Datum: 22.04.2024
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal
Gremium: Marktgemeinderat
Körperschaft: Markt Untergriesbach
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 20:20 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:20 Uhr bis 21:05 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Genehmigung der Niederschrift zur 47. Sitzung des Marktgemeinderates Untergriesbach
2	Bauantrag auf Sanierung sowie Erweiterung des Zweifamilienhauses auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 2050/1, Gemarkung Oberötzdorf (Bauort: Kappelgarten 3)
3	Bauantrag auf Umbau und Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters (NORMA) auf Fl.Nr. 1309/1, Gemarkung Untergriesbach (Mairau 3)
4	Bauantrag auf Neubau eines Autohauses auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 1489, Gemarkung Untergriesbach (Bauort: Langer Straße)
5	Antrag auf Nutzungsänderung vom Stadl zum Wohngebäude auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 1226, Gemarkung Oberötzdorf (Bauort: Friedlgrub 6)
6	Antrag des Wirtschaftskreises Untergriesbach auf Verlegung des Martins-Kirta 2025
7	Europawahl 2024 - Festlegung der Höhe des Erfrischungsgeldes für die Wahlvorstände
8	Gemeindliche Bauleitplanung - Vorstellung der Stellungnahmen zur Änderung des Bebauungsplanes "Untergriesbach Röhrndl" mit Deckblatt Nr. 22
9	Gemeindliche Bauleitplanung - Vorstellung der Ergebnisse aus der nochmaligen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit zur finalen Planung "WA Sonnenweg", Abwägung und Satzungsbeschluss
10	Gemeindliche Bauleitplanung - Antrag der Firma Bayerwald Energiepark GmbH auf Errichtung einer Freiflächenphotovoltaikanlage auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 41, Gemarkung Oberötzdorf
11	Bekanntgaben

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1. Genehmigung der Niederschrift zur 47. Sitzung des Marktgemeinderates Untergriesbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	1

Sachverhalt

Dies ist nicht der Fall.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 19, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Dritter Bürgermeister Helmut Rischka ist bei Beratung und Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt noch nicht anwesend.

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2. Bauantrag auf Sanierung sowie Erweiterung des Zweifamilienhauses auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 2050/1, Gemarkung Oberötzdorf (Bauort: Kappelgarten 3)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	2

Sachverhalt

Das Bauvorhaben befindet sich gemäß Sachverhaltsdarstellung im baurechtlichen Außenbereich und ist daher im Gremium zu beraten und zu befürworten. Durch die geplante Sanierung sowie Erweiterung des Zweifamilienhauses wird das Bestandsgebäude nur unwesentlich verändert und öffentliche Belange werden nach Einschätzung der Verwaltung nicht beeinträchtigt. Das bisherige Landschaftsbild und die Ansichten werden nicht erheblich verändert, da das bestehende Gebäude samt Zufahrten zum Großteil bestehen bleibt. Die Baumaßnahme dient zudem dem Zweck der Zukunftssicherung des Bestandsgebäudes und der Schaffung von Wohnraum für die nächste Generation, damit das Gebäude auch künftig genutzt werden kann und ein Neubau an anderer Stelle vermieden wird.

Die Trinkwasserversorgung ist durch das vorhandene öffentliche Versorgungsnetz sichergestellt. Die Abwasserentsorgung ist über die vorhandene Kleinkläranlage sichergestellt und weiterhin sicherzustellen. Das Oberflächenwasser ist so auf dem eigenen Grundstück zu versickern, dass keine Nachbargrundstücke beeinträchtigt werden.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 19, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Dritter Bürgermeister Helmut Rischka ist bei Beratung und Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt noch nicht anwesend.

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3. Bauantrag auf Umbau und Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters (NORMA) auf Fl.Nr. 1309/1, Gemarkung Untergriesbach (Mairau 3)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Im Rahmen der Sachverhaltsdarstellung und Planerläuterung erläutern der Bürgermeister und Geschäftsleiter Graml nachfolgende Punkte:

Aktuell weist der am Standort Mairau 3 in Untergriesbach gelegene Norma-Markt eine Verkaufsfläche von rund 800 m² auf. Das Nahversorgungsangebot wird durch eine im selben Gebäude gelegene Metzgerei (Firma Heindl, mit integriertem Bäckerei-Sortiment) ergänzt. Beide Einheiten besitzen eigene Eingänge und separate Kassenbereiche, sodass die Antragstellerin davon ausgeht, dass die Betriebsflächen der beiden Betriebe bei der Beurteilung der Großflächigkeit des Einzelhandelsangebots nicht zusammengerechnet werden müssen. 

Basierend auf dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 24.11.2005 (4 C 8.05) kann das ergänzende Angebot des Metzgereibetriebs aber auch als funktionelle Erweiterung des Hauptbetriebes gesehen werden. In diesem Fall müsste die Fläche der Metzgerei dem Hauptbetrieb zugerechnet werden. Die bestehende Gesamtverkaufsfläche würde um rund 100 m² erhöht und somit im Bestand auf rund 900 m² steigen. 

Gemäß dem zitierten Urteil kann die Prüfung einer "Funktionseinheit" unter den Gesichtspunkten eines gemeinsamen Nutzungskonzepts, der Ergänzung der Sortimente, der Nutzung von Synergieeffekten u. ä. auch in Fällen einer möglichen räumlichen und baulichen Trennung relevant sein. Wenn innerhalb eines Gebäudes die Betriebsfläche baulich in mehrere selbstständig nutzbare betriebliche Einheiten unterteilt ist, können diese Einheiten aber trotzdem einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO bilden, wenn die Gesamtfläche durch einen Einzelhandelsbetrieb als "Hauptbetrieb" geprägt wird und auf den baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als "Nebenleistung" ein Warenangebot hinzutritt, das in einem inneren Zusammenhang mit der "Hauptleistung" steht, dieses jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibe.

Unter welchen Voraussetzungen eine derartige Unterordnung anzunehmen ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Für eine betriebliche Einheit spricht im Allgemeinen, dass die für die "Nebenbetriebe" in Anspruch genommenen Flächen deutlich hinter denjenigen des Hauptbetriebs zurückbleiben. Schließlich kann zudem berücksichtigt werden, dass nach der Verkehrsanschauung aus der Sicht des Verbrauchers ein Randangebot als zum Hauptbetrieb zugehörig angesehen wird. Baulich gesondert nutzbare Betriebsflächen werden somit dann eine betriebliche Einheit mit einem Hauptbetrieb bilden, wenn auf ihnen lediglich ein diesen ergänzendes Angebot erbracht wird. Das ist insbesondere der Fall, wenn nach der Verkehrsanschauung der kleinere Bereich ebenso in die Verkaufsfläche des größeren Betriebs einbezogen sein könnte.

Im dem Bauantrag beigefügten Sortimentsgutachten erfolgen Angaben zur Größe der Verkaufsfläche basierende auf Angaben des Antragstellers. Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Sortimente ergeben sich aus den Erfahrungen des Gutachters und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Betrieben.

Die Sortimentsaufteilung des Erweiterungsvorhabens stellt sich gemäß den Ausführungen im Gutachten wie folgt dar:

Es ist laut Darstellung im Gutachten beabsichtigt, die Untergriesbacher Norma-Filiale um 400 m² oder 50% auf 1.200 m² Verkaufsfläche zu erweitern. Diese Flächen unterscheiden sich zu den Angaben in der Planung, in denen die Flächen von derzeit rund 800 m² auf 1.000 m² steigen sollen. 

Somit ergeben sich für die Beurteilung der Sachlage zwar unterschiedliche Flächenansätze, grundsätzlich ist jedoch für die beantragte Maßnahme eine städtebauliche Auswirkungsuntersuchung notwendig, um zu prüfen, ob der Verkaufsflächen- und damit einhergehende Umsatzzuwachs und die damit zu erwartende Steigerung des Kundenverkehrs wesentliche negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Markt Untergriesbach oder dem Umland erwarten lassen. Außerdem sind die landesplanerischen Grenzwerte gemäß Teilfortschreibung des LEP Bayern 2023 zu ermitteln. Diese Untersuchungen sind im Gutachten der Firma CIMA Beratung + Management GmbH, Brienner Straße 45, 80333 München vom 06.12.2023 erfolgt.

Seitens der Verwaltung wird festgestellt, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe, welche sich nach Art, Lage oder Umfang auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht unwesentlich auswirken gem. § 11 Abs. BauNVO im Regelfall nur in Sondergebieten zulässig sind, wenn zuvor ein ordnungsgemäßes Bauleitplanungsverfahren durchgeführt worden ist. Die relevanten Auswirkungen sind gemäß der gesetzlichen Festlegung ab einer Geschoßfläche von 1.200 m² anzunehmen und somit ist für Projekte dieser Größe grundsätzlich ein Sondergebiet notwendig. 

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz und somit die Zulässigkeit auch in einem Gewerbegebiet ergäbe sich nur dann, wenn nachgewiesen wird, dass sich auch bei mehr als 1.200 m² Geschoßfläche keine relevanten Auswirkungen (z.B. schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 BImSchG, Auswirkungen auf infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung) ergeben.

Mit dem vorgelegten Einzelhandelsgutachten soll nachgewiesen werden, dass das Projekt trotz seiner Großflächigkeit den Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO erfüllt. Im Ergebnis kommt das vorgelegte Gutachten zu nachfolgendem Schluss:

Mit der vorliegenden Untersuchung konnte der Nachweis erbracht werden, dass die Erweiterung des Norma-Lebensmittelmarktes am Standort Mairauäcker in Untergriesbach eine sinnvolle Erweiterung des Nahversorgungsangebotes in Untergriesbach an einem städtebaulich integrierten Standort darstellt und den Zielen einer positiven Orts- und Einzelhandelsentwicklung entspricht. Aus gutachterlicher Sicht der CIMA sollte dem Vorhaben eine Genehmigung erteilt werden.

Aus Sicht der Verwaltung kann dieser Bewertung nicht entsprochen werden. In Abstimmung mit dem Landratsamt Passau und der Regierung von Niederbayern erfüllt schon die Methodik der Prüfung und Gutachtenerstellung nicht die gesetzlichen Anforderungen. Insbesondere die Städtebauliche Abwägung mit der die Zulässigkeit eines Einzelhandelsgroßprojekts auch in Gewerbegebieten begründet werden könnte, ist aus Sicht der Verwaltungen nicht ausreichend, um die Genehmigung im Rahmen einer Einzelbaugenehmigung zu begründen. 

Bevor man eine Prüfung der Auswirkungen des beantragten Vorhabens auf die Städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie die umliegenden Versorgungsstrukturen und Strukturen in den Nachbarkommunen überhaupt vornehmen kann, bedarf es nach herrschender Rechtsauffassung einer Eingangsprüfung, ob der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO überhaupt anwendbar ist. Hierfür müsste man entweder

einen atypischen Fall des Einzelhandelsprojekts an sich

oder

einen atypischen Fall des Versorgungsgebietes oder der integrierten Lage 

nachweisen.

