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G u P Verwaltungs-GbR
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Bauantrag: Erweiterung und Umbau „Hotel Tuchhaus“ in 97332 Volkach, Marktplatz 3+5, Hauptstraße 15, Georg-Berz-Str. 2, Flst. 72, 73, 74, 76
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Die Grundstücke liegen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altstadt“, im Geltungsbereich der städtischen Gestaltungssatzung und im denkmalgeschützten Ensemble.
Im Denkmäler Verzeichnis Band VI Unterfranken, Stadt Volkach sind die Anwesen Hauptstraße 15, Marktplatz 3 und Markplatz 5 als Einzeldenkmal eingetragen.
Das Bauvorhaben sieht den Umbau von 4 Gebäuden zu einem gemeinsamen Hotel in der Altstadt von Volkach vor. Dieses wird insgesamt 55 Betten mit Frühstücksräumen enthalten.
Das Gesamtkonzept des Bauvorhabens wird mit Stellungnahmen unseres städtebaulichen Beraters, Herrn Schröder, städtebaulich grundsätzlich akzeptiert. Besonders positiv für das Altstadtklima ist die Einplanung eines begrünten Innenhofes.
Die vorliegende Planung geht davon aus, ein Maximum an Altbausubstanz zu erhalten. Infolge der Denkmaleigenschaften und der vorhandenen Verhältnisse sind einige Kompromisse und Abstriche nicht zu vermeiden. Es bedarf Abweichungen nach Ziffer 7 der städtischen Gestaltungssatzung und Befreiungen vom Bebauungsplan.
Es ist vorgesehen die hinten liegende Scheune auf dem Anwesen Hauptstraße 15 und das Nebengebäude, Marktplatz 3, zu beseitigen um Freiflächen zur Auflockerung der engen Bausubstanz und der Schaffung eines Innenhofes mit Aufenthaltscharakter herzustellen. Im Hinterliegerbereich soll des Weiteren ein 2- geschossiges Bettengebäude errichtet werden.
Das Stadtbild wird durch die Hinterlieger-Bebauung nicht beeinträchtigt. Die Straßenfassaden sind schlüssig und entsprechen der Gestaltungssatzung.
Der Bauherr wurde nach einer Besprechung im Rathaus aufgefordert die Planung in einigen Punkten zu ändern bzw. zu ergänzen. Die ergänze Planung wurde am 10.02.2021 vorgelegt. Die hierzu ergänzende Stellungnahme des Beraters, Schröder liegt noch nicht vor. Sie wird in der Sitzung vorgelegt.
Folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes sind erforderlich:
- Als Dachform ist für das untergeordnete Treppenhaus ein Flachdach vorgesehen.
- Für das Hinterlieger-Dach der Hauptstraße 15 ist ein Satteldach mit 30 Grad vorgesehen.
- Die Grundflächenzahl wird von 0,8 auf 0,84 überschritten.
Folgende Abweichungen von der Gestaltungssatzung sind erforderlich:
- 4.2 D Balkone: Loggien auf die gesamte Giebel-Fassadenbreite statt mit einem Mindestabstand von 2,50 m zur Außenecke sowie mit maximal 1/3 der Gebäudelänge.
- 4.3 A Dächer und B Dachneigung: Als Dachform ist Flachdach auf dem untergeordneten Treppenhaus und Satteldach mit 30 Grad auf dem rückwärtigen Wohnhausteil, Hauptstraße 15 vorgesehen sowie dem Mansarddach mit 30 Grad. Als Dacheindeckung ist für den Treppenhausbereich begrüntes Flachdach vorgesehen. Kniestockerhöhung von maximal 0,30 m auf 1,80 m (Nordseite des Bettengebäudes).
- 4.3 E Dachgaben , Abstand zum Ortgang und Gesamtbreite: Der Abstand der Dachgauben ist näher als 1,50 m vom Ortgang entfernt. Überschreitung der Gesamtbreite der Dachgauben im Verhältnis zur Gesamtgebäudebreite von maximal 3,80 m auf 5,10 m. Dachgauben sollen anstatt ein kleineres Format als die Fenster in der Fassade, jetzt größengleich hergestellt werden.
- 4.5 A, B, C, D Wandöffnungen / Fenster:
Die Breite der Wandöffnungen beträgt an der Innenhof - Ostseite 66 % statt maximal 50 %.
Der Abstand der Wandöffnungen zu den Gebäudeecken beträgt weniger als eine Fensterbreite.
Fenster sind ab einer Breite von 80 cm mit 2 Flügeln herzustellen.
Die Fensterbreiten betragen ca. 1,60 m statt maximal 1,30 m.
Der Städteplaner empfiehlt einflügelige Fenster und Fenstertüren mit Quersprosse und außenliegenden Holz-Schiebeläden. Die Fenster sind mit einem Weißton oder in gedeckten Farben zu lasieren. Außen liegende Rollläden und Außenmarkisen sind nicht gestattet.
Für die Dacheindeckungen sind naturrote nicht engobierte Ziegel aus gebranntem Material zu verwenden. Ausnahme: Das Flachdach soll als begrüntes Dach hergestellt werden.
Es sind keine ergänzenden Kfz-Stellplätze herzustellen. Der Altbestand deckt den Planungsstand ab. Die Historie der Kfz-Stellplatz-Berechnung für alle in der Planung integrierten Anwesen ist zu dokumentieren und festzuschreiben.
Die Grundstücke sind zu einer wirtschaftlichen Einheit zu verschmelzen.
Die Kanal- und Wassererschließung ist über die bestehenden Hausanschlüsse sichergestellt. Die Straßenerschließung ist über die Hauptstraße und Georg-Berz-Straße sichergestellt.