Datum: 07.12.2023
Status: Niederschrift
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus Himmelstadt
Gremium: Gemeinderat Himmelstadt
Körperschaft: Gemeinde Himmelstadt
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 22:37 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	BA 2023010; Friedhofsweg 13, Fl. Nr. 1526/1, Gemarkung Himmelstadt Nutzungsänderung eines Wohnungsbereichs in eine Ferienwohnung im UG und Errichtung einer Außentreppe Beratung und Beschlussfassung
2	Ausbau Friedhofsweg; Teilaufhebung Beschluss vom 09.01.2020; Beratung und Beschlussfassung
3	Bebauungsplan "Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II" Beteiligung der Bürger und der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauG: Abwägung der während der Auslegungsfrist eingegangenen Stellungnahmen Beratung und Beschlussfassung
3.1	TÖB 2: Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Stellungnahme vom 20.07.2023
3.2	TÖB 3: Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken, Stellungnahme vom 14.07.2023
3.3	TÖB 4: Bayerischer Bauernverband, Stellungnahme vom 27.07.2023
3.4	TÖB 5: Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Stellungnahme vom 11.07.2023
3.5	TÖB 6: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Stellungnahme vom 11.07.2023
3.6	TÖB 7: Bayernwerk Netz, Stellungnahme vom 20.07.2023
3.7	TÖB 8: Bezirk Unterfranken, Fachberater für Fischerei, Stellungnahme vom 15.09.2023
3.8	TÖB 9: Bund Naturschutz, Kreisgruppe Main-Spessart, Stellungnahme vom 30.07.2023
3.9	TÖB 10: Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr, Referat Infra I 3, Stellungnahme vom 26.06.2023
3.10	TÖB 11: Deutsche Bahn AG - DB Immobilien, Stellungnahme vom 28.06.2023
3.11	TÖB 12: Deutsche Telekom Technik GmbH, Stellungnahme vom 06.07.2023
3.12	TÖB 22: Landratsamt Main-Spessart, Stellungnahme vom 28.07.2023
3.13	TÖB 25: PLEdoc GmbH, Stellungnahme vom 11.07.2023
3.14	TÖB 29: Regierung von Unterfranken - Höhere Landesplanungsbehörde, Stellungnahme vom 27.07.2023
3.15	TÖB 30: Regionaler Planungsverband Würzburg, Stellungnahme vom 27.07.2023
3.16	TÖB 36: Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH. Stellungnahme vom 24.07.2023
3.17	TÖB 37: Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg, Stellungnahme vom 14.08.2023, ergänzende Stellungnahme vom 25.08.2023
3.18	TÖB 38: Zweckverband Abwasserbeseitigung Zellinger Becken, Stellungnahme vom 24.07.2023
3.19	Stellungnahmen aus der Bürgerbeteiligung: Privat A, Stellungnahme vom 28.06.2023
3.20	Stellungnahmen aus der Bürgerbeteiligung: Privat B, Stellungnahme vom 19.07.2023
3.21	Stellungnahmen aus der Bürgerbeteiligung: Privat C, Stellungnahme vom 27.07.2023
4	Bebauungsplan "Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II": Beschluss zur weiteren Vorgehensweise hinsichtlich der Verfahrensart: Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses vom 29.07.2021 (Verfahren nach § 13b BauGB) Beschluss über die Durchführung des Bauleitverfahrens "Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II" im Regelverfahren

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1. BA 2023010; Friedhofsweg 13, Fl. Nr. 1526/1, Gemarkung Himmelstadt Nutzungsänderung eines Wohnungsbereichs in eine Ferienwohnung im UG und Errichtung einer Außentreppe Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö		1

Sachverhalt

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 1

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2. Ausbau Friedhofsweg; Teilaufhebung Beschluss vom 09.01.2020; Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö		2

Sachverhalt

Die Erschließung der Grundstücke wurde im März 2021 fertiggestellt und abgenommen. Eine Bebauung erfolgte bislang nur auf dem Grundstück mit der Hausnummer 10 sowie den Hausnummern 11 und 13. Auf den beiden Grundstücken der Hausnummer 8 und Fl.-Nr. 185/184 fand noch keine Bebauung statt und ist momentan auch nicht absehbar.

Aufgrund der schadhaften und provisorisch geschlossenen Straßenoberfläche ist derzeit die durch die Gemeinde Himmelstadt zu leistende Verkehrssicherungspflicht im Friedhofsweg nicht gewährleistet.  

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3. Bebauungsplan "Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II" Beteiligung der Bürger und der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauG: Abwägung der während der Auslegungsfrist eingegangenen Stellungnahmen Beratung und Beschlussfassung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Aufgrund eingegangener Stellungnahmen und Änderungen in den Rechtsgrundlagen wird das laufende Verfahren nach § 13 b übergeleitet in das Regelverfahren. Die ursprüngliche förmliche Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 BauGB die im Zeitraum vom 26.06.2023 bis zum 28.07.2023 stattfand wird als frühzeitige Beteiligung gem § 3 Abs. 1 angesehen. Das Verfahren entspricht nunmehr einem Regelverfahren.

Der Bebauungsplan entwickelt sich aus dem aktuell gültigen Flächennutzungsplan.

Die Planunterlagen des Vorentwurfs lagen in der Fassung vom 20.07.2022 gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 26.06.2023 bis zum 28.07.2023 in der Verwaltungsgemeinschaft Zellingen, Würzburger Straße 26, 97225 Zellingen zur öffentlichen Einsichtnahme aus und waren online auf der Internetseite der Verwaltungsgemeinschaft Zellingen und der Gemeinde Himmelstadt einsehbar.

Parallel wurde die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

A)        Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange:

               

       Am Aufstellungsverfahren wurden folgende Behörden, sonstige Träger öffentlicher Belange und sonstige Institutionen mit Schreiben vom 23.06.2023 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt:

1.        Amt für Digitalisierung Breitband und Vermessung

2.        Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

3.        Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken

4.        Bayerischer Bauernverband, Geschäftsstelle Würzburg und Karlstadt 

5.        Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Referat B Q - Bauleitplanung

6.        Bayerisches Landesamt für Umwelt

7.        Bayernwerk AG, Netzcenter Marktheidenfeld

8.        Bezirk Unterfranken, Fachberater für Fischerei 

9.        Bund Naturschutz, Kreisgruppe Main-Spessart

10.        Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz, und Dienstleistungen der Bundeswehr

11.        DB Netz AG, Deutsche Bahn AG DB Immobilien KTB

12.        Deutsche Telekom Technik GmbH, T NL Süd, PTI 14

13.        Energieversorgung Lohr-Karlstadt u. Umgebung GmbH & Co. KG

14.        Ericsson Service GmbH

15.        Handwerkskammer für Unterfranken

16.        Industrie- und Handelskammer Würzburg - Schweinfurt 

17.        Katholische Pfarrei St. Jakobus d. Ä. Himmelstadt

18.        Kirsch & Sohn GmbH 

19.        Kreisbrandrat Florian List c/o Landratsamt Main-Spessart 

20.        Kreisheimatpfleger Georg Büttner

21.        Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V.

22.        Landratsamt Main-Spessart

23.        Markt Thüngen

24.        Markt Zellingen 

25.        PLEdoc GmbH 

26.        PYUR, Kundencenter Nürnberg

27.        Regierung von Mittelfranken, Luftamt Nordbayern

28.        Regierung von Oberfranken, Bergamt Nordbayern

29.        Regierung von Unterfranken, Höhere Landesplanungsbehörde

30.        Regionaler Planungsverband, c/o Landratsamt Main-Spessart

31.        Staatliches Bauamt Würzburg

32.        Stadt Karlstadt

33.        Telefonica Germany GmbH & Co. OHG

34.        Tennet TSO GmbH

35.        Verkehrsunternehmens- Verbund Mainfranken GmbH

36.        Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Koordinationsanfragen

37.        Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg, Servicestelle Würzburg

38.        Zweckverband Abwasserbeseitigung "Zellinger Becken"

39.        Zweckverband Fernwasserversorgung Mittelmain

Keine Äußerung innerhalb der gesetzten Frist:

Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange wurden beteiligt und machten von ihrem Recht, sich zur Planung zu äußern, keinen Gebrauch, sodass davon ausgegangen werden kann, dass wahrzunehmende öffentliche Belange der jeweiligen Institution nicht berührt werden:

13.        Energieversorgung Lohr-Karlstadt u. Umgebung GmbH & Co. KG

14.        Ericsson Service GmbH

17.        Katholische Pfarrei St. Jakobus d. Ä. Himmelstadt

18.        Kirsch & Sohn GmbH 

19.        Kreisbrandrat Florian List c/o Landratsamt Main-Spessart 

20.        Kreisheimatpfleger Georg Büttner

21.        Landesbund für Vogelschutz in Bayern e.V.

23.        Markt Thüngen

24.        Markt Zellingen 

27.        Regierung von Mittelfranken, Luftamt Nordbayern

31.        Staatliches Bauamt Würzburg

33.        Telefonica Germany GmbH & Co. OHG

35.        Verkehrsunternehmens-Verbund Mainfranken GmbH

Keine Einwände, Anregungen und Hinweise:

Folgende Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange wurden benachrichtigt und äußerten sich einverstanden mit der Planung bzw. nahmen die Planung ohne Anregungen und Hinweise zur Kenntnis, so dass davon ausgegangen werden kann, dass wahrzunehmende öffentliche Belange der jeweiligen Institution nicht berührt werden:

  1.        Amt für Digitalisierung Breitband und Vermessung

15.        Handwerkskammer für Unterfranken

16.        Industrie- und Handelskammer Würzburg - Schweinfurt 

26.        PYUR, Kundencenter Nürnberg

28.        Regierung von Oberfranken, Bergamt Nordbayern

32.        Stadt Karlstadt

34.        Tennet TSO GmbH

39.        Zweckverband Fernwasserversorgung Mittelmain

Anregungen und Hinweise:

Folgende Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange haben Anregungen und Hinweise vorgebracht:

2.        Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten

3.        Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken

4.        Bayerischer Bauernverband, Geschäftsstelle Würzburg und Karlstadt 

5.        Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Referat B Q - Bauleitplanung

6.        Bayerisches Landesamt für Umwelt

7.        Bayernwerk AG, Netzcenter Marktheidenfeld

8.        Bezirk Unterfranken, Fachberater für Fischerei (nicht fristgerecht)

9.        Bund Naturschutz, Kreisgruppe Main-Spessart (nicht fristgerecht)

10.        Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz, und Dienstleistungen der Bundeswehr

11.        DB Netz AG, Deutsche Bahn AG DB Immobilien KTB

12.        Deutsche Telekom Technik GmbH, T NL Süd, PTI 14

22.        Landratsamt Main-Spessart

25.        PLEdoc GmbH 

29.        Regierung von Unterfranken, Höhere Landesplanungsbehörde

30.        Regionaler Planungsverband, c/o Landratsamt Main-Spessart

36.        Vodafone Kabel Deutschland GmbH, Koordinationsanfragen

37.        Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg, Servicestelle Würzburg

38.        Zweckverband Abwasserbeseitigung Zellinger Becken

B)        Anregungen und Stellungnahmen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 
§ 3 Abs. 2 BauGB:

       Privat A, Schreiben vom 19.07.2023, ergänzt mit Schreiben vom 22.07.2023

       Privat B, Schreiben vom 19.07.2023

       Privat C, Schreiben vom 27.07.2023

Über die vorstehend eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen, die während der Beteiligung der Öffentlichkeit und  der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingingen, wird nachfolgend einzeln  abgewogen und beschlossen. 

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3.1. TÖB 2: Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Stellungnahme vom 20.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.1

Sachverhalt

Die Gemeinde Himmelstadt erläutert logisch, dass keine größere Verdichtung innerorts möglich ist. Auch verweist sie darauf, dass von den angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen Lärm-, Staub- und Geruchsemissionen ausgehen können, die ortsüblich sind und deshalb hingenommen werden müssen. 

Es ist darauf zu achten, dass während Bautätigkeiten für das neue Wohngebiet die landwirtschaftlichen Grundstücke jederzeit erreichbar sind und Pflege- oder Erntearbeiten auf den Feldern nicht behindert werden dürfen. 

Auf die Verwendung anfallenden, unbelasteten Oberbodens wurde korrekt hingewiesen. 

Deshalb werden von Seiten des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Karlstadt -Bereich Landwirtschaft- keine Bedenken gegen die geplante Maßnahme vorgebracht.

Beschluss

Die Beeinträchtigung der angrenzenden Wege wird im Zuge der Erschließungsmaßnahme auf ein nötiges Minimum reduziert.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.2. TÖB 3: Amt für Ländliche Entwicklung Unterfranken, Stellungnahme vom 14.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.2

Sachverhalt

Zum Entwurf des Bebauungsplans „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplans Mausberg II“ nimmt das Amt für Ländliche Entwicklung Unter-franken (ALE) wie folgt Stellung: 

Die Gemeinde Himmelstadt ist Mitglied des ILE-Zusammenschlusses Main-Wein-Garten. Die Themenbereiche Innenentwicklung, Flächensparen und Daseinsvorsorge gehören zu den wichtigsten Handlungsfeldern des integrierten ländlichen Entwicklungskonzeptes (ILEK) der Allianz. Ein wichtiges festgelegtes Ziel der Allianz ist es durch Aktivitäten zur Innenentwicklung die Ortskerne in ihrer Mittelpunktfunktion zu stärken um dadurch flächenverbrauchende Siedlungserweiterungen an den Ortsrändern zu vermeiden. 

Durch die Ausweisung eines Neubaugebiets sinkt erfahrungsgemäß der Nachfragedruck nach innerörtlichen Grundstücken. Das zukünftige Leerstandsrisiko im Altort und in den älteren Neubaugebieten am Ortsrand wird erheblich verstärkt. 

Zudem werden die auf Innenentwicklung zielenden Bemühungen und Maßnahmen der eigenen Kommune und der Partnerkommunen der ILE erheblich erschwert. Vor einer Wohnbauentwicklung am Ortsrand sollten sämtliche Mittel und Möglichkeiten zur innerörtlichen Entwicklung ausgeschöpft werden. 

Wir weisen darauf hin, dass etwaige Förderboni im Rahmen der Förderinitiative „Innen statt außen“ für öffentliche Maßnahmen in der [einfachen] Dorferneuerung nur gewährt werden können, wenn umfassende und beständige Maßnahmen und Initiativen der Gemeinde zur Innenentwicklung vorgewiesen werden können. 

Der Gemeinde Himmelstadt wird aus den o. a. Gründen empfohlen, die vorgesehene Ausweisung des Wohnbaugebietes kritisch zu hinterfragen. 

Beschluss

Der Gemeinde Himmelstadt ist auch in Zukunft daran gelegen die Innenentwicklung nicht zu vernachlässigen und - wo möglich – weiterhin zu fördern.

Die in der Gemeinde Himmelstadt vorhandenen freien Grundstücke befinden sich jedoch fast ausschließlich im privaten Eigentum und stehen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Auch nach wiederholter Nachfrage bei den Grundstückseigentümern besteht keine Verkaufsbereitschaft. Auch die wenigen Leerstände in der Gemeinde Himmelstadt befinden sich im Besitz von nicht veräußerungswilligen Privateigentümern.

Vereinzelt konnten Innenentwicklungsmaßnahmen durch Nachverdichtungen erfolgreich umgesetzt werden. Mit diesen Maßnahmen konnte jedoch die nach wie vor hohe Nachfrage nach Bauland nicht befriedigt werden. Eine Interessentenliste für Bauland im Plangebiet wird bereits seit einigen Jahren geführt. Auch nach erneut durchgeführter Nachfrage im August 2023 durch die Verwaltung der Gemeinde Himmelstadt sind noch immer 33 Bauwillige an Bauland im Geltungsbereich interessiert.

Um zukünftig für eine rasche Bebauung der Grundstücke Sorge tragen zu können, wird bei der Vermarktung der Grundstücke im Baugebiet „Mausberg IV“ eine Bauverpflichtung in den jeweiligen Kaufvertrag und eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Nichteinhaltung der Frist aufgenommen, so dass keine brachliegenden Grundstücke (sog. Enkelgrundstücke) entstehen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 3

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3.3. TÖB 4: Bayerischer Bauernverband, Stellungnahme vom 27.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.3

Sachverhalt

Es ist jedoch sicher zu stellen, dass nicht wieder Baulücken durch private Baulandbevorratung entstehen und damit zu einem späteren Zeitpunkt wieder Bauland neu erschlossen werden soll, um die Nachfrage trotz Baulücken zu bedienen. 

Zudem müssen die Wege um das Baugebiet für die Landwirtschaft vollständig nutzbar bleiben. Dies sind insbesondere die Wege Flurnummer 585 und 382. Private Pflanzungen müssen ausreichend Abstand einhalten und regelmäßig zurückgeschnitten werden. Es wäre zu überlegen die Eingrünung nach Süden in öffentlicher Hand zu behalten, um damit die Anlage und Pflege sicher zu stellen. Damit würden auch Einfriedungen und Zäune direkt am Wegrand entfallen und könnten an der Grenze öffentliche Grünfläche zur privaten Fläche errichtet werden. Damit könnten Beeinträchtigungen der Landwirtschaft aber auch umgekehrt von der Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen in der Nachbarschaft zu den privaten Flächen am ehesten vermieden werden.

Beschluss

Um zukünftig für eine rasche Bebauung der Grundstücke Sorge tragen zu können, wird bei der Vermarktung der Grundstücke im Baugebiet „Mausberg IV“ eine Bauverpflichtung in den jeweiligen Kaufvertrag und eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Nichteinhaltung der Frist aufgenommen, so dass keine brachliegenden Grundstücke (sog. Enkelgrundstücke) entstehen.

Die Beeinträchtigung der angrenzenden Wege wird im Zuge der Erschließungsmaßnahme auf ein nötiges Minimum reduziert.

Die Gemeinde Himmelstadt hat sich nach erneuter Beratung dazu entschieden die Grünflächen auch weiterhin als privates Grün auszuweisen. Der erforderliche Abstand zu landwirtschaftlich genutzten Flächen ist im Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuches (AGBGB) Art. 47 und 48 geregelt. Ein entsprechender Hinweis wird auf dem Bebauungsplan ergänzt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.4. TÖB 5: Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Stellungnahme vom 11.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.4

Sachverhalt

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung: 

Bodendenkmalpflegerische Belange: 

Im oben genannten Planungsgebiet liegt folgendes Bodendenkmal: 

D-6-6024-0155: Siedlung der Linearbandkeramik, der Michelsberger Kultur, der Hallstattzeit und der jüngeren Latènezeit. 

Aufgrund des bisherigen Kenntnisstandes zu o.g. Bodendenkmal ist mit der Erhaltung archäologischer Befunde zu rechnen, zumal die Fläche bislang unbebaut ist. Neben Siedlungsbefunden können beispielsweise auch Bestattungsplätze aus verschiedenen vorgeschichtlichen Epochen im Bereich des Vorhabens erhalten sein. Diese würden im Zuge einer Erschließung und Bebauung aufgedeckt und zerstört werden. 

Bodendenkmäler sind gem. Art. 1 BayDSchG in ihrem derzeitigen Zustand vor Ort zu erhalten. Der ungestörte Erhalt dieser Denkmäler vor Ort besitzt aus Sicht des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege Priorität. Weitere Planungsschritte sollten unbedingt diesen Aspekt bereits berücksichtigen und Bodeneingriffe auf das unabweisbar notwendige Mindestmaß beschränken. 

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege empfiehlt eine Umplanung des Vorhabens zu prüfen, um Eingriffe in die Denkmalsubstanz zu vermeiden oder zu verringern. Dies könnte z.B. durch Verlagerung des Vorhabens an einen anderen Standort geschehen. Bei der Auswahl von aus denkmalfachlicher Sicht geeigneten Standorten berät das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege gerne. 

Eine Orientierungshilfe bietet der öffentlich unter http://www.denkmal.bayern.de zugängliche Bayerische Denkmal-Atlas. Darüber hinaus stehen die digitalen Denkmaldaten für Fachanwender als Web Map Service (WMS) zur Verfügung und können so in lokale Geoinformationssysteme eingebunden werden. Die URL dieses Geowebdienstes lautet: https://geoservices.bayern.de/wms/v1/ogc_denkmal.cgi 

Bitte beachten Sie, dass es sich bei o.g. URL nicht um eine Internetseite handelt, sondern um eine Schnittstelle, die den Einsatz entsprechender Software erfordert.

