Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 02.01.2018 bis 05.02.2018 statt.
Folgende Stellungnahmen sind ohne Bedenken eingegangen:
Behörde Schreiben vom
Schwaben Netz 17.01.2018
Gewerbeaufsichtsamt 31.01.2018
Amt für Ernährung Landwirtschaft und Forsten 05.01.2018
Bundeswehr 22.12.2017
IHK 30.01.2018
HWK 12.01.2018
Bischöfliche Finanzkammer 11.01.2018
LEW 23.01.2018
Bundeswehr 22.12.2017
WWA 02.02.2018
Staatliches Bauamt 05.02.2018
Folgende Bedenken sind eingegangen:
Amt für Ländliche Entwicklung 02.02.2018
Der Änderungsbereich des Flächennutzungsplans bzw. der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt (mit Ausnahme des nördlichen Sichtdreiecks) im Bereich des Dorferneuerungsvorhabens Mittelneufnach II. In der Dorferneuerung ist derzeit die Anlage eines Gehweges entlang des Flurstücks 34/4 (Augsburger Straße, St 2026) in der Diskussion. Weitere Verbindungen zwischen der Bauleitplanung der Gemeinde Mittelneufnach und den Planungen der Dorferneuerung sind aktuell nicht ersichtlich.
Beschluss:
Wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 8: 0
BBG Stauden mbH 08.01.2018
In dem Entwurf des Textteils zum oben genannten Bebauungsplan wird auf die an das "Gewerbegebiet Mittelneufnach Nord" verlaufende Bahnstrecke Gessertshausen - Türkheim 5340 (vulgo "Staudenbahn") nur unter dem Stichpunkt "Nr. 8.1 - Immissionsschutz -Bahnverkehr" hingewiesen:
Demnach wird auf Immissionen aus der östlich angrenzenden Bahnstrecke der Staudenbahn hingewiesen, ebenso auf Bestimmungen zum Schutz des Bahnbetriebes.
Die Bestimmungen zum Schutz des Bahnbetriebes sind nicht weiter genannt.
Ferner ist der unmittelbar an das Gewerbegebiet anschließende Bahnübergang nicht genannt. Der Bahnübergang selbst liegt zwar nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes, die Sicherung des Bahnüberganges ist jedoch bei der Aufstellung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen. Die Grundsätze und die örtlichen Besonderheiten für den betroffenen Bahnübergang werden nachstehend beschrieben.
Grundsätze:
Bahnübergänge sind so zu gestalten, dass ihre Beschaffenheit den Anforderungen an die Sicherheit und Ordnung genügt und der Vorrang des Eisenbahnverkehrs vor dem Straßenverkehr deutlich zu erkennen ist. Dieser Grundsatz gilt unabhängig von der Verkehrsstärke.
Verschlechterungen bei der Sicherung von Bahnübergängen sind auszuschließen.
Feststellung:
Bei dem oben genannten Bahnübergang (BÜ) in km 22,940 handelt es sich um eine Kreuzung der Bahnstrecke 5340 mit einem Feldweg. Der Feldweg dient der Erschließung der Kläranlage sowie der unmittelbaren angrenzenden Flurstücke östlich der Bahn. Die Sicherung des Bahnüberganges erfolgt grundsätzlich durch die Übersicht auf die Strecke, für die Züge der Fahrtrichtung von Reichertshofen (Schwaben) nach Mittelneufnach zusätzlich durch akustische Zugsignale.
Da hier keine technischen Anlagen zur Sicherung des BÜ vorhanden sind, wird diese Sicherungsart als "nichttechnische Sicherung" bezeichnet.
Das geplante Gewerbegebiet liegt im sogenannten IV. Quadranten dieser Kreuzung (Bezeichnung der Quadranten vgl. nachstehendes Bild).
Durch das geplante Gewerbegebiet werden im vorliegenden Fall die Sichtverhältnisse im IV. Quadranten ggf. beeinträchtigt. Dies ist auszuschließen.
Zu betrachten sind im Verfahren die Sicherung der Züge, die von Mittelneufnach kommend auf den BÜ zufahren, sowie der Straßenverkehrsteilnehmer, die aus Westen kommend auf den BÜ zufahren.
