Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 08.07.2019 bis 09.08.2019 statt.
Folgende Stellungnahmen sind ohne Bedenken eingegangen:
Behörde Stellungnahme vom
Schwabennetz 11.07.2019
Staatliches Bauamt 25.06.2019
Amt für ländliche Entwicklung 27.06.2019
Staudenwasser 26.06.2019
Gewerbeaufsichtsamt 31.07.2019
Bayerischer Bauernverband 07.08.2019
Regierung von Schwaben 16.07.2019
Vermessungsamt Augsburg 22.07.2019
IHK 01.08.2019
HWK 02.07.2019
Bischöfliche Finanzkammer 05.07.2019
LEW 25.07.2019
Bundeswehr 26.06.2019
Gemeinde Langenneufnach 02.08.2019
Gemeinde Großaitingen 08.07.2019
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten 31.07.2019
Folgende Bedenken sind eingegangen:
Eigentümer Fl.-Nr. 362/1, Gemarkung Mickhausen vertreten durch Rechtsanwälte Seitz, Weckbach, Fackler & Partner, Stellungnahme vom 02.08.2019
1. I. Zur Ausgangssituation
1. Unsere Mandanten sind Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstückes FI.-Nr. 362/1 der Gemarkung Mickhausen.
2. Unseren Mandanten steht an dem südlich an ihrem Grundstück
entlanglaufenden Grundstücksteil des Flurstückes FI.-Nr. 362 (Zugang zu Grundstück FI.-Nr. 362/1) auf einer Breite von 4,5 Metern ein dinglich gesichertes uneingeschränktes Geh- und Fahrtrecht zu.
3. Dieser Teil des Grundstückes FI.-Nr. 362 ist derzeit als Kiesfläche ausgestaltet, dient als Zugang zu dem Wohnhaus unserer Mandanten und ist an der breitesten Stelle im Westen 4,5 Meter breit und verjüngt sich nach Osten hin auf ca. 4,00 Meter zur Ausfahrt auf die Viehweidestraße. Die Ausfahrt ist sehr eng und schlecht einsehbar.
2. II. Zum Entwurf des Bebauungsplanes samt Begründung
Aus dem Bebauungsplanentwurf, Stand 17.06.2019 samt Begründung ist — wir fassen zusammen — unter anderem zu entnehmen:
1. Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13 b BauGB aufgestellt werden.
2. Als Art der baulichen Nutzung soll ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt werden, wenngleich die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen des § 4 Abs. 3 Baunutzungsverordnung unzulässig sein sollen.
3. Die Zufahrt zu dem geplanten Wohngebiet soll direkt am Grundstück unserer Mandanten vorbeilaufenden Grundstücksteil des Flurstückes FI.-Nr. 362 sichergestellt werden.
In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf Ziffer 3.1 wird zu der Verkehrserschließung des geplanten Wohnbaugebietes lediglich ausgeführt, dass diese von der Viehweidestraße aus erfolgen soll. Zum westlich gelegenen Feldweg hin soll eine zweite Ein/Ausfahrt erstellt werden, um bei Notfällen das Baugebiet sicher erreichen zu können.
3. III. Anregungen und Einwendungen gegen den Bebauungsplanentwurf
Namens unserer Mandanten wenden wir uns gegen den Bebauungsplanentwurf und beanstanden diesen aus folgenden Gründen:
1. Es bestehen bereits Zweifel daran, ob der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 b BauGB aufgestellt werden kann. Zwar dürfte nicht zu beanstanden sein, dass die Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten in einem Bebauungsplan nach §13 b BauGB zulässig ist.
Bedenken bestehen allerdings insoweit, als § 13 b BauGB nur einschlägig ist, soweit es um eine Fläche geht, die sich an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil anschließt. (vgl. hierzu im Übrigen VGH München, Beschluss vom 04.05.2018, AZ: 15 NE 18.382).
a) Allgemeines
aa) „Anschließen" aus städtebaulicher Sicht bedeutet mehr als das bloße Bestehen einer irgendwie gearteten gemeinsamen Grenze. Eine schlichte „Berührung" zwischen einem untergeordneten Teil des neuen Plangebietes und dem bestehenden im Zusammenhang bebauten Ortsteil vermag daher nach Ansicht des Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes noch kein „Anschließen" i.S. von § 13 b Satz 1 BauGB zu begründen.
Damit wird letztlich gefordert, dass auch die vom bisherigen Ortsrand am weitesten entfernte ausgewiesene Bauparzelle noch in einem städtebaulich-räumlichen Zusammenhang mit dem bisherigen Siedlungsbereich, an den anzuschließen ist, stehen muss.
Soweit über § 13 b BauGB nunmehr gestattet wird, das vereinfachte Verfahren für maßvolle Flächenüberplanungen im Außenbereich zu instrumentalisieren, gilt dies jedenfalls nicht, sofern hierüber entgegen der gesetzgeberischen Zielrichtung der Zersiedelung des Außenbereichs Vorschub geleistet wird, also nicht integrierte Standorte „auf der grünen Wiese" einer Bebauung zugänglich gemacht werden.
Hiervon ist aber gerade dann auszugehen, wenn — trotz Angrenzung einzelner Bauparzellen des neuen Plangebietes an den Ortsrand und trotz der Einhaltung der Größenbegrenzung von 10.000 Quadratmetern — der vorhandene Siedlungsbereich nicht lediglich „abrundend" in den Außenbereich erweitert wird, sondern bei städtebaulich wertender Betrachtung tatsächlich ein neuer Siedlungsbereich im bisherigen Außenbereich entsteht, der sich vom bestehenden Ortsrand ersichtlich „absetzt" und deshalb einen qualitativ neuen Ansatz für künftige Siedlungserweiterungen vorgibt.1
bb) Im Zusammenhang bebauter Ortsteil
Bei der Beurteilung, ob ein Grundstück in einem Bebauungszusammenhang liegt, ist maßgebend, ob eine tatsächlich aufeinander folgende, zusammenhängende Bebauung besteht.2
Es muss mithin ein Komplex von Bauten vorhanden sein, die zueinander in einem engeren räumlichen Zusammenhang stehen. Das Vorliegen eines Bebauungszusammenhangs reicht aber nicht aus. Es ist weiterhin erforderlich, dass diese zusammenhängende Bebauung zugleich einen Ortsteil darstellt. Der Begriff des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils" setzt somit zweierlei voraus: Das Vorliegen eines Ortsteils, sowie den
Bebauungszusammenhang.³
Für die Beurteilung, ob ein Bebauungszusammenhang besteht, ist auf die äußerlich wahrnehmbaren Verhältnisse abzustellen.
b) Vorliegende Fallgestaltung
In vorliegendem Fall schließt sich das geplante Plangebiet mitnichten i.S.v. § 13 b BauGB an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil an.
aa) Es handelt sich bei der östlich des geplanten Baugebietes vorhandenen Bebauung nicht um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Die dort tatsächlich vorhandene bandartige, von Baulücken durchsetzte und auf der westlichen Seite der Viehweidestraße auf einer Gesamtlänge von etwa 90 m umgesetzte Bebauung mit insgesamt nur 8 Wohnhäusern weist nicht die Qualität einer organischen Siedlungsstruktur auf, die für einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil zu fordern ist.
