Druckansicht: Gemeinderat Walkertshofen

Aus baurechtlicher Sicht ist es nicht erforderlich, bei einer Einbeziehungssatzung eine Art der Nutzung festzusetzen. Wird keine Art der Nutzung festgesetzt, beurteilt sich das spätere Einzelbauvorhaben im Hinblick auf die Art der Nutzung nach § 34 BauGB, hier also einem faktischem Dorfgebiet. Im Hinblick auf die Ausführungen der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme wird angeregt:

• Den Satz 2 in § 3 des Textteils zu streichen.
• In der Planzeichnung und Legende das Wort „ Einfamilienhaus durch Einzelhaus zu ersetzen.
• Es wird keine Art der Nutzung festgesetzt, diese wird folglich bei den jeweiligen Einzelbauvorhaben nach § 34 BauGB beurteilt.
• Die Festsetzung der Wandhöhe in Planzeichnung und nach § 3 des Textteils ist nicht rechtsklar. Es ist nicht rechtsklar festgesetzt, wo und wie der planerisch festgesetzte „Messbereich“ der max. seitlichen Wandhöhe zu ermitteln ist, anstelle der zeichnerischen Festsetzungen empfehlen wir eine textliche Festsetzung.
• Aus städtebaulicher Sicht des Kreisbaumeisters sollte im Entwurf der Satzung die Vorgabe der Hauptfirstrichtung parallel zur Straße vorgesehen werden.

• Der Satz 2 in § 3 des Textteils wird gestrichen
• In der Planzeichnung und der Legende wird das Wort „ Einfamilienhaus“ durch das Wort „Einzelhaus“ ersetzt.
• Die Art der Nutzung der Einzelbauvorhaben wird nach § 34 BauGB beurteilt.
• Die Festsetzung der Wandhöhe in der Planzeichnung wird gestrichen und im Textteil wie folgt ergänzt: „Die Wandhöhe darf 5,0 m nicht überschreiten, gemessen vom natürlichen Gelände bis Schnittpunkt des Außenmauerwerks mit der Oberkante Dachhaut. Maßgeblich ist das in der Mitte der südlichen Gebäudeaußenwand angeschnittene natürliche Gelände“.
• Die Hauptfirstrichtung des Gebäudes wird mit Ausrichtung Ost – West vorgegeben, parallel zur Straße und im Textteil der Satzung unter § 3 mit aufgenommen.

• Mit den vorliegenden Planunterlagen beabsichtigt die Gemeinde Walkertshofen die Aufstellung der Klarstellungssatzung Nr. 9 „ Gumpenweiler Nord-Ost“.
• Das Plangebiet umfasst die Grundstücke mit den Fl.-Nr.: 1684/2 und 1678 sowie die Teilfläche des Grundstücks mit der Fl.-Nr.1677 der Gemarkung Walkertshofen. Im Geltungsbereich sollen zukünftig Einfamilienhäuser mit Garagen zulässig sein. Da im Plangebiet nur Wohnnutzung zulässig ist, wird es aus immissionsschutzfachlicher Sicht als WA angesehen.
• Gemäß Angaben des Bauamtes ist im Norden des Plangebietes auf der Fl.-Nr. 1616, Gemarkung Walkertshofen eine Güllegrube beantragt. Der Abstand von Güllegruben zur Wohnbebauung sollte 50 m betragen. Der Bauherr hat sich außerdem beim TUS nach den nötigen Abständen bezüglich der Errichtung eines Milchviehstalls erkundigt. Da eine Aussiedlung seines derzeit im Dorf befindlichen Milchviehbetriebes nach seinen Angaben nur auf Fl.-Nr. 1616, Gemarkung Walkertshofen, östlich seiner bereits bestehenden Maschinenhalle möglich ist. Eine erste Einschätzung des TUS hat ergeben, dass die geforderten Mindestabstände zur Wohnbebauung der Aufstellung der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Nr. 9 nicht eingehalten werden können. Eine Aussiedlung wäre somit nur schwer möglich. Selbst bei einer planungsrechtlichen Einstufung des Gebietsumgriffes als Dorfgebiet (MD) könnte der Mindestabstand nicht eingehalten werden.
• Bezüglich der Maschinenhalle auf der Fl.-Nr. 1616, Gemarkung Walkertshofen sollte seitens der Gemeinde noch geprüft werden, welche Nutzungszeiten hier genehmigt wurden. Ist eine Nachtnutzung für gewerbliche Zwecke möglich, könnte dies zu Überschreitungen im Plangebiet führen. Außerdem befinden sich auf Fl.-Nr. 1688/2 und 1574, Gemarkung Walkertshofen landwirtschaftliche Hofstellen. Hier müssen die genehmigten Tierzahlen seitens der Gemeinde noch ermittelt werden um zu berechnen, ob die Mindestabstände zur geplanten Wohnbebauung eingehalten werden können. Sollte das Plangebiet seitens der Gemeinde als Dorfgebiet eingestuft werden, kann auf die Ermittlung der Tierzahlen verzichtet werden, da in unmittelbarer Nähe zu den Hofstellen bereits Wohnbebauung existiert. Das Plangebiet würde somit nicht näher an die Hofstellen heranrücken.
• Da zu der geplanten Aussiedlung des Milchviehbetriebes jedoch noch keine konkreten Planungen bzw. ein Bauantrag vorliegt, kann das Vorhaben seitens des TUS bei der Aufstellung der Klarstellungs-und Ergänzungssatzung Nr. 9 nicht verbindlich berücksichtigt werden.
• Abschließend ist die Genehmigungssituation der Maschinenhalle auf Fl.-Nr. 1616, Gemarkung Walkertshofen sowie die Errichtung der Güllegrube und die Tierplatzzahlen der landwirtschaftlichen Hofstellen noch zu klären.