Dabei ist von folgenden Parametern auszugehen:
- Nebenbahn (unter 40 Z/Tag nichttechnische Sicherung zulässig)
- Zugfrequenz: Gelegenheitsverkehr und Ausflugsverkehr an Sa/So mit etwa 5 Zügen je Richtung)
- örtlich zulässige Geschwindigkeit der Züge 60 Km/h
- Feldweg
- Geschwindigkeit der Straßenverkehrsteilnehmer max 20 km/h (bedingt durch die Verhältnisse)
- Verkehrsstärke Straße = schwach, da wesentlich weniger als 100 Kfz-E/Tag (Zählung nicht erforderlich)
Anhand dieser Parameter sind die Sichtflächen (nachstehendes Bild) zu ermitteln:
Die Sehpunkte (A10 bzw. A20) liegen für eine Geschwindigkeit von 10 km/h 6 m (= la10)und für 20 km/h 16m (= Ia20 )vor dem Gefahrenraum. Die Grenze zum Gefahrenraum ist gleichzusetzten mit dem Standort des Z 201 (Andreaskreuz).
Der Sichtpunkt B10 (VKfz = 10 km/h) liegt 255 m (Tabellenwert) vor dem Bü also in Bahn-km 23,195, der Sichtpunkt für B20 (VKfz = 20 km/h) liegt 185 m vor dem Bü, also in Bahn-km 23,125.
Die Sichtflächen sind freizuhalten, sodass die in nachstehender Skizze erforderlichen Räume frei von Hindernissen sind. Einzelstehende Hindernisse geringen Umfangs z.B. Beleuchtungsmasten, welche die Sicht nur unwesentlich einschränken (sogenannter Sichtschatten), können geduldet werden.
In der nachstehenden Skizze sind die Sichtflächen hinsichtlich des freizuhaltenden Höhenbereichs dargestellt.
Alle vorstehenden Darstellungen sind dem hier anzuwendenden Regelwerk "Vorschrift für die Sicherung der Bahnübergänge bei nichtbundeseigenen Eisenbahnen (- BÜV NE -)" entnommen.
Anmerkung: Die Sichtflächen zählen nach den gesetzlichen Bestimmungen (Eisenbahnkreuzungsgesetz - EbkrG) zu den Straßenanlagen. Die Freihaltung der Sichtflächen im erforderlichen Umfang zählt somit zum Aufgabenbereich des jeweiligen Straßenbaulastträgers.
Bei der örtlichen Festlegung der Sicht- und Sehpunkte steht bei Bedarf ein Ma der BBG Stauden mbH zur Verfügung.
Beschluss:
Die Sehpunkte werden berechnet und analog zu den Sichtdreiecken an der ST für den Bahnübergang eingezeichnet.
Abstimmung: 8 : 0
Landratsamt - Baurecht 31.01.2018
Wir weisen darauf hin, dass die in der Präambel zitierte Fassung des BauGB (Jahr 2011) nicht mehr aktuell ist.
Nachdem die Grundstücke Fl.-Nrn. 1714/4 und -/5 nicht mehr überplant werden, ist Ziffer 1 des Textteils entsprechend anzupassen.
Der Ausschluss der Betriebsleiterwohnungen im GE 2 (gemäß der Abwägung vom 16.10.2017) ist aus Gründen der Rechtsklarheit und Übersichtlichkeit in Ziffer 2 des Textteils noch rechtsklar festzusetzen, zumal in der verwiesenen Ziffer 8.4 die Betriebsleiterwohnungen nicht ausdrücklich genannt sind.
In der Festsetzung von OK RFB EG in Ziffer 3.4 des Textteils ist der Begriff "Gebäudeachse" noch zu definieren (Längs- oder Querachse?).
Beschluss:
Die vorgebrachten redaktionellen Änderungen werden korrigiert.
Abstimmung: 8 : 0
Landratsamt – Untere Immissionsschutzbehörde 29.01.2018
Zum vorliegenden Bebauungsplan ist durch die untere Immissionsschutzbehörde mit Schreiben vom 02.10.2017, Az.55.2-1-125-17, im Planverfahren gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eine Stellungnahme abgegeben worden.
Da das verfahrensgegenständliche Gebiet direkt an ein bestehendes, bebautes Mischgebiet angrenzt und hier bereits die Fa. Fuchs zu einer relevanten Vorbelastung an künftig gemeinsamen Immissionsorten beiträgt, wurde seitens der Gemeinde die Erstellung einer schalltechnischen Untersuchung in Auftrag gegeben.
In der schalltechnischen Untersuchung der Fa. Accon vom 07.12.2017 wurde eine Geräuschkontingentierung auf der Grundlage der DIN 45691 Abschnitt 4 durchgeführt. Die Ergebnisse der Geräuschkontingentierung wurden bei den Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf entsprechend berücksichtigt.
