Der Stadtrat Vohenstrauß hat in seiner Sitzung am 02.06.2016 die im Anhörungsverfahren nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB für die im Betreff genannten Bauleitplanverfahren eingegangenen Stellungnahmen beschlussmäßig behandelt und in gleicher Sitzung sowohl den Flächennutzungsplanänderungsentwurf als auch den Bebauungsplanentwurf unter Berücksichtigung verschiedener Änderungen gebilligt.
Beide gebilligten Planentwürfe in der jeweiligen Fassung vom 03.06.2016 wurden in der Zeit vom 20. Juli 2016 bis einschl. 22. August 2016 zur Einsichtnahme ausgelegt. Während dieser Auslegung wurden von Seiten der Öffentlichkeit keinerlei Bedenken und Anregungen vorgebracht.
Gleichzeitig mit dieser Öffentlichkeitsbeteiligung wurden die Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB am Bauleitplanverfahren beteiligt, über die Auslegung der Planentwürfe in Kenntnis gesetzt und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Von folgenden Fachstellen wurde Zustimmung zu den Bauleitplanverfahren signalisiert bzw. wurden keine Einwendungen erhoben:
? PLEdoc GmbH, Essen
? Bayernwerk AG, Netzcenter Weiden i.d.OPf.
? Autobahndirektion Nordbayern
? Amt für Ländliche Entwicklung Oberpfalz
Von folgenden Fachstellen wurden erneut Anregungen vorgetragen:
? Bund Naturschutz in Bayern e.V., Kreisgruppe Neustadt/WN-Weiden
„Gegen die Ausweisung des Baugebiets gibt es keine grundsätzlichen Bedenken, wohl aber gegen die Planung und gegen die kaum flächensparende Ausführung.
Begründung:
Auch wenn viele neue Bauparzellen ausgewiesen werden, enttäuscht die Tatsache, dass hier weitgehend wiederum nur althergebrachte 08/15-Baukonzepte mit frei stehenden Einfamilienhäusern realisiert werden. Dies wird vermutlich dazu führen, dass auch diese Grundstücke in 30 – 40 Jahren vielfach unbewohnt sind, wenn sich die Landflucht der jungen Generation in ähnlicher Weise wie bisher fortsetzt.
Es ist überaus bedauerlich, dass die kommunalen Entscheidungsträger leider nicht den Mut aufbringen, neue Wohnkonzepte (z.B. Mehrgenerationen-Häuser o.ä.) in Auftrag zu geben. Dies könnte den enormen Flächenverbrauch einschränken und eine zukunftsfähige und nachhaltige Stadtentwicklung einleiten.
Die unter Punkt 1.3.1 zitierten Vorgaben des LEP zum Flächensparen werden im Textteil des Bebauungsplanes zwar aufgelistet, wurden aber in der Umsetzung der Planung fast gänzlich ignoriert, da hier weder eine ‚nachhaltige Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen‘ noch ‚besonders flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen‘ zu erkennen sind.
Darüber hinaus wird lediglich angeregt, ‚die auf den privaten Grundstücken anfallenden Niederschlagswässer‘ möglichst zu versickern, zurückzuhalten und als Brauchwasser zu nutzen. Dass dies nicht nur auf freiwilliger Basis geschehen kann, zeigt die Marktgemeinde Parkstein, die dies in den jüngsten Bebauungsplänen durch den Bau von Regenwasserzisternen für alle verbindlich vorschreibt. Regenwasserzisternen können die Gefahren von Starkniederschlägen deutlich reduzieren, kommunale Kläranlagen entlasten und einen sinnvollen Umgang mit dem wertvollen Ressource Trinkwasser ermöglichen und erleichtern.
Begrüßenswert sind die Bepflanzungsvorschriften mit heimischen Bäumen und Sträuchern. Sie können dazu beitragen, dass Siedlungsgebiete durch entsprechendes Nahrungs- und Nistangebot für heimische Tierarten den Besorgnis erregenden Rückgang der Artenvielfalt wenigstens anteilig bremsen.“
? Bayerischer Bauernverband, Geschäftsstelle Weiden
„Es werden grundsätzlich keine Bedenken erhoben.
Wir bitten Sie jedoch darauf zu achten, dass alle umliegenden land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen weiterhin ungehindert mit den notwendigen Geräten und Maschinen angefahren werden können, dass alle bestehenden Drainagesysteme ihre Funktion aufrechterhalten und keinerlei sonstigen Bewirtschaftungserschwernisse für die Bewirtschafter entstehen.
Des Weiteren bitten wir Sie, die zukünftigen Eigentümer der Grundstücke rechtzeitig darauf hinzuweisen, dass es bei der Bewirtschaftung der umliegenden landw. Nutzflächen unumgänglich zu kurzfristigen, arbeitstechnischen Maßnahmen kommen kann, welche von zukünftigen Anwohnern als störend bzw. geruchs- oder lärmbelästigend empfunden werden könnten.“
? Handwerkskammer Niederbayern-Oberpfalz
„Wir möchten auf bereits vorgebrachte Anregungen und Bedenken verweisen. Betreffende Beschlüsse haben wir zur Kenntnis genommen.