Beides ist vorliegend nicht gegeben. Beim beantragten Projekt handelt es sich um eine Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscounters mit vielfältigem Nebensortiment, wie es ihn in Deutschland sehr häufig gibt. Ein besonderes Konzept oder ein atypischer Fall ist nicht zu erkennen und wird auch im Antrag oder Gutachten nicht angeführt. Ebenso handelt es sich beim Standort nicht um einen besonderen Standort, welcher in besonders integrierter Lage ist oder für ein bestimmtes Versorgungsgebiet in der beantragten Form unabdingbar wichtig ist. Die Lage am Ortsrand von Untergriesbach ist zwar mit dem Auto gut zu erreichen, aber aufgrund der Entfernung vom Ortszentrum und den nächstgelegenen Wohngebieten und der damit verbundenen schlechten fußläufigen Erreichbarkeit, stellt der Standort keine außergewöhnlich gute Lage für die Nahversorgung bestimmter Wohngebiete dar. Die Anbindung an den Ort ist gut, aber es kann keine besonders gute und integrierte Lage des Standorts festgestellt werden.

Aufgrund dieser Bewertung kommt die Verwaltung zu dem Schluss, dass der Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO schon aufgrund der fehlenden Einstiegsprüfung nicht erfüllt ist. Somit ist das beantragte Projekt nur in einem Sondergebiet zulässig.

Sofern die Einstiegsprüfung in den Ausnahmetatbestand positiv erfolgen könnte, wäre aus Sicht der Verwaltung trotzdem die Ausweisung eines Sondergebiets notwendig. Dies wird damit begründet, dass sich durch das Projekt und die Erweiterung der Verkaufsfläche sehr wohl Auswirkungen auf die Städtebauliche Entwicklung und Ordnung ergeben. Mit der Verkaufsflächenerweiterung verbindet der Discounter eine erwartete Umsatzsteigerung von 2,36 Mio. EUR (2,92 → 5,28) im gesamten Warensortiment (Lebensmittel: 1,64 Mio. EUR (2,17 → 3,78); Drogerie 0,17 Mio. EUR (0,27 → 0,44); Sonstige Sortimente 0,55 Mio. EUR (0,51 → 1,06). Diese Umsatzsteigerung in der Betrachtung des besten Falls für den Discounter und den schlechtesten Fall für die Mitbewerber und umliegenden Angebote wird nicht allein durch die Bestandskunden erreicht werden können. Ziel der Erweiterung ist natürlich eine Attraktivitätssteigerung des Marktes für Neukunden. Damit verbunden sind weitere Auswirkungen auf städtebaulich relevante Bereiche wie Infrastrukturbelastung, Verkehrsentwicklung und Umwelteinwirkungen des Vorhabens auf die Umgebung. Diese Punkte sind im Gutachten nicht berücksichtigt und somit ist aus Sicht der Verwaltung auch im Falle der positiven Einstiegsprüfung der Nachweis nicht erbracht, dass das Projekt den Ausnahmetatbestand des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO erfüllt und ausnahmsweise in einem Gewerbegebiet zulässig ist.

Hinsichtlich der prognostizierten Umsatzentwicklungen und der damit verbundenen Auswirkungen auf die umliegenden Angebote konzentriert sich das Gutachten ausschließlich auf das Lebensmittelsortiment (vgl. Ziff. 1 auf Seite 4 des Gutachtens). Von entscheidender Bedeutung für die Beurteilung des Vorhabens für den Markt Untergriesbach sind jedoch auch die zu erwartenden Auswirkungen auf das Angebot im Ortskern. Hier darf der Fokus nicht ausschließlich auf das Lebensmittelangebot gelegt werden, sondern hier müssen die Sortimentsbereiche betrachtet werden, die auch im Ortskern zu finden sind. Im Gutachten wird eine Umsatzsteigerung im sonstigen Sortimentsbereich von 0,51 Mio. EUR auf 1,06 Mio. EUR angenommen. Das bedeutet eine Umsatzsteigerung von mehr als 100 Prozent in den Sortimentsbereichen Haushaltswaren, Schreibwaren, Spielwaren, Auto- und Fahrradzubehör, Zeitschriften, Heimtextilien, Elektroartikel, Bekleidung, Gartenartikel oder Pflanzen (vgl. Aufzählung unter Ziff. 2.3 auf Seite 8 des Gutachtens). Alle diese Sortimentsbereiche mit Ausnahme des Auto- und Fahrradzubehörs finden sich auch im Ortskern von Untergriesbach wieder. Eine Umsatzsteigerung von 550.000 EUR im Discounter lassen wesentliche negative Auswirkungen auf den Ortskern erwarten, die im Gutachten nicht thematisiert und schon gar nicht wiederlegt worden sind.

Ein letzter wesentlicher Punkt, der aus Sicht der Verwaltung gegen die Anwendung des Ausnahmetatbestands des § 11 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2 BauNVO spricht, ist die Annahme im Gutachten, dass der Standort des Projekts aufgrund einer neu geschaffenen Bushaltestelle und der Tatsache der Lage an der B388 die Anforderungen an eine integrierte Lage erfüllt. Diese Auffassung kann aus Sicht der Verwaltung nicht uneingeschränkt geteilt werden. Die Erreichbarkeit mit dem PKW ist gegeben, wobei eine Verbesserung der Verkehrssituation an der Kreuzung B388-Mairaustraße-Langerstraße bereits aufgrund der jetzigen Situation erforderlich erscheint. Im Falle einer Vergrößerung des Marktes und einem damit verbundenen steigenden Verkehrsaufkommen ist die gegebene Situation aus Sicht der Verwaltung nicht mehr ausreichend und bauliche Maßnahmen im Kreuzungsbereich wären unumgänglich. Daneben ist die fußläufige Erreichbarkeit des Marktes aktuell aufgrund der unzureichenden Fußweganbindung und der fehlenden Querungsmöglichkeit der B388 als sehr schlecht einzustufen und auch hier müssten bauliche Entwicklungen stattfinden, um die Anbindung des Marktes gut und seine Lage als integriert annehmen zu können.

Zusammenfassend kommt die Verwaltung zu dem Ergebnis, dass eine Erweiterung wie im Antrag dargestellt am Standort zwar nicht ausgeschlossen ist, diese aber nicht im Wege einer Einzelbaugenehmigung auf Basis des vorgelegten Gutachtens erfolgen kann. Insbesondere vor dem Hintergrund der relevanten Bewertung der Anbindung und der integrierten Lage, der zu erwartenden Auswirkungen auf Verkehr und Infrastruktur sowie auf die Anbieter deckungsgleicher sonstiger Sortimente im Ortskern kann die Zulässigkeit des Vorhabens aus bauleitplanerischer Sicht nur auf der Grundlage eines ordnungsgemäß durchgeführten Bauleitplanverfahrens und der Ausweisung eines Sondergebiets festgestellt werden. Nur in diesem Verfahren hat der Markt Untergriesbach auch Einfluss auf die notwendigen Rahmenbedingungen und kann in Abstimmung mit den Trägern öffentlicher Belange (z.B. Staatliches Bauamt als verantwortliche Stelle für die B388 und die Verkehrssituation im Kreuzungsbereich) und der betroffenen Öffentlichkeit die Grundlagen für eine gelungene Projektumsetzung gestalten und die Auswirkungen im positiven Sinn beeinflussen. Die Rechtsauffassung des Marktes Untergriesbach wird auch seitens des Landratsamtes Passau und der Regierung von Niederbayern vertreten. 

Im Falle der Projektumsetzung auf Basis einer Einzelbaugenehmigung würde der Anbau erfolgen und etwa notwendige Maßnahmen im Bereich Verkehr, Anbindung, Umwelteinflüsse oder Sortimentsgestaltung blieben unbeachtet.

Dass der Markt Untergriesbach das Projekt grundsätzlich unterstützen möchte, hat der Marktgemeinderat bereits im Jahr 2019 durch einen Änderungsbeschluss zur Umwidmung des bestehenden GE-Bereichs in ein SO gezeigt. Für das Verfahren ist zudem bereits eine frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgt, in der die Regierung von Niederbayern auf Grundlage der vorgelegten Planungsunterlagen die integrierte Lage des Standorts nicht feststellen konnte und das Staatliche Bauamt darauf verwiesen hat, dass seitens des Straßenbaulastträgers weder Lärmschutzmaßnahmen noch möglicherweise notwendige Änderungen und Verbesserungen an der Verkehrsinfrastruktur (Abbiegesituation, Fußweganbindung und Straßenquerung) übernommen werden, die sich gegebenenfalls in der Folge des Projekts und aufgrund des Projekts ergeben.

Sofern die Planung in diesen Punkten in Abstimmung mit dem Markt Untergriesbach nachgebessert wird, kann aus Sicht der Verwaltung der integrierte Standort und die verbesserte Anbindung begründet werden.

Im Rahmen der Diskussion wird in mehreren Wortmeldungen angeführt, dass die Durchführung einer Bauleitplanung und die Umwidmung zu einem Sondergebiet insbesondere vor dem Hintergrund der Auswirkungen auf die Verkehrserschließung sowie die Anbindung für Fußgänger wichtig seien. Aufgrund der fehlenden Querungsmöglichkeit der B388 im Kreuzungsbereich der Bundesstraße mit der Langer Straße und der Mairaustraße sowie der in der jüngeren Vergangenheit festgestellten Probleme beim Abbiegeverkehr von der B388 zum Einkaufsmarkt seien die Auswirkungen auf den Verkehr und die Verkehrsinfrastruktur auch bei einer Verkaufsfläche von weniger als 1.200 m² begründet. Im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens werden diese Auswirkungen und notwendige Maßnahmen zur Verbesserung festgestellt und können zur Umsetzung vorgesehen werden. Gerade im Hinblick auf eine mögliche Beteiligung an den Maßnahmen zur Verbesserung der Abbiegesituation ist die Beurteilung der Auswirkungen einer Erweiterung des Einkaufsmarktes notwendig. Gleichberechtigt mit der weiteren Entwicklung des Gewerbes im Bereich Mairauäcker sei dann gegebenenfalls auch eine Erschließungsbeteiligung für den Maßnahmenträger zu vereinbaren. Dies wäre im Wege einer städtebaulichen Vereinbarung möglich.

In einzelnen Wortmeldungen wird die Auffassung vertreten, dass der Marktgemeinderat entscheiden müsse, ob überhaupt eine Erweiterung gewollt sei oder ob man auf die Durchführung eines Bauleitplanverfahrens ebenfalls verzichten sollte, da die bisherige Einkaufsfläche ausreichen würde. Diese Auffassung wird aber vor dem Hintergrund der Gleichbehandlung mit den anderen Märkten, deren Erweiterung befürwortet worden ist, nicht weiterverfolgt. Da aber auch für die weiteren Märkte in vergleichbarer Größe Sondergebiete nötig waren, wird diese Auffassung auch für die nun beantragte Erweiterung vertreten.

