Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 02.06.2020 beschlossen, für das Gebiet „Deubach Ost“ im Stadtteil Deubach den Flächennutzungsplan zu ändern sowie den Bebauungsplan „Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1“ gemäß § 30 BauGB aufzustellen.
Weiterhin hat der Stadtrat in seiner Sitzung am 02.06.2020 die Vorentwürfe der beiden vorgenannten Bauleitpläne gebilligt und beschlossen, auf der Grundlage des von dem Ing.-Büro Kling Consult, Krumbach, gefertigten
- Vorentwurfes der Flächennutzungsplanänderung vom 29.04.2020 sowie des Vorentwurfes der Begründung hierzu vom 29.04.2020 sowie
- Vorentwurfes des Bebauungsplanes (bestehend aus Planzeichnung und Satzungstext) vom 29.04.2020 mit dem Vorentwurf der Begründung hierzu vom 29.04.2020
die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen.
Die Vorentwürfe lagen daher während der Zeit vom 29.06.2020 bis 29.07.2020 im Rathaus der Verwaltungsgemeinschaft Ichenhausen öffentlich zur Einsichtnahme aus.
Ein entsprechender Hinweis auf diese öffentliche Auslegung erfolgte in der Günzburger Zeitung Nr. 139 vom 19.06.2020.
Flächennutzungsplanänderung „Deubach Ost“
Vom Ing.-Büro Kling Consult wurden 29 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt
Folgende 8 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gaben keine Stellungnahme ab:
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Günzburg
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Koordination Bauleitplanung – BQ, München
- Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Sparte Verwaltungsaufgaben, Düsseldorf
- Deutsche Post Immobilienservice GmbH, Techn. Immob.-Service NL München, München
- Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH, TI NL Süd, PTI 23, Gersthofen
- Immobilien Freistaat Bayern, Regionalvertretung Augsburg, Augsburg
- Landratsamt Günzburg, Kreisheimatpfleger
- Landratsamt Günzburg, Gesundheitsamt
Folgende 12 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gaben eine Stellungnahme ab, äußerten dabei jedoch keine Anregungen:
- Abwasserverband Unteres Günztal, Schreiben vom 7. Juli 2020
- bayernets GmbH, München, Schreiben vom 30. Juni 2020
- Gemeinde Bibertal, Schreiben vom 24. Juli 2020
- Gemeinde Kammeltal, Schreiben vom 23. Juli 2020
- Gemeinde Kötz, Kötz, Schreiben vom 21. Juli 2020
- IHK Schwaben, Augsburg, Schreiben vom 24. Juli 2020
- Kreishandwerkerschaft Günzburg/Neu-Ulm, Weißenhorn, Schreiben vom 27. Juli 2020
- Markt Waldstetten über VG Ichenhausen, Schreiben vom 10. Juli 2020
- Regionalverband Donau-Iller, Schreiben vom 10. Juli 2020
- schwaben netz gmbh, Augsburg, Schreiben vom 7. Juli 2020
- Telefónica Germany GmbH & Co. OHG, Nürnberg, Schreiben vom 20. Juli 2020
- Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Nürnberg, Schreiben vom 21. Juli 2020
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange brachten Anregungen vor:
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Krumbach, Schreiben vom 29. Juli 2020
Bei dem Plangebiet handelt es sich um hochwertige Ackerflächen, die grundsätzlich der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten bleiben sollen und nur im unbedingt notwendigen Umfang für außerlandwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.
Aus fachlicher Sicht sollte deshalb nochmals geprüft werden, inwieweit evtl. Flächen von geringerer Bonität verfügbar wären.
Beschlussvorschlag:
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Die vorliegende Flächennutzungsplanänderung umfasst ausschließlich den vorhandenen gewerblichen Flächenbedarf eines ortsansässigen Unternehmens in Deubach, der aufgrund fehlender Flächenerweiterungsoptionen umsiedeln muss, zuzüglich der im Westen zur Siedlungsabrundung einbezogenen gemischten Baufläche in kleinräumigem Umfang. Im Vorfeld der Planung wurden bereits bestehende geeignete Gewerbeflächen seitens der Stadt Ichenhausen im Stadtgebiet in Betracht gezogen. Eine geeignete, zur Verfügung stehende Fläche wurde nicht ermittelt. Zwar sind im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen einige Gewerbeflächen in der Gemarkung Ichenhausen und Hochwang dargestellt, diese Flächen konnten aber bisher nicht als Gewerbeflächen in einem Bauleitplanverfahren ausgewiesen werden, da die Stadt nicht Eigentümerin der Grundstücke ist und es auch sehr schwierig ist, diese Flächen zu erwerben. Tatsächlich gibt es in Ichenhausen derzeit keine gewerblichen Flächen für den gewünschten Gewerbebetrieb zum Erwerb, so dass vorliegender Standort für die Umsiedlung des ortsansässigen Betriebs entsprechend des tatsächlichen Bedarfs seitens der Stadt Ichenhausen herangezogen wurde.
Die Stadt Ichenhausen gewichtet aufgrund dessen die vorliegende Gewerbeflächenentwicklung stärker als den Erhalt der landwirtschaftlichen Nutzfläche. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Amt für Ländliche Entwicklung Schwaben, Krumbach, Schreiben vom 10. Juli 2020
Der Geltungsbereich des oben angegebenen Bebauungs- und Flächennutzungsplans liegt außerhalb des Verfahrensgebietes eines laufenden oder geplanten Verfahrens nach dem Flurbereinigungsgesetz. Auch andere Maßnahmen des Amtes für Ländliche Entwicklung (ALE) Schwaben sind in diesem Bereich weder in Umsetzung noch in Planung. Eine zukünftige Beteiligung des ALE Schwaben in diesem Verfahren ist nicht erforderlich.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Amtes für Ländliche Entwicklung Schwaben werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Bayerischer Bauernverband, Günzburg, Schreiben vom 22. Juli 2020
Der Bayerische Bauernverband begrüßt, dass hier nicht vorsorglich zusätzliche Fläche, als die für den in Deubach bereits ansässigen Gewerbebetrieb notwendige, überplant wird. Dies ist ein gutes Beispiel für eine flächenschonende Planung.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen des Bayerischen Bauernverbandes werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr, Bonn, Schreiben vom 26. Juli 2020
Durch die oben genannte und in den Unterlagen näher beschriebene Planung werden Belange der Bundeswehr berührt, jedoch nicht beeinträchtigt.
Vorbehaltlich einer gleichbleibenden Sach- und Rechtslage bestehen zu der Planung seitens der Bundeswehr als Träger öffentlicher Belange keine Einwände.
Bis zu einer max. Bauhöhe von 30,00 m über Grund bestehen keine Bedenken.
Beschlussvorschlag:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass seitens der Bundeswehr keine Einwände vorgebracht werden. Bauhöhen über 30 m über Gelände sind nicht geplant.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Landratsamt Günzburg, Schreiben vom 29. Juli 2020
Ortsplanung
Mit der vorliegenden Planung soll im Osten des Ortsteils Deubach ein Gewerbegebiet für die Gesamtumsiedlung eines ortsansässigen Betriebes geschaffen werden. Untersuchungen des gesamten Gemeindegebietes haben ergeben, dass sich der Schwerpunkt für gewerbliche Nutzungen im Stadtgebiet Ichenhausens befindet und die Ortsteile geprägt durch wohnbauliche bzw. gemischte Nutzung sind. Aus ortsplanerischer Sicht wird deshalb dringend an die Stadt appelliert, die geplante gewerbliche Entwicklung in das Stadtgebiet zu verlagern.
Nachdem es sich um die Gesamtumsiedlung eines vorhandenen Betriebes handelt, ist der Untersuchungsrahmen für Planalternativen nicht mehr nur auf Deubach zu beschränken, vielmehr ist bei der Prüfung der Planungsalternativen das Stadtgebiet Ichenhausens einzubeziehen.
Beschlussvorschlag:
Der umzusiedelnde Betrieb ist ursprünglich Bestandteil der gemischten Nutzung im Ortsteil Deubach, die wie in der Stellungnahme des Landratsamtes dargestellt, die Ortsteile von Ichenhausen prägen. Diese gemischte Nutzung bleibt im Grundsatz weiterhin bestehen, nur wird der Betriebsstandort um ca. 110 m nach Südosten verlagert. Das Plangebiet liegt verkehrsgünstig an der Kr GZ 17 und ist auf den umzusiedelnden Betrieb zugeschnitten und lässt keinen Spielraum für weitere Gewerbeansiedlungen. Vorliegend handelt es sich um die Entwicklung einer gewerblichen Baufläche für den kommunalen Bedarf vor Ort, so dass kein regionalbedeutsames Gewerbegebiet entwickelt wird, welches aus Sicht der Stadt Ichenhausen im Stadtgebiet realisiert werden muss. Zudem wurde im Rahmen des am 25. Juli 2017 durchgeführten Scoping-Termins im Landratsamt Günzburg grundsätzlich dargestellt, dass aus ortsplanerischer Sicht die geplante Gewerbeflächenentwicklung möglich ist. Aufgrund dieser positiven Beurteilung wurde seitens der Stadt Ichenhausen die vorliegende Planung erarbeitet und seitens des Betriebsinhabers die Betriebsumsiedlung konkret weiterentwickelt. Insofern besteht zu der Gewerbegebietsausweisung keine Alternative.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Immissionsschutz
Die Stadt Ichenhausen hat die Änderung des Flächennutzungsplanes für den Bereich „Deubach Ost“ beschlossen.
Geplant ist die Ausweisung eines Gewerbegebietes mit Emissionsbeschränkungen und die Ausweisung eines Mischgebietes zwischen dem Gewerbegebiet und dem bestehenden Ortsrand.
Unter Berücksichtigung der nachfolgenden Änderung bestehen gegen die FNP-Änderung aus immissionsschutzfachlicher Sicht keine Einwände:
Die Darstellung des Gewerbegebietes mit Emissionsbeschränkungen umfasst nicht den gleichen Bereich wie im Schallgutachten und dem dargestellten Bereich im parallelen Bebauungsplanverfahren. Hier sind Anpassungen vorzunehmen.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen der Unteren Immissionsschutzbehörde werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung wird die Darstellung der Ortsrandeingrünung entsprechend des rechtswirksamen Flächennutzungsplanes der Stadt Ichenhausen vorgenommen, welcher eine Darstellung des Planzeichens wählt, die die Darstellung der gewerblichen Baufläche nicht überlagert, sondern als eigenständige Fläche darstellt. Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes wird die Zielaussage der umzusetzenden Ortsrandeingrünung aufgenommen und hinsichtlich der Planung konkretisiert, zumal das Planzeichen der Ortsrandeingrünung allein hinsichtlich der in Anspruch genommenen Flächen nicht der Umsetzung entspricht, aber ansonsten das Planzeichen grafisch nicht sichtbar wäre und der Flächennutzungsplan die Inhalte nicht flächenscharf darstellt. Planänderungen sind daher nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Naturschutz und Landschaftspflege
Die Stadt Ichenhausen beabsichtigt am östlichen Ortsrand von Deubach, südlich der Kreisstraße GZ 17, ein neues Gewerbegebiet im Anschluss an die Bebauung auszuweisen. Hierdurch soll die Umsiedlung eines bestehenden Betriebes aus Deubach ermöglicht werden.