• Erste Betrachtungen der Fachbehörde wurden noch ohne konkrete Planvorlagen zum Bau einer Güllegrube abgegeben und konnten daher nicht detailliert beurteilt werden. Da seit Mitte April nun ein Bauantrag zur Errichtung einer Güllegrube auf Fl.-Nr. 1616 von Herrn Hermann Schmid vorliegt, erfolgte auf Anfrage der Gemeinde eine erneute Betrachtung der Situation. Demzufolge steht dem Bau der Güllegrube und den Bauvorhaben der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Gumpenweiler Nord-Ost nichts im Wege. Ein Mindestabstand von 25 m von der Güllegrube zur Baugrenze der Planung ist ausreichend und kann eingehalten werden. Da zur geplanten Aussiedelung eines Milchviehstalls noch keine konkreten Planungen bzw. ein Bauantrag vorliegt, kann das Vorhaben seitens des TUS bei der Aufstellung der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung Nr. 9 verbindlich nicht berücksichtigt werden. Da aber mit dem Bau der Güllegrube der geringstmögliche Abstand zur geplanten Wohnbebauung schon ausgeschöpft ist, wird jegliche Folgebebauung einen größeren Abstand zur Wohnbebauung haben und somit die Mindestabstände automatisch eingehalten.
• Auf Anregung des Fachbereichs wurde auch die Genehmigungssituation der bestehenden Maschinenhalle nochmals überprüft, mit dem Ergebnis, dass keine Nutzungszeiten bzw. Nachtnutzung im Genehmigungsbescheid festgesetzt wurden.

• Die sach- und ordnungsgemäße abwassertechnische (Schmutzwasser) Erschließung der Bauflächen wird dezentral mittels Kleinkläranlagen festgeschrieben. Diese sind gemäß dem Stand der Technik zu planen, errichten und zu betreiben. Soweit das vorgereinigte Wasser versickert oder direkt in ein Gewässer eingeleitet wird stellt dies eine Benutzung dar, die einer wasserrechtlichen Genehmigung bedarf. Ein entsprechender Gestattungsvertrag ist verfahrens- und zeitgerecht beim Landratsamt Augsburg einzureichen. Fachbereich Wasserrecht Tel. 0821/3102-2779.
• Wild abfließendes Wasser (Hangoberflächenwasser) darf durch die Bebauung in seinem Lauf nicht so verändert werden, das belästigende Nachteile für tiefer- und höhergelegene Grundstücke entstehen. Etwaige Geländeveränderungen sind so vorzunehmen bzw. Entwässerungseinrichtungen sind so anzulegen, dass Wasser schadlos abgeführt wird.

• Das Oberflächenwasser der Dach- und Hofentwässerung der Bauflächen soll dem gemeindlichen Ortskanal Gumpenweiler zugeführt werden. Die Bauerwartungsflächen sind in die neu zu erstellende Planung der wasserrechtlichen Erlaubnis vom 04.11.2008 mit einzubeziehen.

