Der Gemeinderat erlässt nachfolgende Richtlinie:
Richtlinie über die Vergabe von Baugrundstücken
im Bereich des allgemeinen Wohngebietes „Wenzenbacher Zell“
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die gleichzeitige Verwendung der Sprachformen männlich, weiblich und divers (m/w/d) verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.
I. Bewerbungsverfahren
Die Prüfung und Feststellung der Voraussetzungen zur Bewerbung auf Zuteilung eines einzelnen Grundstücks erfolgen gemäß den nachfolgenden Festlegungen.
- Bewerbungsberechtigung
Bewerbungsberechtigt sind Einzelpersonen (Alleinerziehende, Alleinstehende), Ehepaare, eingetragene Lebenspartnerschaften sowie unverheiratete Paare, die gemeinsam in einem Haushalt gemeldet sind. Ehepaare, eingetragene Lebenspartnerschaften und unverheiratete Paare gelten als ein Bewerber und erwerben jeweils 50 % der Eigentumsverhältnisse. Die Bewerber müssen volljährig und geschäftsfähig sein.
Von einer Bewerbung ausgeschlossen sind Personen,
- die im Gemeindegebiet Wenzenbach über bebauten oder bebaubaren Grundbesitz für Wohnraum (Baugrundstück, Eigenheim, Eigentumswohnung, Miteigentumsanteil, zu Wohnzwecken geeignetes Erbbaurecht oder ein vergleichbares Recht) verfügen; konkrete Verfügungsrechte/Belastungen sind hierbei ohne Belang.
Diese Ausschlussregelung gilt nicht bei Eigentumswohnraum, wenn dieser für die Familienverhältnisse nicht mehr ausreichend ist. Eigentumswohnraum gilt dann als ausreichend, wenn für einen Vier-Personen-Haushalt 105 qm Wohnfläche vorhanden sind. Bei abweichender Personenzahl ist diese Bemessungsgrundlage pro Person um 15 qm zu erhöhen bzw. zu vermindern.
oder
- die bereits in der Vergangenheit in einem Baugebiet ein vergünstigtes gemeindliches Grundstück erworben haben.
- Bewerbung, Bewerbungsfrist und Ausschlussgründe
Die Bewerbungen für ein Baugrundstück sind schriftlich innerhalb des von der Gemeinde Wenzenbach bekanntgegebenen Bewerbungszeitraums einzureichen.
Der Bewerber hat das auf der Internetseite der Gemeinde Wenzenbach hinterlegte Bewerbungsformular zu verwenden und dieses gut leserlich sowie vollständig (inkl. geforderter Nachweise) ausgefüllt und unterschrieben innerhalb des Bewerbungszeitraums einzureichen.
Die Bekanntgabe des Bewerbungszeitraums erfolgt mit dem Tag des Versands einer Benachrichtigungsemail an alle vorgemerkten Interessenten sowie durch taggleiche Veröffentlichung auf der Internetseite der Gemeinde Wenzenbach.
Als Nachweis der Fristenwahrung gilt das Datum des Eingangs bei der Gemeinde Wenzenbach (Eingangsstempel der Poststelle) bzw. bei elektronischer Übermittlung des Antrages das Eingangsdatum der E-Mail. Bei Übermittlung per E-Mail ist die Nachreichung der kompletten Originalunterlagen auf Grund der notwendigen eigenhändigen Unterschrift, binnen drei Arbeitstagen nach Zugang der E-Mail, zwingend erforderlich. Erst dann wird die Bewerbung per E-Mail als fristwahrend anerkannt.
Die Gemeinde Wenzenbach kann jederzeit in angemessenem Umfang vom Bewerber weitere Unterlagen und Erklärungen sowie die Erstellung notwendiger Gutachten auf dessen Kosten fordern. Ändern sich nach Abgabe der Bewerbung, jedoch noch vor Ablauf des Bewerbungszeitraums Umstände (z.B. pers. Verhältnisse etc.), die Auswirkungen auf die Beurteilung der Bewerbung haben, so ist der Bewerber verpflichtet, diese der Gemeinde bis zum Bewerbungsfristende in Textform (z.B. per E-Mail) mitzuteilen.
Bei Unterlagen, die außerhalb des Bewerbungszeitraums vom Bewerber nachgereicht werden, behält sich die Gemeinde Wenzenbach vor, diese bei der Bewertung der Bewerbung zu berücksichtigen. Ein Anspruch des Bewerbers auf Berücksichtigung von verspätet eingereichten Unterlagen besteht aber nicht.