Die vorhandenen Häuser stehen in keinem näheren Zusammenhang zueinander, sondern sind unorganisiert auf die freie Fläche gebaut. Es handelt sich daher vielmehr um eine zusammenhanglose unorganische Streubebauung und daher um eine sog. Splittersiedlung.4
bb) Das geplante Gebiet schließt im Übrigen auch lediglich im Osten mit zwei im Verhältnis zur übrigen Größe kurzen Teilstücken, ca. 10 Meter und ca. 7 Meter an vorhandene Bebauung an. Der wesentlich größere Teil des Baugebietes erstreckt sich im Nordwesten in den Außenbereich in bislang freie Landschaft hinein. Die bisherige und die geplante Bebauung würden sich lediglich in einem sehr geringen Teil berühren, so dass nicht einmal von einer gemeinsamen Grenze gesprochen werden kann, bei der auch zweifelhaft ist, ob sie für ein Anschließen i.S.v. § 13 b BauGB ausreichen würde.
Des Weiteren würde vorliegend keine bereits bestehende Zufahrt aus der Viehweidestraße genutzt und lediglich neue Bebauung angeschlossen werden. Vielmehr würde ein neues Siedlungsgebiet westlich der Viehweidestraße entstehen und eben nicht — so wie es § 13 b BauGB jedoch fordert — eine bereits bestehende Siedlung um weitere Grundstücke erweitert.
Bei Umsetzung des Bebauungsplanes würde so, auch unter Berücksichtigung der Umstände, dass der Hauptort eine gewachsene Längsausrichtung von Nord nach Süd (bei verhältnismäßig geringer Breite in West-Ost-Ausrichtung) aufweist und weil es sich bei der Gemeinde Mickhausen um eine eher kleinere Gemeinde handelt, ein städtebaulich völlig neuer, selbständiger Siedlungsansatz in die Breite, d.h. nach Westen entstehen. Ein Anschluss der geplanten Wohnflächen an im Zusammenhang bebaute Ortsteife ist mithin i.S. von § 13b Satz 1 BauGB nicht gegeben.
Die Anwendung von § 13 b BauGB ist daher zum einen deshalb zu beanstanden, da kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vorliegt und sich das geplante Gebiet zum anderen auch nicht an einen etwaigen — wie nicht — im Zusammenhang bebauten Ortsteil
anschließt.
2. Unabhängig davon, beurteilen wir die Erschließung des geplanten Baugebietes von der Viehweidestraße als misslich und sehen den Konflikt zwischen der geplanten Erschließung von der Viehweidestraße und der vorhandenen Wohnbebauung unserer Mandanten als nicht gelöst.
a) Unseren Mandanten steht an dem Grundstücksteil, das künftig als Teil der verkehrlichen Erschließung dienen soll, ein dinglich gesichertes uneingeschränktes Geh- und Fahrtrecht zu. Da in dem Bebauungsgebiet neun Bauplätze geplant sind, ist damit zu rechnen, dass jeder dieser Haushalte zwei Kraftfahrzeuge unterhalten wird und damit täglich mehrmals 18 Kraftfahrzeuge auf dem Grundstücksteil, an dem unseren Mandanten ein Geh- und Fahrtrecht zusteht, entlangfahren. Vernachlässigt sind hierbei noch die Kraftfahrzeuge der Besucher der Bewohner.
Derzeit ist der Abschnitt des Grundstückes FI.-Nr. 362 als gekieste Fläche ausgestaltet, die von unseren Mandanten unterhalten wird.
Sollte künftig die Zufahrt zu dem Wohngebiet auf dieser Fläche vorgenommen werden, wäre das Geh- und Fahrtrecht unserer Mandanten beeinträchtigt, da ein beeinträchtigungsloser Zugang zu diesem Grundstücksteil nicht gewährleistet werden kann. Wenn die Bewohner des geplanten Bebauungsgebietes täglich mehrmals und ergänzend noch Besucher der Anwohner, der Paketdienst oder die Lastwägen des Abfallunternehmens auf der Strecke entlang fahren, können unsere Mandanten von ihrem Geh- und Fahrtrecht nicht ungestört — wie bisher — Gebrauch machen.
b) Des Weiteren sehen wir den Konflikt zwischen der Erschließung des Wohngebietes direkt am Grundstück unserer Mandanten entlang und der vorhandenen Wohnbebauung als nicht gelöst.
Wie bekannt, gehört zu den privaten Belangen, mit denen sich eine planende Gemeinde im Rahmen der Abwägung auseinanderzusetzen hat, das Interesse eines Eigentümers auf Rücksichtnahme.
Die Erschließung des geplanten Wohngebietes über die Viehweidestraße benachteiligt unsere Mandanten unangemessen.
aa) Es muss — wie oben unter a) bereits erwähnt, damit gerechnet werden, dass jeder Eigentümer der neun Bauplätze zwei Kraftfahrzeuge unterhält. Wenn diese Fahrzeuge nun täglich frühmorgens — wenn die Eigentümer zu ihren Arbeitsstätten fahren — am Grundstück unserer Mandanten vorbeifahren, entsteht eine erhebliche Lärmbelästigung. Da die Ausfahrt zur Viehweidestraße sehr eng und aufgrund ihrer Situierung schlecht einsehbar ist, ist damit zu rechnen, dass sich die Kraftfahrzeuge - bei der zeitgleichen
Ausfahrt aus der Zufahrt auf die Viehweidestraße — stauen werden, was mit einer erheblichen Lärm- und Abgasbelästigung einhergeht.
Unsere Mandanten werden durchgehend mit Motorenlärm und Abgasausstößen belastet werden, wenn die Erschließung des Wohngebietes direkt an ihrem Grundstück vorbeigeführt wird.
bb) Des Weiteren wären unsere Mandanten in der Bauphase der Erschließung ebenso erheblich beeinträchtigt, da die Straße, die - sollte sie ausgebaut werden — ohnehin sehr nah an die Wohnbebauung unserer Mandanten heranreicht, mit schwerem Gerät hergestellt werden müsste. Dieses Gerät, also Bagger, Planierraupen und Weiteres, würden sehr nah an dem Wohnhaus unserer Mandanten entlang fahren, weshalb nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Substanz des Hauses Schaden nimmt. Des Weiteren sollen — so hat es unsere Mandantschaft erfahren — in die geplante Straße auch die Kanal- und Leitungsrohre eingebracht werden, was mit einer Öffnung der Straße bei der erstmaligen Herstellung einhergeht. Sollte die Straße in diesen engen Gegebenheiten vor Ort geöffnet werden, können unsere Mandanten ihr Grundstück nicht mehr beeinträchtigungsfrei erreichen.
Ergänzend wird damit zu rechnen sein, dass während der Herstellung der Straße Staub und Bauschutt auf das Grundstück unserer Mandanten fallen wird.
cc) Des Weiteren ist auch kein Raum vorhanden, um in den Wintermonaten den von der Straße geräumten Schnee abzuladen. Da — wie bereits dargestellt — die räumlichen Verhältnisse sehr beengt und das Wohnhaus unserer Mandanten sehr nah an der geplanten Straße errichtet ist, verbleibt kein Raum, um im Winter zu räumenden Schnee abzuladen. Es wird damit zu rechnen sein, dass — wenn ein Räumfahrzeug — Schnee räumt, der Schnee direkt auf das Grundstück unserer Mandanten geräumt wird und diese sodann in der Benutzung des Grundstückes beeinträchtigt sind. Hierdurch wird das Eigentumsrecht unserer Mandanten erheblich beeinträchtigt.
dd) Des Weiteren werden unsere Mandanten von einer durch die Erschließung drohende Verpflichtung zur Zahlung eines Erschließungsbeitrages unangemessen benachteiligt. Die Erschließung bietet für unsere Mandanten keinerlei Erschließungsvorteil, da sich an der Zufahrtssituation zu ihrem Grundstück nichts ändert, wenn die Grundstücksfläche erschlossen wird. Das Grundstück unserer Mandanten ist bereits erschlossen und durch eine etwaige Erschließung auch von der südlichen Seite ergäbe sich keinerlei Vorteil.