Es ist daher erforderlich, die genannten Bodendenkmäler nachrichtlich in der markierten Ausdehnung in den Bebauungsplan zu übernehmen, in der Begründung aufzuführen sowie auf die besonderen Schutzbestimmungen hinzuweisen (gem. § 9 Abs. 6 BauGB) und im zugehörigen Kartenmaterial ihre Lage und Ausdehnung zu kennzeichnen (PlanzV 90 14.3). 

Die aktuellen Denkmalflächen können durch WMS-Dienst heruntergeladen werden. 

Sollte nach Abwägung aller Belange im Fall der oben genannten Planung keine Möglichkeit bestehen, Bodeneingriffe durch Umplanung vollständig oder in großen Teilen zu vermeiden bzw. ist eine konservatorische Überdeckung des Bodendenkmals nicht möglich, ist als Ersatzmaßnahme eine archäologische Ausgrabung durchzuführen. 

Wir bitten Sie folgenden Text in die textlichen Hinweise auf dem Lageplan und ggf. in den Umweltbericht zu übernehmen: 

Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. 

Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wird in diesem Verfahren die fachlichen Anforderungen formulieren. 

Bitte beachten Sie die folgenden Hinweise: 

Archäologische Ausgrabungen können abhängig von Art und Umfang der erhaltenen Bodendenkmäler einen größeren Umfang annehmen und müssen frühzeitig geplant werden. Hierbei sind Vor- und Nachbereitung der erforderlichen Arbeiten zu berücksichtigen (u.a. Durchführungskonzept, Konservierung und Verbleib der Funde, bei Grabfunden auch Anthropologie). 

Ist eine archäologische Ausgrabung nicht zu vermeiden, soll bei der Verwirklichung von Bebauungsplänen grundsätzlich vor der Parzellierung die gesamte Planungsfläche archäologisch qualifiziert untersucht werden, um die Kosten für den einzelnen Bauwerber zu reduzieren (vgl. BayVGH, Urteil v. 4. Juni 2003, Az.: 26 B 00.3684, EzD 2.3.5 Nr. 3 / Denkmalpflege Informationen des BLfD 2004/I (B 127), 68 ff. [mit Anm. W. K. Göhner]; BayVG München, Urteil v. 14. September 2000, Az.: M 29 K 00838, EzD 2.3.5 Nr. 2). Wir bitten darum, die Entscheidungsgremien mit diesem Hinweis zu befassen und stehen für die Erläuterung der Befunderwartung aus derzeitiger fachlicher Sicht gerne zur Verfügung. Fachliche Hinweise zur Abstimmung kommunaler Planungen mit Belangen der Bodendenkmalpflege entnehmen Sie auch bitte der Broschüre „Bodendenkmäler in Bayern. Hinweise für die kommunale Bauleitplanung.“ 

(https://www.blfd.bayern.de/mam/abteilungen_und_aufgaben/bodendenkmalpfleg e/kommunale_bauleitplanung/2018_broschuere_kommunale-bauleitplanung.pdf)

Fortsetzung

Im Einzelfall kann als Alternative zu einer archäologischen Ausgrabung eine Konservatorische Überdeckung der Bodendenkmäler in Betracht gezogen werden. Eine Konservatorische Überdeckung ist oberhalb des Befundhorizontes und nur nach Abstimmung mit dem BLfD zu realisieren (z.B. auf Humus oder kolluvialer Überdeckung). Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege berät in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Prüfung alternativer Planungen unter denkmalfachlichen Gesichtspunkten. 

Die mit dem Bayerischen Staatsministerium des Innern abgestimmte Rechtsauffassung des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst und des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege zur Überplanung von (Boden-) Denkmälern entnehmen Sie bitte unserer Homepage:

https://www.blfd.bayern.de/mam/information_und_service/fachanwender/rechtlic he_grundlagen_überplanung_bodendenkmäler.pdf 

(Rechtliche Grundlagen bei der Überplanung von Bodendenkmälern). 

In Umsetzung der Rechtsprechung des Bayerischen Verfassungsgerichtshof (Entscheidung vom 22. Juli 2008, Az.: Vf. 11-VII-07, juris / NVwZ 2008, 1234-1236 [bestätigt durch die nachgehenden Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 4. November 2008, Az.: 1 BvR 2296/08 & 1 BvR 2351/08, n. v.]) wird dringend angeregt, aus städtebaulichen Gründen geeignete Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB (z. B. nach Nummern 2, 9, 10, 11, 15, 20 [Bodendenkmal als „Archiv des Bodens“]) vorzunehmen. 

Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung. 

Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern.de).

Beschluss

Der Bebauungsplan beinhaltet bereits einen Hinweis zum Art. 8 BayDSchG. Eine entsprechende Festsetzung zu Art. 7 Abs.1 BayDSchG wird in den Hinweisen auf dem Bebauungsplan ergänzt.

Der Gemeinderat Himmelstadt hat sich bezüglich des Themas „Bodendenkmäler“ beraten und dazu entschieden, dass das Plangebiet sowohl im Bereich der Erschließungsstraßen als auch auf späteren Privatflächen voruntersucht werden soll. Untersuchungsumfang und -beginn stimmt die Gemeinde Himmelstadt mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalspflege und der Unteren Denkmalschutzbehörde ab.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.5. TÖB 6: Bayerisches Landesamt für Umwelt, Stellungnahme vom 11.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.5

Sachverhalt

Als Landesfachbehörde befassen wir uns v. a. mit umweltbezogenen Fachfragen bei Planungen und Projekten mit überregionaler und landesweiter Bedeutung, mit Grundsatzfragen von besonderem Gewicht sowie solchen Fachbelangen, die von örtlichen oder regionalen Fachstellen derzeit nicht abgedeckt werden (z. B. Rohstoffgeologie, Geotopschutz, Geogefahren). 

Von den o.g. Belangen werden die Geogefahren berührt. Dazu geben wir folgende Stellungnahme ab: 

Im Planungsgebiet sind keine konkreten Geogefahren bekannt. Der Untergrund besteht allerdings aus verkarstungsfähigen Sulfat und Karbonatgesteinen des Mittleren und Unteren Muschelkalkes, die von unterschiedlich mächtigen Deckschichten überlagert werden. Das Vorkommen unterirdischer Hohlräume bzw. eine Erdfallgefahr kann daher nicht völlig ausgeschlossen werden. 

Etwa 420 m südwestlich des Planungsgebietes ist eine Gefahrenhinweisfläche für Subrosion ausgewiesen (Objekt Nr. 6024GR015125). 

Ausführlichere Informationen zur Gefahrenhinweiskarte finden Sie unter: www.umweltatlas.bayern.de > Standortauskunft > Geogefahren. 

Bei weiteren Fragen zu Geogefahren wenden Sie sich bitte an Herrn Max Schmid (Tel. 09281/1800-4731, Referat 102). 

Zu den örtlich und regional zu vertretenden Belangen des Naturschutzes, der Landschaftspflege und des technischen Umweltschutzes verweisen wir auf die Stellungnahmen des Landratsamtes Main-Spessart (Untere Naturschutzbehörde und Untere Immissionsschutzbehörde). 

Die Belange der Wasserwirtschaft und des vorsorgenden Bodenschutzes werden vom Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg wahrgenommen. Diese Stellen beraten wir bei besonderem fachspezifischem Klärungsbedarf im Einzelfall.

Beschluss

Der anstehende Untergrund im Plangebiet wird im Rahmen der weiteren Planungen genauer untersucht, um die vor Ort herrschenden Gegebenheiten genauer abschätzen zu können.

Das Landratsamt Main-Spessart und das Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg wurden am Verfahren beteiligt und haben Stellung genommen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.6. TÖB 7: Bayernwerk Netz, Stellungnahme vom 20.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.6

Sachverhalt

Im Bereich der Anbindung des neuen Baugebietes verlaufen mehrere 0,4kV Niederspannungskabel unseres Unternehmens mit einem Schutzzonenbereich von 1mtr. beidseits der Leitungsachse. Parallel dazu 0,4kV Kabel zur Versorgung der öffentlichen Straßenbeleuchtung.

Sollte sich im Zuge von notwendigen Erdarbeiten eine Mehr- oder Mindertiefe ergeben, ist eine Anpassung der Versorgungsleitungen zwingend notwendig. Im Vorfeld der Bauausführung ist die genaue Tiefe der Versorgungsleitungen mittels Suchschlitze zu ermitteln. Tiefbauarbeiten im Bereich der Versorgungsleitungen sind zudem nur in Handschachtung zulässig.

Im Vorfeld hatte uns das Planungsbüro angefragt, ob wir einen neuen, zusätzlichen Stationsplatz benötigen. Da dies bejaht wurde, wurde dieser in die Planung bereits mit aufgenommen und ist zeichnerisch dargestellt.

Auf das Beifügen von Plankopien haben wir verzichtet.

Sollten Sie detailliertere Pläne benötigen, können Sie sich diese online, nach einmaliger Anmeldung, selbstständig herunterladen. Verwenden Sie dafür, den nachfolgenden Link: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html

Wir machen Sie darauf aufmerksam, dass es bei Bauarbeiten zu Näherungen und Kreuzungen von den vorhandenen Versorgungsleitungen kommen kann.

Da jede Berührung bzw. Beschädigung dieser Versorgungsleitungen mit Lebensgefahr verbunden sind, verweisen wir ausdrücklich auf unser beiliegendes Merkblatt zum Schutz unterirdischer Versorgungsleitungen Bayernwerk mit den darin enthaltenen Hinweisen und Auflagen.

Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 mtr. zur Trassenachse gepflanzt werden.

Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.

Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen so weit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.

Bei Sach-, Personen- und Vermögensschäden, die auch gegenüber Dritten bei Nichtbeachtung der notwendigen Sicherheitsbedingungen entstehen, übernimmt die Bayernwerk Netz GmbH keine Haftung.

Vor Beginn von Tiefbauarbeiten im Bereich unserer Versorgungsleitungen ist eine Einweisung durch unser Kundencenter Marktheidenfeld unter der Telefonnummer 09391 903 330 bzw. marktheidenfeld-service@bayernwerk.de, unbedingt erforderlich.

Für weitere Informationen (z.B. Koordination usw.) bitten wir Sie, sich direkt mit unserem Herrn Michael Ebert im Kundencenter Marktheidenfeld unter der Rufnummer 09391 903 205 bzw. michael.ebert@bayernwerk.de in Verbindung zu setzen. Unser Herr Ebert wäre auch der Ansprechpartner, sofern die bestehende Straßenbeleuchtungsanlage erweitert werden soll.

Bei Sach-, Personen- und Vermögensschäden, die auch gegenüber Dritten bei Nichtbeachtung der notwendigen Sicherheitsbedingungen entstehen, übernimmt die Bayernwerk Netz GmbH keine Haftung.

Gegen die 6. Änderung des Bebauungsplans „Mausberg IV“ in der Fassung vom 20. Juli 2022 bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer vorhandenen Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

Beteiligen Sie uns auch weiterhin an der Aufstellung bzw. an Änderungen von Flächennutzungs-, Bebauungs- und Grünordnungsplänen, da sich besonders im Ausübungsbereich unserer Versorgungsleitungen Einschränkungen bezüglich der Bepflanzbarkeit ergeben können.

Anlage: Merkblatt zum Schutz unterirdischer Versorgungsleitungen

Beschluss

Die Gemeinde Himmelstadt nimmt im Zuge der Erschließungsplanung Kontakt mit der Bayernwerk Netz GmbH auf und stimmt sich bezüglich bestehender und geplanter Versorgungsleitungen ab.

In der Begründung zum Bebauungsplan unter Punkt 8.5 befindet sich bereits ein Hinweis auf das Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013; insbesondere Abschnitt 6.

Die Bayern Netz GMBH wird im weiteren Verfahren beteiligt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.7. TÖB 8: Bezirk Unterfranken, Fachberater für Fischerei, Stellungnahme vom 15.09.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.7

Sachverhalt

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Gemeinde Himmelstadt hat in ihrer Sitzung am 14.07.2022 dem Entwurf des Bebauungsplans „Mausberg IV mit 6. Änderung der Bebauungsplans Mausberg II“ in der Fassung vom 20.05.2022 beraten und mit Änderungen gebilligt. Dieser liegt nun in der Fassung vom 20.07.2022 aus.

Gemäß Planunterlagen soll das Baugebiet nicht im Trennsystem entwässert werden, sondern es ist vorgesehen das Niederschlagswasser der Mischwasserkanalisation zuzuführen.

Der Bau von Zisternen wird empfohlen aber nicht vorgeschrieben.

Dies hat zur Folge, dass Mischwasserentlastungsbauwerke (z.B. Regenüberlaufbecken) eher anspringen bzw. zu einem früheren Zeitpunkt unbehandeltes Abwasser in den Vorfluter abgeschlagen wird. 

Im Bereich der Einleitungsstelle erhöht sich dadurch die Gewässerbelastung.

Folgende Änderungen sollten aus fischereifachlicher Sicht noch berücksichtigt werden:

Entwässerung des Baugebietes sollte im Trennsystem erfolgen.

Der Bau von Zisternen sollte verbindlich vorgeschrieben werden.

Beschluss

Die Gemeinde prüft, ob eine Entwässerung im Trennsystem umzusetzen ist. Der Bau von Zisternen wird weiterhin als Empfehlung aufgelistet, da es jedem Bauherrn selbst überlassen werden soll, ob er auf seinem Grundstück eine Zisterne errichtet.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 1

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3.8. TÖB 9: Bund Naturschutz, Kreisgruppe Main-Spessart, Stellungnahme vom 30.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.8

Sachverhalt

Wir verweisen auf unsere angehängte Grundsatzposition.

Stellungnahme zum Bebauungsplan „Mausberg IV“, Himmelstadt 

Grundsätzlich sieht der BN die gestalterischen Maßnahmen im Sinne des Naturschutzes in der Gemeinde Himmelstadt sehr positiv (z. B. Naturschaugarten, Naturoase Sternberg, grünes Klassenzimmer…). Wir möchten dazu anregen, das neue Baugebiet zu einem „grünen Quartier“ zu machen. Dies wäre ein wesentlicher Beitrag, dass sich Menschen in Ihrem Wohnumfeld wohl fühlen (strukturreiche Gestaltung der öffentlichen Flächen mit einem Teich, blütenreichen Wiesen, Kleinbiotopen z. B. für Eidechsen usw.). 

A) Wir beziehen uns zu den Punkten in „Planzeichnung, Entwurf“: 

Zu 2.         Bebauung, Höheneinstellung: 

       2.2 „Zulässig sind Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen“: 

Angebracht wäre eine möglichst dichte Bebauung mit Reihen-, Mehrfamilien- und/oder Doppelhäusern, der Flächenverbrauch muss minimiert werden. Baugrundstücke mit Einfamilienhäusern entsprechen heute nicht mehr den ökologischen Vorgaben. 

Zu 8.        Photovoltaik/Sonnenkollektoren: 
       Photovoltaikanlagen sollten bei Neubauten verpflichtend vorgeschrieben werden 

Zu 9.         Fassadengestaltung: 
       Zu vermeiden sind Glasfassaden oder große Fensterflächen, um Vogelschlag zu minimieren. 

Zu 10.         Einfriedungen, Abgrenzungen von privaten Grundstücken: 

Zu vermeiden sind Mauern und Zäune, die nahtlos bis zum Boden reichen, um Tieren wie z. B. Igel und Kröten das Zu- und Abwandern in die Gärten zu ermöglichen. Wir fordern eine sockellose Einfriedung der Grundstücke. 

Keine Sichtschutzzäune! 

B) Festsetzungen für die Grünordnung: 

1.         Wir unterstützen ausdrücklich die Forderungen für grünordnerische Maßnahmen auf privaten Grünflächen (insbesondere die Forderung nach einer Bepflanzung mit standortgerechten Gehölzen, abgelehnt werden z. B. Lebensbaum, Scheinzypresse oder Kirschlorbeer…) 

1.3        Die Forderung, dass Kies- oder Schottergärten nicht zulässig sind, unterstützen wir ebenfalls. Wichtig wären in diesem Zusammenhang Kontrollen, dass diese Forderungen auch eingehalten werden. 
Naturnahe Steingärten, bei denen die Vegetation und der Lebensraum im Vordergrund stehen, sind durchaus wünschenswert. 

Die Gestaltung der Gärten sollte möglichst naturnah sein. Wenn englischer Rasen vorhanden ist, dann sollte mindestens ¼ der Fläche als insektenfreundliche blütenreiche Wiese anlegt werden. 

E) Hinweise: 

Zu 22.        Zisternen

       Zisternen sollen verpflichtend installiert werden. Der Überlauf muss in Sickerflächen wieder dem Grundwasser zugeführt und nicht in den Kanal abgeleitet werden. 

Empfehlenswert: Anlage von naturbelassenen Gartenteichen 

Straßenbeleuchtung: 

Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen für geeignete Lichtfarben: 

-        Das Anforderungsprofil einer Beleuchtungsanlage muss den Bedarf für die Farberkennung begründen. 

-        UV- und IR-Emissionen sind für die visuelle Wahrnehmung des Menschen irrelevant. 
Diese Emissionen sind gänzlich zu vermeiden, da vor allem UV-Emissionen von vielen Organismen (darunter Insekten, Vögel, Reptilien und einigen Säugetiere) wahrgenommen werden und die Organismen beeinträchtigen. 

-        Für Beleuchtungsanlagen in und in der Nähe von Natur- und Landschaftsschutzgebieten ist der Blaulichtanteil der Lichtemissionen so weit wie möglich zu reduzieren. Hierfür sind Leuchtmittel wie Natriumdampf-Niederdruckleuchten oder PC Amber LED zu empfehlen. 

-        Für LED-Neuinstallationen der Straßenbeleuchtung werden Farbtemperaturen von 3000 Kelvin oder weniger empfohlen. Diese warmweiße Lichtfarbe erlaubt eine gute Farberkennung auch bei nebeligen Bedingungen und ermöglicht eine bessere Dunkeladaptation des Auges als kaltweißere Lichtfarben. 

-        Neben der Lichtfarbe müssen eine geeignete Abstrahlungsgeometrie und Beleuchtungsstärke gewählt werden. 

(Quelle: https://www.bfn.de/sites/default/files/2022-05/skript543_4_aufl.pdf 

S. Schroer, B. Huggins, M. Böttcher, F. Hölker: „Leitfaden zur Neugestaltung und Umrüstung von Außenbeleuchtungsanlagen“/ Bundesamt für Naturschutz) 

Zusatz zur Straßenbeleuchtung: 

niedrige Masthöhe und die Möglichkeit, nachts, z. B. ab Mitternacht, die Beleuchtung für Stunden ganz abzuschalten.

Beschluss

Zu Bauformen:

Gemäß Bebauungsplan sind Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen zulässig. Darin inbegriffen sind somit auch Mehrfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser. Diese Bauformen werden durch den Gemeinderat bevorzugt. Zur Minimierung des Flächenverbrauchs wurden bewusst kleine Grundstücksgrößen vorgesehen. Der Gemeinderat möchte jedoch grundsätzlich auch die Möglichkeit zu Errichtung von Einfamilienhäusern nicht ausschließen.

Zu Photovoltaik:

Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden können nach aktueller juristischer Bewertung des Gemeindetages auf Bebauungs­planebene nicht verpflichtend festgesetzt werden. Die Gemeinde beabsichtigt im Rahmen des Grundstücksverkaufs die zukünftigen Bauherrn zur Ausstattung von mindestens 50% der nutzbaren Dachfläche der Hauptgebäude mit Photovoltaikanlagen bzw. Sonnenkollektoren zu verpflichten. 

Zu Fassadengestaltung:

Gemäß der Festsetzung 9.2 des Bebauungsplanes sind Glaspaneele als Fassadenelement unzulässig. Eine weitergehende Einschränkung der Fensterflächen wird nicht beabsichtigt, wobei große Fensterflächen aufgrund des sommerlichen Wärmeschutzes ohnehin nichtmehr zielführend sind.