Aus Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen die geplante Änderung des Flächennutzungsplanes. Der Einbindung dieses geplanten Gewerbegebietes in Natur und Landschaft sowie der Ortsrandgestaltung kommt eine besondere Bedeutung zu. Die Eingriffsregelung in der Bauleitplanung sowie artenschutzrechtliche Belange sind im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung zu beachten und auszuarbeiten.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen der Unteren Naturschutzbehörde werden zur Kenntnis genommen. Im Rahmen des sich im Parallelverfahren in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans werden die Eingriffsregelung sowie artenschutzrechtliche Belange in die Planung integriert. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Wasserrecht
Aus Sicht der unteren Wasserrechtsbehörde und unteren Bodenschutzbehörde ist zum o.g. Plan zu bemerken:
1. Berührte Wasserschutzgebiete: keine
2. Berührte konkrete Planungen nach dem Wassersicherstellungsgesetz: keine
3. Berührte Überschwemmungsgebiete: keine
4. Bekannte Altlasten (Altablagerungen und Altstandorte): keine
5. Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB)
Mit Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung besteht aus hiesiger Sicht Einverständnis.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Wasserrechts werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Abwehrender Brandschutz
Zur Flächennutzungsplanänderung „Deubach Ost“ bestehen seitens des abwehrenden Brandschutzes folgende Anmerkungen:
Die Vorgaben der Begründung auf Seite 16 unter Punkt 15 sind zu beachten.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Abwehrenden Brandschutzes werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Sonstiges
Der in der Planzeichnung vermerkte Bolzplatz befindet sich nicht auf den Grundstücken Flur-Nrn. 356/2 bzw. 356, Gemarkung Deubach, sondern südlich davon auf Fl.-Nr. 346.
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Das Wort „Bolzplatz“ wurde lediglich in die vorliegende Flächennutzungsplanänderung aufgenommen, da dieser im Bereich der neu dargestellten gemischten Baufläche im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen positioniert ist und bei einer Montage des Änderungsbereiches in den rechtswirksamen Flächennutzungsplan überdeckt werden würde. Die Fläche des Bolzplatzes selbst ist nicht im Geltungsbereich der vorliegenden Flächennutzungsplanänderung enthalten. Aufgrund dessen wird keine Planänderung vorgenommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
LEW Verteilnetz GmbH (LVN), Schreiben vom 27. Juli 2020
Die Stromversorgung für das Gewerbegebiet kann bei geringer Leistungsanforderung aus dem naheliegenden Ortsnetz erfolgen.
Sollten sich Betriebe mit höherem Leistungsbedarf ansiedeln, dann ist eine gesicherte Stromversorgung des Gewerbegebietes nur über den Bau neuer 20-kV-Transformatorenstationen gewährleistet. Art, Anzahl und Standorte der erforderlichen Trafostationen können jedoch erst dann festgelegt werden, wenn die elektrischen Leistungsanforderungen der anzusiedelnden Betriebe bekannt sind. Die Einbindung der vorgenannten Trafostationen in das Mittelspannungsnetz der LVN erfolgt über neu zu verlegende 20-kV-Kabel.
Wenn die genannten Punkte beachtet werden, dann hat die LVN gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes "Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1" und der Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Ichenhausen in der Fassung vom 29.04.2020 keine Einwände.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen der LEW Verteilnetz werden zur Klarstellung des Sachverhalts der Stromversorgung in die Begründung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Regierung von Schwaben, Augsburg, Schreiben vom 27. Juli 2020
Nach den vorliegenden Unterlagen beabsichtigt die Stadt Ichenhausen, im Flächennutzungsplan eine gewerbliche und eine gemischte Baufläche im Umfang von insgesamt ca. 2,1 ha am östlichen Siedlungsrand des Stadtteiles Deubach neu darzustellen. Der Bereich der geplanten gewerblichen Baufläche mit einer Größe von ca. 1,3 ha soll mit dem Bebauungsplan als Gewerbegebiet konkretisiert werden, um damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsiedelung eines ortsansässigen Unternehmens zu schaffen.
Aus landesplanerischer Sicht ist Folgendes festzustellen:
Die Bayerische Staatsregierung hat zur Verringerung des Flächenverbrauchs eine Flächensparoffensive eingeleitet. In diesem Rahmen ist die kommunale Bauleitplanung ein wichtiges Handlungsfeld.
Für die Umsetzung der LEP-Festlegungen zur Flächenschonung bei der Ausweisung neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe hat das BayStMWi allen Gemeinden, Märkten und Städten in Bayern eine Auslegungshilfe (Stand: 07.01.2020) übermittelt. In dieser sind im Einzelnen die Punkte angeführt, die die Landesplanung bei der Beurteilung des Bauleitplanes zugrunde zu legen hat. Sie ergeben sich aus den Ziffern 11.1. bis 11.4. der Auslegungshilfe. Von besonderer Bedeutung sind hierbei die Ermittlung der vorhandenen Flächenpotenziale in der planenden Kommune (Ziffer 11.2.) und die Angaben zum Bedarf an Siedlungsflächen (Ziffer 11.3.).
Die von der Stadt Ichenhausen übermittelten Bauleitplanunterlagen tragen den in der Auslegungshilfe genannten Anforderungen nicht in allen Teilen Rechnung. Dies wird wie folgt begründet:
Ermittlung der vorhandenen Potenziale:
Den vorliegenden Planunterlagen ist zu entnehmen, dass für den umzusiedelnden Betrieb am derzeitigen Standort keine Möglichkeiten für eine Erweiterung bestehen und im Stadtteil Deubach keine gewerblichen Potenzialflächen vorhanden sind. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind im Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen in den Stadtteilen Hochwang und Ichenhausen umfangreiche gewerbliche Bauflächen dargestellt, die noch nicht bebaut sind. Aus den Bauleitplanunterlagen geht bislang nicht hervor, ob bzw. inwieweit sich die Stadt mit diesen bestehenden Flächenpotenzialen auseinandergesetzt hat.
Angaben zum Bedarf:
Laut Begründung liegt bereits eine konkrete Anfrage eines Betriebes für das Plangebiet vor. Eine Gegenüberstellung bestehender Potenzialflächen mit dem konkreten Bedarf, wie unter Ziffer 11 3. der Auslegungshilfe dargelegt, ist den Planunterlagen nicht zu entnehmen.
Die Regierung von Schwaben bittet daher, die neu dargestellten Siedlungsflächen für Gewerbe nach Maßgabe der o.g. LEP-Festlegungen in Verbindung mit den Anforderungen der Auslegungshilfe vom 07.01.2020 nochmals kritisch zu überprüfen und das Ergebnis samt Erwägungen in der Begründung nachvollziehbar darzulegen. Möglicherweise ergeben sich noch Spielräume zugunsten einer flächensparenden Siedlungsentwicklung.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen der Regierung von Schwaben bzgl. der Ermittlung vorhandener Potenziale und Angaben zum Bedarf werden aufgenommen und die Begründung zur Flächennutzungsplanänderung dahingehend ergänzt, dass zwar im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen einige Gewerbeflächen in der Gemarkung Ichenhausen und Hochwang dargestellt sind, diese Flächen aber bisher nicht als Gewerbeflächen in einem Bauleitplanverfahren ausgewiesen werden konnten, da die Stadt nicht Eigentümerin der Grundstücke ist und es auch sehr schwierig ist, diese Flächen zu erwerben. Tatsächlich gibt es in Ichenhausen derzeit keine gewerblichen Flächen für den Erwerb durch vorliegenden Gewerbebetrieb, so dass vorliegender Standort für die Umsiedlung des ortsansässigen Betriebs entsprechend des tatsächlichen Bedarfs seitens der Stadt Ichenhausen herangezogen wurde. Vorliegend wird ausschließlich für den umsiedlungswilligen Betrieb eine gewerbliche Baufläche im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung dargestellt, so dass umfassende Bedarfsermittlungen zukünftiger gewerblicher Bauflächendarstellungen auf FNP-Ebene vorliegend nicht zielführend sind. Es werden hier nicht vorsorglich zusätzliche Gewerbeflächen ausgewiesen, nur die für den in Deubach bereits ansässigen Gewerbebetrieb notwendigen. Somit handelt es sich um eine flächenschonende Planung. Mittlerweile ist die gewerbliche Baufläche im Eigentum des ansiedlungswilligen Betriebes, so dass diesbezüglich einer zeitnahen Realisierung des Bauvorhabens kein Hindernis im Wege steht. Das vorliegende Plangebiet ist bereits verkehrlich erschlossen und an die Ver- und Entsorgung der Stadt angeschlossen, so dass in dieser Hinsicht eine kostensparende Baugebietsrealisierung gegeben ist.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Staatliches Bauamt Krumbach, Hochbau/Straßenbau, Schreiben vom 2. Juli 2020
Das Baugebiet "Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1" liegt an der östlichen Ortsgrenze von Deubach. Es grenzt mit seiner Nordseite an die Kreisstraße GZ 17 an. Das Gebiet liegt außerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrtsgrenzen.
Die Zufahrt zum betreffenden Planbereich der Kreisstraße GZ 17 wurde durch eine Umbaumaßnahme berücksichtigt. Die Erschließung ist somit gesichert.
Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
- Außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teile der Ortsdurchfahrten dürfen bauliche Anlagen an Kreisstraßen in einer Entfernung bis zu 15 m, jeweils gemessen vom äußeren Rand der Fahrbahndecke, nicht errichtet werden. Dies gilt nicht für Aufschüttungen und Abgrabungen geringeren Umfangs (Art. 23 BayStrWG).
- Die Anfahrsicht muss eingehalten werden. Als Anfahrsicht wird die Sicht bezeichnet, die ein Kraftfahrer haben muss, der mit einem Abstand von 3,00 m vom Auge des Kraftfahrers aus gemessen vom Fahrbahnrand der übergeordneten Straße wartet.