Es werden daher in vorliegendem Fall die Interessen unserer Mandanten nicht ausreichend berücksichtigt und gewürdigt und die Nutzung der Viehweidestraße als Zufahrt zu dem geplanten Wohngebiet widerspricht dem Rücksichtnahmegebot. Die Erschließung des geplanten Wohngebietes darf daher nicht über die Viehweidestraße vorgenommen werden, sondern nur über den bereits bestehenden Rundweg.
3. Des Weiteren ist die Bebauung des Außenbereichs schonend auszuüben und es gebietet dieser schonenden Ausübung, bereits bestehende Straßen zu nutzen.
Westlich des geplanten Baugebietes verläuft parallel in Nord-Süd-Richtung ein Wirtschaftsweg, der im Norden von der Viehweidestraße nach Westen abzweigt und nach Süden parallel zum geplanten Baugebiet verläuft, um dann im Südosten wieder in die Viehweidestraße zu münden. Dieser Weg ist bereits geteert und steht ebenfalls in gemeindlichem Eigentum.
Dieser Rundweg könnte als Zufahrt zu der geplanten Wohnbebauung genutzt werden. Es müsste sodann lediglich an den am weitesten im Osten gelegenen Baugrundstücken ein Wendehammer angelegt werden.
Das Gesetz hebt explizit das Gebot des kostensparenden Bauens hervor. Hierdurch sollen die Gemeinden daran erinnert werden, dass entscheidende Weichenstellungen für kosten- und flächensparendes Bauen bereits in der Bauleitplanung vorgenommen werden sollen, sei es durch Festsetzungen zur Lage und Größe der Baugrundstücke, sei es durch Festlegungen zum Umfang der Erschließungsmaßnahmen. In engem Zusammenhang hiermit steht § 123 Abs. 2 BauGB, wonach die Gemeinden Erschließungsanlagen kostengünstig herzustellen haben.5
Des Weiteren gehören Planungsalternativen ebenfalls zum notwendigen Abwägungsmaterial. Die Gemeinde hat sich im Ergebnis grundsätzlich für die Alternative zu entscheiden, die öffentliche und private Belange am geringsten beeinträchtigt. In vorliegendem Fall werden zwar beide Planungsalternativen auf gemeindlichem Grund ausgeführt. Jedoch besteht an der derzeit geplanten Erschließungsalternative ein dinglich gesichertes uneingeschränktes Geh- und Fahrtrecht unserer Mandanten an der Erschließungsfläche. Diese Dienstbarkeit wirkt eigentumsähnlich und stellt für unsere Mandanten ein schutzwürdiges Rechtsgut dar. Auf dem gemeindlichen Rundweg besteht kein Geh- und Fahrtrecht, weshalb mit dieser Variante private Belange am wenigsten beeinträchtigt werden würden.
Die derzeit geplante Zufahrt über die Viehweidestraße müsste zunächst noch bis weit in den Westen hin geteert und sodann — soweit überhaupt möglich — verbreitert werden. Die Zufahrt ist an der schmalsten Stelle lediglich ca. 4,00 Meter und an der breitesten Stelle lediglich 4,50 Meter breit und an beiden Seiten von Wohnbebauung flankiert, weshalb auch keine relevante Möglichkeit der Verbreiterung besteht.
Des Weiteren müsste der sodann entstehende Verkehr an der Viehweidestraße mit Verkehrsampeln oder ähnlichem geregelt werden. Wenn die Kraftfahrzeuge von der Viehweidestraße in das Wohngebiet abbiegen müssen, steht zu erwarten, dass sich auf der Viehweidestraße Verkehrsstaus bilden, da der jeweilige linksabbiegende Kraftwagen die entgegenkommenden Kraftwägen passieren lassen müsste.
Der bereits bestehende Wirtschaftsweg müsste lediglich mit Straßenbegrenzungslinien
ausgestattet werden.
Der Rundweg eignet sich ergänzend hierzu insbesondere als Erschließung des Wohngebietes, da eine Zufahrt sowohl aus nördlicher, als auch aus südlicher Richtung möglich wäre und damit ein höheres Verkehrsaufkommen und ein Stau von Kraftfahrzeugen auf der Viehweidestraße vermieden werden wird.
Es besteht daher in vorliegendem Fall eine alternative Erschließungsmöglichkeit, die sich sehr viel eher als Erschließung des geplanten Baugebietes eignet und sehr viel kostengünstiger und schonender für unsere Mandantschaft ist.
4. IV. Fazit
Zusammenfassend regen wir daher namens unserer Mandantschaft an, die Zufahrt zu der geplanten Bebauung nicht über die Viehweidestraße zu führen, sondern über den westlich gelegenen Feld-Rundweg.
1 VGH München Beschl. v. 4.5.2018 – 15 NE 18.382, BeckRS 2018, 8637
2 Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang/Reidt, 14. Aufl 2019, BauGB § 34 Rn. 3.
3 EZBK/Söfker, 132. EL Februar 2019, BauGB § 34 Rn. 13.
4 Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang/Reidt, 14. Aufl. 2019, BauGB § 35 Rn. 93.
5 Battis/Krautzberger/Löhr/Battis, 14. Aufl. 2019, BauGB § 1 Rn. 55, 56.
Beschluss 1:
Zu 1.
Die Viehweidestraße schließt auch im obengenannten Bereich komplett an den im Zusammenhang bebauten Hauptort Mickhausen an. Die Bebauung ist sogar beidseitig. Dies stellt keine unorganische Streubebauung oder Splittersiedlung dar. Daher wurde das Verfahren nach § 13 b BauGB durchgeführt. Auch der Kreisbaumeister kommt zu dem Ergebnis, dass der Bereich der Viehweidestraße als Innenbereich nach § 34 BauGB einzustufen ist. Auch die Baugenehmigung für das Gebäude im Jahre 1975 und für eine 3-fach Garage auf dem benachbarten Grundstück Fl.-Nr. 60/11, Gemarkung im Jahre 2015 wurde nach § 34 BauGB erteilt.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 2:
Zu 2.
Es obliegt der Planungshoheit der Gemeinde für welche Grundstücke sie ein Bauleitplanungsverfahren durchführt und wie sie hierfür die Straßenführung gestaltet. Die Straßenführung wird beibehalten.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 3:
Zu 3.
Es obliegt der Planungshoheit der Gemeinde für welche Grundstücke sie ein Bauleitplanungsverfahren durchführt und wie sie hierfür die Straßenführung gestaltet. Die Straßenführung wird beibehalten. Es wird kein Wendehammer gebaut, weil dieser genau wieder die Probleme mit den Müllfahrzeugen etc. nach sich zieht.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 4:
Zu 4.
Gemäß Planungshoheit der Gemeinde wird die Zufahrt zum Baugebiet über die Viehweidestraße zwischen den beiden Grundstücken Fl.-Nr. 361/1 und 362/1 gebaut.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Eigentümer Fl.-Nr. 361/1, Gemarkung Mickhausen 06.08.2019
Ich bekunde hiermit meinen Widerspruch gegen den Bebauungsplan Nr. 14 „Westlich der Viehweidestraße“.
Des Weiteren ist zu klären, ob überhaupt das Verfahren nach § 13 b BauGB für dieses Gebiet anwendbar ist.
