In der Zeit zwischen dem 26.08.2024 und dem 02.10.2024 hat nach Darstellung der Verwaltung die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit zur beabsichtigten Änderung des Bebauungsplanes „SO Mairau-Äcker“ in der neu gestalteten Fassung stattgefunden.
Geschäftsleiter Michael Graml erläutert dem Gremium die eingegangenen Stellungnahmen, Änderungsanregungen und Einwendungen sowie die damit verbundenen Feststellungen der Verwaltung zu Abwägung und Anpassung der Planung.
Regierung von Niederbayern (Höhere Landesplanungsbehörde, Herr Schmauß)
Der Markt beabsichtigt mit der genannten Änderung des Bebauungsplanes die bauplanungs-rechtlichen Voraussetzungen für die Vergrößerung der Verkaufsfläche eines Lebensmittel-Dis-counters zu schaffen und das bestehende Gewerbegebiet in ein Sondergebiet umzuwandeln. Hierzu wird von der höheren Landesplanungsbehörde zu folgenden Punkten Stellung genommen:
Ziele der Raumordnung, die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB nach sich ziehen und Grundsätze der Raumordnung, die zu berücksichtigen sind:
Nach LEP 5.3.1 (Ziel) dürfen Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung sowie für Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) nur in zentralen Orten ausgewiesen werden.
Nach LEP 5.3.2 (Ziel) hat die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte an städtebaulich integrierten Standorten zu erfolgen.
Nach LEP 5.3.3 (Ziel) dürfen durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H. (…) der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.
Bewertung der Planung:
Die am Standort vorhandenen Einzelhandelsbetriebe sind (bisher) in einem Gewerbegebiet angesiedelt. Keiner der dort vorhandenen Betriebe ist bisher als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen, auch bilden sie zusammen keine Agglomeration im Sinne des LEP. Neben dem Discounter sind nach den Planunterlagen noch eine Metzgereifiliale mit integrierten Bäckerei-Sortiment, ein Drogeriemarkt (700 m² VK) und ein Textilmarkt (300 m² VK) vorhanden, die unverändert beibehalten werden sollen.
Der Norma-Markt beabsichtigt nun, durch einen Anbau im Süden des Plangebietes seine Verkaufsfläche von 800 m² auf 1.200 m² zu erweitern. Damit wird sowohl die „Großflächigkeitsschwelle“, die bei 800 m² Verkaufsfläche liegt, als auch die „Regelvermutungsgrenze“ von 1.200 m² Geschossfläche (§ 11 Abs. 3 BauNVO) deutlich überschritten. Der zur Erweiterung vorgesehenen NORMA-Markt ist aufgrund seiner vorgesehenen Größenordnung nach hiesiger Einschätzung daher als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten. Durch die geplante Vergrößerung des Discounters unterliegt die Planung nun den Regelungen des Landesentwicklungsprogramms Bayern für Einzelhandelsgroßprojekte (LEP 5.3). Das LEP formuliert Anforderungen für die „Lage im Raum“, die „Lage in der Gemeinde“ und hinsichtlich der „zulässigen Verkaufsfläche“.
Lage im Raum
Der Markt Untergriesbach ist im Regionalplan Donau-Wald mit dem Markt Obernzell als „gemeinsames Unterzentrum“ als zentraler Ort der Grundversorgungsstufe ausgewiesen und kommt daher als Standort für ein derartiges Vorhaben grundsätzlich in Frage (vgl. LEP-Ziel 5.3.1).
Lage in der Gemeinde
Die „Lage in der Gemeinde“ erfordert einen sog. städtebaulich integrierten Standort. Städtebaulich integrierte Lagen sind Standorte innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend. Der Standort des Norma-Marktes kann diese Anforderungen nicht mehr erfüllen. Der Gewerbestandort am östlichen Ortsrand von Untergriesbach südlich der B 388 ist zwar „angebunden“ im Sinne von LEP 3.3, was für die Ausweisung des GE auch notwendig war, aber nicht „städtebaulich integriert“ im Sinne von LEP 5.3.1.