Bei Radwegen mit nicht abgesetzten Radfahrerfurten soll der Abstand zum Fahrbahnrand von 3,00 m auf 5,00 m vergrößert werden, damit die wartepflichtigen Kraftfahrzeuge die Radfahrerfurten freihalten können. Die Schenkellängen des Sichtdreiecks auf bevorrechtigte Radfahrer sollen IR =30 m betragen.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Staatlichen Bauamtes werden zur Kenntnis genommen. Die Flächennutzungsplanänderung beinhaltet den anbaufreien Streifen entlang der Kr GZ 17 mit 15 m. Im Zuge des sich im Parallelverfahren in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes wird ein Sichtdreieck entsprechend der Vorgaben des Staatlichen Bauamtes berücksichtigt. Planänderungen sind vorliegend nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Wasserwirtschaftsamt Donauwörth, Schreiben vom 1. Juli 2020
Wasserwirtschaftliche Würdigung
Wasserversorgung und Grundwasserschutz
1. Wasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung wird gemäß Antragsunterlagen durch die kommunale Wasserversorgungsanlage in ausreichendem Umfang sichergestellt.
2. Löschwasserversorgung
Ob diese ausreichend ist, sollte der Kreisbrandrat beim Landratsamt beurteilen.
3. Trinkwasserschutzgebiete, Heilquellenschutzgebiete
Trinkwasserschutzgebiete werden nicht berührt.
4. Grundwasser
Wie im Baugrundgutachten 2494-405-KCK vom 21.02.2020 dargelegt, sind geschlossene, oberflächennahe Grundwasserspiegellagen nicht zu erwarten.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Die Erkundung des Baugrundes einschl. der Grundwasserverhältnisse obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hang- und Schichtenwasser sichern muss.“
6. Altlasten und vorsorgender Bodenschutz
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG).“
„Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Böden mit von Natur aus erhöhten Schadstoffgehalten (geogene Bodenbelastungen) vorliegen, welche zu zusätzlichen Kosten bei der Verwertung/Entsorgung führen können. Es wird daher empfohlen, vorsorglich eine Bodenuntersuchung durchzuführen. Das Landratsamt ist von festgestellten geogenen Bodenbelastungen in Kenntnis zu setzen.“
7. Vorsorgender Bodenschutz
Durch das geplante Vorhaben ist das Schutzgut Boden betroffen. Insbesondere schützenswerte und schutzwürdige Böden sind in der Planung zu berücksichtigen.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
Bei Erd- und Tiefbauarbeiten sind insbesondere für Aushub und Zwischenlagerung zum Schutz des Bodens vor physikalischen und stofflichen Beeinträchtigungen die Vorgaben der DIN 18915 und DIN 19731 zu berücksichtigen.
Mutterboden ist nach § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen.
Die Verwertung von überschüssigem Bodenmaterial sollte zur Vermeidung von Bauverzögerungen und Mehrkosten mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf vor Baubeginn geplant werden. Dabei wird die Erstellung einer Massenbilanz „Boden“ mit Verwertungskonzept durch ein geeignetes Fachbüro empfohlen. Oberstes Ziel ist die Vermeidung von Bodenaushub bzw. die Wiederverwendung von Bodenmaterial innerhalb der Baufläche. Abhängig vom jeweiligen Entsorgungsweg sind die rechtlichen und technischen Anforderungen (z. B. § 12 BBodSchV, Leitfaden zur Verfüllung von Gruben und Brüchen sowie Tagebauen, LAGA M 20 1997 sowie DepV) maßgeblich.
Soll Bodenmaterial i. S. d. § 12 BBodSchV zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht verwendet werden, sind die Anforderung des § 12 BBodSchV einzuhalten
Es wird empfohlen, bereits im Vorfeld von Baumaßnahmen mit einer Eingriffsfläche > 5.000 m² oder bei Böden mit hoher Funktionserfüllung oder besonders empfindlichen Böden eine bodenkundliche Baubegleitung einschließlich Bodenschutzkonzept, gemäß DIN 19639 Bodenschutz bei Planung und Durchführung von Bauvorhaben vorzusehen.
Abwasserbeseitigung
1. Allgemeines
Für das Gebiet des Bebauungsplanes ist nach derzeitigem Informationsstand eine Entwässerung im Trennsystem vorgesehen.
2. Häusliches Abwasser
Das bestehende Kanalnetz kann die aus dem Baugebiet abzuleitenden Abwassermengen voraussichtlich aufnehmen.
Die Kläranlage kann die zusätzlichen Abwassermengen voraussichtlich ausreichend reinigen. Die Abwasserentsorgung ist gesichert.
3. Niederschlagswasser
Gemäß §55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.
In o.g. Baugrundgutachten werden für die Versickerung von Niederschlagswasser geeignete Bodenschichten in einer Tiefe von vier Metern erwartet.
Für die weitere Planung sind zusätzliche Erkundungsmaßnahmen erforderlich.
Insofern eine alternative Niederschlagswasserbeseitigung angestrebt wird, muss eine fehlende Eignung des Baugrunds zur Versickerung lückenlos/flächenhaft nachgewiesen werden.
Für die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer ist eine quantitative Beurteilung nach LfU Merkblatt 4.4/22 / DWA-M 153 erforderlich. Sofern diese ergibt, dass vor Einleitung eine Drosselung erforderlich ist, sind die dazu erforderlichen Rückhalteflächen im Bebauungsplan festzusetzen.
Um einer Abflussverschärfung entgegenzuwirken, sind entsprechende Rückhaltemaßnahmen vorzusehen. Hierzu eignen sich vor allem
- Niederschlagswasserversickerung
- ökologisch gestaltete Rückhalteteiche
- Regenwasserzisterne mit Überlauf
Verschmutztes Niederschlagswasser ist aus Gründen des Gewässerschutzes zu sammeln und schadlos durch Ableiten in die Misch- bzw. Schmutzwasserkanalisation zu beseitigen (dies gilt auch für Bereiche, die im Trennsystem entwässert werden).
Insbesondere trifft dies zu für Niederschlagswasser:
- bei Flächen, auf denen mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird bzw. auf denen ein solcher Umgang nicht auszuschließen ist oder auf denen sonstige gewässerschädliche Nutzungen stattfinden.
- bei Dachflächen mit stärkerer Verschmutzung (z. B. bei starker Luftverschmutzung durch Industriebetriebe o. Ä.).
Vorschlag für Festsetzungen:
„Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Tragschichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z.B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengittersteine, Rasenschotter, wassergebundene Decke.“
„Das auf privaten, befestigten Flächen anfallende geringverschmutzte Niederschlagswasser darf nicht der öffentlichen Kanalisation zugeleitet werden. Dies gilt auch für Überläufe von Anlagen zur Regenwassernutzung (bspw. Zisternen) und für sonstige nicht schädlich verunreinigte Tag-, Stau-, Quellwässer sowie Drän- und Sickerwasser jeder Art.“
„Gering verschmutztes Niederschlagswasser von privaten, befestigten Flächen muss auf den Baugrundstücken ordnungsgemäß versickert werden. Die Versickerung soll vorzugsweise breitflächig und über eine mindestens 30 cm mächtige bewachsene Oberbodenzone erfolgen.“
„Unterirdische Versickerungsanlagen, z. B. Rigolen, sind ohne geeignete Vorreinigung nicht zulässig. Sickerschächte sind unzulässig/vorab grundsätzlich technisch zu begründen. Notwendige Versickerungs- und Retentionsräume oder Vorbehandlungsanlagen sind auf den privaten Grundstücken vorzuhalten.“
„Die gekennzeichneten Flächen und Geländemulden sind für die Sammlung und natürliche Versickerung von Niederschlagswasser freizuhalten. Es darf nur eine Nutzung als Grünfläche erfolgen.“
„In Bereichen mit Versickerung des Niederschlagswassers sind –sofern Metalldächer zum Einsatz kommen sollen- nur Kupfer- und Zinkbleche mit geeigneter Beschichtung oder andere wasserwirtschaftlich unbedenkliche Materialen (z. B. Aluminium, Edelstahl) zulässig.“
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Anlagen zur Ableitung von Niederschlagswasser sind so zu unterhalten, dass der Wasserabfluss dauerhaft gewährleistet ist. Die Flächen sind von Abflusshindernissen frei zu halten. Überbauen oder Verfüllen, Anpflanzungen, Zäune sowie die Lagerung von Gegenständen, welche den Zu- und Abfluss behindern oder fortgeschwemmt werden können, sind unzulässig. Für die Versickerung vorgesehene Flächen sind vor Verdichtung zu schützen. Deshalb sind die Ablagerung von Baumaterialien, Bodenaushub oder das Befahren dieser Flächen bereits während der Bauzeit nicht zulässig.“
„Grundsätzlich ist für eine gezielte Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser oder eine Einleitung in oberirdische Gewässer (Gewässerbenutzungen) eine wasserrechtliche Erlaubnis durch die Kreisverwaltungsbehörde erforderlich. Hierauf kann verzichtet werden, wenn bei Einleitungen in oberirdische Gewässer die Voraussetzungen des Gemeingebrauchs nach § 25 WHG in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 Nr. 2 BayWG mit TRENOG (Technische Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer) und bei Einleitung in das Grundwasser (Versickerung) die Voraussetzungen der erlaubnisfreien Benutzung im Sinne der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) mit TRENGW (Technische Regeln für das zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser) erfüllt sind.“
„Anlagen und Entwässerungseinrichtungen zur Ableitung von Dränwasser (Dränanlagen) sind wasserrechtlich zu behandeln und im Entwässerungsplan in Lage und Dimension zu kennzeichnen.“
Zusammenfassung
Zu dem Entwurf des Bauleitplanes bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken, wenn o. g. Hinweise beachtet werden.
Für entsprechende Beratung zu allen wasserwirtschaftlichen Fachfragen steht das Wasserwirtschaftsamt Donauwörth gerne zur Verfügung.