Im Gremium wird auch die Auffassung vertreten, dass die Durchführung eines Bauleitplanverfahrens sehr aufwendig sei und eine Genehmigung im Wege einer Einzelbaugenehmigung die Verwaltung entlasten würde. Um jedoch die berechtigten Interessen des Marktes an einer ordnungsgemäßen Entscheidungsfindung und einer praktikablen Erschließung zu wahren, sei ein Verfahren mit Beteiligung aller relevanten Fachstellen notwendig.

Ein Gremiumsmitglied kündigt an, dem Beschlussvorschlag nicht zuzustimmen. Begründet wird dies mit der Auffassung, dass eine Erweiterungsmöglichkeit an diesem Standort grundsätzlich nicht notwendig sei und daher nicht zugelassen werden sollte.

Beschlussvorschlag

Begründet wird diese Entscheidung mit der aus Sicht des Marktes Untergriesbach gesetzlich zwingend erforderlichen städtebaulichen Notwendigkeit einer Bebauungsplanänderung zur Schaffung einer rechtlichen Grundlage für die Umsetzung des geplanten Projekts. In diesem Verfahren ist insbesondere die integrierte Lage des Standorts nachzuweisen, die Auswirkungen auf Angebote sonstiger Sortimente im Ortskern aufzuzeigen und die Folgen und Lösungen für die Verkehrsinfrastruktur darzustellen.

Beschluss

Begründet wird diese Entscheidung mit der aus Sicht des Marktes Untergriesbach gesetzlich zwingend erforderlichen städtebaulichen Notwendigkeit einer Bebauungsplanänderung zur Schaffung einer rechtlichen Grundlage für die Umsetzung des geplanten Projekts. In diesem Verfahren ist insbesondere die integrierte Lage des Standorts nachzuweisen, die Auswirkungen auf Angebote sonstiger Sortimente im Ortskern aufzuzeigen und die Folgen und Lösungen für die Verkehrsinfrastruktur darzustellen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 18, Dagegen: 1

Abstimmungsbemerkung
Dritter Bürgermeister Helmut Rischka ist bei Beratung und Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt noch nicht anwesend.

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4. Bauantrag auf Neubau eines Autohauses auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 1489, Gemarkung Untergriesbach (Bauort: Langer Straße)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Das geplante Bauvorhaben befindet sich gemäß Lageplandarstellung im Geltungsbereich des Bebauungsplans Untergriesbach Langerstraße, weicht jedoch von den Festsetzungen desselben ab. Aufgrund dieser Abweichungen sind gemäß Erklärung der Verwaltung Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich.

Gemäß Befreiungsantrag soll von folgender Festsetzung des Bebauungsplans soll befreit werden.

Planliche Festsetzungen

Punkt 3.1 offene Bauweise: In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen erreicht. Die Länge der bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. 

Der geplante Neubau des Autohauses Amsl hat eine Gesamtlänge von 64,40 m und überschreitet somit die zulässige Länge von 50 m um 14,40 m. Der seitliche Grenzabstand ist auf allen Seiten gegeben.

Um das vorhandene Baufeld möglichst effektiv zu nutzen und da die Grundzüge der offenen Bauweise durch den Grenzabstand weiterhin eingehalten werden, kann der Befreiung aus Sicht der Verwaltung zugestimmt werden.

Textliche Festsetzungen:

Punkt 0.3.3 Wandlänge: Die maximale Wandlänge darf 30 m nicht überschreiten. Bei Überschreiten dieser Länge ist der Baukörper wesentlich erkennbar zu gliedern.

Das geplante Gebäude überschreitet die erlaubte Wandlänge von 30,00 m um 34,60 m. Die gesamte Wandlänge beträgt 64,60 m.

Auf der Westseite des Gebäudes ist Richtung Langer Straße eine Gliederung des Baukörpers durch einen deutlichen Rücksprung der Fassade bei 52,00 m geplant. Der Empfang/Ausstellungsbereich wird komplett durch eine großflächige Pfosten-Riegel-Fassade umschlossen und öffnet somit den starren Baukörper durch die großen Glasflächen. Mit dem dargestellten Rücksprung (Richtung Langer Straße) und der großflächigen Glasfassade (Richtung Wegscheider Straße) des Ausstellungsbereiches wird der Antrag auf Befreiung architektonisch begründet.

Aus Sicht der Verwaltung ist dieser Befreiungsantrag nachvollziehbar und fachlich begründet.

Im Rahmen der Diskussion ergeht aus dem Gremium die Nachfrage, ob bekannt sei, welche Folgenutzung für das bisherige Werkstattgelände am Firmenstandort des „Fischl-Areals“ geplant sei. Dies verneint der Bürgermeister. Ebenfalls auf Nachfrage wird erklärt, dass der ursprünglich einmal aufgekommene Gedanke nach der Kombination von Autohaus und Tankstelle zwischenzeitlich nicht mehr weiterverfolgt wird.

Beschlussvorschlag

Den Anträgen auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Langer Straße hinsichtlich der offenen Bauweise und der Wandlänge wird zugestimmt

Beschluss

Den Anträgen auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Langer Straße hinsichtlich der offenen Bauweise und der Wandlänge wird zugestimmt

Abstimmungsergebnis
Dafür: 19, Dagegen: 0

Abstimmungsbemerkung
Dritter Bürgermeister Helmut Rischka ist bei Beratung und Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt noch nicht anwesend.

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5. Antrag auf Nutzungsänderung vom Stadl zum Wohngebäude auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 1226, Gemarkung Oberötzdorf (Bauort: Friedlgrub 6)

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Der Ortsteil Friedlgrub befindet sich gemäß Bericht der Verwaltung im baurechtlichen Außenbereich, daher bedürfe das geplante Bauvorhaben der Beratung und Befürwortung im Gremium. Öffentliche Belange sind aus Sicht der Verwaltung durch das Vorhaben nicht berührt, es handelt sich um die Umnutzung eines ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäudes in ein Wohngebäude zur Sicherung der künftigen Nutzung.

Die Trinkwasserversorgung ist durch das vorhandene öffentliche Versorgungsnetz sichergestellt. Die Abwasserversorgung ist über die vorhandene Kleinkläranlage sicherzustellen. Das Oberflächenwasser ist so auf dem eigenen Grundstück zu versickern, dass keine Nachbargrundstücke beeinträchtigt werden.

Beschlussvorschlag

Die Abwasserversorgung ist über die vorhandene Kleinkläranlage sicherzustellen. Das Oberflächenwasser ist so auf dem eigenen Grundstück zu versickern, dass keine Nachbargrundstücke beeinträchtigt werden.

Beschluss

Die Abwasserversorgung ist über die vorhandene Kleinkläranlage sicherzustellen. Das Oberflächenwasser ist so auf dem eigenen Grundstück zu versickern, dass keine Nachbargrundstücke beeinträchtigt werden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

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6. Antrag des Wirtschaftskreises Untergriesbach auf Verlegung des Martins-Kirta 2025

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Begründet wird der Antrag damit, dass der Martins-Kirta 2025 regulär auf den 02.11.2025 fallen würde und somit nur einen Tag nach Allerheiligen liegen würde, was aufgrund des christlichen Wertes des „Allerseelentages“ nicht günstig sei. Bei einer Verlegung auf den 09.11.2025 ergäbe sich keine Überschneidung mit den sogenannten „stillen Sonntagen“ (Volkstrauertag und Totensonntag) und der 09.11. wäre somit ein besserer Veranstaltungstag wie der 02.11.

Bei der beantragten Verlegung handelt es sich gemäß Antrag um eine einmalige Verlegung, weil der Termin unmittelbar auf den Allerheiligentag folgt. Das Gremium wird gebeten den Antrag auf Verlegung des Martins-Kirta 2025 auf den 9.November 2025 zu beraten und zu befürworten.  

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

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7. Europawahl 2024 - Festlegung der Höhe des Erfrischungsgeldes für die Wahlvorstände

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

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8. Gemeindliche Bauleitplanung - Vorstellung der Stellungnahmen zur Änderung des Bebauungsplanes "Untergriesbach Röhrndl" mit Deckblatt Nr. 22

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	8

Sachverhalt

Landratsamt Passau, Bauwesen rechtlich, Herr Altmann (Vertretung Herr Emmer) 

Zu dem vorgelegten Bebauungsplandeckblattentwurf in der Fassung vom 10.01.2024 nehmen wir als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung: 

Die Stellungnahme/n unserer Fachstelle/n, die sich zu der vorgenannten Planung geäußert hat/haben, liegt/en bei. 

Der Geltungsbereich des liegt in keinem festgesetzten oder vorläufig gesicherten Überschwemmungsgebiet, sodass es von der Unteren Wasserrechtsbehörde – Bereich „Überschwemmungsgebiete“ keine Bedenken gibt. 

Rechtliche Beurteilung 

Die Verfahrensvermerke sind im Hinblick auf die Anwendung des vereinfachten Verfahrens zu überarbeiten (Ziffer 2.).

Änderung erfolgt

Welchen Sinn hat die Knödellinie zwischen den Flurnr. 261/5 und 261/6?

Die Knödellinie diente ursprünglich der Abgrenzung zwischen SO und GE und wurde aus dem Deckblatt 20 übernommen. Diese kann nun entfallen.

Änderung erfolgt

Wo endet die Knödellinie zwischen Flurnr. 261/6 und 261/8?

Die Knödellinie zwischen den Grundstücken mit den Fl.Nrn. 261/6 und 261/8 verläuft entlang der Bayerwaldstraße weiter, da diese die Abgrenzung zwischen dem Mischgebietsbereich aus dem südlichen Plangebiet Röhrndl und dem GE/SO-Gebiet markiert.

Bei der Definition der Wandhöhe sollte man die Formulierung der BayBO übernehmen, evtl. mit Ergänzung „natürlichen Geländeoberfläche“ (Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO). 

Änderung erfolgt

Die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Deckblattes 22 ist kaum zu erkennen. Eine farbliche Darstellung wäre besser. 

Änderung erfolgt

Landratsamt Passau, Städtebau, Sachgebiet 72

Aus städtebaulicher Sicht bestehen gegen die geplanten Änderungen des Deckblattes Nr. 22 keine Bedenken. 

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Landratsamt Passau, Technischer Umweltschutz, Hr. Freiherr von Oelsen 

Sachkomplex Immissionsschutz insb. Lärmschutz die Belange des technischen Umweltschutzes werden mit Planung berührt. Durch die Änderung in ein GE sinkt der Schutzanspruch des betroffenen Geländes, sodass keine Einschränkung der umliegenden Betriebe durch die geplante Änderung zu erwarten ist. Da die bestehende Kontingentierung nicht verändert wird, ist auch nicht mit einer Verschlechterung aus Sicht der Emissionen zu rechnen. Gegen die Änderung bestehen keine Bedenken. 