Der Bewerber kann seine Bewerbung jederzeit zurücknehmen.
Der Bewerber muss insbesondere alle Personen angeben, die künftig in dem zu errichtenden Gebäude wohnen werden und entsprechende Nachweise dazu beibringen.
Eine Bewerbung ist vom Vergabeverfahren auszuschließen, wenn der Bewerber die Geltung der Vergabekriterien nicht anerkennt, die Bewerbung unvollständig ist oder verspätet eingeht, Unterlagen oder Erklärungen nicht fristgerecht abgegeben werden, der Bewerber vorsätzlich unrichtige Angaben macht oder für das Vergabeverfahren erhebliche Tatsachen verschweigt.
- Zugangsvoraussetzungen für das Vergabeverfahren
Für die Zuteilung von Baugrundstücken ist bewerbungsberechtigt, wer die nach diesen Vergabekriterien festgesetzten Einkommens- und Vermögensobergrenzen nicht überschreitet. Die Ermittlung erfolgt:
- Einkommen – Obergrenze, Nachweis
Als Einkommensobergrenze (EOG) für das Gesamteinkommen des antragstellenden Haushalts in Wenzenbach (Gesamtbetrag der Einkünfte aller künftig im Haushalt lebenden Personen) werden bei Ehepaaren, eingetragenen Lebenspartnerschaften und unverheirateten Paaren 102.000 € jährlich bzw. bei Einzelpersonen 51.000 € jährlich zuzüglich eines Freibetrags gem. § 32 Abs. 6 EStG in Höhe von 8.388 € für jedes unterhaltspflichtige Kind der Bewerber, festgelegt.
Für die Berechnung des Gesamteinkommens des antragstellenden Haushalts im Rahmen der Einkommensobergrenze gilt das durchschnittliche Einkommen gem. § 2 Abs. 3 EStG (Gesamtbetrag aller Einkünfte) der Kalenderjahre 2018, 2019 und 2020 aller künftig im Haushalt lebenden Personen. Eventuelle, im Rahmen der Einkommensberechnung gem. § 2 Abs. 3 EStG anrechenbare negative Einkünfte bleiben hier jedoch unberücksichtigt.
Der Nachweis ist durch Vorlage der entsprechenden Einkommenssteuerbescheide zu erbringen.
Die Bewerber, deren anzurechnendes Gesamteinkommen die ermittelte Einkommensobergrenze übersteigt, sind vom Bewerbungsverfahren auszuschließen. Die Ausschlussentscheidung wird dem Bewerber schriftlich, nach Auswertung aller fristgerecht eingegangenen Bewerbungen, bekanntgegeben.
3.2 Vermögen – Obergrenze, Nachweis
Die Vermögensobergrenze (VOG) entspricht dem Grundstückswert der im Baugebiet „Wenzenbacher Zell“ im Einheimischenmodell zu veräußernden Grundstücke, entsprechend des Leitlinienkompromisses für Einheimischenmodelle vom 22.02.2017 (Leitlinien für Gemeinden bei der vergünstigten Überlassung von Baugrundstücken im Rahmen des sog. Einheimischenmodells - Zwischen der Europäischen Kommission, dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit und der Bayerischen Staatsregierung im Verhandlungswege erzielte Einigung).
Maßgebend ist das Gesamtvermögen aller künftig im Haushalt lebenden Personen.
Zum Gesamtvermögen zählen (Aufzählung nicht abschließend): jegliches vorhandene Grundeigentum auch außerhalb des Gemeindegebiets, Eigentumswohnraum, wenn dieser nicht ohnehin zum Ausschluss führt, Miteigentumsanteile an Immobilien, Bargeld, Bankguthaben sowie sonstiges Vermögen wie z.B. Wertpapiere, Aktiendepots bzw. Fonds, Bausparer, Lebensversicherung usw.
Kredite oder Schulden vermindern das zu ermittelnde Vermögen nicht, es sei denn, es handelt sich um einen nachweis- und prüfbaren Immobilienkredit, mit dem ein vorhandenes Immobilienvermögen unterhalb der Vermögensobergrenze finanziert wurde.
Im Vergabeverfahren sind neben erläuternden Unterlagen und Belegen im Rahmen der Selbstauskunft (Bewerbungsbogen) ausführliche, vollständige, wahrheitsgemäße und der Richtigkeit entsprechende Angaben zu leisten.
Übersteigen die Vermögenswerte des Bewerbers die Vermögensobergrenze, ist die Bewerbung vom Vergabeverfahren auszuschließen und dies dem Bewerber schriftlich, nach Auswertung aller fristgerecht eingegangenen Bewerbungen, bekanntzugeben.