Beschlussvorschlag:
Da das Wasserwirtschaftsamt zum im Parallelverfahren in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan die wortgleiche Stellungnahme abgegeben hat, wird vorliegend auf den zugehörigen Beschlussvorschlag zum Bebauungsplan verwiesen. Die in der Stellungnahme aufgeführten Anregungen führen zu keinen Planänderungen der Flächennutzungsplanänderung.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Von Bürgerinnen und Bürgern wurden keine Anregungen vorgebracht
Bebauungsplan „Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1“
Von Kling Consult wurden 25 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt
Folgende 8 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gaben keine Stellungnahme ab:
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Günzburg
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Koordination Bauleitplanung – BQ, München
- Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Sparte Verwaltungsaufgaben, Düsseldorf
- Deutsche Post Immobilienservice GmbH, Techn. Immob.-Service NL München, München
- Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH, TI NL Süd, PTI 23, Gersthofen
- Immobilien Freistaat Bayern, Regionalvertretung Augsburg, Augsburg
- Landratsamt Günzburg, Kreisheimatpfleger
- Landratsamt Günzburg, Gesundheitsamt
Folgende 6 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gaben eine Stellungnahme ab, äußerten jedoch keine Anregungen:
- Abwasserverband Unteres Günztal, Ichenhausen, Schreiben vom 29. Juni 2020
- bayernets GmbH, München, Schreiben vom 30. Juni 2020
- IHK Schwaben, Augsburg, Schreiben vom 24. Juli 2020
- Kreishandwerkerschaft Günzburg/Neu-Ulm, Weißenhorn, Schreiben vom 27. Juli 2020
- schwaben netz gmbh, Augsburg, Schreiben vom 7. Juli 2020
- Telefónica Germany GmbH & Co. OHG, Nürnberg, Schreiben vom 20. Juli 2020
Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange brachten Anregungen vor:
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Krumbach, Schreiben vom 29. Juli 2020
Bei dem Plangebiet handelt es sich um hochwertige Ackerflächen, die grundsätzlich der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehalten bleiben sollen und nur im unbedingt notwendigen Umfang für außerlandwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.
Aus fachlicher Sicht sollte deshalb nochmals geprüft werden, inwieweit evtl. Flächen von geringer Bonität verfügbar wären.
Beschlussvorschlag:
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen. Der vorliegende Bebauungsplan umfasst ausschließlich den vorhandenen Flächenbedarf eines ortsansässigen Unternehmens in Deubach, der aufgrund fehlender Flächenerweiterungsoptionen umsiedeln muss. Im Vorfeld der Planung wurden bereits bestehende geeignete Gewerbeflächen seitens der Stadt Ichenhausen im Stadtgebiet in Betracht gezogen. Eine geeignete, zur Verfügung stehende Fläche wurde nicht ermittelt. Zwar sind im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen einige Gewerbeflächen in der Gemarkung Ichenhausen und Hochwang dargestellt, diese Flächen konnten aber bisher nicht als Gewerbeflächen in einem Bauleitplanverfahren ausgewiesen werden, da die Stadt nicht Eigentümerin der Grundstücke ist und es auch sehr schwierig ist, diese Flächen zu erwerben. Tatsächlich gibt es in Ichenhausen derzeit keine gewerblichen Flächen für den gewünschten Gewerbebetrieb zum Erwerb, so dass vorliegender Standort für die Umsiedlung des ortsansässigen Betriebs entsprechend des tatsächlichen Bedarfs seitens der Stadt Ichenhausen herangezogen wurde. Die Stadt Ichenhausen gewichtet aufgrund dessen die vorliegende Gewerbeflächenentwicklung stärker als den Erhalt der landwirtschaftlichen Nutzfläche im betreffenden Umfang. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Amt für Ländliche Entwicklung Schwaben, Krumbach, Schreiben vom 10. Juli 2020
Der Geltungsbereich des oben angegebenen Bebauungs- und Flächennutzungsplans liegt außerhalb des Verfahrensgebietes eines laufenden oder geplanten Verfahrens nach dem Flurbereinigungsgesetz. Auch andere Maßnahmen des Amtes für Ländliche Entwicklung (ALE) Schwaben sind in diesem Bereich weder in Umsetzung noch in Planung. Eine zukünftige Beteiligung des ALE Schwaben in diesem Verfahren ist nicht erforderlich.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Amtes für Ländliche Entwicklung Schwaben werden zur Kenntnis genommen.
Bayerischer Bauernverband, Günzburg, Schreiben vom 22. Juli 2020
Grundsätzlich bedeutet die Aufstellung des Bebauungsplanes einen Verlust landw. Nutzfläche. Dieser hält sich jedoch in Grenzen, da kein Flächenvorhalt betrieben wird.
Angrenzend an das Plangebiet befinden sich landwirtschaftliche Nutzflächen die intensiv genutzt werden. Der Bauernverband regt an, dass die von den umgebenden landw. Nutzflächen ausgehenden Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen im Plangebiet zu dulden sind und dies in den Textteil des Bebauungsplanes aufgenommen wird.
Weiter wird angeregt, dass bei der Eingrünung des Plangebietes darauf geachtet wird, dass nur heimische Gehölze und Pflanzen verwendet werden dürfen. Bei der Anlage der Eingrünung ist auf den gesetzlichen Grenzabstand zu achten. Auch ist sicher zu stellen, dass überhängende Äste oder Wurzelschlag die Bewirtschaftung der direkt angrenzenden landw. Nutzflächen nicht nachteilig beeinflussen.
Anfallendes Regenwasser darf nicht auf die angrenzenden landw. Nutzflächen abgeleitet werden.
Beschlussvorschlag:
Die Stadt Ichenhausen nimmt zur Kenntnis, dass seitens des Bayerischen Bayernverbandes bzgl. des Verlusts landwirtschaftlicher Nutzfläche keine grundsätzlichen Einwände vorgebracht werden. Der Bebauungsplan beinhaltet bereits einen Hinweis bzgl. der von den umgebenden landw. Nutzflächen ausgehenden Lärm-, Staub- und Geruchsimmissionen und der Duldung im Plangebiet. Ebenfalls ist bereits festgesetzt, dass für die festgesetzte Ortsrandeingrünung nur standortheimische Bäume und Sträucher der festgesetzten Artenliste verwenden werden dürfen. Ebenso ist bereits ein Hinweis auf die Beachtung der Abstandsflächen bei der Pflanzung von Bäumen und Sträuchern zu landwirtschaftlichen Flächen in den Planunterlagen enthalten.
Vollständigkeitshalber wird unter den Hinweisen ergänzend aufgenommen, dass sicher zu stellen ist, dass überhängende Äste oder Wurzelschlag die Bewirtschaftung der direkt angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen nicht nachteilig beeinflussen und anfallendes Regenwasser nicht auf die angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen abgeleitet werden darf.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr, Bonn, Schreiben vom 26. Juni 2020
Durch die oben genannte und in den Unterlagen näher beschriebene Planung werden Belange der Bundeswehr berührt, jedoch nicht beeinträchtigt.
Vorbehaltlich einer gleichbleibenden Sach- und Rechtslage bestehen zu der Planung seitens der Bundeswehr als Träger öffentlicher Belange keine Einwände.
Bis zu einer max. Bauhöhe von 30,00 m über Grund bestehen keine Bedenken.
Beschlussvorschlag:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass seitens der Bundeswehr keine Einwände vorgebracht werden. Bauhöhen über 30 m über Gelände sind nicht geplant.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Landratsamt Günzburg, Schreiben vom 29. Juli 2020
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Das fragliche Gebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Der Bebauungsplan ist somit zurzeit nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Enthalten ist das Gewerbegebiet jedoch in der im Parallelverfahren geänderten Flächennutzungsplanung. Nach Abschluss des Verfahrens ist der Bebauungsplan dann als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen.
Beschlussvorschlag:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass der Bebauungsplan nach Abschluss der sich im Parallelverfahren befindlichen Flächennutzungsplanänderung als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen ist. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 20 / 0
StR Seitz war zu dieser Abstimmung nicht im Raum.
Ortsplanung/Städtebau
Im Hinblick auf eine wohnortnahe Versorgung mit Arbeitsplätzen ist die Schaffung von Gewerbegebieten durchaus positiv zu betrachten, dennoch ist die vorliegende Planung aus nachfolgend aufgeführten Gründen aus ortsplanerischer Sicht abzulehnen:
Gewerbegebiete sollen vorrangig in zentralen Orten mit guter überregionaler Verkehrsanbindung angeordnet werden. Dass dies bislang so gehandhabt wurde, zeigt sich in der Darstellung der tatsächlichen Nutzung im „BayernAtlas“. Die gewerblichen Nutzungen innerhalb Ichenhausen konzentrieren sich auf das Stadtgebiet von Ichenhausen, während die Teilorte geprägt von gemischter und wohnbaulicher Nutzung sind.
Aus ortsplanerischer Sicht wird deshalb dringend appelliert, für die Gesamtumsiedlung des Betriebes auf das Stadtgebiet Ichenhausen auszuweichen. Eine Standortbezogenheit auf Deubach ist angesichts der angestrebten Gesamtumsiedlung des ortsansässigen Betriebes nicht relevant.
In diesem Zusammenhang wird auf die Ausführungen zur Untersuchung von Siedlungsalternativen in der Stellungnahme zur Flächennutzungsplanänderung verwiesen.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen aus ortsplanerischer Sicht werden zur Kenntnis genommen. Das Plangebiet liegt verkehrsgünstig an der Kr GZ 17. Vorliegend handelt es sich um eine Umsiedlung eines in Deubach ansässigen Betriebs an einen ca. 110 m entfernten Standort am östlichen Ortsausgang. Die Plangebietsgröße ist auf den umzusiedelnden Betrieb zugeschnitten und lässt keinen Spielraum für weitere Gewerbeansiedlungen. Vorliegend handelt es sich um die Entwicklung einer gewerblichen Baufläche für den kommunalen Bedarf vor Ort, so dass kein regionalbedeutsames Gewerbegebiet entwickelt wird, welches aus Sicht der Stadt Ichenhausen im Stadtgebiet realisiert werden muss. Zudem wurde im Rahmen des am 25. Juli 2017 durchgeführten Scoping-Termins im Landratsamt Günzburg grundsätzlich dargestellt, dass aus ortsplanerischer Sicht die geplante Gewerbeflächenentwicklung am vorliegenden Standort möglich ist. Aufgrund dieser positiven Beurteilung wurde seitens der Stadt Ichenhausen die vorliegende Planung erarbeitet und seitens des Betriebsinhabers die Betriebsumsiedlung konkret weiterentwickelt. Insofern besteht zu der Gewerbegebietsausweisung keine Alternative.
Abstimmungsergebnis: 20 / 0
StR Seitz war zu dieser Abstimmung nicht im Raum.
Weiterhin ist festzustellen, dass dem geplanten Gewerbegebiet die Anbindung an die vorhandenen Siedlungsstrukturen fehlt, da sich der derzeitige Umgriff lediglich auf das Fl-St. 365/1 der Gemarkung Deubach erstreckt und dabei im Westen Flächen in einer Größenordnung von 0,5 ha unberücksichtigt bleiben. Diese verbleibenden Freiflächen drängen sich künftig hinsichtlich einer Bebaubarkeit auf. Damit die Fragestellungen einer sinnvollen Ausnutzung der Flächen, der Erschließung, der Immissionsschutzproblematik nicht auf spätere Verfahren verschoben und eine Anbindung erzielt werden, ist es bei Weiterverfolgung des Bauleitplanverfahrens unabdingbar, diese Flächen in das Bebauungsplangebiet einzuschließen.