Das Plangebiet erfüllt aus hiesiger Sicht nicht die Anforderungen an einen städtebaulich integrierten Standort. Dies wurde dem Markt bereits im Jahr 2019 mitgeteilt, als zum ersten Mal über eine Erweiterung dieser NORMA-Filiale nachgedacht wurde. Die städtebaulichen Rahmenbedingungen sind – was die landesplanerisch relevanten Aspekte der städtebaulichen Integration anbelangt – unverändert. Das Gewerbegebiet bildet südlich der B 388 den Ortsrand, an den sich im Osten der nicht überplante Außenbereich nach § 35 BauGB anschließt. Zwar sieht die – noch nicht rechtskräftige - Fortschreibung des Flächennutzungsplanes eine Erweiterung des Gewerbegebietes nach Osten vor. Da Gewerbegebiete aber nicht dem Wohnen dienen, kann dieser Umstand an der räumlichen Situation hinsichtlich der wesentlichen Wohnanteile perspektivisch keine Veränderung mit sich bringen. Nach Westen angrenzend ist im Flächennutzungsplan eine gemischte Baufläche dargestellt bzw. ein Bebauungsplan für ein GE in Aufstellung. Ansonsten ist das Mischgebiet zum Großteil nicht bebaut und umfasst auch Wasser- und Waldflächen. Wesentliche Wohnanteile sind erst westlich der Gottsdorfer Straße (Entfernung ca. 500 m) vorhanden. Ein baulich verdichteter Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen ist daher am Standort des Vorhabens nicht mehr gegeben.
Zulässige Verkaufsfläche
Der geplante Discounter ist nach dem LEP dem Nahversorgungsbedarf zuzuordnen. Nach LEP-Ziel 5.2.1 sind Nahversorgungsbetriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche in allen Gemeinden zulässig. Hinsichtlich der geplanten Verkaufsfläche entspräche das Vorhaben daher den raumordnerischen Erfordernissen.
Zusammenfassung:
Mit der geplanten Vergrößerung des NORMA-Marktes ist ein raumordnerischer und bauplanungsrechtlicher Regimewechsel verbunden. Als Einzelhandelsgroßprojekt unterliegt es anderen Regularien und Genehmigungsvoraussetzungen als ein örtlicher Grundversorger. Das Sachgebiet Raumordnung hat den Standort in Abstimmung mit dem Sachgebiet Städtebau als städtebaulich nicht integriert bewertet. Die Realisierung eines Einzelhandelsgroßprojektes stünde daher nicht in Einklang mit den entsprechenden Zielen des LEP Bayern.
Das Landratsamt Passau erhält eine Kopie dieses Schreibens.
Mit freundlichen Grüßen
gez. Schmauß Regierungsdirektor
Landratsamt Passau, Bauwesen rechtlich, Herr Emmer
Zu dem vorgelegten Bebauungsplandeckblattentwurf, in der Fassung vom 28.06.2024 nehmen wir als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:
- Die Stellungnahme/n unserer Fachstelle/n, die sich zu der vorgenannten Planung geäußert hat/haben, liegt/en bei.
- Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung liegt in keinem festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet, sodass es von der Unteren Wasserrechtsbehörde – Bereich „Überschwemmungsgebiete“ keine Bedenken gibt.
- Die Stellungnahme des Kreisbaumeisters liegt noch nicht vor.
- Rechtliche Beurteilung
- Dieses Verfahren wurde nach unseren Unterlagen bereits 2019 begonnen; schon damals hatten wir eine Abstimmung mit Höheren Landesplanungsbehörden dringend empfohlen; nach deren nun vorliegenden Stellungnahme widerspricht die Planung § 1 Abs. 4 BauGB; § 1 Abs. 4 BauGB ist zwingend einzuhalten; eine Abwägung ist hierfür ausgeschlossen; das Verfahren ist demzufolge einzustellen, die Einstellung ist ortsüblich bekannt zu machen und auch und zu übersenden.
- Eine weitere Prüfung der Unterlagen erfolgt damit aus verfahrensökonomischen Gründen nicht
Bayernwerk Netz GmbH
Gegen das o.g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
[…]
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Passau
Bereich Landwirtschaft
Keine Einwände, da Landwirtschaftliche Belange nicht berührt werden.