Allgemeine Kritik:
Der Bebauungsplan wurde wohl in großer Eile erstellt. Es ist vorstellbar, dass es nicht nur um die wünschenswerte Ansiedlung „junger Mickhauser Familien“, so die Argumentation des Bürgermeisters, um von Eignern die Grundstücke zu erwerben, sondern auch um eigene Interessen des Bürgermeisters und Teilen des Gemeinderates ging.
So seien unter den Bauwilligen mehrere Mitglieder des Gemeinderates beziehungsweise deren Angehörige. Der Bügermeister selbst erklärte nach Kritik, dass er vom Kauf seines wohl schon länger ausgesuchten Grundstücks zurücktrete. Die Vergabe an Bauwillige wurde in einer Gemeinderatssitzung neu geregelt. Ob sich dadurch etwas ändert sei dahingestellt, da das beschlossene System mit Punkten für nicht volljährige Kinder auch Punkte für die Mitgliedschaft in Mickhauser Vereine vorsieht und davon auszugehen ist, dass Gemeinderatsmitglieder in mehreren oder allen Ortsvereinen Mitglieder sind. Für die verkehrsrechtliche Erschließung des Baugebietes ist ein bisheriger Feldweg zwischen den Flurstücken 351/1 und 362/1 vorgesehen. Auch hierbei kann es sein, dass eine sinnvollere Alternative der Erschließung an der Nordgrenze des Baugebietes an den Interessen eines Gemeinderatsmitgliedes scheiterte, der Anlieger an dieser Stelle ist. Grundsätzlich habe ich persönlich nichts dagegen, dass Mitglieder des Gemeinderates oder auch Bürgermeister dort ein Haus errichten wollen, die Vergabe der Grundstücke muss aber transparent sein.
Neues Baugebiet: Verkehrliche Erschließung
- Ich werde mich an den Kosten an einer Erschließung nicht beteiligen, da mein Grundstück bereits über eine vorhandene Straße erschlossen ist.
- Die im Bebauungsplan angegebene Breite von 4,50 m ist an der Einmündung Viehweidestraße meines Erachtens nicht gegeben. An dieser unübersichtlichen Stelle kann es zu Unfällen kommen.
- Im Winter bei Eis- oder Schneeglätte sind Unfälle bei einer nur 4,50 m breiten Straße vor allem bei Gegenverkehr möglich, da in diesem Bereich die größte Steigung vorliegt und Fahrzeuge eventuell rutschen und nicht mehr steuerbar sind.
- Für einen Gehweg ist bei 4,50 m Breite wohl kein Platz, was vor allem Kinder gefährdet. Auch eine Begrenzung auf Schrittgeschwindigkeit in Form einer „Spielstraße“ sorgt nicht für Sicherheit, da im Winter bei Glätte die Steigung nur mit „Schwung“ bewältigt werden kann.
Aus verkehrstechnischen Gründen ist es sinnvoller das Baugebiet über den am nördlichen Rand vorbeiführenden Weg anzuschließen. Man könnte dort eine breitere Straße einschließlich Gehweg realisieren. Die jetzige vorgesehene Zufahrt könnte man als „Notausfahrt“ oder Fußweg nutzen.
Art der Bebauung
Es ist eine Bebauung mit „E plus D“ mit entsprechend steilem Satteldach vorgesehen, ebenso sind Häuser mit zwei Vollgeschossen und flacherem Satteldach möglich. Berücksichtigt man noch die Hanglage, sind gerade bei der 2. Variante sehr hohe Häuser möglich, was bei grenznaher Bebauung zu einer Beeinträchtigung führt.
Im Bebauungsplan fehlen Erläuterungen zum Begriff „Einzelhaus“. Das erlaubt missbräuchliche Ausdeutungen, es sind ja beliebig viele Wohnungen möglich. So wären etwa bei einer Grundstücksgröße von 850 m² bei GRZ 0,3, zwei Vollgeschossen und Wohnungsgrößen von 50 m² 8 - 10 Wohnungen möglich, was auch eine entsprechende Anzahl Stellplätze erfordert.
Stellplätze und Garagen
Da mein Einfamilienhaus mit Giebel zur Westseite am oberen Ende meines Grundstückes errichtet ist, ist der mögliche Bau von Garagen oder Stellplätzen direkt an der Grundstücksgrenze für mich nicht zumutbar.
Heizung der Häuser
Es ist die Beheizung der Häuser mittels Luftwärmepumpen vorgesehen. Eine mögliche Lärmbelästigung muss vermieden werden, der Wärmetauscher sollte näher „am eigenen Schlafzimmer als an meinem stehen“.
Oberflächenwasser
Bei Starkregen, insbesondere wenn der Boden schon gesättigt ist und kein Wasser mehr aufnimmt, kommt es zu Überflutungen meines Grundstückes.
Bisher schütze ich das Grundstück mit einem Graben, der schon westlich meiner Grenze liegt. Ich werde wohl zukünftig mein Grundstück mit einer Mauer schützen müssen.
Kanalisation
Bei länger anhaltenden Regenfällen reicht die Kapazität des Regenwasserkanals nicht aus, es entsteht ein Rückstau, über die Ringdrainage wird mein Haus „geflutet“, was zu feuchten Kellerwänden führt. Dieser Effekt wird durch zusätzliches Einbringen von Wasser in den Kanal noch öfter eintreten. Die vorgeschlagenen Zisternen sind bei stärkerem Regen in kürzester Zeit voll und entlasten den Kanal nicht.
Strom- und Telefonzuführung
Mein Haus wird mit Leitungen versorgt, die unter der geplanten Straße verlaufen. Ich werde mich nicht an Kosten beteiligen, die durch eine mögliche Verlegung entstehen.
- Anwendung § 13b BauGB (siehe Abwägung Eigentümer Fl.-Nr. 362/1)
- Verkehrliche Erschließung
Die Engstelle der Zufahrtsstraße ist für einseitigen Verkehr ausgelegt, d.h. in einer Richtung muss bei Begegnungsverkehr gewartet werden. Dies wird durch Anbringen entsprechender Verkehrszeichen geregelt. Die Sicherstellung der Verkehrssicherheit im Winter wird durch den gemeindlichen Winterdienst gewährleistet. Ein Gehweg ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Durch das Baugebiet führt keinerlei Durchgangsverkehr. Die gegenseitige Rücksichtnahme im öffentlichen Verkehrsraum betrifft daher beinahe ausschließlich die Anwohner. Die geplante Ausfahrt aus dem Baugebiet nach Westen führt auf einen gemeindlichen Feldweg, der auf einer Breite von rd. 3,0 m asphaltiert ist. Zur Nutzung als offizielle Erschließungsstraße wären hier bauliche Maßnahmen erforderlich, die den Grundstückspreis nach oben treiben würden.
- Art der Bebauung
Es ist sowohl die maximale Höhe der Bebauung als auch die maximale Anzahl der Wohneinheiten geregelt.
- Stellplätze und Garagen
Grenzgaragen sind grundsätzlich nach BayBO zulässig, unterliegen aber auch genauen Beschränkungen.
- Heizungen
Luftwärmepumpen sind nicht vorgesehen, sollten sie aber verwendet werden, so sind Mindestabstände zu jeglichen Wohngebäuden vorgeschrieben.