In der Ziffer 8.4 wird in der Satzung festgesetzt, dass ein Nachweis über die Einhaltung der zulässigen Immissionskontingente zu führen ist. Aus fachtechnischer Sicht sollte hier noch eingefügt werden, dass der Nachweis durch den Antragsteller zu führen ist.
In der Satzung wird ausgeschlossen, dass im GE I und II Wohnungen errichtet werden dürfen. Dies resultiert aufgrund der Nähe zur vorhandenen Kläranlage.
Gegenüber der Aufstellung des Bebauungsplanes liegen nun keine Bedenken mehr vor.
Beschluss:
Es wird ergänzt, dass der Nachweis über die Einhaltung der Immissionskontingente durch den Antragsteller zu führen ist.
Abstimmung: 8 : 0
Landratsamt – Untere Naturschutzbehörde 31.01.2018
Es wird begrüßt, dass die naturschutzfachlichen Anmerkungen der Stellungnahme zur 1. Auslegung des Bebauungsplanes größtenteils eingearbeitet wurden und nachträglich die noch ausstehenden Berechnungen und Angaben hinsichtlich des Ausgleichs vorgelegt wurden. Mit der Berechnung der Ausgleichsflächengröße besteht Einverständnis. Nicht nachvollziehbar ist jedoch, weshalb die erforderliche Ausgleichsfläche von 6.175 m² auf drei verschiedene Grundstücke aufgeteilt wird, wobei auf jedem dieser Grundstücke noch Restflächen im Ökokonto verbleiben (auf Fl.-Nr. 2207, Gmk. Mittelneufnach bleiben nach Abbuchung der im vorliegenden Bebauungsplan vorgesehenen 3.837 m² noch 326 m² frei; auf Fl.-Nr. 1986 bleiben noch 4.340 m² frei; auf Fl.-Nr. 2568 bleiben noch 1.707 m² frei). Die Abbuchung von Einzelmaßnahmen bzw. von kleinen Teilflächen mit Einzelmaßnahmen vom Ökokonto ist zwar prinzipiell möglich, macht die Nachvollziehbarkeit sowohl für die Gemeinde als auch für die untere Naturschutzbehörde jedoch äußerst schwierig und den Verwaltungsaufwand, der für die Gemeinde mit der Führung des Ökokontos und der Meldung ans Ökoflächenkataster einhergeht, immens. Es wird deshalb dringend empfohlen, für jedes Ökokontogrundstück die jeweils im Steckbrief vorgesehenen Aufwertungsmaßnahmen zeitnah vollständig umzusetzen und ein Grundstück zunächst vollständig mit Ausgleichsflächen zu belegen, bevor ein neues Grundstück „angeschnitten" wird.
Darüber hinaus lassen die Unterlagen offen, welche Teilflächen der jeweiligen Grundstücke konkret als Ausgleichsflächen für den vorliegenden Bebauungsplan verbucht werden sollen. Für die Weitermeldung der Ausgleichsflächen an das Landesamt für Umwelt (Ökoflächenkataster) ist eine eindeutige Zuordnung erforderlich. Auf den genannten Grundstücken sind teilweise bereits Teilflächen als Ausgleich für andere Bebauungspläne festgesetzt (Fl.-Nr. 1986, Gmk. Mittelneufnach: 4.841 m² für 1. Änderung des Bebauungsplanes „Im Riedle"; Fl.-Nr. 2568: 1.930 m² für Bebauungsplan „Reichertshofen Süd-Ost" und 405 m² für 1. Änderung des Bebauungsplanes „Im Riedle"), diese sind zu beachten und dürfen im jetzigen Verfahren nicht doppelt verbucht werden.
Die Gemeinde Mittelneufnach wird gebeten, die o.g. Punkte im weiteren Planungsverlauf zu berücksichtigen.
Beschluss: 8 : 0
Von den verwendeten Ökokontoflächen sind nicht die gesamten Flächen auch als Ausgleichsfläche nutzbar; ein Teil der Ökokontoflächen wurde neben dem BP GE Nord auch dem BP Am Riedle oder sogar älteren Planungen zugeordnet, so dass die Flächen größtenteils aufgebraucht werden. Tatsächlich verbleibende Restflächen können künftigen Maßnahmen zugeordnet werden und sind auch weiterhin für die Gemeinde nutzbar.
Inzwischen wurde der UNB auch anhand eines Planes die Aufteilung und Zuordnung der betreffenden Flächen übermittelt.