Bereich Forsten
Durch die geplante Änderung des Bebauungsplans „SO Mairau-Äcker“ werden forstwirtschaftliche Belange nicht berührt.
Staatliches Bauamt, Passau
Zum Baugebiet „GE Mairau-Äcker“ wurden bereits mehrfach bauamtliche Stellungnahmen abgegeben.
Bei der geplanten 1. Änderung zum „SO Mairau-Äcker“ bleiben die Abstände baulicher Anlagen (unmittelbar neben der B 388), Zufahrtsverhältnisse usw. unverändert.
Die bisherigen btl. Stellungnahmen bleiben weiterhin aufrechterhalten und gelten sinngemäß für die 1. Änderung des Gebiets in „SO Mairau-Äcker“ von Seiten des Staatlichen Bauamtes Passau im Weiteren Keine Bedenken.
Sofern aus Sicht des Marktes Untergriesbach Belange des Staatlichen Bauamtes Passau betroffen sind (Umbau des Knotenpunktes B388) ist dies vorab mit dem Staatlichen Bauamt noch abzustimmen.
Vorsorglich wird noch darauf hingewiesen, dass an den Straßenbaulastträger der Bundesstraße keine Forderungen bezüglich evtl. erforderlicher Lärmschutzmaßnahmen gestellt werden können.
Landratsamt Passau, Sachgebiet 53 Wasserrecht, Herr Reiss
Lt. Ziff. 9 der Begründung erfolgt die Niederschlagsentwässerung durch Einleitung über einen bestehenden Rückhalteteich in einen namenlosen Graben.
(Bescheid des LRA Passau v. 05.08.2014, die Erlaubnis endet am 01.12.2034)
Diesem Bescheid liegt eine Bemessung des Rückhaltevolumens bzw. ein Einzugsgebiet zu Grunde, die bei der Erweiterung des Einzugsgebietes so nicht mehr stimmt. Die künftige Miteinleitung des Oberflächenwassers aus dem erweiterten Baugebiet über diese Einleitungsstelle kann deshalb wohl nur unter Vergrößerung des Rückhaltevolumens oder anderer Maßnahmen weiterhin wasserrechtlich erlaubt werden. Eine überarbeitete Planung mit Änderungsantrag für diese Einleitungsstelle unter Einbeziehung des neuen Baugebietes liegt hier noch nicht vor.
Erst nach Planvorlage kann dies dann wasserrechtlich behandelt werden.
Zur Erteilung oder Änderung einer gehobenen Erlaubnis ist ein förmliches Verwaltungsverfahren durchzuführen, das erfahrungsgemäß längere Zeit in Anspruch nimmt. Eine Verlängerung bzw. Neuerteilung einer gehobenen Erlaubnis ohne Durchführung eines solchen förmlichen Verwaltungsverfahrens ist nicht möglich. Auch müssen vor Antragstellung in der Regel die notwendigen Planunterlagen erst in Auftrag gegeben werden und gefertigt werden.
Die Planunterlagen sind in 4-facher Ausfertigung bei uns vorzulegen (vgl. auch „Verordnung über Pläne und Beilagen in wasserrechtlichen Verfahren“ – WPBV)
Es wird deshalb angeraten, die Änderung oder Neuerteilung der o.g. wasserrechtlichen Erlaubnis rechtzeitig zu beantragen.
Landratsamt Passau, Technischer Umweltschutz, Herr Mauser
Keine Äußerung, keine Bedenken und Anregungen.
Die beiden Gebäudekörper des Einzelhandelbetriebs bestehen und werden betrieben. Das südliche Gebäude kann aufgrund der Vergrößerung des dargestellten Baufensters nach Süden hin geringfügig erweitert werden. Die für den Betrieb benötigten Kundenparkplätze bestehen ebenfalls bereits. Durch die beantragte Änderung des Bebauungsplans werden sich keine erheblichen Änderungen der Lärmemissionen des Betriebs ergeben. Die sich durch die Planung ergebenden Änderungen sind aus der Sicht des Technischen Umweltschutzes in Bezug auf das Immissionsverhalten des Betriebs irrelevant.