- Oberflächenwasser
Ein möglicher Hochwasserabfluss aus dem Außenbereich wird durch das geplante Baugebiet nicht berührt oder gar negativ verändert. Eher ist es so, daß durch die zukünftigen Gebäude und Gartenanlagen ein oberflächiger Abfluss aus diesem Bereich geordnet über Versickerungsanlagen und Regenwasserkanäle abgeleitet wird. Insofern entsteht eine Entlastung der Unterlieger.
- Kanalisation
Eine Ring- oder sonstige Drainage darf nicht an öffentliche Kanalisationen angeschlossen werden. Diese ist gegebenenfalls zurückzubauen. Gegen Rückstau aus dem Kanal hat jeder Grundstückseigentümer Vorsorge auf seinem Grundstück zu treffen. Eine zusätzliche Einleitung von Regenwasser aus dem geplanten Baugebiet in den gemeindlichen Kanal ist also grundsätzlich ohne Bedenken möglich.
- Strom- und Telefonzuführung
private Zuleitungen in öffentlichen Verkehrswegen werden umverlegt werden müssen. Sollten keine entsprechenden Dienstbarkeiten eingetragen sein, erfolgt dies gegebenenfalls gegen Kostenerstattung.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Eigentümer Fl.-Nr. 363/3, Gemarkung Mickhausen 06.08.2019
Wie aus dem oben genannten Bebauungsplan ersichtlich ist, wird das neue Baugebiet über die Viehweidestraße erschlossen. Uns ist nicht bekannt, ob überprüft worden ist, ob diese Straße überhaupt zur Erschließung der neuen Straße geeignet ist. Da es seit unserem Einzug vor 20 Jahren immer wieder Probleme mit Überschwemmungen gibt, sehen wir das neue Baugebiet sehr kritisch. Grund der Überflutungen ist nicht der Wasserstand der Schmutter sondern die Entwässerung der angrenzenden Wiesen über einen einzigen Graben bzw. über eine einzige Senke, die in den angrenzenden Häusern schon oftmals für Wasser im Keller gesorgt hat. Auch unser Keller war schon einmal von Wasser im Keller betroffen, das sich nach Starkregen seinen Weg über die Wiesen den Hang hinunter sucht.
Weiterhin ist uns der Rechtsstatus der Viehweidestraße unklar. Lt. Aussage eines Anwohners wurde die Straße 1975 gebaut. Handelt es sich hier nun um eine „erstmalig endgültige Herstellung“ oder hat die Straße einen anderen Rechtsstatus? Wenn die Erschließung des „Baugebietes Nr. 14“ weitere Erschließungskosten für die Viehweidestraße nach sich zieht, möchten wir hiergegen Einspruch einlegen, da die Anwohner der Viehweidestraße unserer Kenntnis nach in keinster Weise auf eventuelle Mehrkosten hingewiesen worden sind.
Beschluss 1:
- Durch die zukünftige Bebauung und die geplante Erschließungsstraße wird eine deutliche Entlastung des bestehenden Entwässerungsgrabens südlich des Geltungsbereiches erfolgen, da sämtliches Niederschlagswasser innerhalb des Geltungsbereiches einer ordnungsgemäßen Versickerung oder Ableitung zugeführt wird.
Anmerkung: Im Rahmen der Erschließungsplanung wird über eine Rückhaltung von Regenwasser aus dem Außenbereich entschieden.
- Ein möglicher Hochwasserabfluss aus dem Außenbereich wird durch das geplante Baugebiet nicht berührt oder gar negativ verändert. Eher ist es so, dass durch die zukünftigen Gebäude und Gartenanlagen ein oberflächiger Abfluss aus diesem Bereich geordnet über Versickerungsanlagen und Regenwasserkanäle abgeleitet wird. Insofern entsteht eine Entlastung der Unterlieger.
- Ein Hochwasserereignis aufgrund dessen die Viehweidestraße nicht befahrbar ist, berührt das geplante Baugebiet nicht, da aufgrund der Höhenlage keine Gefährdung besteht.
- An die neue Straße im Baugebiet grenzt das Grundstück der Einwendungsführer nicht an, daher wird es momentan nicht zu Erschließungsbeiträgen herangezogen.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Eigentümerin Fl.-Nrn. 60/3 und 360, Gemarkung Mickhausen 05.08.2019
Fristgerecht erhalten Sie hiermit meine Stellungnahme als direkte Anwohnerin.
Allgemeines: Der §13b BauGB ist ein höchst umstrittenes Konstrukt und widerspricht den Grundsätzen des deutschen Städtebaurechts, dem 30 ha-Ziel der Bundesregierung sowie der Bodenschutzklausel und dem Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung.
Architektur- und Umweltorganisationen und -verbände (unter anderem) haben sich gegen den §13b ausgesprochen oder gar dessen Abschaffung gefordert. Mehr dazu in Anhang 2.
Zur Planung Bebauungsplan Nr. 14 / Viehweidestraße: In meinen Augen weist die Planung erhebliche Fehler und Mängel auf und ist für die Anwohner nicht zumutbar. Meine Begründung ist wie folgt:
1. Punkt 1) „Anschluss an den im Zusammenhang bebauten Bereich“
Gefordert ist für einen B-Plan nach dem Verfahren nach §13b BauGB der Anschluss an „im Zusammenhang bebaute Ortsteile“.
Die Voraussetzung eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ ist dort das Vorhandensein einer „organischen Siedlungsstruktur“.
Eine grundlegende Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 6.11.1968 sagt aus, dass zum Bebauungszusammenhang gehört:
- tatsächlich aufeinander folgende, d.h. zusammenhängende Bebauung
- dazu können auch Baulücken gehören,
- entscheidend ist, ob (in der Örtlichkeit) der Eindruck einer Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt wird
Die Bebauung muss ihre Umgebung prägen können. Nicht prägend sind daher Scheunen und Ställe, Gartenhäuser, Garagen, Schuppen, Carports, Freianlagen ...
Bayern-Viewer, Topographische Karte; Screenshot, Breite ca. 650 m
Die Frage des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ beurteile ich folgendermaßen:
- der Landschaftsraum der Schmutter mit ihrer uferbegleitenden Vegetation ist eine deutliche Zäsur der geschlossenen Ortslage von Mickhausen;
Schwarzplan (links der Schmutter) mit trennendem Grünzug der Schmutter = Außenbereich; gleicher Kartenausschnitt; schwarz angelegt die Gebäude „zum ständigen Aufenthalt“ (nach Grauwert in Karte Bayernviewer = Wohngebäude)
- der Schwarzplan erleichtert das Erkennen der Raumstruktur; ganz offensichtlich sind die entlang der Viehweidestraße liegenden Gebäude unterschiedlicher Struktur. Sie liegen mal an der Straße, mal stark zurückgesetzt, sind größer oder kleiner; die Frage ist, was hier prägend wirken kann?
Schlussfolgerung:
Eine organische Siedlungsstruktur ist meiner Meinung nach nicht gegeben
Der vorgesehene B-Plan-Bereich nach § 13b schließt nicht an den „im Zusammenhang bebauten Bereich“ an, wie gesetzlich gefordert, sondern an eine Streusiedlung. Planungsrechtlich ist der Bereich westlich der Schmutter eine Splittersiedlung – auch wenn das nicht jedem einleuchten mag. Die Erweiterung/Verfestigung einer Splittersiedlung mittels §13b-Planung spricht dem Hohn.