II. Vergabezuteilung
Die Bewerber, deren Einkommen und Vermögen, die nach der Vorprüfung gem. Ziffer I. genannten Grenzen nicht überschreiten, sind potenziell Berechtigte.
Die sich aus dem Bewertungsbogen ergebende Punktzahl anhand des nachfolgenden Punktesystems sichert den gleichbehandelnden, diskriminierungsfreien und bestimmbaren Verwaltungsvollzug. Ungeachtet dessen müssen die Bewerber die Zugangsvoraussetzungen nach Ziffer I. erfüllen.
Für die Vermögens- und Einkommensberechnung wird gem. Ziffer I. Nr. 3 das jeweilige gesamte Vermögen bzw. Einkommen berücksichtigt.
Die Reihenfolge der potenziell berechtigten Bewerbungen ergibt sich aus der jeweiligen Gesamtpunktzahl, die jede Bewerbung nach der in Ziffer II. Nr. 2 abgebildeten Punktetabelle erreicht hat. Die Bewerbung mit der höheren Gesamtpunktzahl hat dabei den Vorrang vor der nächstniedrigen Punktzahl.
Der maßgebliche Stichtag für die Berechnung der Vergabepunkte ist das Ende des Bewerbungszeitraums gem. Ziffer I. Nr. 2.
Nach abschließender Reihung der Bewerber erfolgt die Zuteilung des konkreten Baugrundstücks unter Einbeziehung ihrer Wünsche durch geeignete Losentscheide. Begonnen wird mit dem ersten Rang.
Jeder Bewerber gem. Ziffer I. kann nur ein Grundstück erwerben.
- Ermittlung der Vergabepunkte
Von den maximal zu erreichenden 160 Gesamtpunkten verteilen sich die Auswahlkriterien und ihre punktebasierte Gewichtung mit
Die Vergabepunkte bei der Einkommensberechnung reichen von fünf Punkten bis zu maximal 45 Punkten bei der Einkommensberücksichtigung. Je größer die Unterschreitung der jeweiligen Einkommensgrenze aufgrund des tatsächlichen Einkommens ist, desto mehr Punkte erhält der jeweilige Bewerber.
Die Punkte für das Kriterium Schwerbehinderung bzw. Pflegebedürftigkeit erhalten die Bewerber, wenn eine Schwerbehinderung mit mindestens 50 % Behinderungsgrad bzw. eine Pflegebedürftigkeit mit Einstufung in den Pflegegrad 2 oder höher vorliegt und nachgewiesen wird. Eine Gleichstellung erfüllt dieses Kriterium nicht und wird nicht anerkannt.
Die Punktevergabe für die aufgeführten Kriterien mit Ortsbezug bzw. der Ortsgebundenheit erfolgt in Abhängigkeit von der verstrichenen Zeitdauer seit Begründung des Hauptwohnsitzes bzw. der beruflichen Tätigkeit in der Gemeinde Wenzenbach (vgl. im Detail, die unter Ziffer II. Nr. 2 aufgeführte Tabelle mit Kriterien). Bei der Vergabe der Punkte, werden diese nur einmal nach der am höchsten erreichten Punktzahl vergeben.
- Punktetabelle nach Kriterien
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Soziale Kriterien max. 80 Punkte
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- Einkommen
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Hinweis:
ausschlaggebend ist das Gesamteinkommen aller künftig im Haushalt lebenden Personen
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bei Einzelpersonen
bis 37.800 €
bis 39.100 €
bis 40.500 €
bis 42.000 €
bis 43.600 €
bis 45.300 €
bis 47.100 €
bis 49.000 €
bis 51.000 €
über 51.000 €
bei Ehepaaren, eingetragene Lebenspartnerschaft
und unverheiratete Paare
bis 72.800 €
bis 76.100 €
bis 79.500 €
bis 83.000 €
bis 86.600 €
bis 90.300 €
bis 94.100 €
bis 98.000 €
bis 102.000 €
über 102.000 €
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45 Punkte
40 Punkte
35 Punkte
30 Punkte
25 Punkte
20 Punkte
15 Punkte
10 Punkte
5 Punkte
Ausschluss
45 Punkte
40 Punkte
35 Punkte
30 Punkte
25 Punkte
20 Punkte
15 Punkte
10 Punkte
5 Punkte
Ausschluss
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max. 45 Punkte
max. 45 Punkte
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- Kinder
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- jedes Kind von 0 bis 14 Jahre
- jedes Kind von 15 bis 17 Jahre
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10 Punkte
5 Punkte
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max. 25 Punkte
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- Schwerbehinderung und Pflegebedürftigkeit
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oder
- Pflegebedürftigkeit Pflegegrad 2 oder höher einer künftig im Haushalt lebenden Person
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5 Punkte
5 Punkte
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max. 10 Punkte
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Ortsbezugskriterien max. 80 Punkte
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Hinweis:
die volle Punktzahl erhält man bei 8 Jahren
(Berücksichtigt werden nur ununterbrochene Ganzjahreszeiträume); Eine Summierung der Zeiten von beiden Bewerbern ist nicht möglich.