Zu Einfriedungen, Abgrenzungen von privaten Grundstücken:

Ein entsprechender Hinweis zur Einfriedung wird in der Grünordnung des Bebauungsplanes wird wie folgt ergänzt.

„Die Zaunanlagen sind ohne Sockel und mit einem Bodenabstand von mindestens 15 cm herzustellen, damit die Grundstücke von Kleinsäugern / Kleintieren gequert werden können.“

Zur Gartengestaltung:

Der Hinweis 12. „Die Begrünung und gärtnerische Gestaltung der nichtüberbauten Grundstücksfläche ist bis spätestens 5 Jahre nach Bezugsfertigkeit durchzuführen.“ wird um folgenden Hinweis ergänzt. „Es wird empfohlen die gärtnerisch genutzte Fläche möglichst naturnah und artenreich zu begrünen.“ 

Zu Zisternen:

Der Bau von Zisternen wird weiterhin als Empfehlung aufgelistet, da es jedem Bauherrn selbst überlassen sein soll, ob er auf seinem Grundstück eine Zisterne errichtet.

Zu Straßenbeleuchtung:

Die genaue Planung und Ausführung der Straßenbeleuchtung findet im Zuge der Erschließungsplanung statt. Hierbei werden die Anregungen des BUND gewürdigt.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 1

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3.9. TÖB 10: Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der Bundeswehr, Referat Infra I 3, Stellungnahme vom 26.06.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.9

Sachverhalt

Es bestehen daher zum angegebenen Vorhaben seitens der Bundeswehr als Träger öffentlicher Belange keine Einwände.

Hinweis:

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass sich das Planungsgebiet in einer Jet-Tiefflugstrecke befindet.

Es wird darauf hingewiesen, dass Beschwerden und Ersatzansprüche, die sich auf die vom Flugplatz/Flugbetrieb ausgehenden Emissionen wie Fluglärm etc. beziehen, nicht anerkannt werden.

Beschluss

Ein entsprechender Hinweis wird im Bebauungsplan wie folgt ergänzt.

„Das Plangebiet „Mausberg IV“ befindet in einer Jet-Tiefflugstrecke. Es wird darauf hingewiesen, dass Beschwerden und Ersatzansprüche, die sich auf die vom Flugplatz/Flugbetrieb ausgehenden Emissionen wie Fluglärm etc. beziehen, nicht anerkannt werden.“

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.10. TÖB 11: Deutsche Bahn AG - DB Immobilien, Stellungnahme vom 28.06.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.10

Sachverhalt

Hinweisblatt zur Beteiligung der Deutschen Bahn AG bei Bau- und Planungsvorhaben im Bereich von einer

Entfernung ab 200 Meter zu aktiven Bahnbetriebsanlagen

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir möchten Sie darauf hinweisen, dass sich Ihr geplantes Bau-/Planungsvorhaben in einem Umkreis von mehr als 200 Metern von aktiven Bahnbetriebsanlagen der Deutschen Bahn AG befindet.

Grundsätzlich gehen wir aufgrund der gegebenen Entfernung davon aus, dass ihr Vorhaben keinen Einfluss auf den Bahnbetrieb haben wird. Vorsorglich weisen wir jedoch auf Ihre Sorgfaltspflicht als Vorhabensträger hin. Ihre geplanten Maßnahmen dürfen keine negativen Auswirkungen auf Bahnanlagen haben. Auswirkungen auf Bahndurchlässe sowie Sichtbehinderungen der Triebfahrzeugführer durch Blendungen, Reflexionen oder Staubentwicklungen sind zu vermeiden. Außerdem ist zu beachten, dass Bahnübergänge durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und den Einsatz schwer beladener Baufahrzeuge nicht beeinträchtigt werden dürfen.

Darüber hinaus bitten wir um Beachtung folgender Hinweise:

Zukünftige Aus- und Umbaumaßnahmen im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb sind der Deutschen Bahn AG weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen im öffentlichen Interesse zu gewähren.
Durch den Eisenbahnbetrieb und der Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.
Die Herausgabe von Verkehrsdaten in Bezug auf Lärm (zur Berechnung von Schallemissionen, -immissionen, Erstellung schalltechnischer Untersuchungen und Planung von Schallschutzmaßnahmen) erfolgt zentral durch Deutsche Bahn AG, Umwelt, Projekte Lärmschutz, Caroline-Michaelis-Straße 5 - 11, 10115 Berlin.
Eine Betroffenheit von betriebsnotwendigen Kabeln und Leitungen im Umkreis von mehr als 200 Metern zu unseren DB Liegenschaften ist uns nicht bekannt. Ein sicherer Ausschluss kann unsererseits allerdings nicht erfolgen. Falls im Baubereich unbekannte Kabel aufgefunden werden, ist die DB AG, DB Immobilien, unverzüglich zu informieren.
Wird aufgrund des Vorhabens eine Kreuzung der vorhandenen Bahnstrecken mit Kanälen, Wasserleitungen o.ä. erforderlich, so sind hierfür entsprechende Kreuzungs- bzw. Gestattungsanträge zu stellen. Die notwendigen Informationen zur Antragsstellung finden Sie online unter: http://www.deutschebahn.com/Leitungskreuzungen und http://www.deutschebahn.com/Gestattungen.
Aus den eingereichten Unterlagen gehen keine Hinweise auf bestehende Vereinbarungen zu Gunsten der DB AG und der mit dieser nach § 15 AktG verbundenen Unternehmen (Dienstbarkeiten, schuldrechtliche Vereinbarungen etc.) hervor. Besteht ein entsprechender Sachverhalt, so sind die für die Beurteilung der zu entscheidenden Fragen erforderlichen Angaben zu ergänzen und uns erneut zur Stellungnahme vorzulegen.

Beschluss

Das Plangebiet ist mehr als 1 km von der Bahntrasse entfernt und beeinflusst diese nicht.

Ein Hinweis auf mögliche Immissionen die aufgrund der Bahntrasse auf das Plangebiet einwirken könnten, wird auf dem Bebauungsplan wie folgt ergänzt.

„Immissionen durch Bahntrasse

Durch den Eisenbahnbetrieb und der Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Abgase, Funkenflug, Abriebe z.B. durch Bremsstäube, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können.“

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.11. TÖB 12: Deutsche Telekom Technik GmbH, Stellungnahme vom 06.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.11

Sachverhalt

Zum Bebauungsplan nehmen wir wie folgt Stellung:

Am Rande des Geltungsbereiches befinden sich teilweise Telekommunikationslinien der Telekom (siehe beigefügten Bestandsplan). Dieser Bestandsplan ist nur für Ihre Planungszwecke bestimmt und darf nicht an Dritte weitergegeben werden.

Die Aufwendungen der Telekom müssen bei der Verwirklichung des Bebauungsplanes so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb bitten wir, unsere Belange wie folgt zu berücksichtigen und in den Bebauungsplan mit aufzunehmen bzw. unter dem Punkt 8.5 „Fernmeldeanlagen“ der Begründung zu ergänzen. 

Auf die vorhandenen, dem öffentlichen Telekommunikationsverkehr dienenden Telekommunikationslinien, ist bei Ihren Planungen grundsätzlich Rücksicht zu nehmen. 

Der Bestand und der Betrieb der vorhandenen Telekommunikationslinien müssen weiterhin gewährleistet bleiben.

In den geplanten Straßenverkehrsflächen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone von ca. 0,2 m bis 0,3 m für die Unterbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013; siehe insbesondere Abschnitt 6, zu beachten.

Bei der Bauausführung ist darauf zu achten, dass Beschädigungen der vorhandenen Telekommunikationslinien vermieden werden und aus betrieblichen Gründen (z. B. im Falle von Störungen) der ungehinderte Zugang zu den Telekommunikationslinien jederzeit möglich ist.

Es ist erforderlich, dass sich die Bauausführenden vor Beginn der Arbeiten über die Lage der zum Zeitpunkt der Bauausführung vorhandenen Telekommunikationslinien der Telekom informieren. Hierzu bieten wir Ihnen bzw. der Baufirma eine kostenfreie Auskunft im Internet über das System TAK (Trassenauskunft Kabel https://trassenauskunftkabel.telekom.de/start.html).

Weiterhin besteht die Möglichkeit diesbezügliche Auskünfte auch unter der Mail-Adresse mailto:Planauskunft.Sued@telekom.de bzw. über Fax: 0391 / 5802 13737 zu erhalten.

Die Kabelschutzanweisung der Telekom ist zu beachten.

Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener Telekommunikationslinien in Baugebieten.

Je nach Ausgang dieser Prüfungen wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TKInfrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten. 

Bitte teilen Sie uns rechtzeitig zum Zweck der Koordinierung mit, welche eigenen oder Ihnen bekannten Maßnahmen Dritter im Geltungsbereich stattfinden werden.

Beschluss

Im Zuge der Erschließung werden die entsprechenden Leitungen, in Abstimmung mit der Deutschen Telekom, bei Bedarf in Ihrer Lage optimiert, sodass eine sichere Verbindung und eine optimale Erschließung gewährleistet werden kann.

Die Begründung des Bebauungsplans wird hinsichtlich der erforderlichen Leitungszone für die Leitungen der Deutschen Telekom wie folgt ergänzt:

„In allen Straßen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone von ca. 0,2 m bis 0,3 m für die Unterbringung der Telekommunikationslinien der Telekom vorzusehen.“

Ein entsprechender Hinweis auf das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013; insbesondere Abschnitt 6, ist in der Begründung zum Bebauungsplan bereits beinhaltet.

Weitere planerische Maßnahmen zur Erschließung des Gebiets werden im Rahmen der Erschließungsplanung, in Abstimmung mit allen Beteiligten, durchgeführt. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

zum Seitenanfang

3.12. TÖB 22: Landratsamt Main-Spessart, Stellungnahme vom 28.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.12

Sachverhalt

Bauleitplanung: 

Wichtige formell-rechtliche Vorbemerkung: 

Mit aktuellem Urteil vom 18.07.2023 hat das Bundesverwaltungsgericht die Anwendbarkeit von § 13b BauGB mit Unionsrecht für unvereinbar erklärt, da in dieser Verfahrensart generell keine Umweltprüfung bzw. kein Umweltbericht zur Prüfung von erheblichen Umweltauswirkungen im Bauleitplanverfahren gefordert werden

Uns ist derzeit nicht klar, ob dies bedeutet, dass § 13b BauGB generell nicht mehr anwendbar ist und laufende Verfahren ins Regelverfahren zu überführen sind, oder ob es für anhängige Verfahren ausreicht, Umweltprüfung und Umweltbericht mit ggf. erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen nachzuführen. 

Wir empfehlen daher, das laufende Verfahren sicherheitshalber in das Regelverfahren überzuleiten, die bisher durch­geführte Auslegungs- und Beteiligungsrunde als Runde nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB zu werten und eine neue Auslegung nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB mit entsprechend vollständiger Berücksichtigung von Natur- und Artenschutz sowie Umweltprüfung und Umweltbericht mit einer Frist von einem Monat, mindestens 30 Tagen, durchzuführen. 

Zu prüfen wäre zusätzlich, ob das Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB noch gewährleistet ist. 

Plan-Inhalt: 

Bei der vorgelegten Planung stellt sich die grundsätzliche Frage nach der bauplanungsrechtlichen Erforderlichkeit gem. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. 

Die Ausweisung eines so umfangreichen Wohngebiets wird sehr kritisch gesehen. 

Das neue Baugebiet Mausberg IV soll 32 neue Bauplätze beinhalten. In den benachbarten Bebauungsplan-Gebieten Mausberg I bis III sind allerdings noch insgesamt 20 Baugrundstücke nicht bebaut. 

- Mausberg III: 11 freie Bauplätze 

- Mausberg II: 5 freie Bauplätze 

- Mausberg I: 4 freie Bauplätze 

Für eine bessere Übersicht fehlt insgesamt eine zahlenmäßige Gegenüberstellung bzw. Auflistung aller ungenutzten Flächenpotenziale, d. h. unbebaute Grundstücke und Leerstände, in der Gemeinde Himmelstadt (BP-Bereich und unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB).

Vor dem Hintergrund, dass in den benachbarten Baugebieten also noch eine ganze Reihe von bisher unbebauten Bauplätzen vorhanden ist, ist die bauplanungsrechtliche Erforderlichkeit gem. § 1 Abs. 3 BauGB nicht erkennbar. Es wird zwar dargelegt, dass trotz eines rechnerisch negativen Bedarfsnachweises ein tat-sächlicher bzw. konkreter Bedarf an Wohnbauflächen besteht (vgl. Begründung, S.10). Nichtsdestotrotz sollte eine Gemeinde vorrangig Maßnahmen ergreifen, die nicht zur Ausweisung und Bebauung bisher unbebauter Flächen führen (Flächensparen statt Flächenversiegelung). 

An Stelle der Ausweisung eines neuen Baugebiets sollte vorrangig und ernsthaft der Einsatz des Instruments des Baugebots gem. § 176 BauGB geprüft werden. (Vgl. Begründung S.11: Gemäß Ziel 3.2 LEP, Ziel 3.2 B II RP2 und Art. 6 Abs. 2 Nr. 2 BayLplG sollen zunächst die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung und der Wiedernutzbarmachung von Flächen ausgeschöpft und vorrangig genutzt werden.) 

Grundsätzlich positiv hervorzuheben ist im Übrigen zwar, dass bei der vorliegenden Planung über eine Bauverpflichtung im Kaufvertrag - verbindlich für jeden Grundstückskäufer - sichergestellt wird, dass die Flächen auch der vorgesehenen baulichen Nutzung zugeführt werden (Begründung S.8, 14). Fragwürdig erscheint hierbei jedoch die recht lange Zeitdauer von 5-7 Jahren. Vor dem mehrfach genannten Hauptargument, dass eine hohe und drängende Nachfrage junger Familien besteht, sollte hier eine kürzere Frist (z. B. 2 Jahre) gewählt werden. 

Es fehlen auch noch Ausführungen für den Fall, dass die Frist vom Eigentümer nicht eingehalten wird (Rücktritt vom Kaufvertrag, Rückkaufsrecht der Gemeinde o. ä.).

Festsetzungen

A.4. Baumfallgrenze: 

       Der Abstand der Baumfallgrenze zum Geltungsbereich des Bebauungsplans bzw. zur Grundstücksgrenze sollte entweder separat bemaßt werden oder es sollte explizit hervorgehoben werden, dass sich die Baumfallgrenze mit der Baugrenze deckt, für welche ein bemaßter Abstand von 3,0 m festgesetzt ist. 

Darüber hinaus ist die Baumfallgrenze nach unserer rechtlichen Einschätzung keine Festsetzung im Rahmen des § 9 BauGB, sondern ein entsprechender nachrichtlicher Hinweis. Wir bitten dies anzupassen. 

- B.2.3.5

Der Bezugspunkt bzw. Oberkante Gehwegstraße sollte hier jeweils mit einer verbindlichen NN-Angabe versehen werden, um spätere Probleme zu vermeiden. 

Grundsätzlich aber sind die zeichnerischen Erklärungen über die Bezugspunkte 2.3.4 und 2.3.5 lobend hervorzuheben. 

- B.2.4 Abstandsflächen 

       Es wird darauf hingewiesen, dass bei der derzeitigen Formulierung die Abstandsflächenregelung nach der jeweils aktuell gültigen Fassung des 

       § 6 BayBO anzuwenden ist (dynamisch). Wenn die Fassung der BayBO vom 10.02.2023 dauerhaft Anwendung finden soll, muss dies unter .2.4 nochmals explizit genannt werden.

-        B.5.3 

Die Festsetzung ist derzeit so formuliert, dass Garagen und Carports generell einen Abstand von 5,0 m zur öffentlichen Verkehrsfläche einhalten müssen, also auch dann wenn die Garageneinfahrt parallel zur Verkehrsfläche ausgeführt wird. Falls dieser letzte Fall nicht beabsichtigt ist, müsste die Festsetzungsformulierung entsprechend angepasst werden. 

-         B.6 Unzulässige Anlagen 

Hier fehlt eine rechtssichere Definition der Begriffe „provisorisch“ und „fliegende Gebäude“ (bei letzterem sind wahrscheinlich „fliegende Bauten“ gemeint). 

Hinweise: 

7.        Höhenschichtlinien In der Planzeichnung sind keine Höhenschichtlinien abgebildet. 

Begründung: 

-        Mit der Aufstellung des BP „Mausberg IV“ erfolgt durch die Einbeziehung der Fl.-Nr. 572/2 (Wegfall Anwandweg) eine immanente (6.) Änderung des BP „Mausberg II“. Hierauf wird in der Begründung aber an keiner Stelle näher eingegangen. Dies ist entsprechend nachzuholen. 

-         S. 4

Grundlage für den Bauleitplan sollte nicht die Fassung der BauNVO 1990 sein, sondern die aktuelle Fassung der BauNVO. Wir bitten dies zu korrigieren. 

-        S. 22, Stellplätze 

Hier wird erwähnt, dass Bauvorhaben nach § 4 Abs. 3 BauGB im Baugebiet zulässig sind. Dies wird aber per Festsetzung B.1 ausgeschlossen. Wir bitten dies zu berichtigen. 

Städtebau: 

1. Räumlicher Geltungsbereich: 

Es ist grundsätzlich anzumerken, dass sich bei einer zusätzlichen Flächenversiegelung eine Ansiedlung/Entwicklung entlang des Bestandes von innen nach außen entwickeln sollte. Es sollte eine Gebietsabrundung hergestellt werden. Darüber hinaus ist die Anbindung an die bestehende Infrastruktur ein wichtiges Kriterium für ein neues Plangebiet. Durch das neue Baugebiet besteht die Gefahr, dass ein unbeplanter Innenbereich zwischen dem Bestand (Talrainstraße) und dem neuen Baugebiet entsteht. Darüber hinaus sollten exponierten Lagen vermieden werden.

3. Bedarfsermittlung: 

In der Vergangenheit wurde von der Gemeinde offensichtlich versäumt ein Baugebot auf erschlossene Grundstücke notariell zu vereinbaren. Gemäß vorliegender Begründung sind ausreichend Grundstücke vorhanden, diese können jedoch bauinteressierten Bürgern nicht angeboten werden. Für das neue Plangebiet wird eine Umverlegung von knapp 20% der Grundstücke auf Einleger beschrieben. Dies erscheint zu hoch, im Hinblick auf eine abschnittweise Erschließung. Eine Baugebot mit Fristsetzung sollte zwingend vereinbart werden, damit Baugrundstücke nicht jahrelang brachliegen und eine weitere Ausweisung von Bauland notwendig wird.

Eine flexible Einteilung der Grundstücksgrößen nach Wunsch der Bürger schafft keine städtebauliche Ordnung beziehungsweise Struktur für eine Entwicklung. Im Zuge der Offensive des Flächensparens sollten neue moderne Wohnformen für ein Miteinander in der Gesellschaft entwickelt werden. Die neu entwickelten Baugebiete sollten die Möglichkeit einer Durchmischung aller Altersstrukturen bieten, so können diese Anreize für den Verkauf von Bestandsimmobilien im Altort oder anderen Siedlungen schaffen und eine Verkleinerung der bisherigen Wohnform könnte sich entwickeln. Die vorliegende Planung mit den offenen Grundstücksgrenzen widerspricht dem Grundsatz des Flächensparen, hält an einer traditionellen Entwicklung fest und ist nicht zukunftsorientiert.

Werden neue Baugebiete erschlossen und neue Flächen versiegelt, so sollte hier eine hohe Qualität im Sinne der Nachverdichtung oberste Priorität haben. Eine hochwertige Siedlungsstruktur schafft eine gute Wohnqualität und Wertstabilität. Dies zeichnet sich zum einen durch eine Ordnung der Hausstrukturen als auch einer Grünplanung aus. Diese ist in der vorliegenden Planung leider nicht umgesetzt worden. Die Bauleitplanung ist das planungsrechtliche Instrumentarium einer Gemeinde, mit dem die städtebauliche Entwicklung und Ordnung gewährleistet wird. Es wird nicht nur die städtebauliche Struktur bestimmt, sondern es wird mit der städtebaulichen Entscheidung von heute das Bild der Gemeinde über Jahrzehnte geprägt. Eine Korrektur ist nur noch schwer möglich.