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Untere Naturschutzbehörde, Frau Kotz 

Gegenüber der Änderung des SO in ein GE bestehen aus naturschutzfachlicher Sicht keine grundsätzlichen Bedenken. Im Bebauungsplan sollten die randlichen privaten Grünflächen bemaßt werden (die Breite der Streifen ist im Plan nicht enthalten). Außerdem ist bei der Umsetzung der baulichen Maßnahmen seitens der Gemeinde darauf zu achten, dass die privaten Grünflächen tatsächlich auch vorhanden und entsprechend der Festsetzungen bepflanzt werden. Zurzeit werden diese Grünflächen ignoriert bzw. sind nicht vorhanden. 

Änderung erfolgt

Landratsamt Passau, Sachgebiet 53 – Wasserrecht

Keine Altlasten im betroffenen Bereich lt. ABuDIS bekannt. 

Im Falle von Aufschüttungen in Zusammenhang mit einer Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht sind die §§ 6 bis 8 BBodSchV zu beachten. 

Auf die Verpflichtungen nach § 7 BBodSchG wird hingewiesen. 

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Kreisbrandrat Josef Ascher 

In Beantwortung o. a. Schreibens darf mitgeteilt werden, dass seitens des abwehrenden Brandschutzes gegen die Änderung des Bebauungsplanes in der dargestellten Form keine Bedenken bestehen, wenn bezüglich der Sicherstellung der Löschwasserversorgung die DVGW – Arbeitsblätter W 405 und W 331 beachtet und eingehalten werden. 

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Regierung von Niederbayern 

Erfordernisse der Raumordnung sind hiervon nicht berührt. Es sind daher weder Bedenken vorzubringen, noch Anregungen einzubringen. 

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Staatliches Bauamt Passau 

Das Gebiet der Änderung des o.g. Bebauungsplanes liegt an keiner vom Staatlichen Bauamt verwalteten Bundes- und Staatsstraße. 

Gegen die Änderung des Bebauungsplanes „Untergriesbach-Röhrndl“ mittels Deckblatt Nr. 22 bestehen von Seiten des Staatlichen Bauamtes daher keine Bedenken. 

Vorsorglich wird noch darauf hingewiesen, dass an den Baulastträger der Staatsstraße keine Ansprüche bezüglich Lärmschutz gestellt werden können. 

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

IHK Niederbayern 

Nach Prüfung der Unterlagen dürfen wir Ihnen mitteilen, dass seitens der IHK für Niederbayern in Passau in ihrer Rolle als Vertreterin der gesamtwirtschaftlichen Interessen grundsätzlich keine Bedenken gegen die o. g. Planung bestehen. 

Die Änderung schafft die rechtlichen Voraussetzungen für die Umwidmung eines Sondergebietes in ein Gewerbegebiet, so dass die gewerbliche Nutzung für einen Pulverbeschichtungsbetrieb entsprechend dem Bedarf und orientiert an der bestehenden Gewerbegebietsfläche möglich ist. Dies sichert Arbeitsplätze und Wirtschaftskraft vor Ort, was von de IHK begrüßt wird.  

Es wird vorausgesetzt, dass Standortbelange der ansässigen Gewerbebetriebe in einem notwendigen Umfang im Rahmen der hier laufenden Planungen ausreichend berücksichtigt werden. 

Die Änderung darf keine Einschränkungen im Bestand (genehmigte Nutzungen bei Gewerbebetrieben) sowie in Bezug auf zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten von bereits bestehenden und formell genehmigten (gewerblichen) Standorten zur Folge haben. 

Eine Zustimmung zum, Verfahren setzt voraus, dass keine bekannten betrieblichen Belange und/oder Einwendungen dem Verfahren entgegenstehen. 

Der Bebauungsplan wird aus dem in Neuaufstellung befindlichen Flächennutzungsplan heraus entwickelt und entspricht demnach der Nutzungsabsicht der Kommune Gewerbe anzusiedeln. 

Von Seiten unserer Kammer selbst sind keine Planungen beabsichtigt bzw. Maßnahmen bereits eingeleitet, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebietes bedeutsam sein könnten. Weitere Informationen, die gegen die übrigen Planungen sprechen, liegen uns aktuell nicht vor. Wir bedanken uns für die Beteiligung am Planverfahren. 

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Beschlussvorschlag

Der Marktgemeinderat Untergriesbach nimmt die eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange sowie die einhergehenden Änderungs- und Abwägungsvorschläge zur Änderung des Bebauungsplanes „Untergriesbach-Röhrndl mittels Deckblatt 22“ zur Kenntnis und beschließt diese in der dargestellten Form.

Beschluss 2:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beauftragt das Architekturbüro mit der Einarbeitung der dargestellten und geforderten Änderungen und beschließt die Änderung des Bebauungsplanes „Untergriesbach-Röhrndl mittels Deckblatt 22“ in der sich dann ergebenden Fassung als Satzung.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

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9. Gemeindliche Bauleitplanung - Vorstellung der Ergebnisse aus der nochmaligen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit zur finalen Planung "WA Sonnenweg", Abwägung und Satzungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Im Vorfeld zur nun zu behandelnden Auslegung sind als Ergebnisse verschiedener Gespräche und Fachstellenabstimmungen bereits nachfolgende Punkte geklärt und in die ausgelegte Planfassung eingearbeitet worden:

Wasserrechtliche Erlaubnis Voraussetzung für Satzungsbeschluss

Diese Vorgabe ist bekannt und wird eingehalten. Die Unterlagen zum Antrag auf Erteilung der wasserrechtlichen Erlaubnis liegen beim Landratsamt Passau zur Prüfung und Genehmigung. Die beiden SO-Bereiche Hotel und Chaletbereich sind hier nicht beinhaltet, da diese Bereiche die Oberflächenentwässerung dezentral nachweisen. Diese Nachweise sind im Rahmen der Baugenehmigung zu beantragen.

Problematik der festgesetzten offenen Bauweise im Bereich SO 2 (Chaletbereich)

Aufgrund des geplanten Anbaus eines Erdhauses im Chaletbereich an das Tiefgaragengebäude wird die maximal zulässige Länge für einen Brandabschnitt überschritten. Dieser Problematik kann entweder mit einer Auftrennung der Bebauung oder mit der Festsetzung einer geschlossenen Bauweise für diesen Bereich begegnet werden. Der Architekt wird dies in der Planung berücksichtigen.

Ergebnisse der Prüfung zu den Einwendungen hinsichtlich einzelner Punkte aus dem Schalltechnischen Gutachten sowie dem Immissionsgutachten Luftreinhaltung

Schalltechnisches Gutachten
Bewertung des Gebietstyps einzelner Immissionsorte
Betrachtung der Tiefgarage im WA 3 (am Sonnenhof) sowie der Tiefgarage im SO 2 (Chaletbereich)
Aussagen zum Gutachten im Umweltbericht
Schallschutzwand und Zulässigkeit der Öffnungen zur Einfahrt zum Parkplatz bzw. zu einem späteren Parkdeck; Notwendigkeit eines (selbstschließenden) Tores nicht gegeben
Festlegung der Zeiten des Betriebs des Heizhauses und der Belieferung und Beschickung der Anlage
Notwendigkeit von Schallschutzmaßnahmen im WA-Bereich auf Kosten der Eigentümer der dortigen Grundstücke

Gutachten Luftreinhaltung
Rechtmäßigkeit der Formulierung nachprüfbarer Festsetzungen, die sich aus dem Gutachten ergeben
Aussagen zum Gutachten im Umweltbericht 
Schornsteinhöhe und Anzahl der im Gutachten erwähnten Schornsteine
Grundlage des Gutachtens sollen nicht theoretisch festgelegte Grenzwerte, sondern tatsächliche Messwerte bilden, da diese ja vorhanden seien

Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde zur Ermittlung der Ausgleichsfläche und zu deren Gestaltung

Die Bezugsgrößen für die Ermittlung der Ausgleichsflächen sind in einem persönlichen Gespräch zwischen Markt, Landratsamt Passau und dem Planer geklärt worden. Zudem ist hier die Gestaltung der Ausgleichsflächen als Mischung aus hochstämmigen Obstbaumgruppen, Bereichen mit heimischen Sträuchern und naturnahen Blühflächen vereinbart worden. Durch diese Regelung können die Interessen der Betreiber der Hotelanlage und des Naturschutzes sehr gut in Einklang gebracht werden.  

Auf Basis der angepassten Planung haben sich nun nachfolgende Stellungnahmen ergeben:

Landratsamt Passau – Bauwesen rechtlich, Hr. Altmann

zu dem vorgelegten Bebauungsplanentwurf in der Fassung vom 22.03.2024 nehmen wir als Träger öffentlicher Belange wie folgt Stellung:

1. Die Stellungnahme/n unserer Fachstelle/n, die sich zu der vorgenannten Planung geäußert hat/haben, liegt/en bei.

2. Rechtliche Beurteilung

1. Die Punkte unserer Stellungnahme vom 22.01.2024 wurden in die Planung eingearbeitet.
2. Die geplante Versickerung des Oberflächenwassers aus Teilbereichen des Bebauungsplans auf dem Grundstück Fl.Nr. 1208, Gem. Untergriesbach, ist grundbuchrechtlich zugunsten des jeweiligen Baugrundstücks zu sichern (Leitungsrechte). In den Baugenehmigungsverfahren ist dies im Rahmen der Prüfung einer gesicherten Erschließung nachzuweisen.

Diese Vorgabe ist im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen.

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Landratsamt Passau – Technischer Umweltschutz, Hr. Mauser

Keine Einwendungen

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Landratsamt Passau – Abteilung 7 Städtebau, Fr. Ruderer-Wieland

Auf die Stellungnahmen im Verfahren vom 24.08.2022, 13.03.2023 und 11.01.2024 wird verwiesen. Diese gelten auch hierfür.

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Landratsamt Passau – Untere Naturschutzbehörde, Fr. Kotz

Keine Einwendungen

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Landratsamt Passau – Sachgebiet 53-Wasserrecht, Fr. Hagel

Keine Einwendungen

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Landratsamt Passau – Sachgebiet 53-Wasserrecht, Hr. Reiss

Die geplante Einleitung des gesammelten Niederschlagswassers aus diesem Gebiet über ein Regenrückhaltebecken sowie auch die Versickerung ist jeweils eine Gewässerbenutzung (3 9 Abs. 1 WHG) und bedarf gem. § 8 WHG einer Erlaubnis.

Vor Erteilung dieser Erlaubnis ist u. E. eine gesicherte Erschließung nicht gegeben.

Es wurde am 22.02.204 ein Antrag auf wasserrechtliche Erlaubnis gestellt, das Verfahren zur Erlaubniserteilung läuft.