Beschlussvorschlag:
Im Rahmen der sich im Parallelverfahren in Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplanänderung ist der sich nach Westen anschließende Bereich in die Planung einbezogen und wird als gemischte Baufläche im Anschluss an den nördlichen Bestand dargestellt. Der planerische Wille der Stadt Ichenhausen zur Entwicklung dieses Ortsbereiches als gemischte Baufläche ist demnach durch die Darstellung im FNP verdeutlicht. Gemäß Flächennutzungsplandarstellung besteht für den geplanten gewerblichen Standort eine Anbindung an den Ortsbereich von Deubach, auch, wenn eine Bebauung im Westen noch nicht vollständig planungsrechtlich gesichert ist.
Die Thematik Immissionsschutz wird auf Bebauungsplanebene im Rahmen eines beigefügten Schallgutachtens behandelt, welches u.a. für diese neu dargestellte Baufläche zukünftige schützenwerte Nutzungen berücksichtigt und entsprechende Festsetzungen zum Schallschutz für das geplante Gewerbegebiet ermittelt. Eine Erschließbarkeit der Flächen ist grundsätzlich gegeben und kann zukünftig entsprechend des tatsächlichen Bedarfs konkret auf die Bedürfnisse und Erfordernisse abgestimmt werden. Vorliegend besteht jedoch seitens der Stadt Ichenhausen für die planungsrechtliche Sicherung der gemischten Bauflächen kein Bedarf. Eine Planänderung ist nicht erforderlich.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Aus ortsplanerischer Sicht wird weiterhin kritisch gesehen, dass sich das geplante Gebiet fingerförmig in den Außenbereich entwickelt und den künftigen Ortsrand in einer nicht harmonischen Art gestaltet.
Nachdem sich ausgedehnte gewerbliche Gebäude ohnehin nur sehr schwer in das Orts- und Landschaftsbild einfügen lassen, ist für derartige Planungen grundsätzlich ein besonderes Augenmerk auf den künftigen Ortsrand zu legen, damit die großen Gebäudekubaturen einen harmonischen Übergang in die Natur und Landschaft finden.
Mit einer Gebäudehöhe von 9 m, die sich zum Ortsrand nach Süden sogar noch auf 12 m steigert, wird dieses Ziel vollständig verfehlt. Ausgehend von der im Plan eingetragenen geplanten Bebauung wartet am südlichen Ortsrand ein Gebäudekomplex auf, der 110 m lang und 12 m! hoch ist. Dies stellt sämtliche Gebäude „in den Schatten“ und beeinträchtigt die bislang harmonische Ortssilhouette nachteilig.
Sollte dennoch an der vorliegenden Planung festgehalten werden, wird auf folgende Aspekte hingewiesen:
Es wird empfohlen, Freistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO mittels entsprechender Festsetzung auszuschließen.
In der Planzeichnung ist die Definition des Zufahrtsbereiches aufgrund der Überlagerung mit anderen Darstellungen nicht erkennbar.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Landratsamtes zur Ortsplanung werden zur Kenntnis genommen. Zur Einbindung der geplanten Bebauung in die Landschaft und den Ortsbereich wird eine umfassende Ortsrandeingrünung nach Osten und Süden vorgenommen. Auf einer Fläche mit einer Breite von 5 m sind entsprechend standortheimische Bäume und Sträucher zu pflanzen, welche durch weitere Baumpflanzungen auf der Gewerbefläche ergänzt werden. Die Gebäudehöhen und Zulässigkeit von Gebäuden mit einer Länge von mehr als 50 m sind der technischen Erfordernisse im Rahmen der Landmaschinentechnik geschuldet. Zur Sicherung des ortsansässigen Betriebes wird an den Gebäudehöhen festgehalten, welche Maximalwerte darstellen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Abstandflächenvorschriften der BayBO vorliegend unverändert gelten. Da für die geplanten Gebäude mit einer Höhe von 9 m bzw. 12 m nur Pult- und Satteldächer mit einer Neigung von 10° - 30 ° zulässig sind, ist darüber hinaus die tatsächliche Wandhöhe entsprechend der Dachform niedriger anzusetzen. Inwieweit ein Gebäude mit einer Länge von 110 m errichtet werden wird, ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht festgelegt. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Die Empfehlung bzgl. einer Ausschließung des Freistellungsverfahrens nach Art. 58 BayBO wird nicht aufgenommen, da das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 der BayBO grundsätzlich nur dann in Frage kommt, wenn das Vorhaben in dem Bereich eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt und alle dort getroffenen Festsetzungen sowie sonstigen Voraussetzungen eingehalten werden. Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ermöglicht einen raschen Baubeginn. Diese Erleichterung bedeutet jedoch nicht, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften gebaut werden darf, so dass für einen Ausschluss des Freistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO kein Erfordernis gesehen wird.
Die Anregung bzgl. der grafischen Darstellung des Zufahrtsbereiches wird aufgenommen und die Definition des Zufahrtsbereichs in der Planzeichnung grafisch besser erkennbar dargestellt.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Immissionsschutz
Die Stadt Ichenhausen hat die Aufstellung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1“ beschlossen.
Geplant ist die Ausweisung einer neuen gewerblichen Baufläche, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine komplette Umsiedlung eines bereits im Ortsteil Deubach ansässigen Gewerbebetriebes an den östlichen Ortsrand von Deubach zu ermöglichen. Das geplante Gebiet liegt südlich der Kreisstraße GZ 17 und ist so an den überörtlichen Verkehr angebunden.
Aufgrund seiner Nachbarschaft zu schützenswerten Wohnnutzungen gemäß Flächennutzungsplan sowie potenzieller Wohnnutzungen gemäß Flächennutzungsplan können für die Neuausweisung Lärmkonflikte durch Gewerbelärm nicht ausgeschlossen werden. Daher sollten unter Berücksichtigung vorhandener Vorbelastungen durch die bereits bestehenden nördlichen gewerblichen Nutzungen die zur Verfügung stehenden Geräuschkontingente gemäß den Bestimmungen der DIN 45691 ermittelt und über sogenannte Emissionskontingente im Bebauungsplan festgesetzt werden.
In dem „Schallgutachten Gewerbelärm zum Bebauungsplan Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1“ der Kling Consult GmbH, Krumbach vom 03. März 2020, wurde berechnet, welche Emissionskontingente dem geplanten Gewerbegebiet zur Festsetzung zur Verfügung stehen könnten, damit die Verträglichkeit der neuen Planung an den maßgebenden Immissionsorten nach vollständiger Realisierung gewährleistet ist. Außerdem wurden entsprechend der DIN 45691 zusätzlich für die Tag-/Nachtzeit sowohl für einen Richtungssektor B als auch für einen Richtungssektor C, welche in der Planzeichnung eindeutig festgelegt wurden, unterschiedlich hohe Zusatzkontingente in dB pro m² - Bezugsfläche zugestanden.
Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens ist dann nachzuweisen, dass die zu erwartenden Lärmemissionen des sich ansiedelnden Betriebes unterhalb der zulässigen Immissionsrichtwert-Anteile liegen, die auf Grund der festgesetzten Emissionskontingente berechnet wurden.
Das Schallgutachten ist plausibel und nicht zu beanstanden. Auf folgende Sachverhalte wird hingewiesen:
Die Kontingentfläche umfasst die gewerbliche Nutzfläche und die private Grundstücksfläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern – Ortsrandeingrünung ohne die private Grünfläche – Eingrünung/Pufferzone. In Summe sind das 12.766 m².
Eine zu berücksichtigende Vorbelastung durch bestehende gewerbliche oder gewerbeähnliche Nutzungen auf Fl.-Nr. 96 wurde nicht berücksichtigt und scheint auch nicht gegeben zu sein.
Am IO 2 „MI FNP Süd“ wird der Immissionsrichtwert zur Nachtzeit um 0,2 dB(A) überschritten. Laut Gutachter handelt es sich um eine geringfügige Überschreitung. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht besteht mit der Begründung Einverständnis, zumal die IO 1-3 im Außenbereich liegen.
Es wird aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass aufgrund der Ausschöpfungen der Immissionsrichtwerte (tags/nachts von 60/45) an den IO 1 bis IO 3 bzw. zum Teil geringfügigen Überschreitungen am IO 2 sich auf der unmittelbar angrenzenden freien Fläche ein Allgemeines Wohngebiet nicht mehr entwickeln kann, sondern nur ein Mischgebiet planungsrechtlich zulässig wäre.
Unter Berücksichtigung der nachfolgenden Maßnahmen bestehen gegen den Bebauungsplan keine Einwände.
Zur Planlegende mit Satzung, Hinweise:
- Unter Hinweise, Punkt 15: Die Bezeichnung Gauß-Krüger ist nicht korrekt, es ist auf UTM Zone 32 abzustellen.
- Unter textl. Festsetzungen, Punkt 5: Am Ende dieser Festsetzung ist noch folgender Zusatz einzufügen: „Dies ist im Baugenehmigungsverfahren, o.ä. bzw. im Rahmen der Genehmigungsfreistellung nachzuweisen.“
- In der DIN 45691 ist die Einheit dB vorgeschlagen. Dabei meint diese Norm aber dB(A). Da-her soll zur Verdeutlichung konkret die Einheit dB(A) verwendet werden.
- Folgende Änderung wird vorgeschlagen: Unter textl. Festsetzungen, Punkt 5 bzw. unter Hinweise, Punkt 17 sind zur besseren Lesbarkeit und Vergleichbarkeit mit dem Schallgutachten die verwendeten Abkürzungen/Kürzel eindeutig und gleich zu verwenden, z.B. LEK, zus sollte geschrieben werden als LEK, zus.
Begründung:
- Folgende Änderung wird vorgeschlagen: Zu Punkt 8.1 sind zur besseren Lesbarkeit und Vergleichbarkeit mit dem Schallgutachten die Abkürzungen/Kürzel eindeutig gleich zu verwenden, z.B. LEK, zus B in Begründung sollte geschrieben werden als LEK, zus B.
- Punkt 8.: In der DIN 45691 ist die Einheit dB vorgeschlagen. Dabei meint diese Norm aber dB(A). Daher soll zur Verdeutlichung konkret die Einheit dB(A) verwendet werden.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen der Unteren Immissionsschutzbehörde werden zur Kenntnis genommen. Die Anregungen zur Änderung der Planlegende mit Satzung, Hinweise sowie zur Begründung werden vollständig aufgenommen und die Planunterlagen entsprechend angepasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Naturschutz und Landschaftspflege
Die Stadt Ichenhausen hat für den Bereich „Gewerbegebiet Deubach Ost, Fl. Nr. 365/1 Gem. Deubach die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen. Hierdurch soll die komplette Umsiedlung eines in Deubach ansässigen Betriebes ermöglicht werden. Am bisherigen Standort selbst sind keine Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden. Dies und mögliche andere Alternativen wurden bei einem Scopingtermin 2017 bereits erörtert.