Abstimmung: 8 : 0
Regionalplanung 29.01.2018
Ob das Vorhaben hinsichtlich der geplanten Einzelhandelsnutzung mit den o.g. normativen Vorgaben des LEP übereinstimmt, ist von der Höheren Landesplanungsbehörde zu prüfen.
Beschluss:
(siehe Behandlung unter Regierung von Schwaben)
Abstimmung: 8 : 0
Regierung von Schwaben 29.01.2018
Zum Bauleitplanvorhaben haben wir uns zuletzt mit RS vom 28. September 2017 geäußert. Seinerzeit haben wir mitgeteilt, dass das Bauleitplanvorhaben aufgrund nicht hinreichend konkretisierter Festsetzungen (sortimentsspezifische Verkaufsflächen) und der fehlenden Auseinandersetzung mit dem Kriterium der städtebaulichen Integration nicht abschließend landesplanerisch beurteilt werden kann.
Die nun vorliegenden Unterlagen enthalten weiterhin keine für eine landesplanerische Überprüfung hinreichend konkreten Angaben zu sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen und zur städtebaulichen Integration des Standorts. Ferner ist nicht erkennbar, inwieweit die Entstehung einer unzulässigen Einzelhandelsagglomeration ausgeschlossen werden kann.
Wir gehen davon aus, dass der Bebauungsplan durch verschiedene Konkretisierungen mit den landesplanerischen Vorgaben in Einklang gebracht werden kann. Vor diesem Hintergrund erachten wir die Durchführung eines Beratungsgesprächs in unserem Hause für erforderlich und bitten um Übermittlung entsprechender Terminvorschläge.
Beschluss:
Zur Klärung der Problematik wurde am 07.02.2018 ein Termin bei der RvS anberaumt, hierbei wurden die Anforderungen des LEP an die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in nicht-zentralen Orten nochmals ausführlich besprochen, wonach insbesondere der Nahversorgungscharakter (Lebensmittel-Einzelhandel mit beigeordneten Randsortimenten) und die städtebaulich integrierte Lage herauszuheben sind. Die bereits vorab übersandte umfangreichere Ausführung zum LEP in der FNP-Änderung wurde dabei als ausreichend gewürdigt, jene soll so auch in die Begründung zum BP übernommen werden.
Im BP ist der Passus zu streichen, in dem keine Sortimentseinschränkung festgesetzt wird, da hier nur EZH-Betriebe zur Nahversorgung zulässig sind. Außerdem sind weitere Einzelhandelsbetriebe zur Vermeidung einer unzulässigen Agglomeration auszuschließen. Die angeregte Formulierung zum Ausschluss von "sonstigen Einzelhandelsbetrieben, die zu einer landesplanerisch unzulässigen Agglomeration führen" wurde mit dem LRA abgestimmt und bestätigt. Mit E-Mail vom 16.02.2018 bestätigt die Regierung von Schwaben, dass nach Durchsicht der ergänzten und konkretisierten Unterlagen landesplanerische Belange dem Bauleitplanvorhaben nicht entgegenstehen.
Abstimmung: 8 : 0
Stadt Augsburg 08.01.2018
• Landschaftsbild und Naturschutz
Im Rahmen der vorgezogenen Bürger- und Behördenbeteiligung hat das Landratsamt Augsburg, Sachgebiet Naturschutz mit Stellungnahme vom 26. September 2017 darauf hingewiesen, dass eine Ortsrandbegrünung erforderlich sei. Der Gemeinderat von Mittelneufnach hatte hierzu im Beschluss vom 16. Oktober 2017 festgestellt, eine Eingrünung sei gerade nach Norden nicht vorgesehen, da sich dort die Biotopfläche der Stadt Augsburg befinde, welche so dicht bewachsen sei, dass ein Blick von Norden auf das Neubaugebiet nicht möglich wäre.
Obgleich im jetzigen Entwurfsstand des Bebauungsplans/Textteil, die Thematik nicht nochmals erwähnt ist, so scheint es uns, dass die Gemeinde Mittelneufnach stillschweigend davon ausgeht, dass die der Stadt Augsburg gehörende Fl.-Nr. 2020 auf unabsehbare Zeit diese Sichtschutzfunktion wahrnehmen kann und wird. Hier müssen wir ausdrücklich darauf hinweisen, dass der momentane Nutzungsverzicht keinerlei Bindung unterliegt und im Umkehrschluss grundsätzlich von der Stadt Augsburg auch wieder aufgegeben werden kann.