Wir können der Aufstellung des Bebauungsplanes zustimmen, wenn – wie angeführt – bestehende gewerbliche Nutzungen durch das Planvorhaben nicht eingeschränkt werden.“
? Wasserwirtschaftsamt Weiden i.d.OPf.
„Im vorgelegten Entwurf ist auch ein Baugrundgutachten enthalten, welches u.a. auch auf die Sickerfähigkeit des Untergrundes eingeht. Hierzu äußern wir uns wie folgt:
Abwasserbeseitigung:
Das vom Bebauungsplan erfasste Gebiet soll im Trennsystem entwässert werden. Dabei sollen Schmutz- und Niederschlagswasser getrennt über die in den Erschließungsstraßen geplante Kanalisation abgeführt werden. Das auf den Grundstücken anfallende Niederschlagswasser soll nach Möglichkeit ‚an Ort und Stelle‘ versickert werden. Schmutzwasser soll der Kläranlage und nicht der Versickerung zuführbares Niederschlagswasser dem bereits bebauten und wasserrechtlich behandelten RRB zugeführt werden. Mit dieser Vorgehensweise besteht grundsätzliches Einverständnis. Abschließend weisen wir noch darauf hin, dass laut Baugrundgutachten örtlich mit sehr hoch anstehendem Grundwasser zu rechnen ist, welches bei Erdarbeiten eine Wasserhaltung erforderlich macht. Hierfür muss ggf. eine wasserrechtliche Behandlung erfolgen. Gleichzeitig verweisen wir auf die laut Bodengutachten nur eingeschränkte Sickerfähigkeit des anstehenden Bodens im Geltungsbereich des Bebauungsplanes.
Lage zu Gewässern:
Im Schreiben vom 12.05.2016 wurde von uns unter Spiegelstrich ‚Lage zu Gewässern‘ die westlich anschließende Weiherkette und die ggf. vorhandenen Drainsysteme, die auch der Weiherspeisung dienen, thematisiert. Es ist nicht ersichtlich, wie bei der Erschließung des Baugebietes mit diesen Drainagen umgegangen werden soll. Aus unserer Sicht darf die Verwirklichung des Baugebietes den Wasserzulauf der Weiherkette nicht nachteilig beeinflussen.
Ausgleichsmaßnahmen:
Die geplanten Ausgleichsmaßnahmen finden z.T. auch an Gewässern statt. Hier ist in Absprache mit uns zu prüfen, ob ggf. eine wasserrechtliche Behandlung erforderlich wird.“
? Regierung der Oberpfalz – Höhere Landesplanungsbehörde –
- siehe Anlage zu dieser Sitzungsvorlage -
? Landratsamt Neustadt a.d. Waldnaab -Untere Naturschutzbehörde-
„Das vorgesehene Ersatzgrundstück konnte von der Stadt Vohenstrauß noch nicht erworben werden. Sollte sich der Erwerb weiter verzögern, müsste der Zeitplan für die Abwicklung der Kompensationsmaßnahmen angepasst werden. Die Kompensationsfläche ist auch im FNP entsprechend darzustellen.“
? Landratsamt Neustadt a.d. Waldnaab –Sachgebiet 42- (einschl. Technischer Umweltschutz)
- siehe Anlage zu dieser Sitzungsvorlage -
Zur Klärung der umfangreichen Fragen und Anregungen, die im Schreiben des Landratsamts vom 22.08.2016 aufgeführt sind, fand am 02.09.2016 eine Besprechung statt, an der teilnahmen:
Frau Bauer, Herr Zapf und Herr Kramer (Landratsamt), 3. Bürgermeister Gollwitzer und Herr Sier (Stadt Vohenstrauß), Herr Thammer (Architekturbüro) und Herr Bartl (ab-consultants).
Folgende Punkte wurden besprochen und in nachfolgendem Aktenvermerk festgehalten:
„1. Änderung Flächennutzungsplan (FNP)
1.1 Herr Sier erläutert aus Sicht der Stadt Vohenstrauß, dass ein deutlich verlängertes Verfahren Probleme mit den geschlossenen Kaufoptionsverträgen hervorruft.
1.2 Herr Zapf erklärt, dass bereits auf Ebene des FNPs eine Abstufung der geplanten Nutzung von Wohnnutzung über eine Zwischenform oder eingeschränkte gewerbliche Nutzung zu den östlich anschließenden geplanten Gewerbeflächen unabdingbar ist. Das Trennungsgebot ist zu beachten und in der Abwägung sind die unterschiedlichen Nutzungsansprüche einzustellen. Über eine Kontingentierung möglicher Schallemissionen kann ein verträgliches Nebeneinander der Nutzungen erreicht werden.