Aus Sicht des Naturschutzes und der Landschaftspflege bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen den vorliegenden Bebauungsplanentwurf. Mit der durchgeführten Eingriffsbewertung und -bilanzierung besteht Einverständnis. Die Kompensation soll durch eine Abbuchung vom gemeindlichen Ökokonto erfolgen. Der aktuelle Stand des Ökokontos ist nach erfolgter Abbuchung der unteren Naturschutzbehörde mitzuteilen.
Die festgesetzten grünordnerischen Maßnahmen sowie die artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahme sind im Rahmen eines Monitorings durch die Stadt Ichenhausen zu überwachen. Die Grünfläche entlang der Kreisstraße GZ 17 ist aus hiesiger Sicht möglichst naturnah zu gestalten und extensiv zu pflegen. Der Pflanzung von Bäumen – auch als optische Geschwindigkeitsbremse am Ortseingang – kommt hierbei eine besondere Bedeutung zu. Die Umsetzung der grünordnerischen und arten-schutzrechtlichen Maßnahmen ist im Bauantragsverfahren mittels qualifiziertem Freiflächengestaltungsplan weiter zu konkretisieren.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen der Unteren Naturschutzbehörde werden zur Kenntnis genommen. In die Satzung wird der Hinweis aufgenommen, dass im Bauantragsverfahren mittels eines qualifiziertem Freiflächengestaltungsplans die Umsetzung der grünordnerischen und artenschutzrechtlichen Maßnahmen weiter zu konkretisieren sind. Weitere Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Wasserrecht
Aus Sicht der unteren Wasserrechtsbehörde und unteren Bodenschutzbehörde ist zum o.g. Plan zu bemerken:
1. Berührte Wasserschutzgebiete: keine
2. Berührte konkrete Planungen nach dem Wassersicherstellungsgesetz: keine
3. Berührte Überschwemmungsgebiete: keine
4. Bekannte Altlasten (Altablagerungen und Altstandorte): keine
5. Niederschlagswasserbeseitigung / Bodenversiegelungen:
Mit den Ausführungen in der Begründung besteht Einverständnis. Die Sickerfähigkeit des Untergrundes wurde untersucht.
Als Hinweis sollte aufgenommen werden, dass unnötige Bodenversiegelungen zu vermeiden sind.
6. Bodenmanagement
Unabhängig von möglichen Schadstoff-Belastungen wird - auf ausdrücklichen Wunsch des Bayer. Staatsministerium für Umwelt und Verbraucherschutz und des Bayer. Landesamtes für Umwelt - dringend empfohlen, sich bereits bei Aufstellung des Bebauungsplanes mit der späteren Verwertung, notfalls Entsorgung des anfallenden Aushubs im Rahmen eines „Bodenmanagementplans“ auseinanderzusetzen. So kann durch Verwertung vor Ort (z. B. in Lärmschutzwällen, Zierwällen, etc.) das knappe Deponievolumen geschont und - im Falle von Belastungen - ggf. eine Möglichkeit eröffnet werden, mit dem Aushub umzugehen.
7. Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB)
Mit Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung besteht aus hiesiger Sicht Einverständnis.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Wasserrechts werden zur Kenntnis genommen.
Es wird der Hinweis in die Satzung aufgenommen, dass unnötige Bodenversiegelungen zu vermeiden sind.
Bzgl. eines „Bodenmanagementplans“ ist anzumerken, dass aufgrund der vorliegenden Besonderheit einer bereits vorhandenen Erschließung und der ausschließlichen privaten Baumaßnahme eines einzelnen Gewerbebetriebes keine umfangreichen Bodenbewegungen erforderlich werden, die einen Bodenmanagementplan erfordern.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Untere Straßenverkehrsbehörde
Von Seiten der unteren Straßenverkehrsbehörde ist folgendes anzumerken:
Die verkehrsrechtliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die nördlich verlaufende Kreisstraße GZ 17, welche durch einen südlich parallel verlaufenden Radweg ausgebaut wurde.
Der ein- und ausfahrende Verkehr auf das geplante Plangebiet kreuzt somit den Geh- und Radweg.
Gemäß VwV-StVO zu § 2 Abs. 4 Satz 3 und 4 Rn. 38 sind an verkehrsreichen Grundstückszufahrten für den untergeordneten Verkehr das Zeichen 205 „Vorfahrt gewähren“ mit dem Zeichen 1000-32 „Radverkehr kreuzt von links und von rechts“ anzuordnen. Diese Option wäre eventuell anzudenken.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen der Unteren Straßenverkehrsbehörde werden zur Kenntnis genommen. Die angedachten verkehrsordnenden Maßnahmen betreffen nicht den vorliegenden Bebauungsplan. Die Stadt Ichenhausen wird diese Anregung im Rahmen der Realisierung der Baumaßnahme entsprechend dem Erfordernis im Vollzug verkehrsordnender Maßnahmen berücksichtigen. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
LEW Verteilnetz GmbH (LVN), Schreiben vom 27. Juli 2020
Die Stromversorgung für das Gewerbegebiet kann bei geringer Leistungsanforderung aus dem naheliegenden Ortsnetz erfolgen.
Sollten sich Betriebe mit höherem Leistungsbedarf ansiedeln, dann ist eine gesicherte Stromversorgung des Gewerbegebietes nur über den Bau neuer 20-kV-Transformatorenstationen gewährleistet. Art, Anzahl und Standorte der erforderlichen Trafostationen können jedoch erst dann festgelegt werden, wenn die elektrischen Leistungsanforderungen der anzusiedelnden Betriebe bekannt sind. Die Einbindung der vorgenannten Trafostationen in das Mittelspannungsnetz der LVN erfolgt über neu zu verlegende 20-kV-Kabel.
Wenn die genannten Punkte beachtet werden, dann hat die LVN gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes "Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1" und der Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Ichenhausen in der Fassung vom 29.04.2020 keine Einwände.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen der LEW Verteilnetz werden zur Klarstellung des Sachverhalts der Stromversorgung in die Begründung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Regierung von Schwaben, Augsburg, Schreiben vom 27. Juli 2020
Nach den vorliegenden Unterlagen beabsichtigt die Stadt Ichenhausen, im Flächennutzungsplan eine gewerbliche und eine gemischte Baufläche im Umfang von insgesamt ca. 2,1 ha am östlichen Siedlungsrand des Stadtteiles Deubach neu darzustellen. Der Bereich der geplanten gewerblichen Baufläche mit einer Größe von ca. 1,3 ha soll mit dem Bebauungsplan als Gewerbegebiet konkretisiert werden, um damit die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsiedelung eines ortsansässigen Unternehmens zu schaffen.
Aus landesplanerischer Sicht ist Folgendes festzustellen:
Die Bayerische Staatsregierung hat zur Verringerung des Flächenverbrauchs eine Flächensparoffensive eingeleitet. In diesem Rahmen ist die kommunale Bauleitplanung ein wichtiges Handlungsfeld.
Für die Umsetzung der LEP-Festlegungen zur Flächenschonung bei der Ausweisung neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe hat das BayStMWi allen Gemeinden, Märkten und Städten in Bayern eine Auslegungshilfe (Stand: 07.01.2020) übermittelt. In dieser sind im Einzelnen die Punkte angeführt, die die Landesplanung bei der Beurteilung des Bauleitplanes zugrunde zu legen hat. Sie ergeben sich aus den Ziffern 11.1. bis 11.4. der Auslegungshilfe. Von besonderer Bedeutung sind hierbei die Ermittlung der vorhandenen Flächenpotenziale in der planenden Kommune (Ziffer 11.2.) und die Angaben zum Bedarf an Siedlungsflächen (Ziffer 11.3.).
Die von der Stadt Ichenhausen übermittelten Bauleitplanunterlagen tragen den in der Auslegungshilfe genannten Anforderungen nicht in allen Teilen Rechnung. Dies wird wie folgt begründet:
Ermittlung der vorhandenen Potenziale:
Den vorliegenden Planunterlagen ist zu entnehmen, dass für den umzusiedelnden Betrieb am derzeitigen Standort keine Möglichkeiten für eine Erweiterung bestehen und im Stadtteil Deubach keine gewerblichen Potenzialflächen vorhanden sind. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind im Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen in den Stadtteilen Hochwang und Ichenhausen umfangreiche gewerbliche Bauflächen dargestellt, die noch nicht bebaut sind. Aus den Bauleitplanunterlagen geht bislang nicht hervor, ob bzw. inwieweit sich die Stadt mit diesen bestehenden Flächenpotenzialen auseinandergesetzt hat.
Angaben zum Bedarf:
Laut Begründung liegt bereits eine konkrete Anfrage eines Betriebes für das Plangebiet vor. Eine Gegenüberstellung bestehender Potenzialflächen mit dem konkreten Bedarf, wie unter Ziffer 11 3. der Auslegungshilfe dargelegt, ist den Planunterlagen nicht zu entnehmen.
Die Regierung von Schwaben bittet daher, die neu dargestellten Siedlungsflächen für Gewerbe nach Maßgabe der o.g. LEP-Festlegungen in Verbindung mit den Anforderungen der Auslegungshilfe vom 07.01.2020 nochmals kritisch zu überprüfen und das Ergebnis samt Erwägungen in der Begründung nachvollziehbar darzulegen. Möglicherweise ergeben sich noch Spielräume zugunsten einer flächensparenden Siedlungsentwicklung.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen der Regierung von Schwaben bzgl. der Ermittlung vorhandener Potenziale und Angaben zum Bedarf werden aufgenommen und die Begründung zum Bebauungsplan dahingehend ergänzt, dass zwar im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Ichenhausen einige Gewerbeflächen in der Gemarkung Ichenhausen und Hochwang dargestellt sind, diese Flächen aber bisher nicht als Gewerbeflächen durch ein Bauleitplanverfahren ausgewiesen werden konnten, da die Stadt nicht Eigentümerin der Grundstücke ist und es auch sehr schwierig ist, diese Flächen zu erwerben. Tatsächlich gibt es in Ichenhausen derzeit keine gewerblichen Flächen für den Erwerb durch vorliegenden Gewerbebetrieb, so dass vorliegender Standort für die Umsiedlung des ortsansässigen Betriebs entsprechend des tatsächlichen Bedarfs seitens der Stadt Ichenhausen herangezogen wurde. Es werden hier nicht vorsorglich zusätzliche Gewerbeflächen ausgewiesen, nur die für den in Deubach bereits ansässigen Gewerbebetrieb notwendigen. Somit handelt es sich um eine flächenschonende Planung. Mittlerweile ist die gewerbliche Baufläche im Eigentum des ansiedlungswilligen Betriebes, so dass diesbezüglich einer zeitnahen Realisierung des Bauvorhabens kein Hindernis im Wege steht. Das vorliegende Plangebiet ist bereits verkehrlich erschlossen und an die Ver- und Entsorgung der Stadt angeschlossen, so dass in dieser Hinsicht eine kostensparende Baugebietsrealisierung gegeben ist.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Regionalverband Donau-Iller, Ulm, Schreiben vom 10. Juli 2020
Der oben genannte Bebauungsplan sieht in den textlichen Festsetzungen vor, selbstständige Einzelhandelsbetriebe für nicht zulässig zu erklären. Der Regionalverband Donau-Iller begrüßt dies ausdrücklich. Dies entspricht auch der regionalplanerischen Zielsetzung.
