Bürgermeister Duschl informiert das Gremium, dass gemäß den Darstellungen in der Juli-Sitzung des Marktgemeinderates Untergriesbach für eine Sanierung und Neunutzung des Anwesens Marktplatz 4 (ehemaliges Gasthaus Moser) durch das Architekturstudio Schindler ein Konzept erarbeitet worden ist.
Die Planungskonzeption wird dem Gremium durch Architekt Schindler in zwei Varianten mit einer Kostenschätzung vorgestellt und auf Basis dieser Ergebnisse wird durch Geschäftsleiter Michael Graml auch eine mögliche Förderung aus Mitteln der Städtebauförderung erläutert.
Aus der Vorstellung des Architekten geht die Zielsetzung hervor, dass sich eine bestmögliche Nutzung des Erdgeschoßes ergeben soll. Der Fokus soll hier auf die Nutzung der Geschäftsfläche für einen Regionalvermarkterladen und möglichst eine weitere Nutzung in Kombination gelegt werden. Zudem sei die Einrichtung von modernen öffentlichen Toiletten ein wichtiger Aspekt dieses Umbaus. Im Obergeschoß sollte zudem eine Wohneinheit entstehen, die bestmöglich an eine junge Familie oder ein Paar vermietet werden kann.
Im Vortrag erläutert der Architekt, dass die Bausubstanz an sich zwar in einem ordentlichen Zustand sei und auch die Dachkonstruktion keinen absehbaren Sanierungsbedarf aufweist, jedoch eine Dämmung der obersten Geschoßdecke erfolgen müsse. Zusammen mit dem Tausch der Fenster und Türen, die nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen, erreiche man im energetischen Bereich eine gute Verbesserung ohne gleich eine aufwendige Gesamtsanierung auszulösen. Insbesondere die Sanitär- und Elektroinstallation sowie die bestehenden Toilettenanlagen sind jedoch mehr als veraltet und müssen vor einer Weiternutzung erneuert werden. Im Bereich der Wohnung im Obergeschoß müsste vor einer weiteren Vermietung die Raumaufteilung neugestaltet werden. Zudem biete die Balkendecke im Bereich zur Marktstraße hin keinen Standard, der einer modernen Mietwohnung entspricht und dieser Bereich sei in jedem Fall gegen eine Betondecke auszutauschen. Um Feuchteschäden im Sockelbereich beheben und künftig vermeiden zu können, wird der Einbau einer Drainage am Gebäude empfohlen.
Zu den Vorschlägen der Planung erklärt Architekt Schindler, dass im Erdgeschoß die Aufteilung so erfolgen solle, dass im vorderen Bereich zum Marktplatz hin ein Dorfladen mit der Option einer durchgängigen Öffnung Platz finden soll. Hier könne ein Konzept eines Selbstbedienungsladens mit regionalen und saisonalen Produkten sowie gegebenenfalls einem Nebenangebot des täglichen Bedarfs umgesetzt werden. Im rückwärtigen Bereich, der etwas mehr als die Hälfte der ehemaligen Gaststube und die angrenzende ehemalige Küche sowie ein Mitarbeiter-WC umfassen soll, wäre eine gewerbliche Nutzung in Kombination mit dem vorderen Raum oder auch eigenständig möglich. Die Abtrennung zwischen den beiden Bereichen sollte durch mobile und verschließbare Raumtrenner gestaltet werden, damit die Nutzung während der allgemeinen Geschäftszeiten auf der gesamten Fläche erfolgen kann und während des ausschließlichen Betriebs des Selbstbedienungsladens der rückwärtige Geschäftsbereich nicht zugänglich ist. Die Fassade zum Markt hin würde so umgestaltet, dass das linke Fenster in ein bodentiefes Fenster und das rechte Fenster in eine bodentiefe Tür umgebaut würde. Der Zugang würde nahezu barrierefrei über einen Granitsockel erfolgen, wie dies im Zuge der Ortskernsanierung für viele Gebäude am Marktplatz umgesetzt wurde.
Wesentliche Zielsetzung für die Planungsvorschläge war die Schaffung sinnvoll nutzbarer WC-Anlagen für die Öffentlichkeit. Durch die Umverlegung des Zugangs zur Gewerbefläche fällt der jetzige Zugangsbereich an der südöstlichen Ecke des Gebäudes weg. Diese Fläche könnte entsprechend der vorgestellten Entwurfsplanung den künftigen WC-Anlagen zugeschlagen werden. Somit würden drei unabhängig voneinander nutzbare und vom Innenhof aus zugängliche WCs entstehen, von denen eines faktisch barrierefrei ist, auch wenn es die rechtlich notwendigen Maßgaben hierfür knapp nicht erfüllt.
Für die Wohnung im Obergeschoß stellt der Architekt zwei verschiedene Varianten der Neugestaltung vor. In beiden Fällen wird die Wohnung über das Treppenhaus erschlossen, dessen Zugang zum Innenhof im Erdgeschoß liegt. Im Zugangsbereich müsste eine Abtrennung zum Heizraum erstellt werden. In der Wohnung im Obergeschoß sehen beide Entwürfe die Herstellung einer Verbindung zwischen dem Treppenhaus mit Büro und der übrigen Wohnung vor. Bisher musste man vom Treppenhaus auf einen Balkon und von dort in die beiden Wohnungen. Durch die bauliche Erstellung eines Flures im Bereich des jetzigen Balkons könnte der bisher abgetrennte Büroraum der Wohnung zugeordnet werden. Zum Treppenhaus hin würde ein Glas-Tür-Element für eine Abtrennung sorgen und die Wohnung würde je nach innerer Raumaufteilung zwischen 102 m² und 106 m² Wohnfläche bieten. Zudem würde sich bei beiden Varianten ein nutzbarer Balkon mit einer Fläche zwischen 7 m² und 11,5 m² ergeben.
Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Varianten ist die Lage eines möglichen Kinderzimmers. Während dies bei Variante 1 auf die Ostseite gelegt wird, um hier direkte Belichtung mit Tageslicht zu erreichen, würde es bei Variante 2 an die Westseite verlagert und müsste wie das Schlafzimmer über ein Dachflächenfenster belichtet werden, das über einen konischen Lichtschacht durch den Dachboden mit der Zimmerdecke verbunden ist. Auf die Planungsgrundlagen, die in der Sitzung vorgestellt werden und die der Niederschrift als Anlage beigefügt sind, wird verwiesen.
Nach der Vorstellung der Planungen stellt Geschäftsleiter Michael Graml ein mögliches Förderszenario dar, welches in einem nächsten Schritt mit der Regierung von Niederbayern abgestimmt werden soll. Über eine sogenannte Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages als Förderhöchstbetrag wird auf Basis eines vom Fördermittelgeber vorgegebenen Berechnungsverfahrens ein Förderhöchstbetrag für die dringend notwendige Modernisierung und Instandsetzung eines im Sanierungsgebiet gelegenen Gebäudes ermittelt. Dieser Betrag würde dann die Grundlage einer städtebaulichen Förderung bilden. Die Mittel hierfür würden aus Mitteln der Städtebauförderung und des Marktes gemäß den jeweiligen Fördersätzen (aktuell 80 Prozent Land/Bund und 20 Prozent Mark Untergriesbach) kommen. In einer ersten groben Berechnung, welche noch nicht mit der Regierung abgestimmt ist, ergäbe sich bei Gesamtkosten von 550.000,-- EUR (Modernisierung inkl. Baunebenkosten) ein Förderhöchstbetrag von rund 375.000,--EUR. Sofern sich diese Summe bestätigen würde, wäre der Eigenanteil des Marktes bei 175.000,-- EUR zzgl. der 20 Prozent des Kofinanzierungsanteils der Städtebauförderung in Höhe von 75.000,-- EUR. Somit würde ein Fördersatz von knapp 55 Prozent erreicht. Mit dieser Summe könnte man eine Grundsanierung vornehmen und den Gebäudewert sowie die Nutzungsmöglichkeiten erheblich steigern. Mit den zu erwartenden Einnahmen der Miete wäre aus Sicht der Verwaltung eine kostenneutrale Finanzierung der Maßnahmen auch im Fall einer hundertprozentigen Fremdfinanzierung des nicht durch Förderungen gedeckten Teils der Investition möglich.
Gemäß einer Einschätzung des Bauamtsleiters und des Architekten ist eine Umsetzung einer wenn auch abgespeckten Maßnahme in Eigenleistung durch den Bauhof oder auf Basis einer eigenen Planung durch das gemeindliche Bauamt in Eigenregie ohne Förderung nicht zu diesen Kosten und nicht in vergleichbarer Qualität möglich. Diese Option würde tatsächlich nur eine notdürftige Sanierung ergeben, die aber auch nicht zu vergleichbaren Nutzungsmöglichkeiten führen würde.
In der Diskussion werden die Ergebnisse der Vorplanung sowie die Fördermöglichkeiten durch die Gremiumsmitglieder begrüßt. Ob sich der Förderhöchstbetrag am Ende tatsächlich so positiv darstellen wird, sei jedoch abzuwarten. In den meisten Wortmeldungen wird die Planungsvariante 2 mit dem innenliegenden Kinderzimmer als die bessere befürwortet. In einer Wortmeldung wird infrage gestellt, ob man überhaupt ein Kinderzimmer vorsehen oder nicht besser den Wohn- und Essbereich noch großzügiger gestalten sollte. Aufgrund der Größe der Wohnung von etwa 100 m² sehen Architekt und Verwaltung jedoch die Planung mit einem zusätzlichen Raum als sinnvoll an. Ob dieser am Ende als Kinderzimmer genutzt werde, bleibt den Mietern überlassen.
Eine Anregung aus dem Gremium zielt in Richtung eines Abrisses des Bestands und der Errichtung eines eingeschoßigen gewerblichen Ersatzbaus. Diese Option wird seitens des Architekten angesichts der Situation, dass der Gebäudebestand unmittelbar an ein nebenstehendes Gebäude angebaut ist, als problematisch und teuer erachtet. Durch die Entsorgung des Abrissmaterials würden sich hohe Kosten ergeben, die im Rahmen der Sanierung nicht anfallen würden. Zudem sei zu bedenken, dass die Bausubstanz des Gebäudes an sich nicht schlecht sei. Aus dem Gremium wird hierzu angeführt, dass man insbesondere bei der Entsorgung von Abbruchmaterial aus alten Gebäuden nicht vor Überraschungen sicher sei. Zudem wird die Meinung vertreten, dass sich ein eingeschoßiges Gebäude an dieser Stelle nicht ins Ortsbild einfügen würde.
Einigkeit besteht im Gremium, dass die vorgeschlagene Maßnahme einen Mehrwert für den Markt und den Ortskern ergeben würde. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass für den Gewerbebereich bereits ein Interessent bereitstehe, seien die weiteren Schritte so bald wie möglich festzulegen und dafür sei eine belastbare Aussage zur möglichen Förderung notwendig, um dann auch mit der Rechtsaufsicht die Zustimmung zur Finanzierung klären zu können.