Zur Prüfung und Erteilung einer gehobenen Erlaubnis ist ein förmliches Verwaltungsverfahren mit Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen, das erfahrungsgemäß längere Zeit in Anspruch nimmt. Eine Neuerteilung einer gehobenen Erlaubnis ohne Durchführung eines solchen förmlichen Verwaltungsverfahrens ist nicht möglich. Auch müssen vor Antragstellung in der Regel die notwendigen Planunterlagen erst in Auftrag gegeben werden und gefertigt werden. Die Planunterlagen sind in 4-facher Ausfertigung bei uns vorzulegen (vgl. auch „Verordnung über Pläne und Beilagen in wasserrechtlichen Verfahren“ –WPBV-)

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Widerspruchsschreiben von Fam. Altweck, Untergriesbach (in Vertretung für Christa Rott und Dipl-Ing. Josef Rott per Fax vom 16.04.24)

Sehr geehrter Herr Graml,

vielen Dank für die gestrige Besprechung und das freundliche Gespräch und den Erläuterungen zum Regenrückhaltebecken.

Bereits wie gestern im Gespräch schon angekündigt, sind wir in den folgenden Punkten mit dem nun vorgelegten Bebauungsplan weiterhin nicht einverstanden.

Parkfläche:

Die bisherige Parkfläche auf der Flur-Nr. 1197, 1197/2 und 1197/3 wurde bereits gebaut und genehmigt, obwohl wir als Anlieger bzw. belastete Anwohner hierzu nicht informiert/befragt wurden.

Gerade aus diesem Grund erklären wir Ihnen nun in diesem Widerspruchsschreiben wiederholt, dass wir mit einer Aufstockung/Erweiterung der bisher genehmigten Parkfläche und einer evtl. vorgesehenen Anbringung einer PV-Anlage nicht einverstanden sind, auf der Fl.Nr. 1197/2 und 1197/3.

Die geplante Schallschutzmauer welche zu errichten ist, ohne das uns von Herrn Rott vorgeschlagene Tor, wird nur den aus der bisher schon genutzten Parkfläche bestehenden Lärmbelästigung entgegenwirken.

Die zusätzliche Mehrbelastung durch Aufstockung der bisherigen Parkfläche ist für uns als Anwohner nicht zumutbar, daher beantragen wir bereits jetzt, über neue Bauanträge von Ihnen als Gemeinde und vor Durchführung informiert zu werden.

Dies bitten wir im jetzigen Bebauungsplan nochmal zu berücksichtigen und aufzunehmen, aber bitte auch dies im Hinterkopf zu behalten, falls noch später für diese Grundstücke eine Bauvoranfrage vorgelegt werden sollte, uns hier vor Genehmigung anzuhören.

Bei einer Ortsbegehung könnten Sie sich überzeugen, dass die Schallschutzmauer geschlossen werden könnte, wenn die Zufahrt zur Parkfläche und zum Heizhaus über die Flurnummer 1197 und 11972 durchgeführt werden würde. 

Stellungnahme der Verwaltung:

Eine Beteiligung der Einwendungsführer im Rahmen des angesprochenen Genehmigungsverfahren für die bestehenden Parkflächen ist nicht erfolgt, da zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück der Einwendungsführer eine öffentliche Verkehrsfläche liegt und die Einwendungsführer somit nicht als unmittelbare Nachbarn gelten. Aufgrund der vorgetragenen Betroffenheit, wird eine Beteiligung der Einwendungsführer in künftigen Verfahren als möglich erachtet. Die Entscheidung hierzu trifft letztlich das Landratsamt. Der Markt wird das Interesse der Einwendungsführer an einer Beteiligung an das Landratsamt weitergeben.

Im Schallschutzgutachten der Firma Geoplan in der aktuellen Fassung sind die wesentlichen Immissionsorte sowie die relevanten Schallquellen untersucht worden. Hierbei wurden sowohl die geplanten bzw. zulässigen Wohngebäude auf dem Grundstück der Einwendungsführer als auch die maximale Anzahl an Stellplätzen für den Hotelbetrieb berücksichtigt. Diese maximale Anzahl an Stellplätzen würde im südlichen Bereich des bestehenden Parkplatzes eine Erweiterung um ein Parkdeck ermöglichen. Für diesen Fall sind bereits Vorgaben für eine zusätzliche Errichtung eines Lärmschutzes am nördlichen Abschluss des möglichen Parkdecks festgesetzt. 

Letztlich kommt das Gutachten auf Basis einer fachlich fundierten Betrachtung und unter Berücksichtigung klar definierter Rahmenbedingungen (z.B. Anzahl der geplanten Stellplätze, zu erwartende Verkehrsbewegungen, etc.) zu dem Ergebnis, dass der gesetzlich vorgeschriebene Schutz der möglichen Bebauung auf den angrenzenden Grundstücke mit Umsetzung der festgesetzten Maßnahmen (Lärmschutzwand mit Zufahrtsöffnungen an der nördlichen Grundstücksgrenze für die aktuellen Parkflächen sowie zusätzliche Lärmschutzwand am Parkdeck im Fall der Umsetzung dieser Erweiterung) gewährleistet ist.

Dies gilt ausdrücklich auch für eine mögliche zweite Parkebene, die sich ohnehin nur auf den südlichen Teil der aktuell bestehenden Parkfläche erstrecken würde.

Abwägungsvorschlag:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach nimmt den vorgebrachten Einwand der Familie Altweck gegen eine mögliche Erweiterung der Parkfläche um eine zweite Ebene im südlichen Bereich des bestehenden Parkplatzes des Hotels zur Kenntnis. Hinsichtlich der Zulässigkeit dieser Erweiterung wird auf die Darstellungen und Festsetzungen im Bebauungsplan verwiesen. Auf der Grundlage der Planungsdarstellung und der Ergebnisse des schallschutztechnischen Gutachtens der Firma Geoplan sieht der Marktgemeinderat Untergriesbach bei Einhaltung der dem Gutachten zugrundeliegenden Rahmenbedingungen (Anzahl der geplanten Stellplätze, zu erwartende Verkehrsbewegungen, etc.) die Interessen der benachbarten Grundstückseigentümer durch die festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen gewahrt. Die als Festsetzungen vorgeschriebenen Lärmschutzmaßnahmen sind durch den Verursacher umzusetzen, um einen den Regeln der Technik und den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Schutz der Anlieger vor schädlichen Umwelteinflüssen zu erreichen. Mit Umsetzung dieser Maßnahmen werden die Einwendungen berücksichtigt.

Heizhaus:

Das bisherige ohne Genehmigung im Sommer 2022 errichtete Heizhaus, obwohl dieses Heizhaus an unsere Grundstücke mit den Fl.Nr. 1044 und 1045 herangebaut wurde, soll nun auf die doppelte Leistung erweitert werden. Dieser Erweiterung widersprechen wir mit Nachdruck, wie wir Ihnen bereits durch Bildaufnahmen in den bisherigen Widersprüchen dargelegt haben.

Unsere Fl.Nr. 1044 und 1045 waren bereits (mindestens seit 08-2014 vgl.) Wohnbaugrundstücke und daher hätte schon vor der ungenehmigten Errichtung ein besserer Ort für das Heizhaus gefunden werden können, ohne uns jetzigen und künftigen Anlieger zu beschweren. Zumal das Heizhaus an das bereits seit Jahren genehmigte Baugebiet herangerückt ist und nicht umgekehrt.

Stellungnahme der Verwaltung:

Es wird festgestellt, dass die Grundstücke mit den Fl.Nrn. 1044 und 1045, Gemarkung Untergriesbach im bisher rechtskräftigen Bebauungsplan „Untergriesbach West Erweiterung“, welcher durch den Bebauungsplan Sonnenweg ersetzt werden soll, als Bauflächen in einem Mischgebiet ausgewiesen waren. Dies bedeutet, dass hier zwar Wohnbebauung zulässig ist, jedoch aufgrund des Gebietstyps Mischgebiet höhere Grenzwerte für Umwelteinflüsse (Lärm, Luftreinhaltung) zu dulden wären. Durch die nun erfolgende Bauleitplanung wird eine verbindliche Grundlage für das Nebeneinander einer Wohn- und Hotelnutzung geschaffen. Dies bedeutet, dass die bisher im Mischgebiet liegenden Grundstücke der Einwendungsführer einen höheren Schutz erhalten, als dies bisher der Fall war.

Im Rahmen des Bauleitplanungsverfahrens ist die Notwendigkeit zur Erstellung eines Fachgutachtens für das bestehende Heizhaus festgestellt worden. Im Zuge der Erstellung dieses Gutachtens hat der Hotelbetreiber eine mögliche Kapazitätserweiterung der Heizungsanlage in das Gutachten eingebracht, um im Zuge der Bebauungsplanaufstellung bereits jetzt rechtsverbindliche Grundlagen für eine künftige Hotelentwicklung zu schaffen. Die angesetzten Kapazitäten mit einem zweiten leistungsgleichen Ofen sowie einer zusätzlichen Abgasanlage sind absehbar nicht notwendig, finden aber vorsichtshalber im Gutachten Berücksichtigung, um für alle Betroffenen rechtsverbindliche Klarheit von zukünftig zulässigen Erweiterungen zu schaffen. Zudem ist der Aufwand für eine Gutachtenerstellung relativ hoch, sodass es Sinn macht, Kapazitätsreserven einzukalkulieren.

Im Gutachten des Fachbüros Hoock und Partner zur Luftreinhaltung sind die Erweiterungskapazitäten mit den technischen Daten einer zusätzlichen Feuerungsanlage sowie den entsprechenden Vorgaben für einen weiteren Kamin und dessen Höhe exakt festgelegt. Das Gutachten kommt auf Basis der gesetzlichen Bestimmungen und der exakt definierten Kriterien für die technischen Anlagen zu dem Ergebnis, dass die jetzt vorhandenen Kapazitäten und die festgelegte Kapazitätserhöhung die Interessen der Nachbarn berücksichtigt. Ein ausreichender Schutz der benachbarten Grundstücke sowie der hier künftig zulässigen Bebauung vor schädlichen Umwelteinwirkungen ist gemäß den gutachterlichen Feststellungen gegeben.