Weitere Anregungen und Einwände bestehen keine.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen des Regionalverbandes Donau-Iller werden zur Kenntnis genommen, Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Staatliches Bauamt Krumbach, Hochbau/Straßenbau, Schreiben vom 2. Juli 2020
Das Baugebiet "Gewerbegebiet Deubach Ost, Flur-Nr. 365/1" liegt an der östlichen Ortsgrenze von Deubach. Es grenzt mit seiner Nordseite an die Kreisstraße GZ 17 an. Das Gebiet liegt außerhalb der straßenrechtlichen Ortsdurchfahrtsgrenzen.
Die Zufahrt zum betreffenden Planbereich der Kreisstraße GZ 17 wurde durch eine Umbaumaßnahme berücksichtigt. Die Erschließung ist somit gesichert.
Dabei sind folgende Punkte zu beachten:
- Außerhalb der zur Erschließung der anliegenden Grundstücke bestimmten Teile der Ortsdurchfahrten dürfen bauliche Anlagen an Kreisstraßen in einer Entfernung bis zu 15 m, jeweils gemessen vom äußeren Rand der Fahrbahndecke, nicht errichtet werden. Dies gilt nicht für Aufschüttungen und Abgrabungen geringeren Umfangs (Art. 23 BayStrWG).
- Die Anfahrsicht muss eingehalten werden. Als Anfahrsicht wird die Sicht bezeichnet, die ein Kraftfahrer haben muss, der mit einem Abstand von 3,00 m vom Auge des Kraftfahrers aus gemessen vom Fahrbahnrand der übergeordneten Straße wartet.
Bei Radwegen mit nicht abgesetzten Radfahrerfurten soll der Abstand zum Fahrbahnrand von 3,00 m auf 5,00 m vergrößert werden, damit die wartepflichtigen Kraftfahrzeuge die Radfahrerfurten freihalten können. Die Schenkellängen des Sichtdreiecks auf bevorrechtigte Radfahrer sollen IR =30 m betragen.
Beschlussvorschlag:
Die Anregungen des Staatlichen Bauamtes werden zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan beinhaltet den anbaufreien Streifen entlang der Kr GZ 17 mit 15 m. Das bereits in der Planzeichnung dargestellte Sichtdreieck wird an die Vorgaben des Staatlichen Bauamtes hinsichtlich der Radfahrerfurten angepasst. Weitere Planänderungen sind nicht erforderlich
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Nürnberg, Schreiben vom 21. Juli 2020
Die Vodafone GmbH / Vodafone Kabel Deutschland GmbH hat gegen die geplante Baumaßnahme keine Einwände. Im Planbereich befinden sich keine Telekommunikationsanlagen des Unternehmens. Eine Neuverlegung von Telekommunikationsanlagen ist unsererseits derzeit nicht geplant.
Im Rahmen der Gigabitoffensive investiert Vodafone in die Versorgung des Landes mit hochleistungsfähigen Breitbandanschlüssen und damit den Aufbau und die Verfügbarkeit von Netzen der nächsten Generation - Next Generation Access (NGA)- Netzen. In Anbetracht der anstehenden Tiefbauarbeiten möchte die Vodafone GmbH hiermit ihr Interesse an einer Mitverlegung von Leerrohren mit Glasfaserkabeln bekunden. Um die Unternehmung bewerten zu können, werden Informationen hinsichtlich Potenzial und Kosten benötigt. Deshalb wird gebeten eine Antwort per Mail an greenfield.gewerbe@vodafone.com zu senden und mitzuteilen, ob hierfür von Ihrer Seite Kosten anfallen würden. Für den Fall, dass ein Kostenbeitrag notwendig ist, wird um eine Preisangabe pro Meter mitverlegtes Leerrohr gebeten. Des Weiteren sind jegliche Informationen über die geplante Ansiedlung von Unternehmen hilfreich (zu bebauende Fläche, Anzahl Grundstücke, Anzahl Unternehmen, etc). In Abhängigkeit von der Wirtschaftlichkeit der Glasfaserverlegung kann Vodafone somit die Telekommunikations-Infrastruktur in der Gemeinde für die Gigabit-Zukunft fit machen. Es wird um Mitteilung eines Ansprechpartners gebeten.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen der Vodafone Kabel Deutschland GmbH werden zur Kenntnis genommen. Diese betreffen jedoch die nachfolgende Erschließungsplanung. Da im Zuge des Bauleitplanverfahrens nur ein Baugrundstück erschlossen werden wird und bereits Kanal- und Wasserleitungen verlegt worden sind, ist eine Mitverlegung von Leerrohren mit Glasfaserkabeln vorliegend nicht mehr gegenständlich. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Wasserwirtschaftsamt Donauwörth, Schreiben vom 1. Juli 2020
Wasserwirtschaftliche Würdigung
Wasserversorgung und Grundwasserschutz
1. Wasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung wird gemäß Antragsunterlagen durch die kommunale Wasserversorgungsanlage in ausreichendem Umfang sichergestellt.
2. Löschwasserversorgung
Ob diese ausreichend ist, sollte der Kreisbrandrat beim Landratsamt beurteilen.
3. Trinkwasserschutzgebiete, Heilquellenschutzgebiete
Trinkwasserschutzgebiete werden nicht berührt.
Beschlussvorschlag:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass seitens des Wasserwirtschaftsamtes Donauwörth zu den Belangen Wasserversorgung sowie Trinkwasser- und Heilquellenschutzgebiete keine Einwände vorgebracht werden. Zur Beurteilung der Löschwasserversorgung wurde der Kreisbrandrat im Verfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB im Zuge der Beteiligung des Landratsamtes Günzburg beteiligt. Es wurden keine Einwände geltend gemacht. Planänderungen sind nicht veranlasst.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
4. Grundwasser
Wie im Baugrundgutachten 2494-405-KCK vom 21.02.2020 dargelegt, sind geschlossene, oberflächennahe Grundwasserspiegellagen nicht zu erwarten.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Die Erkundung des Baugrundes einschl. der Grundwasserverhältnisse obliegt grundsätzlich dem jeweiligen Bauherrn, der sein Bauwerk bei Bedarf gegen auftretendes Grund- oder Hang- und Schichtenwasser sichern muss.“
Beschlussvorschlag:
Der Hinweis wird zur Klarstellung des Sachverhalts in die Bebauungsplanbegründung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
5. Altlasten und vorsorgender Bodenschutz
Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde (Kreisverwaltungsbehörde) zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG).“
„Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Böden mit von Natur aus erhöhten Schadstoffgehalten (geogene Bodenbelastungen) vorliegen, welche zu zusätzlichen Kosten bei der Verwertung/Entsorgung führen können. Es wird daher empfohlen, vorsorglich eine Bodenuntersuchung durchzuführen. Das Landratsamt ist von festgestellten geogenen Bodenbelastungen in Kenntnis zu setzen.“
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise werden zur Klarstellung des Sachverhalts in die Bebauungsplanbegründung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
6. Vorsorgender Bodenschutz
Durch das geplante Vorhaben ist das Schutzgut Boden betroffen. Insbesondere schützenswerte und schutzwürdige Böden sind in der Planung zu berücksichtigen.
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
Bei Erd- und Tiefbauarbeiten sind insbesondere für Aushub und Zwischenlagerung zum Schutz des Bodens vor physikalischen und stofflichen Beeinträchtigungen die Vorgaben der DIN 18915 und DIN 19731 zu berücksichtigen.
Mutterboden ist nach § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen.
Die Verwertung von überschüssigem Bodenmaterial sollte zur Vermeidung von Bauverzögerungen und Mehrkosten mit ausreichendem zeitlichem Vorlauf vor Baubeginn geplant werden. Dabei wird die Erstellung einer Massenbilanz „Boden“ mit Verwertungskonzept durch ein geeignetes Fachbüro empfohlen. Oberstes Ziel ist die Vermeidung von Bodenaushub bzw. die Wiederverwendung von Bodenmaterial innerhalb der Baufläche. Abhängig vom jeweiligen Entsorgungsweg sind die rechtlichen und technischen Anforderungen (z. B. § 12 BBodSchV, Leitfaden zur Verfüllung von Gruben und Brüchen sowie Tagebauen, LAGA M 20 1997 sowie DepV) maßgeblich.
Soll Bodenmaterial i. S. d. § 12 BBodSchV zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht verwendet werden, sind die Anforderung des § 12 BBodSchV einzuhalten
Es wird empfohlen, bereits im Vorfeld von Baumaßnahmen mit einer Eingriffsfläche > 5.000 m² oder bei Böden mit hoher Funktionserfüllung oder besonders empfindlichen Böden eine bodenkundliche Baubegleitung einschließlich Bodenschutzkonzept, gemäß DIN 19639 Bodenschutz bei Planung und Durchführung von Bauvorhaben vorzusehen.
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise werden zur Klarstellung des Sachverhalts in die Bebauungsplanbegründung aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Abwasserbeseitigung
1. Allgemeines
Für das Gebiet des Bebauungsplanes ist nach derzeitigem Informationsstand eine Entwässerung im Trennsystem vorgesehen.
2. Häusliches Abwasser
Das bestehende Kanalnetz kann die aus dem Baugebiet abzuleitenden Abwassermengen voraussichtlich aufnehmen.
Die Kläranlage kann die zusätzlichen Abwassermengen voraussichtlich ausreichend reinigen. Die Abwasserentsorgung ist gesichert.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen zu den Belangen der Abwasserbeseitigung – Allgemeines und Häusliches Abwasser – werden zur Kenntnis genommen. Die Abwasserentsorgung ist gesichert.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
3. Niederschlagswasser
Gemäß §55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.
In o.g. Baugrundgutachten werden für die Versickerung von Niederschlagswasser geeignete Bodenschichten in einer Tiefe von vier Metern erwartet.
Für die weitere Planung sind zusätzliche Erkundungsmaßnahmen erforderlich.