2. Punkt 2: Angrenzen an eine zusammenhängende Bebauung - Beschluss des VGH Bayern vom 4.5.2018, Az. 15 NE 18.132
Leitsatz 1 dieses Beschlusses trifft hier zu:
1. Flächen, auf denen die Zulässigkeit von Wohnnutzungen begründet wird, schließen sich nicht i.S. von § 13b BauGB an im Zusammenhang bebaute Ortsteile an, wenn eine Anbindung an den bestehenden Siedlungsbereich nur über eine im Verhältnis zur Gesamtgröße des neuen Baugebiets völlig untergeordnete gemeinsame Grenze erfolgt, der weitaus größte Teil des neuen Baugebiets sich aber derart vom bestehenden Ortsrand in den Außenbereich hinein absetzt, dass im Ergebnis ein neuer, selbständiger Siedlungsansatz entsteht.
Der Anschluss von nur maximal drei bis vier Wohngebäuden (Hausnr. 19 (?), 21, 23, 25) ist hier noch schwächer ausgeprägt als in dem durch den VGH in einem Eilverfahren (Normenkontrollverfahren) entschiedenen Fall!
Als Schlussfolgerung sehe ich den Anschluss an eine zusammenhängende Bebauung als nicht gegeben an!
3. Punkt 3: Planerisches Konfliktvermeidungsgebot und vorhandene Nachbarschaft
Die gegenständliche Planung widerspricht mindestens in folgenden Punkten dem planerischen Konfliktvermeidungsgebot:
- Die enge Zufahrt zwischen den Häusern der Eigentümern bedeutet eine enorme Lärm- und Verkehrsbelästigung sowie Entwertung der Grundstücke der Familien. Diese Planung ist eine Zumutung. Hier sind dauerhafte Konflikte in der Nachbarschaft vorprogrammiert.
- Dazu kommt auf die beiden Parteien aufgrund des Eckgrundstückes nochmals ein Erschließungsbeitrag zu. Auch das ist nicht zumutbar.
- In der Besprechung Eigentümerin/Beraterin/Schalk/Vogg/Biechele am 08.05.2019 wegen des Grabens auf meinem Grundstück stellte mir Herr Biechele Probleme mit den neuen Nachbarn wegen meiner Pferde in Aussicht. Auch hier sehe ich trotz der Formulierung, es seien landwirtschaftliche Immissionen seitens der Bauinteressenten entschädigungslos hinzunehmen, weiteres dauerhaftes Konfliktpotenzial.
- Durch die Straßenführung sind Umwegfahrten (über die Viehweidestraße) und unzulässige Nutzungen des dem landwirtschaftlichen Verkehr vorbehaltenen und nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmeten Flurbereinigungsweges (Flurstück 286) zwangsläufig. Es ist bei dem regen landwirtschaftlichen Verkehr, der hier herrscht, kein Ausweichen möglich, so dass im Fall eines Aufeinandertreffens von Fahrzeugen jeweils eines in die landwirtschaftlichen Grundstücke ausweichen muss.
- Bei bzw. nach dem Gespräch vom 08.05.2019 wurde mir das erhebliche Konfliktpotential des Grabens, der sich auf meinem Grundstück befindet, erst richtig bewusst. Siehe Punkt 5).
Alle haben versucht, in vernünftigen Gesprächen mit der Gemeinde ihre Themen anzusprechen. Leider verliefen diese Gespräche ergebnislos oder gar unsachlich. Man sollte doch meinen, dass der Gemeinde an den Interessen aller gelegen ist, nicht nur an denen der wenigen möglichen Bauherren, die hier letztendlich bauen können, da einige Baugrundstücke durch Flächenausgleich wieder an den ehemaligen Besitzer fallen oder gemäß Hörensagen bereits an Gemeinderatsmitglieder oder deren Familienangehörige versprochen sind! Es versteht jeder das Bauinteresse der Zielgruppe, jedoch sollte das Vorhaben nicht derart zum Nachteil der Nachbarn sein. Eine dauerhaft konfliktgeladene Nachbarschaft dient niemandem und gründet auf keiner vorausschauenden Planung!
4. Punkt 4: Verlegung des sich aktuell auf Gemeindegrund bzw. Plangebiet befindlichen Wasserrohrs und Wiedereinleitung in den Graben auf meinem Privatgrundstück/Wasserproblematik sowie Wasserproblematik
Die durch das Plangebiet verlaufende Leitung findet weder in der Planzeichnung noch in der Begründung Erwähnung. Es befindet sich ein Rohrabschnitt der Entwässerungsgräben der landwirtschaftlichen, westlich gelegenen großen Grundstücke im Plangebiet. Dieses soll hinauf an den Flurbereinigungsweg und im rechten Winkel wieder in den Graben auf meinem Grundstück verlegt werden. Ich bin nicht einverstanden damit, dass hier quasi offiziell/inoffizell, da unerwähnt, seitens der Gemeinde das Rohr wieder in meinen privaten Graben gelegt wird. Der Graben hat schon mehrfach für Überschwemmungen gesorgt, wie ich immer wieder von Nachbarn höre.
Ich konnte in unserem zum Thema Graben stattgefundenen Gespräch am 08.05.2019 kein Entgegenkommen oder Bemühung Ihrerseits um gemeinsame Lösungsfindung erkennen. Der Tenor war „Eigentum verpflichtet, verkaufen Sie halt an die Gemeinde“.
Zudem haben Sie mich darauf hingewiesen (Besprechung vom 08.05.2019), dass ich aufgrund der Verrohrung des weiteren Grabenverlaufs auf meinem Grundstück (die der Vorbesitzer entlang der Zufahrt wegen der teilweise großen Wassermengen bei Starkregen errichtet hat), Probleme mit dem Wasserwirtschaftsamt bekommen könne. Ich sehe nicht ein, zur Verantwortung gezogen zu werden für einen Graben, der für mich selbst keinerlei Nutzen hat.
Die Gemeinde sieht sich außerhalb jeder Verantwortung. Meine zusammenfassende E-Mail des Gespräches mit offenen Fragen blieb unbestätigt und unbeantwortet.
Ich stelle fest:
Die unverhältnismäßig ausführlichen Ausführungen zur "konstanten Drosselleistung einer schwimmenden Drossel von 1,0 l/s" in der Begründung (Punkt 3.4) übergehen das Problem, dass aus dem Nordwesten des Plangebietes eine Rohrleitung Niederschlagswasser aus den oberhalb liegenden Äckern in einen Graben auf dem privaten, außerhalb des Plangebiets liegenden Flurstück 360 führt.
Da diese Leitung damit aus dem Plangebiet in ein fremdes Grundstück führt und dort zur Verbesserung der Bebaubarkeit verlegt werden soll, sind im Plangebiet selbst Maßnahmen zu ergreifen, die die Fremdeinleitung in das Flurstück 360 unterbindet. Aus topographischen Gründen kann diese Leitung z.B. in der erforderlichen Gebietszufahrt mit untergebracht werden, oder es ist bereits der Einlauf zu unterbinden.
Dazu grundsätzlich: Für die Niederschlagswasserleitung durch das Plangebiet ist - unabhängig von jeder Führung, auch im Bestand - ein Leitungsrecht festzusetzen (PlanZV Nr. 15. 5, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 und 6 BauGB).
Aufgrund dieser Sachlage erwarte ich Verantwortungsbewusstsein seitens der Gemeinde, sich mit der „Graben- und Wasserproblematik“ auseinanderzusetzen.
Weitere Hochwasserthematik
Prinzipiell ist es so, dass Wasser auf dem eigenen Grundstück zu versickern ist, um die sofortige oder schnelle Zuführung von Niederschlägen in die „Vorfluter“ (Schmutter) zu verhindern, da diese schnelle Abführung (Architektenlehre: „Wasser weg vom Haus“) mit verantwortlich ist für die Hochwasserereignisse, die ja tatsächlich regelmäßig stattfinden.
