Die Bauherrin plant einen Neubau von sechs Reihenhäusern in der Raiffeisenstraße 7 und 7a in Dormitz.
Im Jahr 2023 hat Sie hierzu bereits einen Antrag auf Bauvorbescheid gestellt, der vom LRA auch genehmigt wurde.
Hinsichtlich der im Vorbescheid behandelten Fragen entfaltet der Vorbescheid Feststellungswirkung und auch Bindungswirkung für die Bauaufsichtsbehörde bei der
späteren Erteilung einer Baugenehmigung. Bei den im Rahmen der im Vorbescheid geprüften einzelnen Fragen ist die Bauaufsichtsbehörde an ihre Rechtsansicht aus dem Vorbescheid gebunden und darf diesen Gesichtspunkt überhaupt nicht mehr prüfen; sie hat vielmehr ungeprüft die Ergebnisse aus dem Vorbescheid für die Baugenehmigung zu Grunde zu legen. Insoweit spricht man beim Vorbescheid auch von einem vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung.
Durch den Vorbescheid sind folgende Fragen bereits mit einer Bindungswirkung geklärt und genehmigt:
- Das Vorhaben zur Errichtung von 6 Reihenhäusern für Wohnzwecke ist grundsätzlich auf dem Baugrundstück zulässig
- Eine Überschreitung der Baugrenzen von ca. 14 m Richtung Süden und ca. 5 m Richtung Westen ist mit der beantragten Position des Gebäudes zulässig (Abweichung zu 5.3 des Bebauungsplans Dormitz Südwest)
- Die Reihenhäuser können mit drei Vollgeschossen errichtet werden (davon das Oberste als Staffelgeschoss) (Abweichung zu 5.5. des Bebauungsplans Dormitz Südwest)
- Hinsichtlich der Dachform ist entgegen 6.1 des Bebauungsplans ein Flachdach zulässig.
In der Gemeinderatsitzung vom 15.10.2024 wurde der Bauantrag zum Vorhaben im Gremium behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde dabei nicht erteilt. Das Baugenehmigungsverfahren ist im Landratsamt noch laufend, welches in Abstimmung mit dem Bauherren von der Bauaussichtsbehörde ruhend gestellt ist. Hierdurch möchte der Bauherr die vom Gemeinderat aufgeworfenen Themen nochmal näher bringen um diese erneut zu behandeln, um für dieses Bauvorhaben das gemeindliche Einvernehmen zu erhalten.
Der Bauherr hat daher mit Antrag vom 10.12.2024 eingereicht am 08.01.2025 zu diesem laufenden Baugenehmigungsverfahren nun einen Änderungsantrag zur Erlangung einer Baugenehmigung eingereicht.
Dieser Änderungsantrag ist Gegenstand des hier aufgerufenen Tagesordnungspunktes und Sachgegenstand ob diesem so eingereichten Vorhaben das gemeindliche Einvernehmen erteilt wird.
Die Bauherrin plant weiter den Neubau von sechs Reihenhäusern in der Raiffeisenstraße in Dormitz. Zwölf Kfz-Stellplätze (satzungsgemäß 2 pro Wohneinheit, gesondert anfahrbar) sind oberirdisch vorgesehen. Das geplante Bauvorhaben besteht aus jeweils zwei Baukörpern mit je 3 Wohneinheiten. Die Gebäude sind mit einem Erdgeschoss und 2 Vollgeschossen geplant. Das Dach soll als begrüntes Flachdach ausgeführt werden. Die zwei Hauptanlagen bestehend aus jeweils drei Reihenhäusern werden in einer Breite von 10,72 m und einer Länge von 18,00 m errichtet. Die Höhe der beiden Gebäude beträgt entsprechend dem bisherigen Antrag weiter jeweils 8,73 m.
Das Vorhaben soll im Geltungsbereich des Bebauungsplans Dormitz Südwest errichtet werden. Das Vorhaben ist zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 BauGB).
Das Vorhaben weicht in der geplanten Bauweise jedoch von folgenden Regelungen des Bebauungsplanes „Dormitz Südwest" ab, die bereits durch Vorbescheid genehmigt sind:
5.3. Im Bebauungsplan ist eine Bebauung über die Baugrenzen nicht vorgesehen, auch für nichtgenehmigungspflichtige Bauwerke.
Die Bauherrin plant die Überschreitung der Baugrenze ca. 14 m Richtung Süden und ca. 5 m Richtung Westen. Zudem einen Teil der Stellplätze südlich der Gebäude.