Insofern eine alternative Niederschlagswasserbeseitigung angestrebt wird, muss eine fehlende Eignung des Baugrunds zur Versickerung lückenlos/flächenhaft nachgewiesen werden.
Für die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer ist eine quantitative Beurteilung nach LfU Merkblatt 4.4/22 / DWA-M 153 erforderlich. Sofern diese ergibt, dass vor Einleitung eine Drosselung erforderlich ist, sind die dazu erforderlichen Rückhalteflächen im Bebauungsplan festzusetzen.
Um einer Abflussverschärfung entgegenzuwirken, sind entsprechende Rückhaltemaßnahmen vorzusehen. Hierzu eignen sich vor allem
- Niederschlagswasserversickerung
- ökologisch gestaltete Rückhalteteiche
- Regenwasserzisterne mit Überlauf
Verschmutztes Niederschlagswasser ist aus Gründen des Gewässerschutzes zu sammeln und schadlos durch Ableiten in die Misch- bzw. Schmutzwasserkanalisation zu beseitigen (dies gilt auch für Bereiche, die im Trennsystem entwässert werden).
Insbesondere trifft dies zu für Niederschlagswasser:
- bei Flächen, auf denen mit wassergefährdenden Stoffen umgegangen wird bzw. auf denen ein solcher Umgang nicht auszuschließen ist oder auf denen sonstige gewässerschädliche Nutzungen stattfinden.
- bei Dachflächen mit stärkerer Verschmutzung (z. B. bei starker Luftverschmutzung durch Industriebetriebe o. Ä.).
Vorschlag für Festsetzungen:
„Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Tragschichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z.B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengittersteine, Rasenschotter, wassergebundene Decke.“
„Das auf privaten, befestigten Flächen anfallende geringverschmutzte Niederschlagswasser darf nicht der öffentlichen Kanalisation zugeleitet werden. Dies gilt auch für Überläufe von Anlagen zur Regenwassernutzung (bspw. Zisternen) und für sonstige nicht schädlich verunreinigte Tag-, Stau-, Quellwässer sowie Drän- und Sickerwasser jeder Art.“
„Gering verschmutztes Niederschlagswasser von privaten, befestigten Flächen muss auf den Baugrundstücken ordnungsgemäß versickert werden. Die Versickerung soll vorzugsweise breitflächig und über eine mindestens 30 cm mächtige bewachsene Oberbodenzone erfolgen.“
„Unterirdische Versickerungsanlagen, z. B. Rigolen, sind ohne geeignete Vorreinigung nicht zulässig. Sickerschächte sind unzulässig/vorab grundsätzlich technisch zu begründen. Notwendige Versickerungs- und Retentionsräume oder Vorbehandlungsanlagen sind auf den privaten Grundstücken vorzuhalten.“
„Die gekennzeichneten Flächen und Geländemulden sind für die Sammlung und natürliche Versickerung von Niederschlagswasser freizuhalten. Es darf nur eine Nutzung als Grünfläche erfolgen.“
„In Bereichen mit Versickerung des Niederschlagswassers sind –sofern Metalldächer zum Einsatz kommen sollen- nur Kupfer- und Zinkbleche mit geeigneter Beschichtung oder andere wasserwirtschaftlich unbedenkliche Materialen (z. B. Aluminium, Edelstahl) zulässig.“
Vorschlag für Hinweise zum Plan:
„Anlagen zur Ableitung von Niederschlagswasser sind so zu unterhalten, dass der Wasserabfluss dauerhaft gewährleistet ist. Die Flächen sind von Abflusshindernissen frei zu halten. Überbauen oder Verfüllen, Anpflanzungen, Zäune sowie die Lagerung von Gegenständen, welche den Zu- und Abfluss behindern oder fortgeschwemmt werden können, sind unzulässig. Für die Versickerung vorgesehene Flächen sind vor Verdichtung zu schützen. Deshalb sind die Ablagerung von Baumaterialien, Bodenaushub oder das Befahren dieser Flächen bereits während der Bauzeit nicht zulässig.“
„Grundsätzlich ist für eine gezielte Versickerung von gesammeltem Niederschlagswasser oder eine Einleitung in oberirdische Gewässer (Gewässerbenutzungen) eine wasserrechtliche Erlaubnis durch die Kreisverwaltungsbehörde erforderlich. Hierauf kann verzichtet werden, wenn bei Einleitungen in oberirdische Gewässer die Voraussetzungen des Gemeingebrauchs nach § 25 WHG in Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 Nr. 2 BayWG mit TRENOG (Technische Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer) und bei Einleitung in das Grundwasser (Versickerung) die Voraussetzungen der erlaubnisfreien Benutzung im Sinne der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) mit TRENGW (Technische Regeln für das zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser) erfüllt sind.“
„Anlagen und Entwässerungseinrichtungen zur Ableitung von Dränwasser (Dränanlagen) sind wasserrechtlich zu behandeln und im Entwässerungsplan in Lage und Dimension zu kennzeichnen.“
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen des Wasserwirtschaftsamtes werden zur Kenntnis genommen. Eine Versickerung von unbelastetem Niederschlagswasser von privaten, befestigten Flächen im Plangebiet wird verbindlich festgesetzt. Nr. 13 der Hinweise wird bis auf den letzten Satz entsprechend unter die Festsetzungen gesetzt.
Aufgrund der Nutzung des Baugrundstücks/Plangebiets durch einen Betrieb im Bereich Landtechnik (Beratung, Vertrieb, Reparatur und Kundendienst) wird keine Festsetzung für die Oberflächenbefestigung von Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen aufgenommen, sondern folgendes als Empfehlung ausgesprochen: „Bei Stellplätzen, Zufahrten und Zugängen sind für die Oberflächenbefestigung und deren Tragschichten nur Materialien mit einem Abflussbeiwert kleiner oder gleich 0,7 zu verwenden, wie z.B. Pflasterung mit mind. 30 % Fugenanteil, wasser- und luftdurchlässige Betonsteine, Rasengittersteine, Rasenschotter, wassergebundene Decke.“
Die Satzung wird dahingehend ergänzt, dass bei Realisierung von Metalldächern nur Kupfer- und Zinkbleche mit geeigneter Beschichtung oder andere wasserwirtschaftlich unbedenkliche Materialen (z. B. Aluminium, Edelstahl) zulässig sind.
Grundsätzlich können im Bebauungsplan Flächen zur Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser festgesetzt werden (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB). Auch auf den Baugrundstücken können Flächen festgesetzt werden, die zur Versickerung von Niederschlagswasser freigehalten werden müssen (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 16d BauGB). Hiervon wird vorliegend jedoch abgesehen, da die genaue Lage sowie die erforderliche Dimensionierung zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht bekannt sind.
Auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung ist durch die getroffenen Festsetzungen hinreichend sichergestellt, dass möglichst wenig in den Wasserhaushalt eingegriffen wird, das natürliche Gleichgewicht des Wasserkreislaufs und insbesondere die Grundwasserneubildung möglichst wenig beeinträchtigt werden, Hochwassergefahren gemindert und ein Rückstau im öffentlichen Kanal verhindert wird.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Zusammenfassung
Zu dem Entwurf des Bauleitplanes bestehen aus wasserwirtschaftlicher Sicht keine Bedenken, wenn o. g. Hinweise beachtet werden.
Für entsprechende Beratung zu allen wasserwirtschaftlichen Fachfragen steht das Wasserwirtschaftsamt Donauwörth gerne zur Verfügung.
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise des WWA werden wie o. g. beachtet. Die erforderlichen Änderungen/Ergänzungen in Planzeichnung und Begründung werden eingearbeitet.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
Von Bürgerinnen und Bürgern wurden folgende Anregungen vorgebracht
Einwender 1, Schreiben vom 27. Juli 2020
Die Eigentümerin des angrenzenden Grundstücks ist unmittelbar von der Aufstellung des o. g. Bebauungsplanes betroffen. Gegen die Aufstellung des o. g. Bebauungsplanes hat der Einwender 1 die folgenden Einwendungen:
- Beeinträchtigung der Wohnqualität
Infolge der zu erwartenden Emissionen (insbes. Lärmbelastung - trotz „theoretischer Emissionsbeschränkungen“ - und weiterer Verkehrsbelastung) und der zulässigen „massiven“ Bebauung („Industriebau“ mit bis zu 12 m Bauhöhe) wird die Wohnqualität massiv beeinträchtigt.
- Wertminderung der Immobilie des Einwender 1
In Anbetracht der unmittelbaren Nähe zum geplanten Gewerbegebiet befürchtet der Einwender 1 wegen der deutlich schlechteren Lagequalität eine Wertminderung seiner Immobilie.
Der Einwender 1 fühlt sich in seinem Recht auf Eigentum beeinträchtigt.
Die Planung wird zu einer Veränderung des Dorfcharakters führen und „öffnet die Tür“ zu einer Ausweitung weiterer Flächen als Gewerbegebiet. Dies führt in Folge zu einer erheblichen negativen Veränderung des bisherigen Ortsbildes („ländlicher Charme“). Als Begründung auf eine „zukunftsorientierte wirtschaftliche Standortstärkung“ des Ortsteiles Deubach abzustellen, bedarf doch einiger Phantasie („Was ist noch in Planung?“).
Es wird gebeten, die oben angeführten Bedenken zu berücksichtigen und der Einwender 1 behält sich vor, ggf. weitere Stellungnahmen abzugeben.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Durch die Festsetzung entsprechender Emissionskontingente für das Gewerbegebiet werden benachbarte schützenswerte Nutzungen vor einwirkenden Gewerbelärmimmissionen hinreichend geschützt. Die Verträglichkeit des Betriebes mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist auf Ebene der Genehmigung bzw. Genehmigungsfreistellung entsprechend nachzuweisen.
Die Veränderung eines Verkehrswertes eines Grundstücks, die durch planerische Festsetzungen eines Bebauungsplanes für außerhalb des Plangebiets gelegene Grundstücke eintritt, stellt grundsätzlich keinen schutzwürdigen Belang dar, der bei der Abwägung zu berücksichtigen wäre. Zudem besteht kein Anspruch auf Beibehaltung einer bestimmten städtebaulichen Situation.
Der Abstand der westlichen Baugrenze zur westlichen Grundstücksgrenze wird von 3 m auf 5 m erhöht, um unabhängig der grundsätzlich einzuhaltenden Abstandsflächen nach BayBO je nach Gebäudekonstellation einen entsprechenden Abstand der geplanten Bebauung zum bestehenden Ortsrand unter Beachtung der Orientierung der geplanten Bebauung am Ortsbereich zu erzielen. Die Planunterlagen sind entsprechend anzupassen.
Abstimmungsergebnis: 21 / 0