2. Bebauung, Höheneinstellung im Plan bzw. 4.4.2 Höheneinstellung Begründung: 

Es wurde auf eine Aussage zur Geschossigkeit verzichtet. Leider wird durch die fehlende Festsetzung auf die Möglichkeit einer Ordnung im Hinblick auf Höhenentwicklung verzichtet. Der Landkreis Main Spessart zeichnet sich durch seine bewegte Topographie aus. Eine Bauleitplanung sollte die Topografie mit Geländeschnitten analysieren. Eine klare Unterscheidung zwischen Berg- und Talseite ist bei der Höheneinstellung ein wichtiges Ordnungsinstrument und schafft einen sensiblen Umgang mit der Topographie.

Die Festlegung von Firstrichtungen ist von elementarer Bedeutung, wenn eine Ausrichtung und Grundordnung erzielt werden soll. Dieses Planungsinstrument sollte mit aufgenommen.

3. Dachgestaltung im Plan bzw. 4.4.3 Gestaltung Dachform und Dachneigung Begründung:

Wie bereits zuvor erwähnt, ist die Firstrichtung ein wichtiges Ordnungsinstrument. Aktuell können die Häuser orientierungslos im Grundstück platziert werden. Es kann sich keine Ordnung am Berg und in der Straße entwickeln. Aufgrund der Nutzung von PV-Anlagen auf dem Dach besteht die Gefahr, dass Bauherren eine „ideale Ausrichtung“ für die Stromerzeugung suchen und dadurch sich eine städtebauliche Unordnung entwickelt. Um dieses Szenario zu vermeiden, sollte sich die Bauleitplanung eine Überarbeitung im Hinblick auf die Ausrichtung vornehmen. Die Spannweiten der vorgegebenen Dachneigungen erscheinen ebenfalls nicht ordnend. So wäre es möglich in den einzelnen WA-Bereichen klarer zwischen Dachneigung, Dachform und Wandhöhe zu differenzieren.

Es ist die Frage zu stellen, warum ein Flachdach ausgeschlossen wurde. Dieser Punkt sollte in der Erläuterung klar herausgestellt werden. Aus städtebaulicher Sicht sollte innerhalb des Gebietes eine klare Struktur hergestellt werden. Die vorliegende Planung ist ggf. individuell für den Bauwerber, allerdings nicht qualitätssichernd für das Plangebiet. 

8. Photovoltaik/Sonnenkollektoren: 

Unter Punkt 8.1 werden Flachdächer beschrieben, es sollte der Hinweis ergänzt werden, dass es sich um die Garagen bzw. Carports handelt. Ansonsten sind keine Flachdächer im Gebiet zulässig. Ob eine Aufständerung der Module auf Pultdächern gewünscht ist, sollte abgewogen werden. Ein wichtiger Hinweis bei Pultdächern wäre, dass die Module nur in gleicher Richtung wie das Pult aufgeständert werden dürfen.

Der Mindestabstand Punkt 8.2 zum First, Trauf und Ortgang sollte ergänzt werden. 

14. Dachbegrünung: 

Eine Empfehlung zu einer Dachbegrünung ist nicht geeignet. Im Sinne der CO2 Einsparung und der energiepolitischen Erfordernisse wäre eine Verpflichtung bis zu einer festgesetzten Dachneigung zielführend.

22. Zisternen: 

Eine Empfehlung für den Einbau von Zisternen ist nicht erfolgsversprechend. Im Sinne des Klimaschutzes ist eine Verpflichtung zielführend und wegweisend. Eine Positionierung einer Gemeinde zum Erreichen der Klimaziele kann ein positiver Aspekt für einen Zuzug bringen und steigert ggf. die Qualität des neuen Quartiers. Ggf. kann eine Kommune Zuschüsse als Anreize für den Einbau von Zisternen zu gewähren, weil im Gegenzug notwendiger Retentionsausgleich angerechnet werden kann.

23. Photovoltaik/Sonnenkollektoren: 

Die Aussage ist klarzustellen.

25. Stellplätze: 

Dieser Punkt ist unter Punkt 5 mit aufzunehmen. Die Überschrift kann unter Punkt 5 auf Garage und Carports geändert werden. Darüber hinaus ist zu ergänzen: Bei der Errichtung von Stellplätzen verweise die Gemeinde auf die Garagen- und Stellplatzverordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung.

26. Baumfallgrenze: 

Die Darstellung der Baumfallgrenze ist im Plan nicht eindeutig erkennbar und ist von der Baugrenze abzurücken. Darüber hinaus ist es inhaltlich schwer umsetzbar, wenn die Grundstücksgrenze hinter der Baumfallgrenze liegt. Für diesen Punkt ist eine Lösung zu erarbeiten.

Grundsätzliches:

Die Nutzungsschablonen und Erläuterungen zu den einzelnen Gebieten sollten klar beschriftet werden, eine Unterscheidung mit * bzw. **ist nicht deutlich und sollte durch Buchstaben oder arabische Zahlen geändert werden. Die Beschriftung mit WH/FH/GH ist schwer lesbar.

Immissionsschutz: 

Zu o.g. Bauleitplanung wird aus Sicht des Immissionsschutzes wie folgt Stellung genommen: 

Gegen die Aufstellung des Bebauungsplans „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ der Gemeinde Himmelstadt mit Ausweisung eines allgemeinen Wohn-gebietes bestehen aus Sicht des Immissionsschutzes keine Einwände. 

Wasserrecht/Bodenschutz: 

Zur geplanten Aufstellung des Bebauungsplans Mausberg IV nehmen wir wie folgt Stellung: 

Wasserrecht 

Der Bebauungsplan liegt in der weiteren Schutzzone (Zone III) des mit Verordnung des Landratsamtes Main-Spessart vom 26.01.1994 festgesetzten Wasserschutzgebietes für die öffentliche Wasserversorgung der Gemeinde Himmelstadt. Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 6.2 der Schutzgebietsverordnung ist die Ausweisung neuer Baugebiete im Wasserschutzgebiet verboten. Daher ist vorab im Rahmen eines wasserrechtlichen Verfahrens zu prüfen, ob die Erteilung einer Ausnahme von diesem Verbot gemäß § 4 der Schutzgebietsverordnung möglich ist. Soweit weitere Verbotstatbestände des § 3 der Schutzgebietsverordnung betroffen sind, ist auch für diese eine Ausnahmegenehmigung zu beantragen. 

Die Abwasserbeseitigung des Baugebietes ist im Mischsystem vorgesehen. Gemäß § 55 Abs. 2 WHG soll jedoch die Abwasserbeseitigung grund­sätzlich im Trennsystem erfolgen, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Die Begründung zum Bebauungsplan geht auf die Anforderungen des § 55 Abs. 2 WHG nicht ein und ist daher noch entsprechend zu ergänzen. 

Bodenschutzrecht 

Altlasten sind im Plangebiet nicht bekannt. Sollten im Zuge der Baumaßnahmen Bodenverunreinigungen angetroffen werden, ist das Landratsamt Main-Spessart unverzüglich hierüber zu informieren. 

Ergebnis: 

Der Aufstellung des Bebauungsplans kann derzeit aus wasserrechtlicher Sicht noch nicht zugestimmt werden.

Naturschutz: 

Die untere Naturschutzbehörde nimmt zu o. g. Antrag wie folgt Stellung: 

Die Gemeinde Himmelstadt plant die Aufstellung des Bebauungsplanes „Mausberg IV“ im Vereinfachten Verfahren gemäß § 13b BauGB. Im Plangebiet befinden sich überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächen (Acker- und Grünlandflächen) sowie Erschließungswege (geschottert, asphaltiert, Grünweg). 

Laut artenschutzrechtlichem Fachbeitrag wurde weder ein Vorkommen von Brutvögeln noch von Zauneidechse oder Schlingnatter festgestellt. 

Seitens der unteren Naturschutzbehörde besteht Einverständnis mit der Aufstellung des Bebauungsplans. Aus naturschutzfachlicher Sicht sind folgende Hinweise zu beachten: 

•         Die grünordnerischen Maßnahmen auf privaten Flächen sind im Herbst spätestens ein Jahr nach Fertigstellung der Baumaßnahmen auf den einzelnen Grundstücken durchzuführen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Gemeinde für die Überwachung und Durchführung der Maßnahmen gemäß § 4c BauGB verantwortlich ist. 

•        Es wird darauf hingewiesen, dass bei den Heckenplanzungen am Südrand des Plangebiets folgendes zu beachten ist:

Für die Entwicklung einer naturnahen und ökologisch funktionsfähigen Hecke ist eine dreireihige Gehölzpflanzung notwendig. 

- Die Heckenpflanzungen sind im Reihenabstand von 1 m mit Pflanzabstand 1 m herzustellen. 

- Es ist eine fachgerechte Herstellungspflege, ggf. mit Anlage eines Pflanzbeets, herzustellen. Abgestorbene Sträucher sind zeitnah zu ersetzen.  

  Es ist eine regelmäßige Wässerung sicherzustellen. 

Kommunalrecht: 

Den Grundstücken im Baugebiet wird im erschließungsrechtlichen Sinn grundsätzlich eine ausreichende straßenmäßige sowie leitungsgebundene Erschließung (vgl. Nr. 8 der Begründung) vermittelt. 

Aus kommunalrechtlicher Sicht bestehen gegen die Aufstellung des BBPl und Grünordnungsplan „Mausberg IV“ mit der 6. Änderung des BBPl „Mausberg II“ keine Bedenken. 

Kreisabfallwirtschaft: 

Nach Rücksprache mit dem beauftragten Entsorgungsunternehmen bestehen keine Bedenken gegen die Baumaßnahme. 

Das Neubaugebiet ist über die Straßenanbindungen Mausbergstraße, Birkenstraße und Waldstraße für Müllsammelfahrzeuge anfahrbar. Ein rückwärtsfahren ist somit ausgeschlossen. Die Bereitstellung der Abfallbehälter, der Gelben Säcke und des Sperrabfalls erfolgt direkt am Straßenrand vor dem Grundstück.

Brandschutzdienststelle

Die nachfolgende Stellungnahme bezieht sich auf die Belange des abwehrenden Brandschutzes. Sie dient dazu, den evtl. notwendigen Einsatz der Feuerwehr vorzubereiten und seine Wirksamkeit möglichst erfolgreich zumachen.

Zufahrten und Flächen für die Feuerwehr:

Die Zufahrten zu den Schutzobjekten müssen für Feuerwehrfahrzeuge mit einer Achslast von 10 t sichergestellt sein. Die Zufahrtswege müssen mit Fahrzeugen die eine Länge von 10 m, eine Breite von 2,5 m und einen Wendekreisdurchmesser von 18,5 m besitzen, befahren werden können.

Werden Stichstraßen oder -wege mit mehr als 50 m Länge angelegt, ist an deren Ende ein Wendeplatz anzulegen. Der anzunehmende Wendekreisdurchmesser beträgt 18,5 m. Bei nur einspurig befahrbaren Straßen sind in Abständen von ca. 100 m Ausweichstellen anzulegen.

Löschwasserversorgung:

Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist sicher zu stellen.

- Die erforderliche Löschwassermenge gemäß DVGW- W405 muss zur Verfügung stehen.

- Die Wasserversorgung ist gemäß den Richtlinien des DVGW auszuführen.

Ist die Löschwasserversorgung aus dem Hydrantennetz unzureichend, so ist durch andere Maßnahmen die Löschwasserversorgung sicherzustellen, z. B. Löschwasserzisternen oder Löschwasserteiche. Die Entnahmestellen müssen sich außerhalb des Trümmerschattens der Gebäude befinden. Die DIN 14 230 für Unterirdische Löschwasserbehälter sind zu beachten.

Bei den Ansaugstutzen ist die DIN 14 319 zu beachten.

Bei der Auswahl der Hydranten soll ein Verhältnis von ca. 2/3 Unterflurhydranten zu 1/3 Überflurhydranten eingehalten werden.

Angriffs und Rettungswege:

Aus Aufenthaltsräumen von nicht zu ebener Erde liegenden Geschossen muss die Rettung von Personen über zwei voneinander unabhängigen Rettungswegen gewährleistet sein (Art. 31 BayBO). Bei baulichen Anlagen ohne besondere Art und Nutzung und einer Bauhöhe unterhalb der Hochhausgrenze kann der zweite Rettungsweg auch über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden, wenn die Feuerwehr über das erforderliche Rettungsgerät (z.B. Drehleiter usw.) verfügt.

Hinweis Photovoltaik:

Bei Installation von PVA muss eine wirksame Einrichtung zur Freischaltung für DC-Leitungen (z.B. Feuerwehrschalter) eingebaut werden. Eine Kennzeichnung (Gebäude, Leitungen, Sicherungskasten, etc.) ist anzubringen. Die Anwendungsregel “Maßnahmen für den DC-Bereich einer Photovoltaikanlage zum Einhalten der elektrischen Sicherheit im Falle einer Brandbekämpfung oder einer technischen Hilfeleistung (VDE-AR-E2100-712) ist zu beachten.

Beschluss

Zu Bauleitplanung:

Zu formell-rechtliche Vorbemerkung

Das laufende Verfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes 
Mausberg II“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13b BauGB wird eingestellt und das Bauleitverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im Regelverfahren eingeleitet. 

Der Bebauungsplan entwickelt sich aus dem aktuell rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Himmelstadt. Die bisher durchgeführte Auslegungs- und Beteiligungsrunde im beschleunigten Verfahren wird als frühzeitige Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB gewertet. Es folgt im Regelverfahren nunmehr die förmliche Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB. Alle für das Regelverfahren notwendigen Untersuchungen und Berichte werden ergänzt.

Zu Plan-Inhalt

Die Gemeinde Himmelstadt ist auch in Zukunft daran gelegen die Innenentwicklung nicht zu vernachlässigen und – wo möglich - weiterhin zu fördern.

Die in der Gemeinde Himmelstadt vorhandenen freien Grundstücke befinden sich fast ausschließlich im privaten Eigentum und stehen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Auch nach wiederholter Nachfrage bei den Grundstückseigentümern besteht keine Verkaufsbereitschaft. Die wenigen Leerstände in der Gemeinde Himmelstadt befinden sich ebenfalls im Besitz von nicht veräußerungswilligen Privateigentümern.

Vereinzelt konnten Innenentwicklungsmaßnahmen durch Nachverdichtungen erfolgreich umgesetzt werden. Mit diesen Maßnahmen konnte jedoch die nach wie vor hohe Nachfrage nach Bauland nicht befriedigt werden. Eine Interessentenliste für Bauland im Plangebiet wird bereits seit einigen Jahren geführt. Auch bei einer erneut durchgeführten Nachfrage im August 2023 durch die Verwaltung der Gemeinde Himmelstadt sind immer noch 33 Bauwillige an Bauland im Geltungsbereich interessiert.

Um zukünftig für eine rasche Bebauung der Grundstücke Sorge tragen zu können, wird bei der Vermarktung der Grundstücke im Baugebiet „Mausberg IV“ eine Bauverpflichtung in den jeweiligen Kaufvertrag aufgenommen, so dass keine brachliegenden Grundstücke (sog. Enkelgrundstücke) entstehen. Sofern innerhalb des Zeitraums der Bauverpflichtung keine Bebauung der Grundstücke erfolgt, wird der Grundstücksverkauf rückabgewickelt, sodass das Grundstück dann von der Gemeinde an einen neuen Bauinteressenten veräußert werden kann.

Der Bedarfsnachweis wird entsprechend fortgeschrieben.

Festsetzungen

-A.4. Baumfallgrenze

Die Baumfallgrenze wird im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme dargestellt und in Ihrer Darstellung optimiert.

-B.2.3.5

Eine konkrete Verortung der Bezugspunkte mit absoluter Höhenangabe ist zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans nur eingeschränkt möglich, da die Grenzen nicht festgesetzt werden und sich hier Verschiebungen ergeben können. Der Bebauungsplan wird daher um Angaben zur Straßenhöhe ergänzt, sodass eine Zuordnung der Höheneinstellung möglich ist.

-B.2.4 Abstandsflächen

Die Festsetzung wird wie folgt angepasst.

„2.4 Für die Berechnung der Abstandsflächen gilt Art. 6 BayBO in der jeweils geltenden Fassung.“

-B.5.3

Die Festsetzung wird wie folgt angepasst.

„5.3 Zur öffentlichen Verkehrsfläche ist bei Garagen und Carports ein Abstand von mindestens 5,0 m einzuhalten. Zufahrten zu Garagen, Carports und Stellplätzen dürfen nicht durch Einfriedungen oder ähnliches von der öffentlichen Verkehrsfläche abgegrenzt werden. Bei parallel zu Verkehrsflächen verlaufenden Garagen und Carports muss die Länge der Zufahrtstrecke auf Privatgrund ebenfalls mindestens 5,0 m aufweisen, es ist jedoch nur ein Abstand von 0,5 m zu öffentlichen Verkehrsflächen einzuhalten.

-B.6 Unzulässige Anlagen

Die Festsetzung wird wie folgt angepasst.

Blechgaragen, fliegende Bauten, grelle oder glänzende Farben oder Materialien, Böschungen steiler als 1:1,5.

Hinweise:

Die Höhenschichtlinien sind im Plan dargestellt, werden in ihrer Darstellung jedoch optimiert und deutlicher hervorgehoben.

Begründung:

-Die Begründung wird hinsichtlich der Erläuterung zur 6. Änderung des Bebauungsplanes „Mausberg II“ ergänzt.

-Die Fassung der BauNVO wird in der Begründung angepasst.

-Die Unterlagen werden hinsichtlich der Stellplätze entsprechend angepasst.

Städtebau:

Räumlicher Geltungsbereich

Im Rahmen einer Alternativprüfung wurden verschiedene mögliche Entwicklungsflächen in Betracht gezogen. Aus verschiedenen Gründen, wie beispielsweise Anbindung an die bestehende Bebauung, aktuelle Ausweisung im Flächennutzungsplan, Verfügbarkeit der Flächen usw. hat sich das Plangebiet Mausberg IV als die sinnvollste und städtebaulich verträglichste Entwicklungsfläche herausgestellt. Die Begründung zum Bebauungsplan wird hinsichtlich der Alternativprüfung fortgeschrieben. 

Zu Bedarfsermittlung

Um zukünftig für eine rasche Bebauung der Grundstücke Sorge tragen zu können, wird bei der Vermarktung der Grundstücke im Baugebiet „Mausberg IV“ eine Bauverpflichtung in den jeweiligen Kaufvertrag und eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Nichteinhaltung der Frist aufgenommen, so dass keine brachliegenden Grundstücke (sog. Enkelgrundstücke) entstehen. Auch für die Grundstücke die, im Rahmen des Umlegungsverfahrens Einlegern zugewiesen werden, wird eine Bauverpflichtung in die Verträge aufgenommen. 

Der Bebauungsplan enthält vorgeschlagene Grundstücksgrenzen, wobei beim Verkauf der Grundstücke durch die Gemeinde die Grundstücksgröße variabel je nach Bauwunsch festgelegt werden kann. Hierbei ist es festes Ziel der Gemeinde kleine, flächen­sparende Grundstücke zu veräußern. Dennoch erhofft sich die Gemeinde den auch vom Landratsamt befürworteten Nutzungsmix an unterschiedlichen, insbesondere flächen- und ressourcenschonenden Bauweisen. Gerade für diese Bauformen müssen jedoch Investoren gefunden werden, die Mehrfamilienhäuser errichten bzw. Reihenhäuser projektieren. Um auf die Wünsche eben jener Bauwilligen flexibel reagieren zu können, sollen die Grundstücksgrößen nicht fixiert sondern im Hinblick auf den Entwicklungs­gedanken der Gemeinde noch gestaltet werden können. Gerade dadurch, dass die Grundstücksgrenzen nicht festgesetzt werden, sollen Zuschnitte für alle Bauweisen bedarfsgerecht ermöglicht werden können. Somit soll es jeder Altersgruppe ermöglicht werden eine bedarfsgerechte Bebauung zu realisieren. 