Wenn die Gemeinde Mittelneufnach dauerhaft diesen Landschaftsbestandteil als Sichtschutz gebrauchen möchte, bedarf es entweder einer Entschädigungsregelung für unseren dauerhaften Nutzungsverzicht oder das von uns bereits erwähnte Tauschgeschäft.
• Abstandsflächen
Hinsichtlich der Abstandsflächen haben wir in unserer Stellungnahme erwähnt, dass ein Abstand zu den von Ihnen geplanten Gebäuden und Fahrzeugen von 30 m zum Baumbestand zur Gefahrenprävention anzustreben ist. Andernfalls nimmt die Gemeinde Mittelneufnach billigend in Kauf, dass Sturm und Schneebruch sowohl künftige Gebäude wie auch dort parkende Fahrzeuge schädigen.
Die Veränderung der Baulinie hat der Gemeinderat mit Beschluss vom 16. Oktober 2017 hinsichtlich des Sondergebiets verworfen und bezüglich des Gewerbegebiets die Prüfung von Parkplätzen angeregt. Gleichwohl ist im aktuellen Entwurfstand keine Änderung zu erkennen. Im Hinblick auf die bisherige Rechts- und Haftungslage für waldbedingte Schäden in der freien Natur schafft die Zulassung von Baurecht oder Parkplätzen an dieser Stelle nun einen Nachteil zu Lasten der Stadt Augsburg, der u.E. die Sozialbindung unseres Eigentums übersteigt. Auch eine Einbindung der Fl.-Nr. 2020 Gemarkung Mittelneufnach in das Bebauungsplangebiet - wie vom Gemeinderat zunächst im Beschluss vom 16. Oktober 2017 avisiert - würde daran nichts ändern. Im aktuellen Entwurf ist das Plangebiet nicht erweitert worden.
Soweit der jetzige Entwurf mit seinen Festsetzungen zu den Baulinien tatsächlich beschlossen wird, müssen wir im Rahmen einer Grunddienstbarkeit folgende Formulierung mit notarieller Beurkundung einfordern:
"Der Eigentümer des Grundstücks Fl.-Nr. 2021 und 2022 Gemarkung Mittelneufnach -nachfolgend kurz "dienende Grundstücke" - duldet hiermit gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Fl.-Nr.
2020 Gemarkung Mittelneufnach - nachfolgend kurz "herrschende Grundstück"
a) mögliche Schäden und Beeinträchtigungen, die von dem Waldbestand auf dem herrschenden Grundstück ausgehen und
b) die in das dienende Grundstück ragenden Äste der Bäume des herrschenden Grundstücks. Auf jegliche Einwendungen und Abwehransprüche gegen die Bewirtschaftung des herrschenden Grundstücks als Waldgrundstück, die zum Inhalt des Eigentums des dienenden Grundstücks gehören, wird verzichtet.
Zur Sicherung dieser Duldungsverpflichtung und des Verzichts auf Schadensersatz bestellt der Eigentümer des dienenden Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks eine entsprechende Grunddienstbarkeit und bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Dienstbarkeit an nächstoffener Rangstelle im Grundbuch."
Wir regen an, dass der Gemeinderat im Rahmen der Beschlussfassung zum Bebauungsplan die Gemeindeverwaltung mit der Beurkundung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit beauftragt.
Beschluss:
Nach den Stürmen Anfang der 1990 er Jahre wurde die Fläche durch die Stadt als Nasslagerplatz genutzt. Dies stellt eine gewerbliche Nutzung dar. Daher wurde die Fläche auch 1999 in den Flächennutzungsplan als Gewerbefläche aufgenommen. Mittlerweile hat die Fläche durch mangelnde Pflege der Stadt Biotop- oder Waldcharakter. Ein Antrag auf Herausnahme aus dem Flächennutzungsplan wurde nie gestellt. Die nun beabsichtigte gewerbliche Nutzung bzw. Sondergebietsnutzung als Einzelhandelsprojekt stellt nur eine Weiterentwicklung des Flächennutzungsplanes dar. Die Gemeinde Mittelneufnach wird die beantragte Dienstbarkeit nicht eintragen. Der Ist-Zustand der Bäume wird durch Herrn Boyda vom Amt für Landwirtschaft und Forsten festgelegt. Mögliche Haftungsansprüche gegen die Stadt für die weiter wachsenden Stauden werden nicht übernommen. Die Stadt oder der künftige Eigentümer müssen für die Baumkontrolle weiterhin selbst sorgen und Bäume und Äste, welche zu einer Verkehrsgefährdung führen, rechtzeitig beseitigen lassen.