Kreisbrandrat Josef Ascher
In Beantwortung o. a. Schreibens darf mitgeteilt werden, dass seitens des abwehrenden Brandschutzes gegen die Änderung des Bebauungsplanes in der dargestellten Form keine Bedenken bestehen.
Untere Naturschutzbehörde, Frau Kotz
Hinsichtlich der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege besteht mit der Planung Einverständnis; nachdem gegenüber der ursprünglichen Planung die GRZ nicht erhöht wurde, werden keine zusätzlichen Eingriffe in Natur und Landschaft verursacht.
Landratsamt Passau, Sachgebiet 53 – Wasserrecht, Fr. Hagel
Keine Bedenken – Altlasten
Keine Altlasten im betroffenen Bereich lt. ABuDIS bekannt.
Auf die Verpflichtung nach § 7 BBodSchG wird hingewiesen.
Im Falle von Aufschüttungen in Zusammenhang mit einer Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht sind die §§ 6 bis 8 BBodSchV zu beachten.
Regionaler Planungsverband Donau-Wald, Straubing
Die am Standort vorhandenen Einzelhandelsbetriebe sind (bisher) in einem Gewerbegebiet angesiedelt. Keiner der dort vorhandenen Betriebe ist bisher als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen. Auch bilden sie zusammen keine Agglomeration im Sinne des LEP. Neben dem Discounter sind nach den Planunterlagen noch eine Metzgereifiliale mit integrierten Bäckerei-Sortiment, ein Drogeriemarkt /700 m² VK) und ein Textilmarkt (300 m² VK) vorhanden, die unverändert beibehalten werden sollen.
Der Norma-Markt beabsichtigt nun, durch einen Anbau im Süden des Plangebietes seine Verkaufsfläche von 800 m² auf 1.200 m² zu erweitern. Damit wird sowohl die „Großflächigkeitsschwelle“, die bei 800 m² Verkaufsfläche liegt, als auch die „Regelvermutungsgrenze“ von 1.200 m² Geschossfläche (§ 11 Abs. 3 BauNVO) deutlich überschritten. Der zur Erweiterung vorgesehenen NORMA-Markt ist aufgrund seiner vorgesehenen Größenordnung nach hiesiger Einschätzung daher als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten. Durch die geplante Vergrößerung des Discounters unterliegt die Planung nun den Regelungen des Landesentwicklungsprogramms Bayern für Einzelhandelsgroßprojekte (LEP 5.3). Das LEP formuliert Anforderungen für die „Lage im Raum“, die „Lage in der Gemeinde“ und hinsichtlich der „zulässigen Verkaufsfläche“.
Der Markt Untergriesbach ist im Regionalplan Donau-Wald mit dem Markt Obernzell als „gemeinsames Unterzentrum“ als zentraler Ort der Grundversorgungsstufe ausgewiesen und kommt daher als Standort für ein derartiges Vorhaben grundsätzlich in Frage (vgl. LEP-Ziel 5.3.1).
Die Lage in der Gemeinde“ erfordert einen sog. Städtebaulich integrierten Standort. Städtebaulich integrierte Lagen sind Standorte innerhalb eines baulich verdichteten Siedlungszusammenhangs mit wesentlichen Wohnanteilen oder direkt angrenzend. Der Standort des Norma-Marktes kann diese Anforderungen nicht mehr erfüllen. Der Gewerbestandort am östlichen Ortsrand von Untergriesbach südlich der B 388 ist zwar „angebunden“ im Sinne von LEP 3.3 was für die Ausweisung des GE auch notwendig war, aber nicht „städtebaulich integriert“ im Sinne von LEP 5.3.1.