Zu Bebauung, Höheneinstellung im Plan bzw. 4.4.2 Höheneinstellung Begründung

Auf eine Festsetzung der Geschossigkeit wurde verzichtet und die Höhenentwicklung stattdessen über die maximale Wand- und Firsthöhe geregelt. So wird es den Bauherren selbst überlassen inwieweit das Dachgeschoss ausgebaut wird. Auch die Topologie im Plangebiet wurde bei der Höhenentwicklung beachtet. Aufgrund dessen wurde das Plangebiet in WA, WA*, WA** und WA*** unterteilt. Abhängig vom Geländerelief in den unterschiedlichen Teilbereichen wurden die Festsetzungen für die maximal zulässigen Höhen gewählt, um eine harmonische und städtebaulich verträgliche Integration der Gebäude zu erreichen.

In Abstimmung mit der Gemeindeverwaltung wurde hierbei explizit von der Festsetzung einer Geschossigkeit abgesehen, da dies bei Genehmigungsfreistellungsverfahren bzw. Baugenehmigungsverfahren wiederholt zu Konflikten geführt hat. 

Zu Dachgestaltung im Plan bzw. 4.4.3 Gestaltung Dachform und Dachneigung Begründung

Im Sinne einer geringen Regelungsdichte („schlanker Bebauungsplan“) werden die erforderlichen Festsetzungen getroffen um einen qualifizierten Bebauungsplan aufzustellen. Weitere Festsetzung werden getroffen um eine städtebaulich verträgliche Integration in das Ortsbild und eine flächensparende Entwicklung zu forcieren. Die städtebauliche Integration, die flächensparende Planung und die geringe Regelungsdichte sind maßgeblich für die Gemeinde. 

Gerade im Hinblick auf die vom Gemeinderat gewünschten und in den Kaufverträgen verpflichtend vorgesehenen Photovoltaik- bzw. Solarpanelanlagen steht die Festsetzung einer verbindlichen Firstrichtung entgegen. Die Bauherren sollen die Möglichkeit haben Dachflächen und damit einhergehende Photovoltaikanlagen so produktiv wie möglich ausrichten zu können.

Der Gemeinderat hat sich intensiv über die Zulässigkeit von Flachdächern beraten und diese aus städtebaulichen Gründen verworfen. Flachdächer sind in der Ortslage derzeit nur vereinzelt zu finden und entsprechen nicht dem ländlichen, fränkischen Charakter von Himmelstadt. Auch wenn der Gemeinderat den Bauwilligen grundsätzlich einen hohen Gestaltungsspielraum zugestehen will, hat sich der Gemeinderat mehrheitlich gegen die Zulässigkeit von Flachdächern auf Hauptgebäuden ausgesprochen.

Zu Photovoltaik/Sonnenkollektoren

Die Hinweise werden wie folgt optimiert. 

8.1 Die Module sind in einem rechteckigen Feld und dachparallel anzuordnen Indachlösungen sind zulässig. Aufständerungen und dergleichen sind nur bei Nebengebäuden mit Flachdächern zulässig.

8.2 Der First, die Traufe und der Ortgang sind freizuhalten. Ein Mindestabstand von 0,20 m zu Traufe, First und Ortgang muss eingehalten werden.

Zu 14. Dachbegrünung

Der Gemeinderat möchte den Bauwilligen grundsätzlich einen hohen Gestaltungsspielraum zugestehen, sodass von einer verpflichtenden Dachbegrünung abgesehen wird.

Zu Zisternen

Der Bau von Zisternen wird weiterhin als Empfehlung aufgelistet, da es jedem Bauherrn selbst überlassen sein soll ob er auf seinem Grundstück eine Zisterne errichtet.

Photovoltaik/Sonnenkollektoren

Eine weitere Konkretisierung von Hinweis 23 auf dem Bebauungsplan ist nicht erforderlich. Die konkreten Anforderungen werden im Kaufvertrag mit den jeweiligen Bauwilligen, abhängig vom dann aktuellen Stand der Technik, definiert.

Zu Stellplätzen

Der Hinweis 25 wird in Festsetzung 5 integriert und wie folgt fortgeschrieben. „Bei der Errichtung von Stellplätzen verweist die Gemeinde auf die Garagen- und Stellplatzverordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung. 

Zu Baumfallgrenze

Die Baumfallgrenze wird in ihrer Darstellung optimiert und folgender Hinweis wird ergänzt:

„Baumfallgrenze

Die Gemeinde Himmelstadt empfiehlt aufgrund der Risikoexposition die 25 m Baumfallgrenze von jeglicher Bebauung freizuhalten. Bei Starkwind und Sturm dürfen sich keine Personen innerhalb der 25 m Baumfallgrenze aufhalten.“

Zu Grundsätzliches

Die Nutzungsschablone wird entsprechend der Empfehlungen des Landratsamtes optimiert.

Immissionsschutz:

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Wasserrecht/Bodenschutz:

Wasserrecht:

Das Wasserwirtschaftsamt wurde am Verfahren beteiligt und hat Stellung genommen. Die Gemeinde Himmelstadt setzt sich intensiv mit den vorgetragenen Belangen aufgrund der Lage im Wasserschutzgebiet auseinander. Es wurden Baugrundunter­suchungen beauftragt, um mögliche Optionen zur Bewirtschaftung des Oberflächenwassers technisch bewerten zu können. 

Die beauftragte Firma hat am 07.08.2023 die Bohranzeige beim Landratsamt Main-Spessart gestellt. Eine Genehmigung für die Untersuchungen liegt jedoch noch nicht vor (Stand 30.11.2023).

Bodenschutz:

Folgender Hinweis wird auf dem Bebauungsplan ergänzt.

„Altlasten
Sollten bei Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gemäß Art. 1, 12 Abs. 2 Bayerisches Bodenschutzgesetz).“

Naturschutz:

Nachrichtlich wird darauf hingewiesen, dass aufgrund des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.07.2023 der Bebauungsplan nunmehr im Regelverfahren aufgestellt wird. Alle umweltrelevanten Unterlagen werden hierfür ergänzt.

Die Unterlagen werden Aussagen zu folgenden Punkten enthalten:

- Die grünordnerischen Maßnahmen auf privaten Flächen sind im Herbst spätestens ein Jahr nach Fertigstellung der 

  Baumaßnahmen auf den einzelnen Grundstücken durchzuführen.

- Nach telefonischer Rücksprache mit der UNB LRA MSP am 28.08.2023 besteht mit der 2-reihigen Randeingrünung Einverständnis

- Die Heckenpflanzungen sind im Reihenabstand von 1 m mit Pflanzabstand 1 m herzustellen. Es ist eine fachgerechte Herstellungspflege, ggf. mit Anlage eines Pflanzbeets, herzustellen. Abgestorbene Sträucher sind zeitnah zu ersetzen. 

  Es ist eine regelmäßige Wässerung sicherzustellen.

Brandschutzdienststelle:

Zufahrten und Flächen für die Feuerwehr:

Die Zufahrt zu den Schutzobjekten durch die Feuerwehr ist gesichert. Die gewählte Erschließung im Plangebiet erfordert keine Wendeanlage.

Löschwasserversorgung:

Die Löschwasserversorgung im Plangebiet wird im Zuge der Erschließungsplanung sichergestellt. Bei der Planung der Leitungen sind die gültigen DVGW-Regelwerke sowie die gültigen DIN-Vorschriften zugrunde zu legen.

Angriff und Rettungswege:

Der Bebauungsplan wird um folgenden Hinweis ergänzt:

„Sicherung Rettungsweg

Die Sicherung eines zweiten Rettungsweges gem. Art. 31 BayBO ist durch geeignete Bauweisen und Vorkehrungen sicherzustellen.“

Hinweis Photovoltaik:

Photovoltaikanlagen sind grundsätzlich entsprechend der allgemein anerkannten Regeln der Technik zu errichten. Die Einhaltung der Vorgaben liegt im Verantwortungsbereich der privaten Bauherren und der ausführenden Firmen. Ein entsprechender Hinweis wird wie folgt auf den Bebauungsplan übernommen.

„Photovoltaik

Bei Installation einer PVA muss eine wirksame Einrichtung zur Freischaltung für DG-Leitungen (z.B. Feuerwehrschalter) eingebaut werden. Eine Kennzeichnung (Gebäude, Leitungen, Sicherungskasten, etc.) ist anzubringen. Die Anwendungsregel "Maßnahmen für den DC-Bereich einer Photovoltaikanlage zum Einhalten der elektrischen Sicherheit im Falle einer Brandbekämpfung oder einer technischen Hilfeleistung (VDE-AR-E2100-712) ist zu beachten.“

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 4

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3.13. TÖB 25: PLEdoc GmbH, Stellungnahme vom 11.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.13

Sachverhalt

OGE (Open Grid Europe GmbH), Essen
Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen
Ferngas Netzgesellschaft mbH (FG), Netzgebiet Nordbayern, Schwaig bei Nürnberg
Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft mbH (MEGAL), Essen
Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH (METG), Essen
Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & Co. KG (NETG), Dortmund
Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen

Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan markierte Bereich.
Dort dargestellte Leitungsverläufe dienen nur zur groben Übersicht.

Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbereichs bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit uns.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.14. TÖB 29: Regierung von Unterfranken - Höhere Landesplanungsbehörde, Stellungnahme vom 27.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.14

Sachverhalt

Die Regierung von Unterfranken als höhere Landesplanungsbehörde nimmt in ihrer Eigenschaft als Träger öffentlicher Belange zu dem genannten Bauleitplanentwurf Stellung. Maßstab für diese Stellungnahme sind die Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Bayerischen Landes­planungsgesetz (Art. 6 BayLplG), im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und dem Regionalplan der Region Würzburg (RP2) festgesetzt sind. Die Ziele der Raumordnung sind zu beachten und die Grundsätze der Raumordnung zu berücksichtigen (Art. 3 BayLplG). Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§1 Abs. 4 BauGB):

1.        Landesplanerische Prüfung betroffener Belange: 

Die landesplanerische Prüfung der Planung hat folgende Hinweise ergeben: 

Der Geltungsbereich liegt überwiegend in der Zone III des Trinkwasserschutzgebietes Feldmühlquelle bzw. in der Zone IIIA eines geplanten Trinkwasserschutzgebietes. 
Gemäß den Grundsätzen in 7.2.1 und 7.2.2 LEP soll darauf hingewirkt werden, dass das Wasser seine Funktionen im Naturhaushalt auf Dauer erfüllen kann. Grundwasser soll bevorzugt der Trinkwasserversorgung dienen; Tiefengrundwasser soll besonders geschont und nur für solche Zwecke genutzt werden, für die seine speziellen Eigenschaften notwendig sind. Analog sollen nach B XI 2, 2.1 und 2.2 RP 2 für die Trink­wasserversorgung bereits genutzte Grund- und Quellwasservorkommen gegenüber konkurrierenden Interessen vorrangig geschützt werden. 

In der Begründung sind Aussagen zum Trinkwasserschutzgebiet bereits enthalten. Insofern entspricht die Planung den Erfordernissen der Raumordnung, wenn seitens der zuständigen Fachbehörden wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. 

Weite Teile des Geltungsbereichs sind von einem Bodendenkmal betroffen. 
Nach Grundsatz 8.4.1 LEP sollen die heimischen Bau- und Kulturdenkmäler in ihrer historischen und regionalen Vielfalt geschützt und erhalten werden. Bei der weiteren Siedlungsentwicklung ist auf die Bodendenkmäler Rücksicht zu nehmen (Grundsatz B II 6.5 RP2). 
In der Begründung ist das Bodendenkmal aufgeführt. Insofern entspricht die Planung den Erfordernissen der Raumordnung, wenn den Stellungnahmen der jeweiligen Fachbehörden in der Abwägung ein besonderes Gewicht zukommt. 

2.        Anforderungen an eine nachhaltige Siedlungsentwicklung 

2.1        Bedarfsprüfung: 

Gemäß den Grundsätzen und Zielen in 3.1.1 und 3.2 LEP, B II 1.1 und 3.2 RP2 und Art. 6 Abs. 2 Nr. 3 BayLplG soll die Siedlungsentwicklung nachhaltig und bedarfsorientiert sowie flächensparend erfolgen, die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung sind auszuschöpfen und vorrangig zu nutzen. Um diesen Festlegungen gerecht zu werden, bedarf es bei der Planung neuer Siedlungsflächen einer Prüfung, ob dafür hinreichender Bedarf besteht, der in Abwägung mit anderen Belangen die Flächeninanspruchnahme rechtfertigt (vgl. 1.2.1 und 3.1.1 LEP). Zudem sollen vor der Inanspruchnahme neuer Flächen im Außenbereich zunächst gemeindeweit sämtliche Potentiale der Innenentwicklung genutzt werden. 

In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die Auslegungshilfe zu „Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung“, die auch den Kommunen und Landratsämtern mit Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie vom 07.01.2020 zur Verfügung gestellt wurde und anhand der die Prüfung der höheren Landesplanungsbehörde, ob Bauleitplanungen den Anforderungen gerecht werden, erfolgt. 

2.2        Landesplanerische Feststellungen zur Siedlungsentwicklung und zum Bedarfsnachweis 

In der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein umfangreicher Bedarfsnachweis geführt. Dieser kommt u.a. zum Ergebnis, dass rein rechnerisch kein Bedarf für Wohnbauflächen besteht. Die Gemeinde Himmelstadt möchte dennoch Bauland für ortsansässige Familien anbieten und sieht auch eine Nachfrage durch die attraktive Lage im Umfeld von Würzburg als gegeben an. Vorgesehen sind ca. 32 neue Baurechte in einem Nutzungsmix von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Hausgruppen. 

Die Prüfung hat ergeben, dass die Planung in der vorgelegten Form nicht landes- und regionalplanerischen Festlegungen entspricht: 

Anpassungsgebot an die Ziele der Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB 

Im Hinblick auf die Inanspruchnahme von ca. 1,8 ha bisheriger Außenbereichsflächen lässt sich feststellen, dass die Planung zwar aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist, die entsprechende Änderung des FNP aber aus dem Jahr 1995 stammt. Die Kommunen stehen jedoch in der Verantwortung, ihre Bauleitpläne gem. § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Diese sieht mittlerweile zahlreiche Festlegungen zur Flächenschonung und zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke vor. Maßgeblich für die Inanspruchnahme neuer Flächen zu Siedlungszwecken ist daher eine ausreichende Begründung durch die Gemeinde (Bedarfsnachweis). 

Siedlungstätigkeit in Nicht-Zentralen Orten 

Die Siedlungstätigkeit von Gemeinden, die wie Himmelstadt Nicht-Zentraler Ort sind, soll sich im Rahmen einer organischen Entwicklung vollziehen (vgl. Ziel B II 1.7 RP2). Das heißt für den Wohnsiedlungsbereich, dass die organische Entwicklung einer Gemeinde die Deckung des Be-darfs ihrer Bevölkerung sowie einer angemessenen Bevölkerungszuwanderung umfassen soll. Bei der gleichzeitigen Schaffung von 32 Baurechten ist nicht mehr von einer organischen Entwicklung auszugehen, was durch die Bedarfsprüfung belegt wird.

Innenentwicklung vor Außenentwicklung: 

Vorrangig sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung zu nutzen (Ziel 3.2 LEP). Gem. Ziel B II 3.2 RP2 sollen vor Inanspruchnahme neuer Flächen am Rande bestehender Siedlungseinheiten verstärkt Maßnahmen zur Entwicklung brachliegender oder mindergenutzter Gebiete im Innenbereich durchgeführt werden. Dem Bedarfsnachweis ist zu entnehmen, dass eine Auseinandersetzung mit den Innenentwicklungs­potenzialen stattgefunden hat. Es wurde jedoch – in Hinblick auf die Ausweisung eines so großen Neubaugebiets, keine differenzierte Betrachtung insbesondere der Baulücken vorgenommen. Auch ist nicht erkennbar, dass alle Maßnahmen zur Aktivierung von Innentwicklungspotentialen ausgeschöpft wurden. 

Im Siedlungsbestand können weitere Leerstände entstehen, die zur Deckung eines künftigen Bedarfs genutzt werden können. Diese künftigen Potenziale sollten in die Überlegungen einbezogen werden. Durch die Erschließung von Neubaugebieten wird der Druck auf den Verkauf innerörtlicher Potenziale genommen und es kann die o.g. Bemühungen konterkarieren, Potentiale der Innenentwicklung für moderne Wohnformen nutzbar zu machen. 

Integrierte Siedlungsentwicklung 

Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume ausgerichtet werden. Flächen- und energiesparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. Die Ausweisung größerer Siedlungsflächen soll überwiegend an Standorten erfolgen, an denen ein räumlich gebündeltes Angebot an öffentlichen und privaten Dienstleistungs-, Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen in fußläufiger Erreichbarkeit vorhanden ist oder geschaffen wird. (Grundsätze in 3.1.1 LEP). 

Die Planung ist weder bedarfsgerecht noch zeichnet sie sich offensichtlich durch eine besondere Nachhaltigkeit (z.B. Festsetzungen zu Regenwassernutzung, Photovoltaik, Planung von Gemeinschaftsflächen zur Reduzierung von Parzellengrößen, usw.) aus. Weiterhin ist die Lage am Mausberg durch eine große Entfernung zu den wesentlichen Infrastruktureinrichtungen in Himmelstadt (Bahnhaltepunkt, Kindergarten, Schule, geplanter Einzelhandel,…) gekennzeichnet, so dass durch die Lage ein großes Siedlungsentwicklungsgebiet nicht begründet werden kann. Die vorgesehene Planung ist zudem ausschließlich auf „Familienwohnen“ in Einzel- und Doppelhäusern sowie Hausgruppen ausgelegt, weitere Zielgruppen werden nicht berücksichtigt. Somit lässt sich ein Wohngebiet in der vorliegenden Größenordnung auch nicht durch eine besondere städtebauliche Gesamtplanung rechtfertigen. Eine Vereinbarkeit mit den Erfordernissen der Raumordnung kann nur dann hergestellt werden, wenn die Planung deutlich reduziert wird bzw. eine abschnittsweise Planung erfolgt. Lt. Begründung wurde das Baugebiet bereits für eine abschnittsweise Erschließung konzipiert. Bei einer abschnittweisen Planung sollte jedoch die städtebauliche Gesamtkonzeption nochmals hinterfragt werden in Bezug auf Zielgruppenorientierung, Flächensparen und Nachhaltigkeit. 

Zu begrüßen ist, dass über eine Bauverpflichtung im Kaufvertrag - verbindlich für jeden Grundstückskäufer - sichergestellt werden soll, dass die Bauplätze im Sinne des Flächensparens (vgl. Grundsatz 3.1.1 LEP) auch für eine kurzfristige Bebauung zur Verfügung stehen. 

3.         Stellungnahme Sachgebiet Städtebau der Regierung von Unterfranken vom 17.07.2023 

Anzahl: 

Die Bereitstellung von 32 Bauplätzen für Ein- u. Zweifamilienhäuser erscheint bezogen auf die Gesamteinwohnerzahl sowie der derzeitigen Entwicklung am Immobilienmarkt als deutlich überzogen. Mit einer durchschnittlichen Belegung von 3 - 4 Personen ergäbe die „Füllung“ des Gebiets einen theoretischen Bevölkerungszuwachs von ca. 8% - dies erscheint nicht realistisch und unverträglich und führt zwangsweise zu einer abschnittsweisen Durchführung der Bereitstellung. 

Siedlungsentwicklung: 

Die östlich angrenzenden Flächen bleiben frei und erzeugen eine weitere deutliche Zersiedelung der Landschaft. Die Wege werden weiter, Infrastrukturen werden in Gänze neu errichtet, Flächen werden versiegelt. Die Planung zeigt keinen speziellen Umgang mit Oberflächen-, Dachwasser und weißt ebenso wenig Flächen für einen Spielplatz aus. Der öffentliche Raum besteht nur aus Straße und Gehweg. Ein Quartiersplatz oder eine kleine, öffentliche Grünfläche ist nicht geplant. 

