Mit Beschluss des Haupt- und Finanzausschusses vom 25.09.2017 erging eine Empfehlung an den Stadtrat ein Gebäude mit zehn Wohneinheiten (mit Erweiterungsmöglichkeit auf 20 Wohneinheiten), auf dem Grundstück der Heilig-Geist-Stiftung zu verwirklichen.
Laut Kostenschätzung des Stadtbauamts ist mit ca. 1.420.000 € für ein derartiges Gebäude zu rechnen. Die Grundlagen für die Kostenermittlung wurden zur damaligen Sitzung bereits vorgelegt.
Die finanzielle Situation der Heilig-Geist-Stiftung stellt sich derzeit wie folgt dar (Ist-Bestand zum 31.12.2016):
Rücklage zum Grundstockerhalt: 1.074.854,12 €
Sonderrücklage zur Erweiterung: 48.162,51 €
Freie Rücklage: 69.841,52 €
Gesamt: 1.192.858,15 €
Darlehen der Stadt *): 306.775,13 €
öffentliches Darlehen: 352.510,79 €
Gesamtschulden: 659.285,92 €
*)
Die Stadt hat 1985 ein Darlehen in Höhe von 600.000 DM für den Bau der Altenwohnungen an die Heilig-Geist-Stiftung ausgereicht. Laut Beschluss vom 02.07.1985 wurde auf eine Verzinsung verzichtet, solange die Vermögenslage der Heilig-Geist-Stiftung die Bezahlung von Zinsen nicht erlaubt. Ebenso wurde die Rückzahlung des Darlehens storniert, bis die Vermögenslage der Stiftung die Rückzahlung ermöglicht.
Zur Finanzierung des Bauvorhabens könnte ein Großteil der Rücklage verwendet werden. Der Stiftungsgrundstock bleibt erhalten, da nach dem Bau dann der Wert des neuen Gebäudes als Teil des Grundstockvermögens angerechnet werden kann. Der Rest müsste fremdfinanziert werden.
Die Frage ist daher, ob sich das neue Gebäude „selbst“ finanziert, ob sich also aus den jeweiligen Jahresüberschüssen der Wert des Grundstockvermögens erhalten lässt. Als Maßstab gilt dabei die Höhe des jährlichen Abschreibungsbetrags des Gebäudes. Der rechnerische Wertverlust des Gebäudes ist also in Geldvermögen wieder auszugleichen und nachzuweisen.
Nach den beiliegenden Berechnungen kann dies auf Grundlage der aktuellen Vorgaben nicht erreicht werden (siehe Anlagen).
Grundsätzlich ginge dies nur über höhere Mieten. Nach überschlägigen Berechnungen wären 5,50 € bis 6 € / qm kostendeckend. Dabei wären dann auch Darlehenszins und –tilgung, sowie 2%ige AfA berücksichtigt.
Anmerkung dazu: Nach den Förderrichtlinien ist laut Reg.v.Ndb. eine ortsübliche Erstvermietungsmiete zu verlangen. Diese gilt für ganz Niederbayern bei Neubau mit mindestens 6,50 / m².
Dem Grunde nach wäre dies aber ein realisierbarer Weg, auch wenn dann in den beiden Stiftungsgebäuden unterschiedliche Mieten verlangt werden würden.
Hier noch einmal die pro und kontra Argumente eines Stiftungs-Neubaus zusammengefasst:
- Grundstück ist bereits im Eigentum der Stiftung
- es sind finanzielle Rücklagen vorhanden, die den Neubau zum großen Teil finanzieren können
- das aktuelle Wohnraumförderprogramm kann in Anspruch genommen werden
- das Zinsniveau ist auf einem historisch niedrigen Tiefstand
- Synergieeffekte können ausgenutzt werden (Hausmeister und Gartenanlage im Bestand vorhanden am Nachbargrundstück)
- Parkplatzsituation für den St. Martin Kindergarten wird nicht grundlegend verändert
aber:
- Bedarf nach den Vorgaben der Stiftungssatzung nicht in ausreichendem Maß vorhanden; nach den letzten Erhebungen konnte ein Bedarf von drei bis maximal fünf Wohnungen ermittelt werden
- bei längerem Leerstand Gefahr der Zwangsverpflichtung durch die Stiftungsaufsicht zur Vermietung auch an Nichtberechtigte
- Änderung der Stiftungssatzung bedarf einer stiftungsaufsichtlichen Genehmigung
- Ungleichbehandlung bei den Miethöhen in den beiden Häusern
- trotz niedriger Zinsen sind Baukosten aktuell sehr hoch. Baufirmen ausgelastet durch private und andere Bauvorhaben
- Bauvorhaben entspricht nicht der Pflicht zum konjunkturgerechten Verhalten – nach § 1 i.V. mit § 16 StWG (Gesetz zur Förderung der Stabilität und des Wachstums der Wirtschaft) haben auch die Gemeinden die Erfordernisse des gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichts zu beachten. Dazu gehört auch ein antizyklisches Handeln, also gegenläufig zum Konjunkturzyklus. Nur Bauvorhaben zur Erfüllung der gemeindlichen Pflichtaufgaben sind davon ausgenommen.
- Rückzahlung des vorhandenen städtischen Darlehens durch die Stiftung längerfristig nicht mehr möglich
- fehlende Finanzmittel für das Bestandsgebäude; dieses ist bereits über 30 Jahre alt, es können größere Erhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen notwendig werden; die bestehende Wohnanlage darf nicht vernachlässigt werden
Die Förderung des Bauvorhabens ist über den Wohnungspakt Bayern, 3. Säule, Staatliche Wohnungsbauförderung möglich. Dabei ist mit Zuschüssen in Höhe von 300 €/m² Wohnfläche zu rechnen. Bei 10 x 50 m² wären dies 150.000 €. Dazu ein Förderdarlehen der Labo mit bis zu 960 €/m² Wohnfläche (wären 480.000 €), allerdings mit Konditionen, die nicht mit Kommunalkrediten verglichen werden können (0,5% Zins + 3% Verwaltungskosten, auf 25 Jahre fest + 1-3% Tilgung).
Sollte die Verwaltung mit Planung und Bau eines neuen Stiftungsgebäudes beauftragt werden, so sind im Stiftungshaushalt 2018 die notwendigen Mittel einzuplanen.
Sollte das Vorhaben nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt beschlossen werden, dann sollte ein Beschluss über die Rückzahlung des bestehenden Darlehens an die Stadt gefasst werden. Als Vorschlag könnte eine 10%ige Tilgung ab 2018 erfolgen. Darlehenszinsen sollten weiterhin nicht verlangt werden.