Das Plangebiet erfüllt aus hiesiger Sicht nicht die Anforderungen an einen städtebaulich integrierten Standort. Dies wurde dem Markt bereits im Jahr 2019 mitgeteilt, als zum ersten Mal über eine Erweiterung dieser NORMA-Filiale nachgedacht wurde. Die städtebaulichen Rahmenbedingungen sind – was die landesplanerisch relevanten Aspekte der städtebaulichen Integration anbelangt – unverändert. Das Gewerbegebiet bildet südlich der B 388 den Ortsrand, an den sich im Osten der nicht überplante Außenbereich nach § 35 BauGB anschließt. Zwar sieht die – noch nicht rechtskräftige – Fortschreibung des Flächennutzungsplanes eine Erweiterung des Gewerbegebietes nach Osten vor. Da Gewerbegebiete aber nicht dem Wohnen dienen, kann dieser Umstand an der räumlichen Situation hinsichtlich der wesentlichen Wohnanteile perspektivisch keine Veränderung mit sich bringen. Nach Westen angrenzend ist im Flächennutzungsplan eine gemischte Baufläche dargestellt bzw. ein Bebauungsplan für ein GE in Aufstellung. Ansonsten ist das Mischgebiet zum Großteil nicht bebaut und umfasst auch Wasser- und Waldflächen. Wesentliche Wohnanteile sind erst westlich der Gottsdorfer Straße (Entfernung ca. 500 m) vorhanden. Ein baulich verdichteter Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen ist daher am Standort des Vorhabens nicht mehr gegeben.
Der geplante Discounter ist nach dem LEP dem Nahversorgungsbedarf zuzuordnen. Nach LEP – Ziel 5.2.1 sind Nahversorgungsbetriebe bis 1.200 m² Verkaufsfläche in allen Gemeinden zulässig. Hinsichtlich der geplanten Verkaufsfläche entspräche das Vorhaben daher den raumordnerischen Erfordernissen.
Mit der geplanten Vergrößerung des NORMA-Marktes ist ein raumordnerischer und bauplanungsrechtlicher Regimewechsel verbunden. Als Einzelhandelsgroßprojekt unterliegt es anderen Regularien und Genehmigungsvoraussetzungen als ein örtlicher Grundversorger. Das Sachgebiet Raumordnung hat den Standort in Abstimmung mit dem Sachgebiet Städtebau als städtebaulich nicht integriert bewertet. Die Realisierung eines Einzelhandelsgroßprojektes stünde daher nicht in Einklang mit den entsprechenden Zielen des LEP Bayern.
IHK Niederbayern, Herr Breinfalk
Unseres Erachtens erfüllt das Projekt aufgrund der unveränderten Rahmenbedingungen nach wie vor die Vorgabe aus der Landesplanung im Hinblick auf die städtebauliche Integration nicht. Wir verweisen deshalb auf unsere Stellungnahme vom 25.11.2019.
Aus Sicht der Verwaltung bestehen zwischen der städtebaulichen Begründung des Architekten und der Rechtsauffassung der Regierung von Niederbayern sowie dem Landratsamt Passau erhebliche Differenzen. Diese lassen sich auf Basis der aktuellen Stellungnahmen im Verfahren nicht auflösen und gemäß den Stellungnahmen der Höheren Landesplanungsbehörde und des Landratsamtes Passau steht dem Markt Untergriesbach hinsichtlich der städtebaulichen Integration auch kein Abwägungsspielraum zu. Vor einer endgültigen Einstellung des Verfahrens wird seitens der Verwaltung empfohlen, dem Antragsteller noch die Gelegenheit zur finalen Abstimmung der beiden unterschiedlichen Positionen zu geben. Sollte innerhalb einer angemessenen Frist in einer Abstimmung zwischen Antragsteller/Architekt und den Fachstellen keine Lösung des Konflikts erarbeitet werden können, wird die Einstellung des Verfahrens empfohlen.
Das Gremium erachtet die Aufgabe des Marktes Untergriesbach in vorliegendem Verfahren mit der Bereitschaft zur Schaffung entsprechender planungsrechtlicher Grundlage als erfüllt. Das Projekt sei sowohl seitens des Marktgemeinderates als auch seitens der Verwaltung jederzeit mehrheitlich positiv begleitet worden. Nach aktuell vorliegender Rechtsauffassung der Regierung von Niederbayern als auch des Landratsamtes Passau liegt es nach Auffassung des Gremiums beim Projektträger, eine nochmalige Abstimmung mit den entscheidenden Fachstellen anzustreben, um möglicherweise doch noch einen Weg zur Projektrealisierung zu erreichen.