Abwägungsvorschlag:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach nimmt den vorgebrachten Einwand der Familie Altweck gegen eine mögliche Erweiterung der Kapazität in dem im Gutachten des Büros Hoock und Partner und den Festsetzungen des Bebauungsplans vorgesehenen Umfang zur Kenntnis. Hinsichtlich der Zulässigkeit dieser Erweiterung wird auf die Darstellungen und Festsetzungen im Bebauungsplan verwiesen. Auf der Grundlage der Planungsdarstellung und der Ergebnisse des Gutachtens der Firma Hoock und Partner zur Luftreinhaltung sieht der Marktgemeinderat Untergriesbach bei Einhaltung der dem Gutachten zugrundeliegenden Rahmenbedingungen die Interessen der benachbarten Grundstückseigentümer durch die festgesetzten Luftreinhaltungsmaßnahmen gewahrt. Die als Festsetzungen vorgeschriebenen Luftreinhaltungsmaßnahmen sowie die dem Gutachten zugrundeliegenden technischen Daten sind durch den Verursacher einzuhalten bzw. umzusetzen, um einen den Regeln der Technik und den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Schutz der Anlieger vor schädlichen Umwelteinflüssen zu erreichen. Mit Umsetzung dieser Maßnahmen werden die Einwendungen berücksichtigt.

Dachformen:

Wir beantragen die Ergänzung der bisherigen Dachformen um die Dachform Walmdach im WA 1.

Stellungnahme der Verwaltung:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach hat bereits wiederholt über die Festsetzungen hinsichtlich der Dachformen im Bereich der WA-Gebiete beraten und beschlossen. Aufgrund des unmittelbaren Anschlusses an die bestehenden Bebauungen nordwestlich und östlich des Erweiterungsgebiets, der dort geltenden Vorgaben und bestehenden Bebauung sowie der bisher im Erweiterungsgebiet geltenden Vorgaben sollte im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung keine zusätzliche Dachform aufgenommen werden.

Abwägungsvorschlag:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach sieht aufgrund der Einwendung sowie der bereits wiederholten Beratung und Beschlussfassung zu den zulässigen Dachformen im Plangebiet keine neuen Tatsachen, die eine nochmalige Beschlussfassung erfordern würden. Eine Änderung der Planung wird nicht erfolgen.

Wir bitten nochmals auf eine annehmbare Außengestaltung des Heizhauses und der Grünfläche vor den Parkplätzen hinzuwirken. Da jedes Stallgebäude bzw. Supermarktplatz ansprechender gestaltet ist. 

Stellungnahme der Verwaltung:

Grundsätzlich ist die Gestaltung einer Fassade nicht Bestandteil des Bauleitplanverfahrens, da sich der Markt Untergriesbach in seinen Bebauungsplänen darauf beschränkt, die wesentlichen städtebaulichen Elemente festzusetzen. Konkrete Festsetzungen zu einzelnen Fassadengestaltungen erfolgen im Bebauungsplan nicht. Die Verwaltung steht jedoch mit dem Eigentümer des angesprochenen Heizhauses in Kontakt, um eine optische Verbesserung des Gebäudes zu erreichen und den künftigen Nachbarn in diesem Punkt entgegen zu kommen. Erste Vorschläge wurden bereits umgesetzt und seitens des Eigentümers besteht Offenheit für weitere Maßnahmen.

Gesprächsnotiz mit Hr. Dr. Josef Rott vom 17.04.2024

Auf Basis der angepassten Planung in der Fassung vom 22.03.2024, die Gegenstand der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange ist, werden nachfolgende Punkte besprochen:

Oberflächenentwässerung

Herr Dr. Rott weist darauf hin, dass die unterschiedlichen Regelungen zur Oberflächenentwässerung in den einzelnen Zonen des Plangebiets als Ungleichbehandlung empfunden werden können. Es stelle sich die Frage, ob nicht alle Bereiche dezentral entwässert werden könnten und es dränge sich der Eindruck auf, dass die Versickerungslösung in den SO-Bereichen sowie im zu bebauenden Bereich am Sonnenhof dazu dient, die Kostenbeteiligung für das Regenrückhaltebecken zu vermeiden.

Der Unterzeichner erläutert hierzu, dass die Einrichtungen der gesamten Entwässerung unabhängig von den konkreten Kosten für Leitungen, Pumpeinrichtungen oder Rückhaltebauwerken im Baugebiet entsprechend der Beitragssatzung des Marktes Untergriesbach abgerechnet werden.

Konkret bedeute das, dass für die Oberflächenentwässerung des Bebauungsplangebietes ein Grundstücksflächenbeitrag in Höhe von 1,65 EUR/m² Grundstücksfläche erhoben werden wird. Für die Schmutzwasserbeseitigung werde der Beitrag auf Basis des Geschoßflächenmaßstabes ermittelt (Ermittlung anhand der Außenmaße der Gebäude auf allen Geschoßen einschließlich Keller sowie ggf. ausgebaute Dachgeschoße). Hier werde gemäß geltender Satzung ein Beitrag von 11,80 EUR/m² Geschoßfläche erhoben.

Für die gemeindliche Wasserversorgung erfolge die Ermittlung der Beiträge analog mit den Beitragssätzen 1,50 EUR/m² Grundstücksfläche und 6,17 EUR/m² Geschoßfläche zzgl. jeweils 7 % Mehrwertsteuer.

Die Verbesserungsbeiträge (8,11 EUR/m² Geschoßfläche, 0,44 EUR/m² Grundstücksfläche) für die Grundstücke im Planbereich WA 1 sind bereits entrichtet.

Die Herstellungsbeiträge für die Wasserver- und Abwasserentsorgung sind gemäß den Erläuterungen des Unterzeichners für alle Anschlussnehmer gleich. Die Kosten ergeben sich unabhängig von den tatsächlichen Kosten einzelner Bauwerke und Leitungsnetze, da die Gesamtfinanzierung aller Anlagen der Wasserver- und Abwasserbeseitigung im Globalprinzip auf alle Anschlussnehmer im Gemeindegebiet verteilt wird. Eine konkrete Zuordnung einzelner Bauwerke auf einzelne Baugebiete sei gesetzlich nicht vorgesehen. Aus diesem Grund sei es am Ende im Baugebiet Sonnenweg für die Anschlussnehmer unerheblich, welche Bereiche letztlich über das Regenrückhaltebecken abgeleitet werden.

[Anm. d. Unterzeichners: Ergänzend zum Gespräch wird darauf hingewiesen, dass ein Regenrückhaltebecken in einem bestimmten Baugebiet zwar vorrangig diesem Baugebiet dient, allerdings eine Entlastung für das gesamte Kanalsystem und die Kläranlagen erbringt. Oberflächenwasser aus diesem Bereich muss nicht durch das Leitungsnetz abfließen, was eine geringere Dimensionierung der Leitungen ermöglich. Pumpstationen werden nicht mit dem Niederschlagswasser belastet und müssen somit weniger Leistung erbringen und die Kläranlagen sowie die Überlaufeinrichtungen direkt an den Kläranlagen werden ebenfalls weniger belastet. Somit kann festgestellt werden, dass jedes Rückhalte- und Überlaufbecken das Gesamtsystem entlastet und somit auch in die Gesamtkalkulation einfließen soll.]

Einzige Alternative für einen gänzlichen Verzicht auf das Regenrückhaltebecken und somit auf die Erhebung des Grundstücksflächenbeitrags wäre die verpflichtende Versickerung des gesamten Oberflächenwassers auf den Grundstücken im Planbereich. Dies wäre allerdings mit dem verpflichtenden Einbau einer Sickerzisterne und einer Drainage zur Einleitung des gesamten Oberflächenwassers eines Grundstücks in diese Zisterne verbunden. Zudem müsste die Funktionstüchtigkeit der Zisterne regelmäßig durch eine Fachfirma bestätigt werden. Das sei dauerhaft kostenintensiver als die zentrale Ableitung über das Regenrückhaltebecken und würde große Sickerflächen erfordern, um den Unterlieger nicht zu belasten. Aus diesem Grund sei die Versickerungslösung nur für die SO-Bereiche und den zusätzlichen Bau am Sonnenweg möglich, da hier unterhalb der Bebauung auf den Baugrundstücken große Flächen zur Versickerung zur Verfügung stehen. Die bestehende Bebauung wird nach Darstellung der Verwaltung weiterhin im bestehenden Mischwassersystem entwässert und vorerst nicht in das Rückhaltebecken eingeleitet, da hier ein Umbau des Leitungsnetzes von Misch- auf Trennsystem nötig wäre.

Für die erstmalige Herstellung der Erschließungsstraßen bestehe für die Anlieger eine Kostentragungspflicht in Höhe von 90 % der Kosten für die Erschließungsanlage (im Wesentlichen die Straße einschließlich aller Bestandteile wie Straßenbeleuchtung, Straßenentwässerung, Fußwege, etc.). Der Markt Untergriesbach trägt gemäß BauGB einen Anteil von 10 % der Kosten für die Herstellung der Erschließungsstraßen. Gegenstand der Kostenermittlung sind nach Darstellung des Unterzeichners alle Maßnahmen zur Herstellung der Erschließungsanlage, soweit Teile der vorhandenen Straße Sonnenweg erhalten werden können, fließt der Mehraufwand in die Kalkulation ein.

Die Erschließungskosten unterscheiden sich von den abgeschafften Sanierungsbeiträgen darin, dass die erstmalige Herstellung einer Erschließungsanlage (Straße) weiterhin in der Kostentragungspflicht der Anlieger stehe, wohingegen Sanierungen durch die Straßenbaulastträger zu finanzieren seien.

[Anm. d. Unterzeichners: Ergänzend zum Gespräch wird darauf hingewiesen, dass die Kosten der Erschließungsanlagen so getrennt werden, dass die Umlegung der einzelnen Bereiche auch auf die jeweiligen Bebauungsplanbereiche erfolgt. Im Fall des Grundstücks der Familie Rott werden die Kosten umgelegt, die mit der Herstellung der Straße Sonnenweg entstehen. Die Straßen Vorm Haus und Burgweg bleiben hier außer Betracht. Die Umlegung der Kosten erfolgt auf die Grundstücke im WA- und SO-Bereich. Die Kosten für die Straßen Burgweg und Vorm Haus werden auf die anderen, jeweils profitierenden Bebauungsplanbereiche umgelegt.]

Keine Abwägung/Änderung erforderlich.

Bauverpflichtung

Herr Rott erklärt, dass die Regelung unter Ziffer 25 auf Seite 80 im Textteil des Bebauungsplans zur Bauverpflichtung sinnvoll erscheint. Die Formulierung solle allerdings angepasst werden, um diese Verpflichtung auf alle unbebauten Grundstücke im Planbereich zu übertragen und eine konkrete Regelung im Verkaufsfall zu erreichen.

Derzeitige Formulierung:

25. Bauverpflichtung für WA1 

Der Markt Untergriesbach wird mittels Eintragungen von Wiederkaufsrechten in den Verträgen des Grundstückskaufes bzw. entsprechenden Regelungen zu Ankaufsrechten in Erschließungsverträgen auf eine vertraglich gesicherte Bauverpflichtung von zwei Jahren bestehen. Sofern diese nicht erfüllt wird, ist eine angemessene einmalige Verlängerung möglich und spätestens dann wird das Grundstück weiterveräußert. 