Typologie: 

Der Angebotsbebauungsplan stellt lediglich Flächen für Ein- u. Zweifamilienhäuser in Aussicht. Die Nachfrage am Immobilienmarkt ist heute wesentlich vielfältiger als noch vor einigen Jahren. Es fehlt aus städtebaulicher Sicht an einer Diversifikation des Angebots. Die Nachfrage hierfür wird bestärkt durch die auch seitens der Gemeinde aufgeführten niedrigen Belegungsdichten von ca. 2 Personen / Haushalt. Viele Bevölkerungs­schichten benötigen, können oder wollen aus vielerlei Gründen kein klassisches Einfamilienhaus bauen oder kaufen. Gerade die jungen Erwachsenen sowie die stetig wachsende Gruppe der Senioren, aber auch Singles jeglichen Alters sind auf der Suche nach kleinerem Wohnraum – im Eigentum oder als Miete. Auch flächensparende Modelle des Einfamilienhauses wie Doppelhaushälften oder Reihenhäuser werden vermisst. Zwar werden explizit Hausgruppen zugelassen, die vorgeschlagenen Grundstückszuschnitte lassen zumindest aus jetziger Sicht kaum Möglichkeiten für das verdichtete Einfamilienhaus als Typologie. Sie könnten jedoch in der jetzigen Situation eine willkommene Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus sein, da deutlich weniger Fläche benötigt wird und somit die Kosten wesentlich gesenkt werden können. 

Entwicklung in Abschnitten: 

Angesichts der großen Zahl von Bauflächen wird dringend empfohlen, die Entwicklung dem tatsächlichen Bedarf entsprechend abschnittsweise anzugehen. So kann auf die Nachfrage reagiert werden. Unklar bleibt aus der Begründung die Ausgestaltung in Form von Größe und Lage der einzelnen Abschnitte. 

Bereits erschlossene Potenziale: 

Auch wenn bereits teilweise geschehen, sollten zunächst die erschlossenen Potenziale im Ort ausgeschöpft werden. 

Zweifel an ernsthaftem Interesse: 

Angesichts der Entwicklung der Zinsen und Baukosten wird davor gewarnt sich auf volle Interessentenlisten zu verlassen. 

Falls nicht gänzlich auf eine Entwicklung verzichtet wird, käme eine abschnittsweise Bebauung gem. Skizze in Betracht. Die beiden östlich gelegenen Grundstücke müssten zusätzlich hinterfragt werden.

4.        Fazit: 

Im Ergebnis entspricht der vorgelegte Bauleitplanentwurf nur dann den o.g. Erfordernissen der Raumordnung an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung (insbesondere Ziele und Grundsätze in 3.1.1 und 3.2 LEP, B II 1.7 und B II 3.2 RP2), wenn die Planung erheblich reduziert oder eine Ausweisung zunächst in einem ersten Bauabschnitt erfolgt. Eine Anpassung der Planung in Hinblick auf die Bedürfnisse weiterer Zielgruppen sowie auf das Flächensparen wäre wünschenswert. 

Bzgl. der betroffenen Belange des Trinkwasserschutzes und der Denkmalpflege kommt den Stellungnahmen der Fachstellen in der Abwägung ein besonderes Gewicht zu. 

5.        Abschließende Hinweise 

Aus landes- und städtebaulicher Sicht der Regierung von Unterfranken sollte die vorgelegte Planung in einem gemeinsamen Gespräch mit dem Planer und dem Landratsamt Main-Spessart erörtert werden. Gerne stehen wir dazu bereit.

Diese Stellungnahme ergeht ausschließlich aus der Sicht der Raumordnung und Landesplanung. Eine Prüfung und Würdigung sonstiger öffentlicher Belange ist damit nicht verbunden. 

Beschluss

Zu 1. Landesplanerische Prüfung betroffener Belange:

-Das Wasserwirtschaftsamt wurde am Verfahren beteiligt und hat Stellung genommen. 
Die Gemeinde Himmelstadt setzt sich intensiv mit den vorgetragenen Belangen aufgrund der Lage im Wasserschutzgebiet auseinander.

-Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurde am Verfahren beteiligt und hat Stellung genommen. 
Die Gemeinde Himmelstadt setzt sich intensiv mit den vorgetragenen Belangen aufgrund der Lage in der Denkmalverdachtsfläche auseinander.

Zu 2. Anforderungen an eine nachhaltige Siedlungsentwicklung und

Zu 3. Stellungnahme Sachgebiet Städtebau der Regierung von Unterfranken vom 17.07.2023:

Die in der Gemeinde Himmelstadt vorhandenen freien Grundstücke befinden sich fast ausschließlich im privaten Eigentum und stehen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Auch nach wiederholter Nachfrage bei den Grundstückseigentümern im September 2023 besteht keine Verkaufsbereitschaft. Auch die wenigen Leerstände in der Gemeinde Himmelstadt befinden sich im Besitz von nicht veräußerungswilligen Privateigentümern.

Um zukünftig für eine rasche Bebauung der Grundstücke Sorge tragen zu können, wird bei der Vermarktung der Grundstücke im Baugebiet „Mausberg IV“ eine Bauverpflichtung in den jeweiligen Kaufvertrag und eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Nichteinhaltung der Frist, aufgenommen, so dass keine brachliegenden Grundstücke (sog. Enkelgrundstücke) entstehen.

Bereits seit einigen Jahren wird durch die Gemeinde Himmelstadt eine Liste von Interessenten an Bauland in der Ortslage Himmelstadt geführt. Da sich seit Beginn der Dokumentation viel getan haben kann, wurden die Bauwilligen nach Bekanntwerden des Bauleitverfahrens durch die Gemeinde Himmelstadt erneut angefragt. Unter den Interessenten die bereits seit geraumer Zeit ihr Interesse an Bauland im Plangebiet geäußert haben sind immer noch 33 Bauwillige die akut an Bauland im Plangebiet interessiert sind. Der Bedarfsnachweis wird entsprechend fortgeschrieben.

Die Gemeinde Himmelstadt ist auch in Zukunft bestrebt die Innenentwicklung nicht zu vernachlässigen und weiterhin - wo möglich - zu fördern.

Der Bebauungsplan enthält vorgeschlagene Grundstücksgrenzen. Diese sind nicht festgesetzt und können je nach Bedarf und Nachfrage beim Verkauf durch die Gemeinde Himmelstadt festgelegt werden. Eine flächensparende Aufteilung wird hierbei von der Gemeinde Himmelstadt berücksichtigt. Eine flächensparende Aufteilung bedeutet auch, dass es ermöglicht wird flächensparende Bauweisen zu errichten. Beispielsweise ein größeres Grundstück auf dem ein Einzelhaus in Form eines Mehrfamilienhauses gebaut werden kann, sodass allen Zielgruppen eine flächensparende Bebauung ermöglicht werden kann.

Eine Reduzierung des Planungsumgriffs oder eine abschnittsweise Erschließung ist nicht wirtschaftlich, da bei einer Erschließung von nur wenigen Grundstücken die gesamten anfallenden Erschließungskosten auf diese Grundstücke umgelegt werden müssten. 

Bei einer solchen Vorgehensweise ist zu erwarten, dass die Verkaufspreise für die dann sehr wenigen Baugrundstücke erheblich über den derzeitigen Bodenrichtwerten liegen werden, so dass es in der Folge dann wiederum schwierig sein dürfte, die zwar wenigen aber sehr teuren Grundstücke vermarkten zu können. Die Schaffung neuer „Baulücken“ durch nicht marktgerechte Verkaufspreise ist nicht die Zielsetzung der Gemeinde Himmelstadt. 

Der Gemeinde Himmelstadt ist vielmehr daran gelegen, bauwilligen jungen Himmelstadter Familien Grundstücke zu erschwinglichen Baulandpreisen anzubieten, um eine Abwanderung in Nachbarkommunen zu vermeiden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 3

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3.15. TÖB 30: Regionaler Planungsverband Würzburg, Stellungnahme vom 27.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.15

Sachverhalt

Die Prüfung nach regionalplanerischen Gesichtspunkten gemäß Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und dem Regionalplan der Region Würzburg (RP2) hat folgendes ergeben:

1.        Regionalplanerische Prüfung betroffener Belange: 

Die regionalplanerische Prüfung der Planung hat folgende Hinweise ergeben: 

Der Geltungsbereich liegt überwiegend in der Zone III des Trinkwasserschutzgebietes Feldmühlquelle bzw. in der Zone IIIA eines geplanten Trinkwasserschutzgebietes. 

Gemäß den Grundsätzen in 7.2.1 und 7.2.2 LEP soll darauf hingewirkt werden, dass das Wasser seine Funktionen im Naturhaushalt auf Dauer erfüllen kann. Grundwasser soll bevorzugt der Trinkwasserversorgung dienen; Tiefengrundwasser soll besonders geschont und nur für solche Zwecke genutzt werden, für die seine speziellen Eigenschaften notwendig sind. Analog sollen nach B XI 2, 2.1 und 2.2 RP 2 für die Trink­wasserversorgung bereits genutzte Grund- und Quellwasservorkommen gegenüber konkurrierenden Interessen vorrangig geschützt werden. 

In der Begründung sind Aussagen zum Trinkwasserschutzgebiet bereits enthalten. Insofern entspricht die Planung den Erfordernissen der Raumordnung, wenn seitens der zuständigen Fachbehörden wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen. 

Weite Teile des Geltungsbereichs sind von einem Bodendenkmal betroffen. 

Nach Grundsatz 8.4.1 LEP sollen die heimischen Bau- und Kulturdenkmäler in ihrer historischen und regionalen Vielfalt geschützt und erhalten werden. Bei der weiteren Siedlungsentwicklung ist auf die Bodendenkmäler Rücksicht zu nehmen (Grundsatz B II 6.5 RP2). 

In der Begründung ist das Bodendenkmal aufgeführt. Insofern entspricht die Planung den Erfordernissen der Raumordnung, wenn den Stellungnahmen der jeweiligen Fachbehörden in der Abwägung ein besonderes Gewicht zukommt. 

2.        Anforderungen an eine nachhaltige Siedlungsentwicklung 

2.1        Bedarfsprüfung: 

Gemäß den Grundsätzen und Zielen in 3.1.1 und 3.2 LEP, B II 1.1 und 3.2 RP2 und Art. 6 Abs. 2 Nr. 3 BayLplG soll die Siedlungsentwicklung nachhaltig und bedarfsorientiert sowie flächensparend erfolgen, die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung sind auszuschöpfen und vorrangig zu nutzen. Um diesen Festlegungen gerecht zu werden, bedarf es bei der Planung neuer Siedlungsflächen einer Prüfung, ob dafür hinreichender Bedarf besteht, der in Abwägung mit anderen Belangen die Flächeninanspruchnahme rechtfertigt (vgl. 1.2.1 und 3.1.1 LEP). Zudem sollen vor der Inanspruchnahme neuer Flächen im Außenbereich zunächst gemeindeweit sämtliche Potentiale der Innenentwicklung genutzt werden. 

In diesem Zusammenhang verweisen wir auf die Auslegungshilfe zu „Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung“, die auch den Kommunen und Landratsämtern mit Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie vom 07.01.2020 zur Verfügung gestellt wurde und anhand der auch die regionalplanerische Prüfung, ob Bauleitplanungen den Anforderungen gerecht werden, erfolgt. 

2.2        Regionalplanerische Feststellungen zur Siedlungsentwicklung und zum Bedarfsnachweis 

In der vorliegenden Bauleitplanung wurde ein umfangreicher Bedarfsnachweis geführt. Dieser kommt u.a. zum Ergebnis, dass rein rechnerisch kein Bedarf für Wohnbauflächen besteht. Die Gemeinde Himmelstadt möchte dennoch Bauland für ortsansässige Familien anbieten und sieht auch eine Nachfrage durch die attraktive Lage im Umfeld von Würzburg als gegeben an. Vorgesehen sind ca. 32 neue Baurechte in einem Nutzungsmix von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Hausgruppen. 

Die Prüfung hat ergeben, dass die Planung in der vorgelegten Form nicht landes- und regionalplanerischen Festlegungen entspricht: 

Anpassungsgebot an die Ziele der Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB 

Im Hinblick auf die Inanspruchnahme von ca. 1,8 ha bisheriger Außenbereichsflächen lässt sich feststellen, dass die Planung zwar aus dem Flächennutzungsplan entwickelt ist, die entsprechende Änderung des FNP aber aus dem Jahr 1995 stammt. Die Kommunen stehen jedoch in der Verantwortung, ihre Bauleitpläne gem. § 1 Abs. 4 BauGB an die Ziele der Raumordnung anzupassen. Diese sieht mittlerweile zahlreiche Festlegungen zur Flächenschonung und zur Reduzierung der Flächeninanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke vor. Maßgeblich für die Inanspruchnahme neuer Flächen zu Siedlungszwecken ist daher eine ausreichende Begründung durch die Gemeinde (Bedarfsnachweis). 

Siedlungstätigkeit in Nicht-Zentralen Orten 

Die Siedlungstätigkeit von Gemeinden, die wie Himmelstadt Nicht-Zentraler Ort sind, soll sich im Rahmen einer organischen Entwicklung vollziehen (vgl. Ziel B II 1.7 RP2). Das heißt für den Wohnsiedlungsbereich, dass die organische Entwicklung einer Gemeinde die Deckung des Bedarfs ihrer Bevölkerung sowie einer angemessenen Bevölkerungszuwanderung umfassen soll. Bei der gleichzeitigen Schaffung von 32 Baurechten ist nicht mehr von einer organischen Entwicklung auszugehen, was durch die Bedarfsprüfung belegt wird. 

Innenentwicklung vor Außenentwicklung: 

Vorrangig sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung zu nutzen (Ziel 3.2 LEP). Gem. Ziel B II 3.2 RP2 sollen vor Inanspruchnahme neuer Flächen am Rande bestehender Siedlungseinheiten verstärkt Maßnahmen zur Entwicklung brachliegender oder mindergenutzter Gebiete im Innenbereich durchgeführt werden. Dem Bedarfsnachweis ist zu entnehmen, dass eine Auseinandersetzung mit den Innenentwicklungs­potenzialen stattgefunden hat. Es wurde jedoch – in Hinblick auf die Ausweisung eines so großen Neubaugebiets, keine differenzierte Betrachtung insbesondere der Baulücken vorgenommen. Auch ist nicht erkennbar, dass alle Maßnahmen zur Aktivierung von Innentwicklungspotentialen ausgeschöpft wurden. 

Im Siedlungsbestand können weitere Leerstände entstehen, die zur Deckung eines künftigen Bedarfs genutzt werden können. Diese künftigen Potenziale sollten in die Überlegungen einbezogen werden. Durch die Erschließung von Neubaugebieten wird der Druck auf den Verkauf innerörtlicher Potenziale genommen und es kann die o.g. Bemühungen konterkarieren, Potentiale der Innenentwicklung für moderne Wohnformen nutzbar zu machen. 

Integrierte Siedlungsentwicklung 

Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen und bedarfsorientierten Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen, den Mobilitätsanforderungen, der Schonung der natürlichen Ressourcen und der Stärkung der zusammenhängenden Landschaftsräume ausgerichtet werden. Flächen- und energiesparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. Die Ausweisung größerer Siedlungsflächen soll überwiegend an Standorten erfolgen, an denen ein räumlich gebündeltes Angebot an öffentlichen und privaten Dienstleistungs-, Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen in fußläufiger Erreichbarkeit vorhanden ist oder geschaffen wird. (Grundsätze in 3.1.1 LEP). 

Die Planung ist weder bedarfsgerecht noch zeichnet sie sich offensichtlich durch eine besondere Nachhaltigkeit (z.B. Festsetzungen zu Regenwassernutzung, Photovoltaik, Planung von Gemeinschaftsflächen zur Reduzierung von Parzellengrößen, usw.) aus. Weiterhin ist die Lage am Mausberg durch eine große Entfernung zu den wesentlichen Infrastruktureinrichtungen in Himmelstadt (Bahnhaltepunkt, Kindergarten, Schule, geplanter Einzelhandel,…) gekennzeichnet, so dass durch die Lage ein großes Siedlungsentwicklungsgebiet nicht begründet werden kann. Die vorgesehene Planung ist zudem ausschließlich auf „Familienwohnen“ in Einzel- und Doppelhäusern sowie Hausgruppen ausgelegt, weitere Zielgruppen werden nicht berücksichtigt. Somit lässt sich ein Wohngebiet in der vorliegenden Größenordnung auch nicht durch eine besondere städtebauliche Gesamtplanung rechtfertigen. Eine Vereinbarkeit mit den Erfordernissen der Raumordnung kann nur dann hergestellt werden, wenn die Planung deutlich reduziert wird bzw. eine abschnittsweise Planung erfolgt. Lt. Begründung wurde das Baugebiet bereits für eine abschnittsweise Erschließung konzipiert. Bei einer abschnittweisen Planung sollte jedoch die städtebauliche Gesamtkonzeption nochmals hinterfragt werden in Bezug auf Zielgruppenorientierung, Flächensparen und Nachhaltigkeit. 

Zu begrüßen ist, dass über eine Bauverpflichtung im Kaufvertrag - verbindlich für jeden Grundstückskäufer - sichergestellt werden soll, dass die Bauplätze im Sinne des Flächensparens (vgl. Grundsatz 3.1.1 LEP) auch für eine kurzfristige Bebauung zur Verfügung stehen. 

Ergebnis: Der vorgelegte Bauleitplanentwurf entspricht nur dann den o.g. regionalplanerischen Erfordernissen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung (insbesondere Ziele und Grundsätze in 3.1.1 und 3.2 LEP, B II 1.7 und B II 3.2 RP2), wenn die Planung erheblich reduziert oder eine Ausweisung zunächst in einem ersten Bauabschnitt erfolgt. Eine Anpassung der Planung in Hinblick auf die Bedürfnisse weiterer Zielgruppen sowie auf das Flächensparen wäre wünschenswert. 

Bzgl. der betroffenen Belange des Trinkwasserschutzes und der Denkmalpflege kommt den Stellungnahmen der Fachstellen in der Abwägung ein besonderes Gewicht zu.

Beschluss

Zu 1. Regionalplanerische Prüfung betroffener Belange:

-Das Wasserwirtschaftsamt wurde am Verfahren beteiligt und hat Stellung genommen. 

Die Gemeinde Himmelstadt setzt sich intensiv mit den vorgetragenen Belangen aufgrund der Lage im Wasserschutzgebiet auseinander.

-Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurde am Verfahren beteiligt und hat Stellung genommen. 

Die Gemeinde Himmelstadt setzt sich intensiv mit den vorgetragenen Belangen aufgrund der Lage in der Denkmalverdachtsfläche auseinander.

Zu 2. Anforderungen an eine nachhaltige Siedlungsentwicklung:

Die in der Gemeinde Himmelstadt vorhandenen freien Grundstücke befinden sich fast ausschließlich im privaten Eigentum und stehen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Auch nach wiederholter Nachfrage bei den Grundstückseigentümern im September 2023 besteht keine Verkaufsbereitschaft. Auch die wenigen Leerstände in der Gemeinde Himmelstadt befinden sich im Besitz von nicht veräußerungswilligen Privateigentümern.

Um zukünftig für eine rasche Bebauung der Grundstücke Sorge tragen zu können, wird bei der Vermarktung der Grundstücke im Baugebiet „Mausberg IV“ eine Bauverpflichtung in den jeweiligen Kaufvertrag und eine Rückabwicklung des Kaufvertrages bei Nichteinhaltung der Frist, aufgenommen, so dass keine brachliegenden Grundstücke (sog. Enkelgrundstücke) entstehen.

Bereits seit einigen Jahren wird durch die Gemeinde Himmelstadt eine Liste von Interessenten an Bauland in der Ortslage Himmelstadt geführt. Da sich seit Beginn der Dokumentation viel getan haben kann, wurden die Bauwilligen nach Bekanntwerden des Bauleitverfahrens durch die Gemeinde Himmelstadt erneut angefragt. Unter den Interessenten die bereits seit geraumer Zeit ihr Interesse an Bauland im Plangebiet geäußert haben sind immer noch 33 Bauwillige die akut an Bauland im Plangebiet interessiert sind. Der Bedarfsnachweis wird entsprechend fortgeschrieben.

Die Gemeinde Himmelstadt ist auch in Zukunft bestrebt die Innenentwicklung nicht zu vernachlässigen und weiterhin - wo möglich - zu fördern.