- Wenzenbacher/in ist, wer in Wenzenbach mit Hauptwohnsitz gemeldet ist.
oder
(berufliche Tätigkeit / mindestens 20 Stunden bzw. Vollzeittätigkeit)
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10 Punkte
je Jahr;
oder
10 Punkte je Jahr;
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Vergabe bei Punktegleichheit
Bei Gleichheit der Vergabepunkte von Bewerbungen wird gem. nachfolgender Reihung sortiert:
- nach dem niedrigeren Einkommen nach Ziffer I. Nr. 3.1, sofern weiter Gleichstand besteht weiter mit 2.
- das geringere festgestellte Vermögen nach Ziffer I. Nr. 3.2, sofern weiter Gleichstand besteht weiter mit 3.
- Bewerber, deren Familienangehörige (Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Eltern) über bebauten und unbebauten Grundbesitz verfügen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Erbfolge bereits entsprechend geregelt ist.
Sofern weiterhin Punktegleichheit besteht, entscheidet das Losverfahren über den Rang.
III. Vergabekriterien, Verkaufspreis, Finanzierung
- Vergabekriterien und Verkaufspreis
Die Vergabekriterien sowie die Verkaufspreise wurden vom Gemeinderat festgelegt.
- Finanzierung
Die Finanzierung des Bauvorhabens muss gesichert sein. Gemeinsam mit den Bewerbungsunterlagen ist der Gemeinde Wenzenbach eine qualifizierte Finanzierungsbestätigung vorzulegen, die den Eigenkapitalanteil gegenüber der Investitionssumme widerspiegelt. Die Investitionssumme definiert sich aus den Kosten des Grundstücks zuzüglich der Baukosten für das Gebäude.
Die Gemeinde Wenzenbach hat das Recht, vom Käufer die Vorlage ggf. weiterer erforderlicher Unterlagen und begründender Belege zur Finanzierung zu verlangen.
IV. Ergänzende Verkaufsbedingungen
Im notariellen Kaufvertrag werden folgende Bedingungen vereinbart:
- Bauverpflichtung
Mit dem Bau des Wohngebäudes und den dazugehörigen Garagen ist innerhalb von drei Jahren ab Besitzübergang zu beginnen. Sie sind spätestens innerhalb von sieben Jahren ab Fertigstellung der Erschließungsanlagen bezugsfertig bzw. benutzbar zu errichten.
- Eigennutzung
Die Eigennutzung wird gemeinsam mit der Bauverpflichtung mit einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Gemeinde Wenzenbach an dem Vertragsgrundstück im Grundbuch gesichert.
- Der Käufer verpflichtet sich, das auf dem Baugrundstück errichtete Gebäude für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren als Familienheim selbst zu bewohnen (Hauptwohnsitz). Eine Vermietung oder wirtschaftlich vergleichbare Nutzungsüberlassung innerhalb der Mindestzeit von zehn Jahren ab Bezugsfertigkeit des Wohngebäudes ist nur in begründeten Ausnahmefällen und mit vorheriger Zustimmung der Gemeinde Wenzenbach möglich. Ausgenommen hiervon ist die Vermietung einer sog. Einliegerwohnung, wenn diese nicht mehr als 50% der Gesamtwohnfläche übersteigt.
- Der Käufer verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde Wenzenbach, das Grundstück, auch in Teilen, nicht innerhalb von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit an andere Personen als Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder an einen Käufer, der in gerader Linie verwandt, verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum zweiten Grad verwandt, verschwägert ist, zu veräußern. Die Bestellung eines Erbbaurechts bzw. die Einräumung einer Stellung für einen Dritten, die diesem ermöglicht wie ein Eigentümer über den Grundbesitz zu verfügen, steht dem vorgenannten gleich.