1.3 Herr Bartl verweist darauf, dass diese Kontingentierung für die im Bebauungsplan behandelten Flächen erfolgt ist. Die gewerblichen Flächen im Osten des geplanten Wohngebietes wurden dabei in den Berechnungen berücksichtigt (Darstellung als rosa-farbenen Flächen im Schallschutzgutachten, S. 40 (siehe Bezeichnung GE / GE_FNP / GI_FNP); Hinweis auf S. 9 oben)
1.4 Grundsätzlich ist eine Kontingentierung nur auf B-Plan-Ebene sinnvoll und festlegbar. Daher kann im FNP lediglich textlich darauf hingewiesen werden, dass eine solche vorzunehmen ist. Die Flächen als "GEe" oder "GIe" darzustellen ist möglich, löst aber die Problematik nicht.
Inwieweit eine rein textliche Formulierung der Einschränkung der geplanten GE/GI-Flächen im Osten des vorliegenden B-Plans ausreichend berücksichtigt, konnte nicht abschließend geklärt werden.
Unter der Voraussetzung, dass der im Osten sich anschließende Eigentümer der Baulagerfläche sich mit einer nachträglichen Festlegung des möglichen Schallleistungspegels einverstanden erklärt, kann die Festlegung eines schrittweisen Vorgehens bei der Umsetzung der FNP-Zielaussagen (von West nach Ost) in der Ebene des B-Plans im FNP sinnvoll sein.
Der betroffene Bereich ist im FNP darzustellen / kenntlich zu machen.
Herr Zapf sieht die Notwendigkeit, hierzu den Verfahrensschritt nach § 4 Abs. 2 BauGB zu wiederholen. Eine Verkürzung der Frist und Beschränkung auf die geänderten Punkte ist möglich.
2. Bebauungplan (B-Plan)
2.1 Herr Zapf erläutert, dass grundsätzlich im Baurecht eine Baugenehmigung auf dem genehmigten Stand verbleibt, d.h. der Bestandsschutz gilt für genehmigte Vorhaben. Eine nachträgliche Reduzierung kann nur im Einvernehmen mit dem Eigentümer der Fläche bzw. des genehmigten Baus vorgenommen werden.
2.2 Herr Bartl erläutert, dass im Schallschutzgutachten für die vorgenommenen Berechnungen zur Lärmkontingentierung - wo vorhanden und sinnvoll - die Baugenehmigungen zur Grundlage gemacht worden sind.
Nicht ausschöpfbare - weil praktisch mit der genehmigten Anlage nicht umsetzbare Emissionen - wurden in Einzelfällen auf die tatsächliche, derzeit vorhandene Nutzung abgestellt. Grundsätzlich wurden vorhandene Nutzungen wie Pkw-Verkehr auf Parkplätzen oder Zulieferverkehr oder Umlagerungen durch z.B. Gabelstaplerbewegungen berücksichtigt. Gleichwohl gibt es in einzelnen Genehmigungsunterlagen die Festlegung von Grenzwerten, die nicht immer nachvollziehbar und aus heutiger Sicht schwierig in der Umsetzung sind.
Die Abwägung ist auf die vorhandenen Nutzungen abzustellen. Das Einverständnis des Eigentümers (Fläche Baulager) ist einzuholen. Andernfalls sind ggfs. weitere Festlegungen zu den zugewandten Fenstern in den betroffenen Bauparzellen erforderlich. Eine Erhöhung des Walls durch eine Mauer scheint nicht wünschenswert.
2.3 Nach Auffassung des Landratsamtes ist der Verkehr auf der Straße `Braunetsriether Weg` noch im Gutachten zu berücksichtigen. Begrenzende Auswirkungen werden wegen des Verkehrsaufkommens nicht erwartet.
2.4 Das Baufenster der Parzelle 4: bis zur südlichen Grenze zu ziehen. (Klarstellung)
Die Einschränkung der Nutzung ist mit dem Hinweis auf die Rechtsgrundlage zu ergänzen:
§ 9 Abs. 1 Nr. 24:
- die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen
2.5 Die im B-Plan ausgesparte Grünfläche ist in den Geltungsbereich aufzunehmen, sonst § 34 BauGB!
2.6 Zur Festsetzung `1.2 Fertigstellung über NN-Höhen`Ergänzungen zur Formulierung vornehmen: bei Erreichen der festgesetzten Mindesthöhe.“
Eine eingehende und fundierte Auswertung der Stellungnahme des Landratsamtes sowie der am 02.09.2016 angesprochenen Punkte mit gleichzeitiger Unterbreitung von Vorschlägen für die nochmalige Überarbeitung des Flächennutzungsplanänderungs- sowie Bebauungsplanentwurfs war in der Kürze der Zeit nicht möglich. Hierfür ist auch eine umfangreiche Überarbeitung des Lärmgutachtens durch die Firma ab-consultants (u. a. unter Berücksichtigung des Erweiterungsbaus der Firma PSZ) notwendig. Somit ist es auch nicht möglich, eine sachgerechte und ermessensfreie Abwägung durch den Stadtrat vorzunehmen, weshalb von Seiten der Verwaltung vorgeschlagen wird, die Angelegenheit von der Tagesordnung abzusetzen und solange zurückzustellen, bis das Lärmgutachten auf den vom Landratsamt geforderten Stand gebracht und eine Beurteilung der vom Landratsamt vorgebrachten Forderungen und Anregungen durch das Architekturbüro Thammer erfolgt ist.