Der Bebauungsplan enthält vorgeschlagene Grundstücksgrenzen. Diese sind nicht festgesetzt und können je nach Bedarf und Nachfrage beim Verkauf durch die Gemeinde Himmelstadt festgelegt werden. Eine flächensparende Aufteilung wird hierbei von der Gemeinde Himmelstadt berücksichtigt. Eine flächensparende Aufteilung bedeutet auch, dass es ermöglicht wird flächensparende Bauweisen zu errichten. Beispielsweise ein größeres Grundstück auf dem ein Einzelhaus in Form eines Mehrfamilienhauses gebaut werden kann, sodass allen Zielgruppen eine flächensparende Bebauung ermöglicht werden kann.

Eine Reduzierung des Planungsumgriffs oder eine abschnittsweise Erschließung ist nicht wirtschaftlich, da bei einer Erschließung von nur wenigen Grundstücken die gesamten anfallenden Erschließungskosten auf diese Grundstücke umgelegt werden müssten. 

Bei einer solchen Vorgehensweise ist zu erwarten, dass die Verkaufspreise für die dann sehr wenigen Baugrundstücke erheblich über den derzeitigen Bodenrichtwerten liegen werden, so dass es in der Folge dann wiederum schwierig sein dürfte, die zwar wenigen aber sehr teuren Grundstücke vermarkten zu können. Die Schaffung neuer „Baulücken“ durch nicht marktgerechte Verkaufspreise ist nicht die Zielsetzung der Gemeinde Himmelstadt. 

Der Gemeinde Himmelstadt ist vielmehr daran gelegen, bauwilligen jungen Himmelstadter Familien Grundstücke zu erschwinglichen Baulandpreisen anzubieten, um eine Abwanderung in Nachbarkommunen zu vermeiden.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 3

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3.16. TÖB 36: Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH. Stellungnahme vom 24.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.16

Sachverhalt

Stellungnahme S01261343

       Gemeinde Himmelstadt, Bebauungsplan „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplans Mausberg II“

       Wir teilen Ihnen mit, dass die Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH gegen die von Ihnen geplante Baumaßnahme keine Einwände geltend macht. Im Planbereich befinden sich keine Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens. Eine Neuverlegung von Telekommunikationsanlagen ist unsererseits derzeit nicht geplant.

Stellungnahme S01261344

Gemeinde Himmelstadt, Bebauungsplan „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplans Mausberg II“

       Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung:

       Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH

Neubaugebiete KMU

Südwestpark 15

90449 Nürnberg

Neubaugebiete.de@vodafone.com

       Bitte legen Sie einen Erschließungsplan des Gebietes Ihrer Kostenanfrage bei.

       Weiterführende Dokumente:

       - Kabelschutzanweisung Vodafone GmbH

- Kabelschutzanweisung Vodafone Deutschland GmbH

- Zeichenerklärung Vodafone GmbH

- Zeichenerklärung Vodafone Deutschland GmbH

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.17. TÖB 37: Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg, Stellungnahme vom 14.08.2023, ergänzende Stellungnahme vom 25.08.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.17

Sachverhalt

Mit der 6. Änderung des bestehenden und genehmigten Bebauungsplans soll zusätzlicher Wohnraum in der Gemeinde geschaffen werden. Durch den Geltungsbereich von „Mausberg IV“ sind Grundstücke für die erstmalige Bebauung betroffen. 

Zu den vorgelegten Planungen nehmen wir wasserwirtschaftlich wie folgt Stellung:

1. Wasserversorgung, Grundwasserschutz 

Das geplante Vorhaben liegt vollständig innerhalb der Weiteren Schutzzone (Zone III) des Wasserschutzgebietes der Gemeinde Himmelstadt. Das Schutzgebiet wurde mit Verordnung vom 10.02.1994 des Landratsamtes Main-Spessart festgesetzt. Bei Planung, Bau und späterer Nutzung, ist daher zunächst einmal grundsätzlich die geltende Wasserschutzgebietsverordnung zu beachten. 

Eine Ausweisung neuer Baugebiete in den Schutzzonen I bis III im Schutzgebiet sind gemäß § 3 Abs. 1 Ziffer 6.2 der geltenden Schutzgebietsverordnung verboten. Vor Abschluss des Bebauungsplanverfahrens ist bei der zuständigen Kreisverwaltungs­behörde ein Antrag auf Befreiung von den Verboten der Wasserschutzgebietsverordnung zu stellen. 

Des Weiteren liegt ein Teilbereich des Bebauungsplanes „Mausberg IV“ innerhalb der Weiteren Schutzzone (Zone IIIA) der beantragten Neuausweisung des Wasserschutzgebietes der Gemeinde Himmelstadt. Das beantragte Wasserschutzgebiet wurde im wasserrechtlichen Verfahren seitens des Wasserwirtschaftsamtes begutachtet und hat den Status der „Planreife“. Es ist daher bei der Beurteilung des vorliegenden Antrags zu berücksichtigen. 

Die rechtliche Behandlung bzgl. der Lage im geplanten Wasserschutzgebiet ist vom Vorhabensträger mit dem Landratsamt Main-Spessart abschließend zu klären. 

Im Rahmen des Wasserschutzgebietsverfahrens wurde auch zu den geplanten Baugebieten Mausberg IV und V Stellung genommen. Einer Bebauung ohne technische Sicherungsmaßnahmen kann aus wasserwirtschaftlicher Sicht nicht zugestimmt werden. Gemeinsam wurde ein Katalog von aufwändigen Sicherungsmaßnahmen zusammengestellt. Unter Beachtung folgender Maßnahmen besteht mit der Ausweisung des Baugebiets aus wasserwirtschaftlicher Sicht Einverständnis: 

Begrenzung der Eingriffstiefen für alle Gewerke auf max. 2,5 m u. GOK 
Verbot von Bohrungen (also keine Brunnen, geothermische Sonden o.ä. mit Ausnahme ggf. erforderlicher Baugrunduntersuchungen mit definierten Sicherungsauflagen) 
Verbot von Versickerung anfallender Dachwässer o. ä. 
Verbot von Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (z.B. Heizöltanks, oberflächennahe Geothermie o.ä.) 
Ableitung anfallender Abwässer und Oberflächenwässer in druckdichten Leitungen aus dem WSG-Gebiet hinaus, keine Einleitung von Oberflächenwasser in den offenen Brunnentalgraben; regelmäßige Sichtprüfung der Kanäle und Hausanschlüsse (5 Jahre) sowie Druckprobe (10 Jahre) 
Betanken und Abstellen mobiler Baugeräte außerhalb des WSG oder innerhalb der WSG, sofern unvermeidbar, auf einer befestigten, wasserdichten Fläche mit geordneter Entwässerung 
Überwachung der Baumaßnahmen durch einen Gewässerschutzbeauftragten 

Die Punkte bzgl. Versickerung anfallender Dachwässer, Ableitung anfallender Abwässer und Oberflächenwasser und Überwachung der Baumaßnahmen wurden nicht in den Bebauungsplan mit aufgenommen. Diese sind noch einzuarbeiten. 

Durch die geplanten Versiegelungen ist mit einer lokalen Verschlechterung der Grundwasserneubildung und somit negativen Auswirkungen für den Wasserhaushalt zu rechnen. Die Flächenversiegelungen sind damit so gering wie möglich zu halten. 

Die Trinkwasserversorgung soll durch den Anschluss an das bestehende Ortsnetz sichergestellt werden. Dabei ist auf eine mengen- und druckmäßig ausreichende Wasserversorgung zu achten. Inwieweit die bestehenden Anlagen ausreichend bemessen sind, die Trink-, Brauch- und Löschwasserversorgung sicherzustellen, ist vorab zu prüfen. 

Bei dem geplanten Vorhaben sind die Vorgaben des allgemeinen Grundwasserschutzes (Anforderungen nach Wasserhaushaltsgesetz und Bayerischem Wassergesetz) zu beachten. 

2. Abwasserbeseitigung, Gewässerschutz 

Abwasserentsorgung 

Die abwassertechnische Erschließung erfolgt im Mischsystem. Dies wiederspricht den Vorgaben des §55 (2) WHG, bei der die weitere abwassertechnische Erschließung im Trennsystem erfolgen soll. In begründeten Ausnahmefällen kann von der Erschließung im Trennsystem abgesehen werden. Dabei stellt das Argument, dass die restliche Ortschaft bereits im Mischsystem entwässert, keine ausreichende Begründung dar. In der eingereichten Erläuterung werden keine Gründe vorgebacht. Daher kann aus fachlicher Sicht der Bebauungsplan zunächst nicht positiv bewertet werden. 

Bei der Konzeption der Niederschlagswasserbeseitigung ist auf den Erhalt der natürlichen Wasserbilanz zum unbebauten Zustand zu achten (vgl. Arbeitsblatt DWA-A 102-1 und 2 / BWK-A 3-1 und 2 sowie DWA-M 102-4 / BWK-A 3-4). Daher sollte das Niederschlagswasser nach Möglichkeit ortsnah versickert werden, sofern dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Es ist bekannt, dass der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans im festgesetzten Wasserschutzgebiet der Feldmühlquelle liegt. Inwiefern eine Versickerung auf Grundlage der Wasserschutzgebietsverordnung vertretbar ist, muss zunächst geprüft werden (s.o.). Auch der Nachweis der ausreichenden Versickerungsfähigkeit ist notwendig. Im Zuge der notwendigen Baugrunduntersuchung ist die Versickerungsfähigkeit des anstehenden Oberbodens sowie der Grundwasserflurabstand zu bestimmen. Erst wenn mit ausreichender Begründung dargelegt wird, dass nachweislich keine Alternativen zur Ableitung in den Mischwasserkanal bestehen, kann die geplante Erschließung positiv bewertet werden. 

Es empfiehlt sich, auch im Hinblick auf eine gewässersensible Siedlungswirtschaft, dass unbelastete Niederschlagswasser ortsnah zu bewirtschaften. Dies kann zum Beispiel über die Sammlung in Zisternen und anschließender Gartenbewässerung erfolgen. 

3. Oberflächengewässer 

Es sind weder Überschwemmungsgebiete noch Oberflächengewässer von der Planung betroffen. 

4. Schutz vor Starkregen und Sturzfluten 

Das Gelände des Plangebiet liegt in Ortsrandlage, südlich und östlich umgeben von vorwiegend ackerbaulich genutzten Flächen, auf einer mittleren Höhe von ca. 195 m ü. NN und fällt leicht nach Nordwesten hin ab (Hanglage). Im Hinblick auf zunehmende Starkniederschläge wird aus wasserwirtschaftlicher Sicht empfohlen, geeignete Schutzmaßnahmen gegen Überflutungen an baulichen Anlagen zu planen und umzusetzen (Risikobeurteilung). 

Auf die gemeinsame Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ von StMB und StMUV wird verwiesen, s.https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/hochwasser/doc/arbeitshilfe.pdf. 

In diesem Zuge wird u.a. vorgeschlagen, den bereits unter 13.1. enthaltenen Hinweis in der Planurkunde wie folgt zu konkretisieren: 

„Schutz vor Überflutungen infolge von Starkregen: 

Infolge von Starkregenereignissen können im Bereich des Bebauungsplans Überflutungen auftreten. Um Schäden zu vermeiden, sind bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, die das Eindringen von oberflächlich abfließendem Wasser in Erd- und Kellergeschosse dauerhaft verhindert. Eine Sockelhöhe von mind. 25 cm über der Fahrbahnoberkante wird empfohlen. Kellerfenster sowie Kellereingangstüren sollten wasserdicht und/oder mit Aufkantungen, z.B. vor Lichtschächten, ausgeführt werden“. 

Im Plangebiet befindet sich laut Begründung ein Bestandkanal, der bislang zur Entwässerung des Außeneinzugsgebiets diente. Dieser soll im Zuge der Erschließung zurückgebaut werden, da die Entwässerung an anderer Stelle erfolgt. Die Begründung enthält hierzu keine weiteren Angaben. Der Zufluss aus den Außeneinzugsgebieten muss bei der Bebauungs- und Entwässerungsplanung berücksichtigt werden (z.B. Anlegen von Abfang- und Ableitungsgräben; Anlage von Gehölzstreifen oder Erosionsmulden in der landwirtschaftlichen Fläche oberhalb der Bebauung). Ein schadloser Abfluss des zufließenden Oberflächenwassers muss durch entsprechende Maßnahmen sichergestellt werden. 

5. Altablagerungen, Bodenschutz 

Altlasten 

Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht. 

Sollten bei den Aushubarbeiten organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich das Landratsamt Main-Spessart zu benachrichtigen (Mitteilungspflichten gem. Art. 1, 12 Abs. 2 BayBodSchG). 

Vorsorgender Bodenschutz 

In der Planzeichnung sind bereits Vorgaben zum vorsorgenden Bodenschutz enthalten. Es wird darauf hingewiesen, dass mit In Kraft treten der Mantelverordnung zum 01.08.2023 die dort genannten Vorgaben bei der Verwertung von Bodenmaterial zu beachten sind. 

Die geplante Baumaßnahme umfasst eine Eingriffsfläche von > 5.000 m². Es wird daher empfohlen, in der Planungs- und Ausführungsphase eine bodenkundliche Baubegleitung einschließlich Bodenschutzkonzept gemäß DIN 19639 vorzusehen. 

Das Landratsamt Main-Spessart (Wasserrecht) und das beauftragte Planungsbüro erhalten je eine Kopie dieser Stellungnahme.

E-Mail vom 25.08.2023

ergänzend zu unserer Stellungnahme (Az. 3-4622-MSP14219211/2023) im Bauleitplanverfahren teilen wir nach interner Rücksprache folgendes zur Ihrer Anfrage mit:

Die Sammlung bzw. Zwischenspeicherung von nicht schädlichen Dachflächenwässern in Zisternen z.B. mit anschließender Nutzung als Gießwasser ist mit dem Schutzzweck des bestehenden bzw. geplanten Wasserschutzgebietes unter Beachtung der nachfolgenden Ausführungen vereinbar. Der bestehende Hinweis in der Planurkunde zur Errichtung von Zisternen wird insofern wasserwirtschaftlich begrüßt. 

Allerdings weisen wir in diesem Zusammenhang daraufhin, dass der Anschluss der Überläufe der Zisternen grundsätzlich nicht an die öffentliche Kanalisation zu erfolgen hat, sondern ebenfalls vor Ort zu versickern wäre. 

In Bereichen mit Versickerung des Niederschlagswassers sind – sofern Metalldächer zum Einsatz kommen sollen – nur Kupfer- und Zinkbleche mit geeigneter Beschichtung oder andere wasserwirtschaftlich unbedenkliche Materialen (z. B. Aluminium, Edelstahl) zulässig.

Alle sonstigen, von befestigten Flächen anfallenden Oberflächenwässer bzw. Abwässer, wie z.B. das geringverschmutzte Niederschlagswasser von Parkplätzen (auch private vor dem Haus), Straßen etc., sind aus dem Baugebiet bzw. dem WSG-Gebiet auszuleiten und außerhalb davon zu bewirtschaften (Versickerung bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen).  Die entsprechende Anforderung lautet konkret: "Ableitung anfallender Abwässer und Oberflächenwässer in druckdichten Leitungen aus dem WSG hinaus, keine Einleitung von Oberflächenwasser in den offenen Brunnentalgraben; regelmäßige Sichtprüfung der Kanäle und Hausanschlüsse sowie Druckprobe".

Beschluss

Zu 1. Wasserversorgung, Grundwasserschutz

Die Gemeinde Himmelstadt hat weitergehende Untersuchungen im Plangebiet beauftragt um u. a. Aussage zur Durchlässigkeit des anstehenden Untergrunds zu erlangen. Das beauftragte Geotechnische Institut hat am 07.08.2023 die Bohranzeige beim Landratsamt Main-Spessart gestellt. Eine Genehmigung für die Untersuchungen liegt jedoch noch nicht vor (Stand 30.11.2023). Nach Vorlage der Ergebnisse zu diesen Untersuchungen wird sich die Gemeinde Himmelstadt mit dem zuständigen Planungsbüro beraten und sich anschließend mit dem Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg und dem Landratsamt Main-Spessart abstimmen.

Die Hinweise zur Versickerung Ableitung und Überwachung werden abhängig vom Untersuchungsergebnis in den Bebauungsplan übernommen. 

Die Versiegelung im Plangebiet wird auf ein notwendiges Minimum reduziert. Folgender Hinweis wird im Bebauungsplan ergänzt: „Flächenversiegelung

Bis auf die notwendigen Zufahrten, Zugänge, Terrassen, Pergolen sowie Fahr- und Stellplatzflächen ist der gesamte Außenbereich des Baugrundstückes mit Rasenflächen, Bäumen und Sträuchern etc. gärtnerisch zu gestalten. Nutzgärten sind zulässig.“

Die Löschwasserversorgung im Plangebiet wird im Zuge der Erschließungsplanung sichergestellt. Bei der Planung der Leitungen sind die gültigen DVGW-Regelwerke sowie die gültigen DIN-Vorschriften zugrunde zu legen.

Zu 2. Abwasserbeseitigung, Gewässerschutz

Die Gemeinde berät sich erneut über die Möglichkeiten der Erschließung im Trennsystem.

Hinsichtlich Versickerung ist nicht klar ersichtlich gewesen, ob diese verboten werden soll oder doch wünschenswert ist. Gemäß vorgeschlagener Festsetzungen soll das Versickern von Dachflächenwasser verboten werden. Auf Seite 4 der Stellungnahme werden Zisternen empfohlen, um anfallendes Oberflächenwasser zu sammeln und wie empfohlen für die Gartenbewässerung zu nutzen. In einer telefonischen Abstimmung mit dem WWA-Aschaffenburg wurde geklärt, dass das anfallende Niederschlagswasser von unbelasteten Flächen vorzugsweise der Versickerung zugeführt werden soll.

4. Schutz vor Starkregen und Sturzfluten

Der Hinweis 13.1 wird wie gewünscht konkretisiert.

Zu 5. Altablagerungen, Bodenschutz

Folgender Hinweis wird auf dem Bauungsplan ergänzt.

„Altlasten

Sollten bei Aushubarbeiten optische oder organoleptische Auffälligkeiten des Bodens festgestellt werden, die auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast hindeuten, ist unverzüglich die zuständige Bodenschutzbehörde zu benachrichtigen (Mitteilungspflicht gemäß Art. 1, 12 Abs. 2 Bayerisches Bodenschutzgesetz).“

Die Gemeinde Himmelstadt wird darüber beraten, ob in der Planungs- und Ausführungsphase eine bodenkundliche Baubegleitung einschließlich Bodenschutzkonzept vorsehen wird.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 11, Dagegen: 1

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3.18. TÖB 38: Zweckverband Abwasserbeseitigung Zellinger Becken, Stellungnahme vom 24.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.18

Sachverhalt

Aus abwassertechnischer Sicht weisen wir auf die gesetzliche Vorschrift zur Entwässerung von Neubaugebieten im Trennsystem hin. (5 55 WHG).

Ein Trennsystem würde die vorhandene Kanalisation im Trockenwetterfall nur minimal belasten und Niederschlagswasser gänzlich fernhalten und somit die Ortskanalisation im Mischwasserfall nicht noch weiter belasten.

Ferner ist zu beachten, dass steigende Mischwassermengen auch zur Kläranlage gepumpt und dort behandelt werden müssen. Dies wiederum hat bei steigenden Energiepreisen weitere Kostensteigerungen zur Folge.

Aus umwelttechnischer Sicht ist zu beachten, dass jeder Tropfen Niederschlagswasser, der als Mischwasser in die Kläranlage gelangt und anschließend in den Vorfluter Main geleitet wird, nicht mehr dem örtlichen Grundwasserkörper zugeführt werden kann.

Sollte eine Entwässerung im Trennsystem aus wasserwirtschaftlichen Gründen (Flächenbedarf und Kostensteigerung sind keine wasserwirtschaftlichen Gründe) nicht möglich sein, weißen wir darauf hin, dass aufgrund dann steigender Mischwassermengen das Speichervolumen des RÜB I Himmelstadt Altort zu prüfen und im Bedarfsfall zu erweitern ist.