• Die sach- und ordnungsgemäße abwasserrechtliche Erschließung (Schmutzwasser) der Bauflächen wird dezentral mittels Kleinkläranlagen festgeschrieben. Diese sind gemäß dem Stand der Technik zu planen, errichten und zu betreiben.
• Das vorgereinigte Wasser der Kleinkläranlagen sowie das Oberflächenwasser der Dach- und Hofentwässerung sollen dem gemeindlichen Ortskanal Gumpenweiler zugeführt werden. Die Bauerwartungsflächen sind in die neu zu erstellende wasserrechtliche Erlaubnis vom 04.11.2008 mit einzubeziehen.
• Wild abfließendes Wasser darf durch die Bebauung in seinem Lauf nicht so verändert werden, dass belästigende Nachteile für tiefer- und höhergelegene Grundstücke entstehen.
• Etwaige Geländeveränderungen und Entwässerungseinrichtungen sind so anzulegen, dass Wasser schadlos abgeführt wird.

• Im Text und Plan ist festzuschreiben und darzustellen, dass der Gehölzbestand im Süden des Plangebietes dauerhaft zu erhalten ist.
• Es ist festzuschreiben, dass ggf. erforderliche Gehölzschnitte und Rodungsarbeiten nur im Zeitraum 01.10. bis 28.02. außerhalb der Vogelbrutzeit erfolgen darf.
• Es gibt widersprüchliche Angaben über die geplante Streuobstwiese auf einer Teilfläche der Fl.-Nr. 1677, Gemarkung Walkertshofen. Im Plan wird die Streuobstwiese als Ausgleichsfläche ausgewiesen, im Text wird sie als Ortsrandeingrünung deklariert. Für die Überbauung im Plangebiet ist eine Ausgleichsfläche zur Verfügung zu stellen. Aus Sicht der uNB eignet sich die geplante Streuobstwiese dafür. Sie ist in der Planzeichnung durch eine T – Linie deutlich darzustellen und abzugrenzen sowie im Text als Ausgleichsfläche mit der Angabe der Flächengröße festzusetzen. Im Textteil ist außerdem die Pflege der Streuobstwiese wie folgt festzuschreiben:

• Die Ausgleichsfläche ist als extensives Grünland zu pflegen. Sie muss ab dem 15.06. bis spätestens 15.09. zweimal jährlich gemäht werden. Das Mähgut ist stets von der Wiese abzufahren.
• Bei jedem Schnitt sind insgesamt 15 % der Fläche in Streifenform (einer oder mehrere Streifen) ungeschnitten stehen zu lassen. Die Lage bzw. der Brachstreifen ist jährlich zu wechseln.
• Düngung und chemischer Pflanzenschutz ist auf der Ausgleichsfläche nicht zulässig.
• Bei den Obstbäumen sind nur schonende Pflegeschnitte zulässig mit dem Ziel eines gleichmäßigen und geschlossenen Kronenaufbaus.

• Es ist festzuschreiben, dass die Ausgleichsfläche und die Begrünungen spätestens in der auf die Fertigstellung des ersten Gebäudes folgenden Pflanzzeit zu erfolgen haben und dauerhaft zu erhalten sind. Ausfallende Gehölze sind in art- und qualitätsgleich umgehend zu ersetzen.
• Es ist festzuschreiben, dass die Ausgleichsfläche durch Grundbucheintragung in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu sichern ist, soweit sich die Grundstücke nicht im Eigentum der Gemeinde befinden.

• Die in § 5 aufgeführten Gehölzarten sind klar als abschließende Pflanzliste auszuweisen. Der Satz „für die Bepflanzung eignen sich insbesondere“ führt zur Verwirrung und solle gestrichen werden.

• In der Beschreibung der Pflanzqualitäten kann der Stammumfang der Bäume auf 8 – 10 cm reduziert werden.

• In der Planzeichnung wird ebenso der Text „Gehölzbestand ist dauerhaft zu erhalten“ eingefügt.
• Textergänzung zur Satzung § 5 „ggf. erforderliche Gehölzschnitt- und Rodungsarbeiten gem. § 39 Abs.5 Bundesnaturschutzgesetz dürfen nur im Zeitraum 01.10 bis 28.02. außerhalb der Vogelbrutzeit ausgeführt werden“.
• Textergänzung zur Satzung zu § 5