5.5. Der Bebauungsplan sieht am Ort des Vorhabens zwingend zwei Vollgeschosse vor.
Die Bauherrin plant mit zwei regulären Geschossen und einem Staffelgeschoss jedoch drei Geschosse.
6.1. Zulässig sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 27°- 30° und dunkle Dacheindeckung. Die Bauherrin plant das Bauvorhaben mit einem begrünten Flachdach.
Zusätzlich weicht der Bauherr von folgenden Punkten des Bebauungsplans Dormitz Südwest ab, die noch nicht im Rahmen des Vorbescheids genehmigt wurden:
5.3. Im Bebauungsplan ist eine Bebauung über die Baugrenzen nicht vorgesehen, auch für
nichtgenehmigungspflichtige Bauwerke.
Einige nun umgeplante Stellplätze sowie mehrere Abstell- und Müllboxen und eine Wärmepumpe sind ebenfalls außerhalb der im Bebauungsplan vorgesehenen Baugrenzen.
7.1. Der Bebauungsplan sieht für Einfriedungen zur Straße senkrechte Latten in einer Höhe von maximal 1 m vor. Die Bauherrin plant jedoch zur Staatsstraße einen Blendschutz mit 1m Höhe. Nähere Angaben zum Blendschutz sind nicht gemacht, so dass zumindest fraglich ist, ob die Gestaltungsvorgabe eingehalten wird.
Kritisch zu betrachten ist, dass 5.1 des Bebauungsplan Art und Maß der Baulichen Nutzung entsprechend einem Wohngebet vorsieht. Ausgehend davon, dass der sehr alte Bebauungsplan hier eine wirksame Festsetzung vornimmt entspricht die überbaubare Grundflächenzahl dabei für allgemeine Wohngebiete nach § 17 BauNVO das 0,4- fache der Grundstücksfläche.
Mit diesen Nebenanlagen ergibt sich demnach bei den insgesamt 1.181 m² großen Grundstück eine zulässig überbaubare Grundstücksfläche von 708,6 m².
Die Bauherrin überbaut mit ihrem Vorhaben jedoch folgende Flächen:
- 385,92 m² (Reihenhäuser 1-6)
- 90 m² Terrassenflächen
- 19,44 m² Müllboxen
- 319,38 m² Zuwegung
- 138 m² Stellplätze
- 7,6 m² Fahrradstellplätze
In der Summe sind dies 971,84 m² überbaute Fläche auf dem 1.181 m² Grundstück, die in modernen Bebauungsplänen unzulässig wären.
Der Bebauungsplan Dormitz Südwest wurde jedoch vor dem 01.01.1969 erstmals ausgelegt, so dass aufgrund der statischen Bezugnahme auf die Fassung im Bebauungsplan die BauNVO in der Fassung vom 26. Juni 1962, die BauNVO von 1962 gilt. Die BauNVO von 1962 sieht ebenfalls eine GRZ von 0,4 vor. Der § 19 Abs. 4 der BauNVO von 1962 setzt jedoch fest, dass zur zulässigen Grundfläche die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 nicht angerechnet werden.
Demnach sind einzig die Grundflächen der Reihenhäuser (385,92 m² anzurechnen). Daraus ergibt sich eine hier zulässige GRZ von 0,32.
Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann erteilt werden, wenn die Abweichung aus städtebaulicher Sicht vertretbar ist und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
Hinsichtlich der Baugrenzen und Einfriedung wären derartige gestalterische Befreiungen demnach unproblematisch denkbar.
Die Erschließung hinsichtlich Verkehres, Wasser und Kanal muss grundsätzlich mit der vorhandenen Infrastruktur in der Raiffeisenstraße als gesichert gelten. Die Bauherrin gibt zudem an, die Zufahrt mit versickerungsfähigem Belag auszuführen.
Der Änderungsantrag enthält jedoch keine Angaben zum Kanalanschluss. In § 9 Abs. 6 der Satzung für die öffentliche Entwässerungseinrichtung in Dormitz (EWS) wird ein Anschluss von Regenwasserableitungen an den Kanal nur zugelassen, wenn mittels einer Oberflächenwasserrückhaltung mindestens in Form einer Zisterne von 10 m³ gedrosselt eingeleitet wird.
Die Stellplätze nach Stellplatzsatzung werden mit 2 Stellplätzen pro Wohneinheit eingehalten. Die Stellplätze halten die in § 4 Abs. 1 Nr. 1 GastellV vorgegebenen Mindestgrößen 2,3 m x 5 ein und können von einer 4 m breiten Zuwegung angefahren werden.