Vorschlag der Verwaltung für eine angepasste Formulierung:

25. Bauverpflichtung für unbebaute Grundstücke im Planungsbereich

Der Markt Untergriesbach wird bei Eigenvermarktung von Grundstücken im Planbereich durch den Markt oder einen durch den Markt beauftragten Erschließungsträger mittels Eintragung von Wiederkaufsrechten in den Verträgen des Grundstückskaufes bzw. entsprechenden Regelungen zu Ankaufsrechten in Erschließungsverträgen auf eine vertraglich gesicherte Bauverpflichtung von zwei Jahren bestehen. Sofern diese nicht erfüllt wird, ist eine angemessene einmalige Verlängerung möglich und spätestens dann wird das Grundstück weiterveräußert. 

Bei Grundstücken, die im Eigentum der derzeitigen Eigentümer verbleiben oder im Wege der Erbfolge weitergegeben werden, kann eine vertragliche Regelung zur Bauverpflichtung nicht erfolgen. Sofern jedoch eine Veräußerung an Dritte durch Verkauf, Tausch oder Schenkung erfolgt, behält sich der Markt für die Zustimmung zum Grundstücksgeschäft eine Eintragung eines Ankaufsrechts vor, die eine Bauverpflichtung innerhalb von zwei Jahren mit der Option einer einmaligen Verlängerung vorsieht.

Vorstehende Regelungen sollen für alle bisher unbebauten Grundstücke im Plangebiet Anwendung finden.

Änderung erfolgt.

Weitere, allgemeine Besprechungspunkte

Dr. Rott weist darauf hin, dass es wünschenswert wäre, wenn das bereits errichtete Heizhaus noch ansprechender gestaltet würde. Aufgrund der exponierten Lage unmittelbar im Blickfeld der künftig möglichen Wohnbebauung würde eine Verbesserung der Ansicht eine Verbesserung der nachbarlichen Beziehungen bedeuten.

siehe oben

Dr. Rott würde es begrüßen, wenn die Nachbarn künftig über Bauvorhaben im Bereich des Hotels informiert würden, auch wenn sie aufgrund der Straße zwischen Hotel und künftiger Wohnbebauung nicht als zu beteiligende Grundstücksnachbarn im gesetzlichen Sinne gelten. Eine Planungsbesprechung vor einem Bauvorhaben mit betroffenen Nachbarn könnte bereits im Vorfeld viele Probleme vermeiden, deren Lösung im Nachhinein nicht oder nur mit extremem Aufwand möglich ist.

siehe oben

Eine Information des Marktes Untergriesbach über die Erteilung der Baugenehmigung für das Heizhaus wird an die Nachbarn ergehen. Hinsichtlich der rechtlichen Möglichkeit zu einer Einsichtnahme in die Regelungen der Baugenehmigung wird der Markt Untergriesbach mit dem Landratsamt sprechen.

siehe oben

Herr Dr. Rott und der Unterzeichner sind sich einig, dass die nun erfolgte wiederholte Abstimmung der Planung mit den persönlichen Gesprächen zu einem deutlich besseren Entwurf geführt haben und dass auch in Zukunft ein direkter Kontakt zwischen allen Beteiligten zu einem guten Miteinander der verschiedenen Nutzungen im Plangebiet führen können.

Beschlussvorschlag

Der Marktgemeinderat Untergriesbach nimmt die eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und der betroffenen Öffentlichkeit sowie die einhergehenden Änderungsvorschläge zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Untergriesbach Sonnenweg“ zur Kenntnis und beschließt diese in der dargestellten Form.

Beschluss 2:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach nimmt den vorgebrachten Einwand der Familie Altweck gegen eine mögliche Erweiterung der Parkfläche um eine zweite Ebene im südlichen Bereich des bestehenden Parkplatzes des Hotels zur Kenntnis. Hinsichtlich der Zulässigkeit dieser Erweiterung wird auf die Darstellungen und Festsetzungen im Bebauungsplan verwiesen. Auf der Grundlage der Planungsdarstellung und der Ergebnisse des schallschutztechnischen Gutachtens der Firma Geoplan sieht der Marktgemeinderat Untergriesbach bei Einhaltung der dem Gutachten zugrundeliegenden Rahmenbedingungen (Anzahl der geplanten Stellplätze, zu erwartende Verkehrsbewegungen, etc.) die Interessen der benachbarten Grundstückseigentümer durch die festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen gewahrt. Die als Festsetzungen vorgeschriebenen Lärmschutzmaßnahmen sind durch den Verursacher umzusetzen, um einen den Regeln der Technik und den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Schutz der Anlieger vor schädlichen Umwelteinflüssen zu erreichen. Mit Umsetzung dieser Maßnahmen werden die Einwendungen berücksichtigt.

Beschluss 3:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach nimmt den vorgebrachten Einwand der Familie Altweck gegen eine mögliche Erweiterung der Kapazität in dem im Gutachten des Büros Hoock und Partner und den Festsetzungen des Bebauungsplans vorgesehenen Umfang zur Kenntnis. Hinsichtlich der Zulässigkeit dieser Erweiterung wird auf die Darstellungen und Festsetzungen im Bebauungsplan verwiesen. Auf der Grundlage der Planungsdarstellung und der Ergebnisse des Gutachtens der Firma Hoock und Partner zur Luftreinhaltung sieht der Marktgemeinderat Untergriesbach bei Einhaltung der dem Gutachten zugrundeliegenden Rahmenbedingungen die Interessen der benachbarten Grundstückseigentümer durch die festgesetzten Luftreinhaltungsmaßnahmen gewahrt. Die als Festsetzungen vorgeschriebenen Luftreinhaltungsmaßnahmen sowie die dem Gutachten zugrundeliegenden technischen Daten sind durch den Verursacher einzuhalten bzw. umzusetzen, um einen den Regeln der Technik und den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Schutz der Anlieger vor schädlichen Umwelteinflüssen zu erreichen. Mit Umsetzung dieser Maßnahmen werden die Einwendungen berücksichtigt.

Beschluss 4:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach sieht aufgrund der Einwendung sowie der bereits wiederholten Beratung und Beschlussfassung zu den zulässigen Dachformen im Plangebiet keine neuen Tatsachen, die eine nochmalige Beschlussfassung erfordern würden. Eine Änderung der Planung wird nicht erfolgen.

Beschluss 5:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beschließt den Bebauungsplan „Untergriesbach Sonnenweg“ in der Fassung der Planung des Architekturbüro Bauer (Hauzenberg) vom 22.03.2024 mit der Änderung hinsichtlich der Bauverpflichtung und vorbehaltlich der Erteilung der wasserrechtlichen Erlaubnis zur beantragten Oberflächenentwässerung als Satzung.

Beschluss 1

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

Beschluss 2

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

Beschluss 3

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

Beschluss 4

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

Beschluss 5

Abstimmungsergebnis
Dafür: 20, Dagegen: 0

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10. Gemeindliche Bauleitplanung - Antrag der Firma Bayerwald Energiepark GmbH auf Errichtung einer Freiflächenphotovoltaikanlage auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 41, Gemarkung Oberötzdorf

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Auszug aus der Niederschrift zur Beratung im Marktgemeinderat vom 19.02.2024

„Das Gremium wird darüber unterrichtet, dass mit Schreiben vom 05.02.2024 durch die Energiepark Bayerwald GmbH ein Antrag auf Errichtung einer Freiflächenphotovoltaikanlage südlich von Oberötzdorf gestellt worden ist. Begründet wird dieser Antrag mit einer verfügbaren Einspeisekapazität im Umspannwerk Eben in der geplanten Größenordnung (ca. 1,3 MW) und der Tatsache, dass in unmittelbarer Nähe bereits eine Vorbelastung durch weitere Freiflächenanlagen und die benachbarte Biogasanlage gegeben sei.

Die nachfolgende Visualisierung zeigt den Standort und soll die geplante Anlage optisch verdeutlichen.

Seitens der Verwaltung sind die Kriterien aus dem gemeinsam erarbeiteten Kriterienkatalog wie folgt bewertet worden:

Kriterium		ja	nein
Keine Nutzung wertvoller Landwirtschaftsflächen für Freiflächenanlagen	Die Anlage wäre auf einer Fläche geplant, die als gute landwirtschaftliche Fläche einzustufen ist (Ackerfläche)		X
keine wesentliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes	Aufgrund der Lage des Plangrundstückes würde der bestehende Bereich für PV-Anlagen im Osten Oberötzdorfs durch einen zusätzlichen Bereich aufgerissen und ein zweiter PV-Bereich geschaffen, obwohl in der bestehenden Bauleitplanung eine vergleichbar große Fläche frei ist.		X
keine Blendwirkung	Eine Blendwirkung auf angrenzende Wohnbebauung oder Verkehrsflächen ist nicht zu erwarten, die Beeinträchtigung der Kreisstraße wäre gutachterlich auszuschließen.	X
ökologisch nachhaltige Nutzung der Fläche, Aufwertung des Naturnutzens	Auf der Fläche besteht derzeit eine intensiv-landwirtschaftliche Ackernutzung, die durch Vorgaben im Bebauungsplan zu einer ökologischen Aufwertung geführt werden müsste.	X
Vorrangige Nutzung vorbelasteter Flächen gemäß LEP (z.B. Autobahnen, Bahnlinien, ehemalige Mülldeponien, Auffüllungen, etc.)	Keine vorbelastete Fläche		X
Schutzgebiete sind ausgeschlossen (Landschaftsschutzgebiete, Biotope, Wasserschutzgebiete, …)	Keine Biotope betroffen	X
Freihaltung von weithin unbebauten Gebieten und Bachtälern	Anlage nicht in unmittelbarer Nähe und im Blickfeld eines Bachlaufes	X
Gewerbesteuereinnahmen Zulassung nur von Vorhabenträgern mit Sitz in Untergriesbach Zulassung nur bei Begründung einer Betriebsstätte in Untergriesbach	Durch Vorgabe im städtebaulichen Vertrag zu sichern	X
Vorhabengebiet ist über vorhandene Infrastruktur gut erschließbar (Straße)	Lage unmittelbar an der Kreisstraße	X
Generelle Beschränkung (reine PV-Flächen ohne Ausgleichsmaßnahmen) auf eine maximale Gesamtfläche von 1,0 % der landwirtschaftlichen Gesamtfläche landwirtschaftliche Fläche des Marktgebiets: 2.999 ha somit verfügbare PV-Fläche: 30 ha	Bei Genehmigung ist die aktuell als Richtwert festgesetzte Obergrenze nicht überschritten.	X

Die wesentlichen Ausschlusskriterien im Sinne des Kriterienkatalogs sind nach Einschätzung der Verwaltung:

• Nutzung einer wertvollen landwirtschaftlichen Fläche
Zusätzliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes durch eine zweite Bauleitplanung im Bereich Oberötzdorf. Durch eine weitere Planung würde die Ortschaft noch in einem weiteren Bereich beeinträchtigt.
Im Bereich der bestehenden Bauleitplanung für Freiflächenanlagen östlich von Oberötzdorf ist noch eine Fläche in vergleichbarer Größenordnung zur Bebauung mit einer PV-Anlage frei. Diese ist zwar nicht im Eigentum der Antragsteller.

