Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Schwalbenfeld“.
Gemäß Bebauungsplan sind je Grundstück höchstens zwei Wohneinheiten für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig. Eine Abtrennung vom Betriebsgrundstück (Teilung) ist nicht zulässig.
Auf dem Betriebsgrundstück befindet sich bereits ein Wohnhaus, welches unzulässigerweise vom Betriebsgrundstück getrennt wurde. Daher zählt dieses Wohnhaus bereits als eine Wohneinheit, welches für den Betriebsinhaber bzw. Betriebsleiter errichtet wurde.
Nun soll eine Gemeinschaftswohnung mit fünf Zimmern, Küche, Essplatz und einem Gemeinschaftsbad für betrieblich kurzzeitig Beschäftigte entstehen.
Tatbestand „Wohneinheit“:
Um eine selbständige Wohneinheit annehmen zu können, ist mindestens ein Aufenthaltsraum (zum Schlafen und Wohnen) erforderlich sowie Küche (Kochecke), Toilette und eine besondere Waschgelegenheit. Daher handelt es sich bei der Gemeinschaftswohnung um eine Wohneinheit mit fünf Zimmern. Die Anzahl der Mieter der Gemeinschaftswohnung spielt im Baurecht keine Rolle.
Tatbestand „…für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter…“:
„[…] Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter können im Gewerbegebiet unter engen Voraussetzungen als Ausnahmen zugelassen werden (Absatz 3 Nr. 1). Demgegenüber ist das „sonstige“ Wohnen selbst dann unvereinbar mit der allgemeinen Zweckbestimmung des Gewerbegebiets, wenn es einen direkten Bezug zu einem Gewerbebetrieb aufweist, wie etwa ein Werkswohnheim für Arbeiter oder Auszubildende.
Keine betriebsbezogenen Gründe sind z.B. die mit dem Arbeiten und Wohnen „unter einem Dach“ verbundenen Vorteile oder die günstigen Wohnkosten in Gewerbegebieten. Strengeren Anforderungen unterliegen Betriebswohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen. Für sie kommen Wohnungen nur in Betracht, wenn sie wegen der Art des Betriebs, zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen. Die Wohnung muss nicht unabdingbar nötig sein; maßgeblich ist, ob die ständige Erreichbarkeit des Mitarbeiters aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll ist, wobei die Verantwortung für die Festlegung betrieblicher Abläufe beim Betriebsinhaber oder -leiter bleibt […]“. (König/Roeser/Stock, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, 3. Auflage 2014)
Die Betriebswohnung (Gemeinschaftswohnung) für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal wird für die Art des Gewerbebetriebes (Beschichtungsbetrieb) nicht als erforderlich erachtet. Weiterhin handelt es sich bei den Bewohnern um kurzzeitig betrieblich Beschäftigte.
Darüber hinaus befinden sich im unmittelbaren Umkreis der geplanten Gemeinschaftswohnung mehrere störende Gewerbebetriebe, die für ungesunde Wohnverhältnisse am gewählten Standort sorgen würden. Grundsätzlich genießen Betriebswohnungen im Gewerbegebiet nur geminderte Schutzwürdigkeit; sie müssen die gebietstypischen Störungen hinnehmen und haben grundsätzlich keine Abwehransprüche gegen emittierende Gewerbebetriebe, die sich an den zulässigen Störgrad halten. Diese Wohnungen müssen aber auch i.S.d. Vorschrift erforderlich sein. Das ist hier nicht der Fall.
Die geplante Gemeinschaftswohnung ist demzufolge hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässig.