Die Viehweidestraße muss deswegen immer wieder gesperrt werden. Aktuelle Anwohner fahren dann über Feldwege zu ihren Häusern. Was für mich eine weitere Fragwürdigkeit des Sinnes und Zwecks bedeutet, überhaupt gerade hier ein Baugebiet zu planen.
5. Punkt 5: Umweltaspekte
Auch wenn naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen beim Verfahren nach § 13b BauGB nicht erforderlich sind, so hat doch eine Artenschutzprüfung zu erfolgen; aus der Begründung geht nicht hervor, dass dergleichen erfolgt ist. Infolge der in der Begründung genannten "Eingrünungsbereiche" - d.h. landschaftsstrukturell wichtigen Baum-/Heckenreihen aus dem Dorf in die offene, ausgeräumte Feldflur in deren Nähe ist mit dem Vorkommen geschützter Arten (Habitat) oder mit der Nutzung des Planbereiches als Futtergrundlage zu rechnen; dies betrifft u.a. wild lebende Vogelarten (baum-, boden- oder höhlenbewohnend und -brütend), Amphibien, Reptilien, Fledermäuse, Tag- und Nachtfalter bzw. mit Arten der FFH-RL 92/43/EWG die Erhaltung der natürlichen Lebensräume der wildlebenden Tiere und Pflanzen.
Bei der Nicht-Erfassung handelt es sich um ein wesentliches Versäumnis, das ggf. (mit) zum baugenehmigungsbehördlichen oder gerichtlichen Planungs- und Baustopp führen kann.
6. Punkt 6: Bedarf / innerörtliche Baulücken und un(ter)genutzte Potenziale
Ich bin mir sicher, dass die Gemeinde eine explizite und intensive Prüfung des Bebauungspotenzials innerorts getätigt und dargestellt hat.
Inzwischen hat sich die Sachlage ja verändert und ein großes Grundstück in Münster steht nun doch zum Verkauf. Die gescheiterten Verhandlungen haben damals überhaupt erst dazu geführt, im Außenbereich von Mickhausen ein Baugebiet zu schaffen. Mein Vorschlag wäre, die Möglichkeiten dieses Grundstücks als Baugebiet zu evaluieren. Zumal es dort Potenzial gäbe, auch in Zukunft Bauplätze der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen – auch für Personen, die nicht bereits Grundstücke besitzen – sprich, die lange Liste von Interessenten gemäß Zeitungsartikel.
Auch frage ich mich, wie viele andere, warum nicht in die große Baulücke innerorts (Grundstück zwischen der Schloßackerstraße/Blumenstraße) investiert wird.
Eine langfristig und zukunftsorientiert angelegte, gut durchdachte Planung mit weniger Nachteilen für Anwohner, weniger Konfliktpotenzial und ausreichend Bauplätzen in Mickhausen für alle Interessenten auch in Zukunft scheinen mir diese Überlegungen wert. Ganz zu schweigen von der grundsätzlichen Frage der (Nicht-)Anwendbarkeit des § 13b für dieses Baugebiet im Allgemeinen.
Die Eignung der Grundstücke „westlich der Viehweidestraße“ hat sich nicht „ergeben“, wie in der Begründung zum B-Plan zu lesen ist. Sondern es wurde von Anfang an erheblicher Druck auf die Eigentümer ausgeübt, ihre Grundstücke zu verkaufen. In meinem Fall: „Sie werden dann einfach mit überplant und müssen die Erschließungskosten bezahlen“ (!).
Der Zugriff auf Grundstücke alleine bewirkt aber noch nicht deren „Eignung“ für eine Bebauung, wenn diese städtebaulich kaum verträglich ist, hier mit Erschließungs- und möglicherweise auch Baugrundproblemen.
Bei den Anwohnern der Viehweidestraße kann das Wohngebiet naturgemäß keine Begeisterung erwecken, aber auch die Meinung im Dorf ist über das gesamte Vorgehen negativ.
7. Punkt 7: Sonstige Mängel im Bebauungsplan / Begründung / Fazit
- Nochmals: der Flurbereinigungsweg ist keine dem öffentlichen Verkehr gewidmete Straße; insofern fehlt der Erschließungsstraße eine Wendeeinrichtung für 7-Tonner, wie Müllabfuhr, DHL, UPS usw.
- Es ist kein planerischer Gestaltungswille erkennbar: beliebige Firstrichtung, beliebige Dachform (Sattel-, Walm, Zeltdach), beliebige Ausbildung der Kubatur (2-geschossig oder 1-geschossig plus Dach);
- Die GRZ mit 0,3 bezieht sich vermutlich auf die sog. GRZ nach § 17 Abs. 2 Baunutzungsverordnung; es sind aber 0,4 zulässig, und der politische und gesellschaftliche Auftrag des Flächensparens gebietet es, die Obergrenzen auszunutzen.
- Die Erstreckung der überbaubaren Flächen durch die Baugrenzen abgesehen von 3 m Mindestabstand von der Straße und 3 m von den hinteren Grundstücksgrenzen in die Tiefe der Grundstücke löst Fehlentwicklungen wie lange Zufahrten (versiegelte Flächen) auf den Grundstücken selbst aus.
- Entgegen der Aufführung von „zum Zeitpunkt der B-Plan-Festsetzug“ zugrunde zu legenden Vorschriften gilt bei der BauNVO diejenige, die am ersten Tag der öffentlichen Auslegung gegolten hat, und im Gegensatz dazu die Bayerische Bauordnung allenfalls hinsichtlich der städtebaulichen Vorschriften mit dem Stand der B-Plan-Festsetzung - wobei zunächst offen bleiben muss, ob dafür nicht auch wie bei der BauNVO der Zeitpunkt des ersten Tages der Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen ist (statische Verweisung); die bauordnungsrechtlichen Vorschriften der BayBO gelten jedoch mit dynamischer Verweisung zum Zeitpunkt der Baugenehmigung.
Fazit:
Die Planung weist in vielerlei Hinsicht Schwachstellen bzw. Fehler auf. Konfliktpotenzial und Belastung für bestehende Anwohner sind hoch. Mir erschließt sich der Sinn und Zweck eines Baugebietes an dieser Stelle nicht. Die Anwendbarkeit des §13b sehe ich als nicht gegeben an.
Ich bitte um sorgfältige Prüfung dieser Stellungnahme und verbleibe
Beschluss 1:
Zu 1. und 2.
Die Viehweidestraße schließt auch im obengenannten Bereich komplett an den im Zusammenhang bebauten Hauptort Mickhausen an. Sämtliche Grundstücke haben eine Verbindung zu den bereits bebauten Grundstücken. Die Bebauung ist sogar beidseitig. Dies stellt keine unorganische Streubebauung oder Splittersiedlung dar. Daher wurde das Verfahren nach § 13 b BauGB durchgeführt.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 2:
Zu 3.
- Eine enorme Lärm- und Verkehrsbelastung ist bei 9 zusätzlichen Baugrundstücken nicht zu erwarten. Eine Entwertung von Grundstücken kann nicht erkannt werden.
- An die neue Straße im Baugebiet grenzen die Grundstücke der Einwendungsführerin nicht an. Der westliche Feldweg wird derzeit nicht erstmalig hergestellt.
- Der Hinweis auf die Pferdehaltung wird in der Begründung aufgenommen.
- Vorhandene öffentliche Verkehrsgrundstücke sind ausreichend breit.