Vergleichbare Flächen, die aufgrund Beanspruchung landwirtschaftlicher Flächen und einer Beeinträchtigung des Landschaftsbildes auf Basis des Kriterienkatalogs bisher abgelehnt worden sind:

Fläche zwischen Hubing und Leizesberg
Fläche nahe Hundsruck
Fläche westlich von Spechting
zwei Flächen südlich von Ratzing
Fläche bei Zaunbrechl
Fläche bei Ramesberg
Fläche südlich von Vorholz

Im Rahmen der Diskussion werden einerseits die Nutzung einer wertvollen landwirtschaftlichen Fläche sowie die Verfügbarkeit einer bereits beplanten Fläche und die Neueröffnung einer weiteren Freiflächenentwicklung im Süden Oberötzdorfs als Argumente für eine Ablehnung des Antrags angeführt. Vor allem die Tatsache, dass im aktuell bereits rechtsgültigen Bebauungsplangebiet noch eine vergleichbar große Fläche unbebaut ist, müsse bei der Entscheidung Berücksichtigung finden. Zudem gelte es zu bedenken, dass im Falle der Zulassung dieser Fläche damit zu rechnen sei, dass sich nach und nach der gesamte Süden Oberötzdorfs auch als Nutzfläche für weitere Anlagen entwickle.

Als Argumente für die Zulassung des Antrags werden insbesondere die vorhandene Einspeisekapazität durch die neu erstellte Leitung nach Eben, die Konzentration der Anlagen an einem Bereich im Gemeindegebiet sowie die Vorbelastung des Umfeldes durch bestehende Anlagen und die benachbarte Biogasanlage angeführt.

Weitgehende Einigkeit besteht im Gremium allerdings dahingehend, dass es sinnvoller wäre vor einer Neuausweisung von Flächen zu versuchen, die bereits im Geltungsbereich des benachbarten Bebauungsplan befindlichen Flächen zu aktivieren. Hier soll gegebenenfalls unter Vermittlung des Marktes nochmals ein Gespräch zwischen den Antragstellern und dem Eigentümer der bisher unbebauten Fläche stattfinden.

Mit Zustimmung des Gremiums erklärt der Vertreter der Antragstellerin, dass bereits wiederholt Einigungsversuche zum Erwerb der gegenständlichen Fläche stattgefunden hätten, diese allerdings an den Differenzen hinsichtlich eines möglichen Tauschgeschäfts gescheitert seien. Im Falle der Umsetzung des beantragten Projekts könne man sich auch die Errichtung einer Agri-PV-Anlage vorstellen, um die landwirtschaftliche Fläche weiter nutzbar zu halten. Zudem sei die Möglichkeit gegeben, die Anlage direkt mit dem Gewerbegebiet Langerstraße zu verbinden, um hier den Firmen das Angebot eines Direktbezugs zu ermöglichen. Dies könnte Vorteile für mehrere Beteiligte bringen und zudem sei die Leitungskapazität dann ausgeschöpft.

Unter Berücksichtigung aller Punkte wird dem Gremium vorgeschlagen, mittels Beschluss eine nochmalige Verhandlung der Beteiligten zur Nutzung der Fläche im bestehenden Bebauungsplan zu fordern. Sofern notwendig und gewünscht solle hier auch die Verwaltung als vermittelnde Partei beteiligt werden. Nach Vorliegen eines Ergebnisses aus diesem Gespräch könne dann durch den Marktgemeinderat eine abschließende Entscheidung getroffen werden. In der Diskussion wird die überwiegende Meinung vertreten, dass eine weitere Anlage in diesem Bereich durchaus Sinn machen würde, die zu bevorzugende Fläche jedoch die im bereits bestehenden Bebauungsplan sei.

Aus dem Gremium wird die Verwaltung gebeten für weitere Entscheidungen in der Zukunft einen Vergleichswert der Montagekosten von „normalen“ Freiflächenanlagen und Agri-PV-Anlagen einzuholen.

Beschluss:

Der Marktgemeinderat Untergriesbach beauftragt die Antragsteller gegebenenfalls unter Vermittlung des Bürgermeisters und der Verwaltung nochmals mit dem Eigentümer über die Aktivierung der bereits im Bebauungsplan befindlichen bisher nicht bebauten Fläche zu verhandeln. Auf Basis des sich dann ergebenden Verhandlungsergebnisses wird dann über den Antrag oder das weitere Vorgehen entschieden.“

Auf Basis der bisherigen Beratungen und Beratungsergebnisse ist nach Darstellung des Bürgermeisters über die Möglichkeit der Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes im Bereich der beantragten Fläche zu beraten und zu beschließen.

Beschlussgemäß seien durch die Verwaltung nochmals Gespräche mit den Antragstellern und dem Grundstückseigentümer der noch freien Fläche im Bereich des Bebauungsplans östlich von Oberötzdorf geführt worden. Eine Einigung über einen Erwerb der Planfläche durch die Antragsteller hat nach Darstellung der Verwaltung nicht erzielt werden können. Aufgrund dieser Situation sei weiterhin der vorliegende Antrag Gegenstand der Beratung.

Aufgrund der Bewertung der Punkte des Kriterienkatalogs ist die Fläche gemäß der Stellungnahme des Bürgermeisters nicht für die Errichtung einer Freiflächenphotovoltaikanlage passend. Insbesondere der hohe landwirtschaftliche Nutzen der Fläche sowie die Tatsache, dass in unmittelbarer Umgebung noch eine beplante Fläche vorhanden und auch verfügbar wäre, geben nach Rechtsauffassung der Verwaltung den Ausschlag dafür, dass von einer Zustimmung zu diesem Antrag abgeraten wird. Aus städtebaulicher bzw. ortsplanerischer Sicht wäre es auch nicht sinnvoll, wenn man mit einer räumlichen Unterbrechung im zum bestehenden Anlagengebiet im Osten von Oberötzdorf noch eine weitere, neue Fläche im Süden eröffnen würde. Damit würde die Ortschaft an einer zweiten Seite mit Freiflächenanlagen belastet und zudem die Fortführung der Erweiterungen im gesamten Süden ermöglicht. Dies würde wiederum zu einer sehr hohen Belastung der Ortschaft und zum weiteren Verlust wertvoller landwirtschaftlicher Flächen führen. Es sei zwar wünschenswert Energieerzeugungsanlagen an einem Standort zu konzentrieren, man müsse aber auch auf die Belastungen der dort lebenden Menschen achten und die Konzentrationsflächen sollen auch nicht aufgrund rein wirtschaftlicher Interessen unterbrochen werden, zumal im Planungszusammenhang noch weitere Flächen vorhanden sind.

In der Diskussion ergeben sich Wortmeldungen, welche die Zustimmung zum Antrag begründen. Im Rahmen der Entscheidung müsse die Wirtschaftlichkeit der Anlage berücksichtigt werden. Eine Leitung zur Einspeisung der erzeugten Energie, die wie im vorliegenden Fall über mehrere Kilometer geführt werden müsste, sei auch zu finanzieren. Hier sei nachzuvollziehen, dass die Antragsteller die Anlagen auf den günstigsten Grundstücken errichten möchten. Der Markt müsse diese Überlegungen unterstützen, zumal andernfalls die Gefahr bestehe, dass die Antragsteller mit ihren Projekten abwandern und der Markt Gewerbesteuereinnahmen verliere.

Dieser Auffassung schließen sich andere Gremiumsmitglieder in ihren Wortmeldungen nicht an. Die gemeindliche Planungshoheit müsse zwar auch wirtschaftliche Aspekte berücksichtigen, aber man dürfe derartige Entscheidungen nicht ausschließlich an diesen Aspekten orientieren. In vorliegendem Fall seien die Argumente für eine vorrangige Nutzung der Planungsfläche im bestehenden Bebauungsplangebiet und gegen die Geeignetheit der beantragten Fläche so gravierend, dass die wirtschaftlichen Vorteile für die Allgemeinheit die anderen Aspekte nicht überwiegen. Wirtschaftliche Interessen Einzelner dürften ohnehin nicht Grundlage für Entscheidungen im Marktgemeinderat sein. 

In einzelnen Wortmeldungen wird ergänzend die Meinung vertreten, dass man die Umsetzung von Projekten für erneuerbare Energieerzeugungsanlagen uneingeschränkt unterstützen soll. Landschaftsbild oder die subjektive Bewertung des Wertes einer Fläche für die Landwirtschaft dürften hier keine überbewertete Rolle spielen. Man könne nicht immer für den Ausbau erneuerbarer Energien sein, aber wenn ein Projekt nicht genau in das Schema passt, ablehnende Beschlüsse fassen.

Auf diese Argumentation wird in einigen Stellungnahmen entgegnet, dass der Ausbau erneuerbarer Energien natürlich wichtig sei und der Markt Untergriesbach mit seinen Entscheidungen aus der Vergangenheit bereits wesentlich zu dieser Entwicklung beitrage. Am beantragten Standort sei eine neue Anlage jedoch aufgrund objektiver Kriterien nicht positiv zu bewerten. 

Von allen Gremiumsmitgliedern wird gesehen, dass die Bewertung einzelner Kriterien des Katalogs letztlich immer auch eine persönlich-subjektive Komponente in die Entscheidung miteinbringe und dass auch die Entwicklung der Zulassungsvoraussetzungen für Freiflächenanlagen weitergehe. Nun sei eine Entscheidung aber zu diesem konkreten Antrag auf Basis der jetzt vorliegenden Argumente zu treffen. Dazu wird auch angemerkt, dass in der Entscheidung auch die Vergleichbarkeit zu anderen Flächen, die in der Vergangenheit abgelehnt worden sind, Berücksichtigung finden muss.

In der Diskussion wird auch angemerkt, dass im Rahmen der Beantragung des bisherigen Bebauungsplanverfahren seitens der Antragsteller von Beginn an versichert worden sei, dass es sich um keine Erweiterung der Anlage handele, sondern um eine Verbesserung auf der bestehenden Fläche.

Beschlussvorschlag

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 7, Dagegen: 13

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11. Bekanntgaben

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Untergriesbach)	48. Sitzung des Marktgemeinderates	22.04.2024	ö	beschließend	11

Sachverhalt

• Bauamtssprechstunde mit dem Landratsamt Passau am Dienstag, den 23.04.2024
• Hinweis auf die Lichterprozession am Sonntag, den 12.05.2024.

Da der dritte Montag im Mai als regulärer Sitzungstag nicht möglich ist (20.05. Pfingstmontag) wird die Sitzung voraussichtlich auf den 27.05.2024 terminiert.