- Finanzierungsgrundpfandrechte
Finanzierungsgrundpfandrechten wird vor den Rechten der Gemeinde Wenzenbach der Vorrang nur bis zu 90% der Investitionssumme eingeräumt, wenn sichergestellt ist, dass die Finanzierungsmittel ausschließlich zum Zwecke des Erwerbs bzw. der Bebauung verwendet werden. Die Investitionssumme definiert sich aus den Kosten des Grundstücks zuzüglich der Baukosten für das Gebäude.
V. Vertragsverletzungen / Sicherungen
- Vertragsverletzungen und Vertragsstrafe
Verletzungen von (vor-)vertraglichen Verpflichtungen durch den Käufer liegen vor, wenn der Käufer
- gegen die Bauverpflichtung und Eigennutzung gem. Ziffer IV. Nr. 1 und/oder Ziffer IV. Nr. 2 verstößt,
- vor Vertragsabschluss der Gemeinde Wenzenbach gegenüber unrichtige Angaben gemacht hat, die mitentscheidend für den Vertragsabschluss waren, oder
- Tatsachen verschwiegen hat, bei deren Kenntnis durch die Gemeinde Wenzenbach das Vertragsgrundstück nicht an ihn verkauft worden wäre.
Eine Vertragsstrafe wird von der Gemeinde Wenzenbach erhoben, wenn ein oder mehrere der o.g. Punkte erfüllt sind bzw. weitere im Kaufvertrag näher definierte Verpflichtungen nicht erfüllt sind. Die endgültige Regelung der Vertragsstrafe wird im notariellen Kaufvertrag enthalten sein.
- Wiederkaufsrecht
Die Gemeinde Wenzenbach behält sich bei Vertragsverletzungen im Sinne von Ziffer V. Nr. 1 das Recht zur Rückübertragung des verkauften Grundstücks nach §§ 456 ff. BGB für zehn Jahre vor.
Der Wiederverkaufspreis entspricht
- dem im Kaufvertrag vereinbarten Gesamtkaufpreis für das Grundstück ohne Zinsen
- zzgl. den vom Käufer bezahlten Kosten für die Ver- und Entsorgungsanlagen bzw. Anschluss- und Erschließungskosten sowie Vorausleistungen.
Sollte das Grundstück bereits bebaut sein, ist für die ganz oder teilweise hergestellten baulichen Anlagen der Wert insoweit zu ersetzen, als hierdurch der Grundstückswert objektiv und nachhaltig erhöht ist. Höchstens jedoch werden die nachgewiesenen Verwendungen i.S. von § 459 BGB ersetzt. Können sich die Parteien nicht über die Höhe des Rückkaufspreises oder den Wert der baulichen Anlagen einigen, so ist der durch den Gutachterausschuss des Landratsamtes Regensburg (§ 192 BauGB) festzustellende Verkehrswert maßgebend. Das Gutachten ist auf Kosten des Käufers zu erstellen.
Die mit der Ausübung des Wiederkaufsrechtes verbundenen Kosten und Steuern hat der Käufer zu tragen.
Die endgültige Formulierung des Wiederkaufsrechtes wird im notariellen Kaufvertrag enthalten sein.
- Bodenwertaufzahlung
Die Gemeinde Wenzenbach ist berechtigt, bei Vertragsverletzungen gem. Ziffer V. Nr. 1 anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechtes eine Bodenwertaufzahlung zu verlangen.
Die endgültige Formulierung der Bodenwertaufzahlung wird im notariellen Kaufvertrag enthalten sein.
VI. Definition
- Bewerber, Käufer
Bewerber sind die Personen, die ein Grundstück erwerben möchten.
Käufer sind die Personen, die das Grundstück im Rechtssinn erwerben.
- Partner/Partnerschaft
Partner sind Ehepartner, Lebenspartner nach dem LPartG oder die beiden Personen, die gemeinsam in einem Haushalt gemeldet sind.
- Kind/Familie
Ein Kind ist, soweit in diesen Vergabekriterien nicht anders geregelt, jedes unterhaltsberechtigte, leibliche oder adoptierte Kind der Bewerber, welches am gleichen Hauptwohnsitz gemeldet ist und auch das künftige Gebäude bewohnen wird.
Familie ist ein Ehepaar bzw. eine Partnerschaft mit einem oder mehreren Kindern.
- Alleinstehender
Als Alleinstehender wird eine erwachsene Person bezeichnet, die ohne feste soziale Bindung einen Partner sowie ohne minderjährige Kinder im Haushalt lebt.
Alleinerziehender ist eine Person, die ohne Hilfe einer anderen erwachsenen Person mindestens ein Kind unter 18 Jahren großzieht.