- Die Gemeinde Mickhausen hat die für die Vergabe der Bauplätze eine Kriterienkatalog erstellt.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 3:
Zu 4.
- Durch die zukünftige Bebauung und die geplante Erschließungsstraße wird eine deutliche Entlastung des bestehenden Entwässerungsgrabens südlich des Geltungsbereiches erfolgen, da sämtliches Niederschlagswasser innerhalb des Geltungsbereiches einer ordnungsgemäßen Versickerung oder Ableitung zugeführt wird. Eine nach Angabe von Anliegern vorhandene Ablaufleitung innerhalb des Geltungsbereiches wird u.U. aufgelassen werden, was jedoch keine zusätzliche hydraulische Belastung des Grabens zur Folge hat. Anmerkung: Eine zwingende Erwähnung in der Begründung zum Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Im Rahmen der Erschließungsplanung wird über eine Rückhaltung von Regenwasser aus dem Außenbereich entschieden.
- Weiter ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen der Niederschlagswasserbehandlung innerhalb des Plangebietes die exakt geregelt werden muss und eines möglichen Hochwasserabflusses aus dem Außenbereich. Ein möglicher Hochwasserabfluss aus dem Außenbereich wird durch das geplante Baugebiet nicht berührt oder verändert. Ein Niederschlagswasserabfluss aus dem Plangebiet aus versiegelten Flächen ist nicht möglich, insofern erfolgt eine hydraulische Entlastung des Grabens.
- Ein Hochwasserereignis aufgrund dessen die Viehweidestraße nicht befahrbar ist, berührt das geplante Baugebiet nicht, da aufgrund der Höhenlage keine Gefährdung besteht.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 4:
Zu 5.
- Das Landratsamt Augsburg, SG Untere Naturschutzbehörde hat keine Bedenken hinsichtlich der Ausweisung des Baugebietes bzw. einer erforderlichen artenschutzrechtlichen Prüfung. Insofern sind auch unter Berücksichtigung des § 13 b BauGB keine (weiteren) artenschutzrechtlichen Prüfungen erforderlich.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 5:
Zu 6.
- Die Gemeinde Mickhausen hat die für die Vergabe der Bauplätze eine Kriterienkatalog erstellt.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
Beschluss 6:
Zu 7.
- Der obere Teil des asphaltierten Feldweges soll nicht nur als Notausfahrt aus dem Baugebiet dienen sondern auch für Liefer- oder Müllfahrzeuge. Durch den Verzicht auf eine flächenbeanspruchende und teure Wendeanlage kann den einheimischen Grundstücksinteressenten ein günstigerer Kaufpreis angeboten werden.
- Gerade die freie bauliche Gestaltung der Wohngebäude ermöglicht den Bauwilligen eine möglichst günstige und auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnittene Bebauung. Eine stadtplanerische Gestaltung des kleinen Baugebietes ist hier untergeordnet zu sehen.
- Im ländlichen Ortsrandbereich soll ein möglichst gut durchgrüntes Baugebiet entstehen. Deshalb kann auf die Ausnutzung der maximal zulässigen GRZ verzichtet werden.
- Eine möglichst wenig einschränkende Baugrenzenziehung ist wichtig um gerade keine Fehlentwicklungen auszulösen. Die Positionierung von Wohngebäuden und Garagen soll auf jedem Grundstück möglichst frei sein. Lange Zufahrten – sofern sie denn erstellt werden sollten – müssen mit sickerfähigen Belägen erstellt werden und gehen zusätzlich in die Berechnung der GRZ mit ein. Insofern wird jeder Bauwerber bestrebt sein, eine ideale Positionierung aller Gebäude auf seinem Grundstück zu realisieren.
- Das LRA Augsburg – untere Bauplanungsbehörde – beanstandet die Formulierungen hinsichtlich des Zeitpunktes der Gültigkeit von Vorschriften nicht. Sollte trotzdem ein derartiger Bezug erforderlich sein, wird diese Korrektur noch vorgenommen.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
LRA Augsburg 05.08.2019
1) Bauleitplanung / Bauordnung:
- Hinweis, dass Hinterliegerbereiche der Grundstücke Fl.-Nr. 363 und 363/3 zu Innenbereich § 34 BauGB werden
- Umfangreiche redaktionelle Hinweise
Beschluss 1:
- Hinterliegerbereiche
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen
- Redaktionelle Hinweise
Die Hinweise werden in Satzung bzw. Begründung eingearbeitet
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
2) Wasserrecht:
- Hinweis auf etwaiges wild abfliessendes Oberflächenwasser. Es dürfen keine belästigenden Nachteile für tiefer oder höher gelegene Grundstücke durch die Erschließung oder Bebauung damit verbunden sein. Hinweis in diesem Zusammenhang auf Geländeveränderungen und Entwässerungseinrichtungen
- Ausübung einer Bauwasserhaltung bedarf der wasserrechtlichen Erlaubnis
Beschluss 2:
- Wild abfliessendes Oberflächenwasser
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen
- Bauwasserhaltung
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
3) Untere Naturschutzbehörde:
Zur Einbindung in die Landschaft und zum Schutz der nördlichen Hecken sind folgende Punkte zu berücksichtigen:
- 5 m-Pufferstreifen entlang der nördlichen Grundstücksgrenze.
- Die Hecke im Norden sollte als „Gehölzbestand, zu erhalten“ eingezeichnet werden.
- Richtung Westen sollte eine mindestens 2-reihige Hecke als Ortsrandeingrünung festgeschrieben werden.
- Keine ausreichenden Festsetzungen für private Durchgrünung.
Beschluss 3:
- Der Pufferstreifen wird festgesetzt.
- Die Hecke wird eingezeichnet.
- Die Ortsrandeingrünung als 2-reihige Hecke wird festgesetzt.
- Damit sind ausreichende Durchgrünungsfestsetzungen getroffen, es besteht kein weiterer Handlungsbedarf. Erfahrungsgemäß werden alle nicht überbauten Bereiche der privaten Grundstücksflächen gärtnerisch angelegt.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
4) Erschließungsbeitragsrecht:
Hinweis: Grundstücke Fl.-Nr. 362/1 und 361/1 sind zur Planstraße ebenfalls erschließungsbeitragspflichtig.
Beschluss 4:
- Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
5) abwehrender Brandschutz:
Hinweise zu Löschwasserbedarf, Hydranten und Flächen für Feuerwehr.
Beschluss 5:
- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
6) Abfallwirtschaftsbetrieb:
Hinweise, dass Erschließungsstraßen so zu planen sind, dass die Abfallbeseitigung ordnungsgemäß durchgeführt werden kann.
Beschluss 6:
- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 10 : 0
Gemeinderat Georg Reiter ist gem. Art. 49 GO pers. beteiligt und enthält sich bei der Abstimmung.
7) technischer Immissionsschutz:
Belange werden ausreichend behandelt oder berücksichtigt.
Beschluss 7:
- Kein Beschluss erforderlich.
WWA Donauwörth 23.08.2019
Hinweise und Informationen zu den Themen Wasserversorgung, Löschwasserversorgung, Trinkwasserschutzgebiete, Grundwasser, Altlasten, ergekoppelte Wärmepumpen-Systemen.
Weiter werden Hinweise sowie Anregungen zu Festsetzungen hinsichtlich der geplanten Niederschlagswasserbeseitigung gegeben.
Zusätzlich werden Hinweise zur Thematik „Oberflächenwasser und wild abfließendes Wasser“ gegeben.
Abschließend erfolgt die Zusammenfassung:
… Keine Bedenken, wenn Hinweise beachtet werden.
