Nach einem zunächst erfolglosen Bauantrag haben die Bauherren ihr Vorhaben umgeplant.
Die Bauherren planen weiterhin hinterliegend zu einem bestehenden Gebäude auf dem Baugrundstück ein erdgeschossiges Wohngebäude zu errichten. Das Gebäude soll eine rote Dacheindeckung aus Betondachsteinen und ein flaches Satteldach mit nun ca. 38 ° Dachneigung erhalten. Aufgrund der Form des Gebäudes hat das Satteldach eine Wiederkehr. Die Firsthöhe beträgt 6,36 m zum natürlichen Gelände. Ebenfalls werden zwei weitere für die Wohneinheit notwendige Stellplätze geschaffen.
Der Bauort ist in der Umgebung zur Hauptstraße dem unbeplantem Innenbereich zuzuordnen. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es sich in der Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
Die nähere Umgebung entspricht durch umgebende Wohnbebauung der Umgebung eines „Mischgebiets“ nach § 6 BauNVO. Das Vorhaben ist daher zulässig, wenn es in der Umgebung eines Mischgebiets zulässig ist (§ 34 Abs. 2 BauGB), sich in die Umgebung einfügt sowie die Erschließung gesichert ist.
Die Errichtung eines Einfamilienhauses ist im Mischgebiet für Wohnzwecke seiner Art nach zulässig. Beim Maß der baulichen Nutzung ist das Einfügungsgebot zu beachten. Dabei darf von dem künftigen Baukörper keine erdrückende Wirkung (Grundsatz von Belichtung, Besonnung und Belüftung) auf die benachbarten Anwesen ausgehen. Hiervon kann im konkreten Fall ausgegangen werden, da auch nach der Einzeichnung der Abstandsflächen die Abstände eingehalten werden können.
Im Hinblick auf die Umgebung ergab eine Prüfung, dass auch die Umgebung vorwiegend durch Wohnhäuser geprägt ist, die mit Satteldächern eingedeckt sind. Für Nebengebäude sind Flachdächer sowie Satteldächer in der Umgebung gleichermaßen typisch.
Die Erschließung hinsichtlich Verkehres, Wasser und Kanal ist gesichert. Nachbarunterschriften sind vorhanden.
Das Bauvorhaben liegt jedoch auch im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung mit Festsetzungen zur Gestaltung und Ortsbilderhaltung für den „Altort von Klein- und Großdormitz“ vom 23.06.2022, einer örtlichen Bauvorschrift nach Art 81 BayBO.
Nach Art 7 Abs.1 der Satzung sind Dächer nur als Satteldächer mit einer Dachneigung von 38 bis 45 Grad auszuführen, nach Art 8 Abs. 1 sind Dachaufbauten nur als einzelne Satteldach- oder einzelne Schleppgauben zulässig.
Die Satzung nennt jedoch nur Gauben konkret als Dachaufbauten.
Nach Auffassung des Bauamts – wobei hier auch durchaus andere Auffassungen möglich sind - ist die entstehende Wiederkehr am Dach die faktisch aus zwei aneinander gesetzten Satteldächern entsteht daher kein Verstoß gegen die Satzung.
Das Bauvorhaben liegt auch im Sanierungsgebiet „Altort von Klein- und Großdormitz vom 23.06.2022“, welches nach § 3 der Satzung die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge mit Ausnahme von § 144 Abs. 2 BauGB zur Anwendung bringt. Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben bedürfen daher einer gesonderten schriftlichen Genehmigung.
Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
Die Ziele der Sanierung wurden im Beschluss der Gemeinde vom 23.06.2022 wie folgt festgelegt:
- Stärkung, Neuordnung und Entwicklung der Ortsmitte in Kleindormitz als zentraler Ort am Rathaus
- Stärkung, weitgehende Barrierefreiheit und Ergänzung des gesamtörtlichen Wegenetzes
- Aufwertung der Straßen- und Seitenräume der Hauptstraße in Großdormitz
- Stärkung und Ergänzung der Grün- und Freiflächen am „Grünen Horizont“ entlang des Brandbachs mit durchgehender Wegeverbindung
- Fortsetzung der Pflege und Sanierung der Gebäude
- Aktivierung des innerörtlichen Gebäudebestandes und der Potentialflächen zur Wohnnutzung („Innen statt Außen“)
Eine Nachverdichtung ist grundsätzlich mit den Zielen der der Sanierung vereinbar.