• Textergänzung zur Satzung § 5, die Pflege der Streuobstwiese wird wie folgt festgelegt:
• Die Ausgleichsfläche ist als extensives Grünland zu pflegen. Sie muss ab dem 15.06. bis spätestens 15.09. zweimal jährlich gemäht werden. Das Mähgut ist stets von der Ausgleichsfläche abzufahren.
• Bei jedem Schnitt sind insgesamt 15 % der Fläche in streifenform (eine oder mehrere Streifen) ungeschnitten stehen zu lassen. Die Lage des bzw. der Brachstreifen ist jährlich zu wechseln.
• Düngung und chemischer Pflanzenschutz sind auf der Ausgleichsfläche nicht zugelassen.
• Bei Obstbäumen sind nur schonende Pflegeschnitte zulässig mit dem Ziel eines gleichmäßigen und geschlossenen Kronenaufbaus.
• Die Ausgleichsfläche und Begrünungen haben spätestens auf die Fertigstellung des ersten Gebäudes zu erfolgen und sind dauerhaft zu erhalten. Ausfallende Gehölze sind wieder zu ersetzen.
• Die Ausgleichsfläche ist durch Grundbucheintrag in Form einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu sichern, soweit sich die Grundstücke nicht im Eigentum der Gemeinde befinden.
• Die in § 5 aufgeführten Gehölze sind als Pflanzliste zu verstehen, der Satz „für die Bepflanzung eignen sich insbesondere“ wird gestrichen.
• In der Beschreibung der Pflanzqualitäten kann der Stammumfang der Bäume auf 8 - 10 cm reduziert werden.

• Die Erschließung mit Wasser durch den Zweckverband Stauden-Wasserversorgung ist derzeit noch nicht gesichert. Hier steht evtl. der Abschluss einer Sondervereinbarung bezüglich der Wasserversorgung zwischen Eigentümern der Baugrundstücke und dem Zweckverband im Raum.
• Der Bachfeldweg ist wahrscheinlich bis auf Höhe des Grundstücks Fl.-Nr. 1684/2, Gemarkung Walkertshofen bereits erstmalig hergestellt. Nach Angaben der VG Stauden wurden für den Bachfeldweg auch Straßenausbaubeiträge erhoben. Bei einer Weiterführung der erstmaligen Herstellung des Bachfeldwegs auf Höhe der zwei neuen Baugrundstücke westl. des Grundstücks Fl.-Nr. 1684/2, Gemarkung Walkertshofen wären diese beiden Grundstücke sowie das gegenüberliegende Grundstück Fl.-Nr. 1614/3, Gemarkung Walkertshofen zu dieser Verlängerungsstrecke erschließungsbeitragspflichtig.

• Die Erschließung mit Wasser ist momentan bis zum Anwesen Kohlbachstr. 3 hergestellt.

• Der Bachfeldweg ist bereits bis zu den neuen Baugrundstücken und darüber hinaus erstmalig erschlossen. Somit werden auf Nachfrage beim Bauamt, VG Stauden auch keine zusätzlichen Erschließungsbeiträge erhoben.

• Der Löschwasserbedarf ist über die zentrale Wasserversorgung sicherzustellen. Nach den technischen Regeln des DVGW- Arbeitsblatt W 405 ist in Wohngebieten eine Bereitstellung von mindestens 800 l/min über 2 Stunden erforderlich.
• Das Hydrantennetz ist nach den technischen Regeln des DVGW Arbeitsblatt W 331 auszubauen. Hydranten sind im Abstand von ca. 100 m zu situieren.
• Für Gebäude, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, müssen Zufahrtswege für die Feuerwehr nach der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken angelegt werden.
• Die Hinweise der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr sind zu beachten.

• Aus forstlicher Sicht bestehen keine Bedenken oder Einwendungen gegenüber der o.g. Planung.

• Es liegt zwischenzeitlich ein Bauantrag für eine Güllegrube auf Fl.-Nr. 1616, Gemarkung Walkertshofen, vor. Die Güllegrube soll östlich der best. Maschinenhalle errichtet werden. 
• Als Standort für den langfristig geplanten Stallneubau könnte der Bereich nördlich der Halle und der Güllegrube angedacht sein. Für den Stallneubau liegen uns keine konkreten Planungen bezüglich Tierzahl, Aufstallung oder geplanter Belüftung vor. Daher kann keine Aussage getroffen werden, welche Abstände zur Wohnbebauung eingehalten werden müssen.
• Südlich der Halle gibt es bereits Wohnbebauung. Die beiden geplanten Wohngebäude auf der Fl.-Nr. 1678, Gemarkung Walkertshofen, schließen unmittelbar an die bestehenden Wohngebäude an. Daher würde sich bei der Realisierung der beiden Wohngebäude der Abstand zwischen Wohnbebauung und dem geplanten Aussiedlerstandort nicht wesentlich verringern.

• Die Stellungnahme wird vorgetragen.

• 1. Sachverhalt
• 2. Wasserwirtschaftliche Würdigung
• 3. Zusammenfassung