Sollte keine Anpassung des Beckenvolumens angestrebt, sondern eine Erhöhung der Drosselabflussmenge im Mischwasserfall (dann natürlich an beiden Pumpwerken - Altort und Siedlung) favorisiert werden, so ist zu prüfen, ob der gesteigerte Zufluss von der Kläranlage aufgenommen werden kann.

Durch das aktuell laufende Verfahren der Überrechnung der Kläranlage Retzbach zur Erlangung einer neuen Gehobenen Erlaubnis, ist noch ungewiss welche Mischwassermengen künftig aufgenommen werden können bzw. müssen,

Aufgrund weiterer verschiedener Baugebietsausweisungen in anderen Verbandsgemeinden des AZV ist damit zu rechnen, dass durch den höheren Anfall von Mischwasser (einige Maßnahmen wurden in jüngster Vergangenheit leider immer noch im Mischsystem entwässert, trotz Vorschrift im WHG und technischer Machbarkeit) in Verbindung mit steigenden Anforderungen zu Erlangung der neuen Gehobenen Erlaubnis, größere Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen an der Kläranlage erforderlich werden.

Beschluss

Die Gemeinde berät sich erneut über die Möglichkeiten der Erschließung im Trennsystem. Diese wird auch von dem Ergebnis der derzeit noch anhängigen Baugrunduntersuchungen abhängig sein.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.19. Stellungnahmen aus der Bürgerbeteiligung: Privat A, Stellungnahme vom 28.06.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.19

Sachverhalt

Hierbei gab er fristgerecht folgende Stellungnahme/Einspruch ab:

Ich erhebe Einspruch gegen den geplanten Bebauungsplan, da dieser die baulich angelegte Zweitzufahrt zu meinem Grundstück Waldstraße 19 nicht mehr ermöglicht.

Der Kauf meines Grundstückes erfolgte aufgrund der damaligen Aussage des Bürgermeisters von Himmelstadt, dass eine weitere Bebauung nicht vorgesehen sei, da es sich bei der Freifläche um ein Trinkwasserschutzgebiet handelt.

Rechtliche Schritte gegen den Bebauungsplan in der jetzigen Entwurfsfassung – sollte dieser umgesetzt werden – behalte ich mir vor.

Beschluss

Die Gemeinde hat sich zu dem vorgetragenen Sachverhalt beraten. Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und der Gemeindeverwaltung bzw. dem Gemeinderat oder Bürgermeister sind nicht bekannt. Bereits seit vielen Jahren ist die Fläche „Mausberg“ im Flächennutzungsplan der Gemeinde Himmelstadt als Erweiterungsfläche für Wohnbebauung dargestellt. Diese Entwicklungsoption wurde zu keinem Zeitpunkt durch die Gemeinde in Frage gestellt. Auch die Anordnung der drei bestehenden Ortsstraßen Waldstraße, Birkenstraße und Mausbergstraße lassen eindeutig die geplante Entwicklung erkennen.

Zudem setzt der Bebauungsplan „Mausberg II und III“ fest, dass Ein- und Ausfahrten nur an den Wohn- und Erschließungsstraßen angelegt werden dürfen. Eine Zweitzufahrt an den Anwandweg ist daher bereits zum jetzigen Zeitpunkt nicht zulässig.

Bei dem südlich angrenzenden Grundstück handelt es sich gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan um einen „Anwandweg“. Ein Anwandweg sichert die Erreichbarkeit landwirtschaftlicher Grundstücke für landwirtschaftliche Fahrzeuge und dient nicht der Erschließung anliegender Wohnbaugrundstücke. Das Flurstück des Einwenders wird über die anliegende öffentliche Gemeindestraße ordnungsgemäß erschlossen. Ein Anspruch auf eine rückwärtige Erschließung besteht nicht. Durch den zukünftigen Entfall der landwirtschaftlichen Fläche wird auch der Anwandweg obsolet. 

Der Gemeinderat beschließt daher, die Planung in der vorliegenden Form weiterzuverfolgen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

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3.20. Stellungnahmen aus der Bürgerbeteiligung: Privat B, Stellungnahme vom 19.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.20

Sachverhalt

Dr. med Sabine Gabor, Christian Gabor

vom 19.07.2023

Hiermit möchten wir unsere Stellungnahme zum Bebauungsplan „Mausberg IV mit 6.Änderung des Bebauungsplan Mausberg II“ abgeben. Als langjährige Bürger von Himmelstadt liegt uns die Zukunft der Gemeinde am Herzen und wir möchten hiermit unsere Meinung dazu äußern. 

1.        Generelle Notwendigkeit des Baugebiets und wohnungsbauliche Situation in Himmelstadt 

Selbst die Gemeinde Himmelstadt tut sich in Ihrer Begründung zum Neubaugebiet sehr schwer, die Notwendigkeit dieses Neubaugebiets zu justifizieren. Sehr richtig wird festgestellt, dass der Wohnflächenbedarf negativ ist und damit kein zusätzlicher Bedarf an Wohnbauflächen zu begründen ist. Dass der beabsichtigte Bauzwang nicht im Bebauungsplan festgesetzt ist, sondern individuell über die Kaufverträge geregelt werden soll, ist generell abzulehnen, da dies Tür und Tor für individuelle Verhandlungen mit dem Käufer eröffnet, und letztendlich wird ein gewisser Prozentsatz dann doch keinen Bauzwang erfüllen müssen. Dies ist ein dramatischer Fehler, den die Gemeinde bereits bei den letzten Baugebieten Mausberg I/II/III begangen hat und der letztendlich dazu geführt hat, dass, wie in der Begründung der Gemeinde erwähnt, noch 31 unbebaute Grundstücke in privater Hand sind. Die Anstrengungen der Gemeinde, die Besitzer dieser 31 Grundstücke von einem Verkauf Ihres Baulands zu überzeugen, halten sich sehr in Grenzen. Hier könnte man viel deutlicher machen, dass es der ausdrückliche Wunsch ist, diese Grundstücke zu bebauen und nicht als Kleingärten in bester Wohnlage zu benutzen oder verwildern zu lassen. Mit dem Besitz unbebauter Bauplätze sind auch Pflichten wie der Rückschnitt von Bewuchs und auch die tägliche Räumung der Gehwege im Winter verbunden. Dies wird von der Gemeinde nicht eingefordert und die Besitzer spüren keinerlei Druck, etwas an Ihrem Verhalten zu ändern. Auch der Leerstand zusätzlicher 33 Objekten in Ortslage spricht Bände. Man ist nicht kreativ und willensstark genug, um an diesem Missstand etwas zu ändern, sondern setzt seit Jahren nur noch auf die Karte des zusätzlichen Neubaugebiets. 

Das man den Slogan „Von Innen nach Außen“ tatsächlich noch als Motto zitiert, kann man fast nur noch als Sarkasmus bezeichnen, denn gehandelt wird gegenteilig. Mit diesem weiteren Baugebiet am Ortsrand geht Himmelstadt weitere große Schritte in Richtung „Donut – Dorf“. 

Möchte man trotzdem bezahlbaren Wohnraum für junge Familien insbesondere aus Himmelstadt schaffen, ist Mausberg IV nicht die Lösung, sondern aufgrund des §13b nur die einfachste Variante. 

Die „spontan“ entstandenen Möglichkeiten durch den §13b führen erkennbar dazu, dass in den Baugebieten keine städtebaulichen Qualitäten mit homogenen Siedlungsbildern in regionaler Tradition entstehen, sondern nur „Baurecht“, so auch in Himmelstadt. 

Es wird nicht der tatsächliche Bedarf erfüllt, den auch Gemeinden im ländlichen Raum haben, sondern es wird ein vermeintliches „Marktinteresse“ gesehen. Der tatsächliche Bedarf wird nicht erkennbar, weil es dafür kaum Angebote gibt, also eine Nachfrage bereits unterbleibt. Nach eigenen Beobachtungen besteht - in Abhängigkeit vom Entstehungszeitraum von Siedlungsgebieten der 50er bis 80 Jahre wie z.B. der Ringstraße, meist der Wunsch älterer Personen in Einzel- oder 2-Personenhaushalten, ihr größeres Haus (oder auch aus früheren Zeiten kleineres Haus mit einem größeren Grundstück) aufzugeben und eine altersgerechte, kleinere Wohnung zu beziehen, wo sie auch bis ans Lebensende bleiben können (Möglichkeit, Einrichtungen wie im betreuten Wohnen zu nutzen). Wenn es ein derartiges Angebot im Ort gäbe, würden sie familiengerechte oder erweiterbare Häuser oder auch neu bebaubare Grundstücke freigeben. Solche „Generationenhäuser“ werden aber nicht von Fertighausanbietern und regionalen Baufirmen angeboten, sondern es muss das Interesse von Machern in der Gemeinde, d.h. in der Regel des Bürgermeisters sein, solche Vorhaben in der Gemeinde mindestens zu initiieren und, z.B. auch mit „Siedlungswerken“ karitativer Wohnungsbauträger zusammen durchzuführen. 

Es gibt Gemeinden, in denen es solche Macher gibt, schaut man sich die großartigen Wohnungsbauprojekte in Retzstadt und Uettingen an. Auch in Himmelstadt gäbe es Plätze im Ortskern solche Projekte zu verwirklichen, welche die Gemeinde nachhaltig attraktiv machen würde. Man schreibt sich auf die Fahne, den Ortskern wiederbeleben zu wollen und schon große Erfolge in diese Richtung erzielt zu haben, die Realität ist jedoch, dass der Ortskern zunehmend unattraktiv wird, man hat es inzwischen geschafft, dass es weder Einkaufsladen, Metzger noch einen Bäcker gibt. Ein Glaspavillon, der nur zur plakativen Außendarstellung dient, ändert an dieser Tatsache nichts. Auch das weitere Neubaugebiet am Ortsrand wird an dieser missglückten Gemeindepolitik garnichts ändern. 

Selbst vor Corona und der anhaltenden Rezension aufgrund des Ukraine Kriegs war die Notwendigkeit und die Argumentation sehr fraglich. In Anbetracht der enorm hohen Baupreise und hohen Zinsen wird sich wohl kaum eine Hand voll junger Familien aus Himmelstadt das Bauvorhaben eines Einfamilienhauses leisten können. Dies bedeutet, dass wir im Mausberg IV einen Zugang von Familien vor allem aus dem näheren Würzburger Umland haben werden, die dann nur in Himmelstadt „übernachten“, der Ortskern bleibt weiterhin unbelebt. 

Weitere nicht aufgeführte Gründe für die Erschließung von Mausberg IV sind wohl die folgenden. 

-        Anlagen von „Baulandreserven“ (die von der Landes- und Regionalplanung nie genehmigt wurden und zu den berühmten „beleuchteten Wiesen“ führen), 

-        Bürgermeisterkonkurrenz, bzw. abwerben von Neubürgern aus der ebenfalls stagnierenden Nachbargemeinde, um „die Einwohnerzahl zu halten“ (was angesichts des demographischen Wandels ohnehin auf Dauer nicht möglich ist, kurz- und mittelfristig jedoch für die Gemeinden erhebliche Kosten mit sich bringt). 

-        Letztendlich haben sich bei der letzten Gemeinderatswahl alle Parteien für die Erschließung von Mausberg IV ausgesprochen und somit ein Wahlversprechen abgegeben, welches man jetzt mit Gewalt einhalten will. Dass sich die Welt, in der wir leben, seitdem stark verändert hat und die Notwendigkeit des Baugebiets nicht mehr vorhanden ist, wird anscheinend von niemandem im Gremium reflektiert oder sogar kritisch hinterfragt.

2.        B-Plan Vorhaben Mausberg IV 2.1 Fehler in der Planzeichnung: 

Das vorgesehene Baugebiet liegt in einer nach Nordost abfallenden Hangmulde, die kesselförmig etwa mittig auf das bestehende Baugebiet Mausberg 2 zuläuft. Das Gelände fällt von der Südwestecke von ca. 203 m auf ca. 191 m (Angaben nach Luftbild Google Earth). 

Die Bauplätze liegen alle hängig, die im östlichen Bereich mit einer Hangneigung von um die 
8 Prozent nach Nordwesten/Norden, im westlichen Teil mit eher mit rund 12 Prozent nach Nordosten, am westlichen Rand jedoch mit rund 15 Prozent nach Ostnordost. Die Grundstücke sind also insgesamt mit ihrer Hangneigung sonnenabgewandt, was als Mangel empfunden wird. 

2.1        Fehler in der Planzeichnung

a.         Festsetzungen nach Planzeichen § 9 Bau GB: 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans „Mausberg II“ ist keine Festsetzung, sondern ein Hinweis. 

       - „Baumfallgrenze“ ist nicht im Festsetzungskatalog nach § 9 Bau GB enthalten. 

b.        Festsetzungen nach Text § 9 Bau GB (6. Unzulässige Anlagen) 

- Verbot von „fliegenden Gebäude“ muss durch „fliegenden Bauten“ ersetzt werden, sonst kommt einer auf die Idee, ein Container-Ensemble hinzustellen, da ja kein "Gebäude". 

- Was sind „provisorische Gebäude“? Dies ist festsetzbar, sondern Frage des Baugenehmigungsverfahren. 

c.        Zu „E – Hinweise“ 

       - Kleinbuchstaben durch Großbuchstaben aus Nutzungsschablone ersetzen 

- Nummer 6 sollte nicht als Festsetzung bezeichnet werden, sonst wäre diese in B zu zuordnen, sondern als Vermaßung (Mindestmaß) 

2.2        Kritikpunkte: 

a.         Baulicher Freiheitsgrad und Anschluss an Mausberg II: 

Anders als das angrenzende Baugebiet Mausberg II, in welchem die Bauart der Häuser deutlich reglementiert und die Geschossanzahl auf eine 1,5stöckige Bauweise festgelegt ist, gibt es im Mausberg IV große Freiheitsgrade (Narrenfreiheit), was die Bauweise angeht. 

Die teilweise übertiefen Grundstücke provozieren Doppelhäuser und Häusergruppen, von denen die hinteren Hausteile dann über einen Stich erschlossen werden. Anscheinend sind die Grundstücke noch nicht parzelliert, damit können auch ganz andere Teilungen entstehen, welche die Anlieger dann später böse überraschen kann. 

Die Bebauung ist so offen festgesetzt, dass allerhand möglich wird. 

Es sind sogar Häusergruppen bis zu 10 m Höhe zulässig! 

Anders als vom Bürgermeister Hemmelmann 2019 zugesichert, wird der aktuell vorhandene Feldweg entfernt und dem neuen Baugebiet zugeschlagen. Dies bedeutet, dass es möglich ist, direkt anschließend an die vorhandenen Häuser im Mausberg II mit neuen Mehrfamilienhäusern anzuschließen, und durch die kleinen schmalen Grundstücke ist es sehr wahrscheinlich, dass dies auch in diesem Bereich wahrgenommen wird. Die Gemeinde wird feststellen, dass die Grundstücke aufgrund der erwähnten ökonomischen Lage nicht „weggehen wie warme Semmeln“, und man wird am Ende froh sein, das die ortsbekannten Bauunternehmen dann Mehrfamilienhäuser hier errichten. 

Wenn man dies nicht will, muss dies im Bebauungsplan anders reglementiert werden! 

Dies stellt eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnqualität der aktuellen Anwohner dar und einen deutlichen Wertverlust der vorhandenen Immobilien, was nicht hinnehmbar ist. 

Gerade auf Grund dieser möglichen Bauform ist eine räumliche und optische Abtrennung zu den vorhandenen Grundstücken vorzunehmen, z.B. durch einen bepflanzten Fußweg. 

Unabhängig von den beschriebenen Unannehmbarkeiten wird es auch optisch für das Ortsbild eine sehr unschöne Sache, und insbesondere die möglichen Häusergruppen erinnern eher an Randgebiete einer Großstadt. Die damit verbundenen infrastrukturellen und sozialen Schwierigkeiten werden sich ebenfalls einstellen. 

b.        Fehlende Merkmale des Baugebiets 

-         ca. fünf „Besucherstellplätze“ an der Einfahrt von der Mausbergstraße her. 

-        ein Spielplatz für Kleinkinder/Grundschulalter, gerade wenn man sich „Bauplätze für junge Familien“ auf die Fahne schreibt sollte das wohl das Mindeste sein. Ein aus unserer Sicht günstiger Platz wäre die im Südosten liegende, höchste Ecke des Baugebiets, die ohnehin schwerer zu erschließen ist. 

-         ein „Ausgang“ aus dem Gebiet für Spaziergänger auf den Feldweg oben am Hang (Spaziergänger, Jogger, Hundebesitzer, größere Kinder und Jugendliche für den Wald ...) 

-         Das Gehwegekonzept in der Planzeichnung nicht erkennbar, oder das Gehwegekonzept ist nicht vorhanden. 

-         Das „Vorhaben“ der Gemeinde zur Verpflichtung der Bauherren für eine Photovoltaik ist nicht mehr als eine Absichtserklärung/Greenwashing, die mit ziemlicher Sicherheit nicht zur Umsetzung kommen wird. 

c.         Bodendenkmal 

Wie in der Zeichnung ersichtlich ist, befindet sich das geplante Baugebiet mitten Bodendenkmalsgebiet D-6-6024-0155 mit bereits nachqualifizierten Hinweisen aus Siedlungen der Linearbandkeramik, der Michelsberger Kultur, der Hallstattzeit und der jüngeren Latènezeit. 

Die vorgelegte Planung geht mit der unwiederbringlichen Zerstörung der im Planungsgebiet zweifelsfrei erhaltenen Denkmalsubstanz einher. Deshalb ist eine fachgerechte Ausgrabung im gesamten Gebiet erforderlich, bevor irgendwelche Erdarbeiten beginnen können. Die Kosten dieser Ausgrabung sind von der Gemeinde zu tragen und werden letztendlich die Erschließungskosten steigern. 

Des Weiteren ist davon auszugehen, dass weitere Grabungen auf Kosten der zukünftigen Bauherren erfolgen werden. Die zumutbaren Kosten für natürliche Personen liegen hierbei bei 
5 % der veranschlagten Kosten des Bauvorhabens. Auf diese potenziellen Kosten sind die zukünftigen Käufer im Kaufvertrag hinzuweisen. 

d. Wasserschutzgebiet 

Das beplante Gebiet befindet sich zum Großteil in einem Wasserschutzgebiet der Klasse III. Zwar hat die Gemeinde bereits Anstrengungen unternommen, das Wasserschutzgebiet aufgrund der Bauplanungen „verlegen“ zulassen, um das Bauvorhaben zu erleichtern. Dies war bisher aber nicht von Erfolg gekrönt. Warum sich die Einzugszone des Wasserschutzgebiets auch genauso verschieben sollte, dass das beplante Baugebiet nicht mehr darin liegt, wirft weitere Fragen zur seriösen Vorgehensweise der Gemeinde auf. 

Das Bebauen eines Wasserschutzgebiets der Klasse III steigert ebenfalls die Erschließungskosten und weiterführend die Kosten der Bauherren. 

Die allgemeinen Schutzvorkehrungen auf Baustellen sind im Wasserschutzgebiet besonders zu beachten und streng zu kontrollieren: 

-        Eingesetzte Maschinen und Fahrzeuge dürfen kein Öl und Treibstoff verlieren. 

-        Baufahrzeuge sind vorzugsweise auf befestigten Flächen abzustellen. 

-        Unbedingt vor Ort benötigte Öl- und Treibstoffmengen sind überdacht und in Auffangwannen zu lagern. 

-        Ölbindemittel ist aus Vorsorgegründen bereitzuhalten. 

-        Bautoiletten müssen mit dichten Fäkalienbehältern ausgestattet sein. 

-        Bei der Planung und Ausführung von Abwasserleitungen und Schachtbauwerken sind das Arbeitsblatt ATV-DVWK-A 142 "Abwasserkanäle und -leitungen in Wassergewinnungsgebieten" sowie die Verlege-Richtlinien der Rohrhersteller unbedingt einzuhalten. Insbesondere sind Vorrichtungen für Dichtheitsprüfungen während des Betriebs zu berücksichtigen. 

-        Mit dem Baugesuch ist ein Entwässerungsplan mit Angaben zu den gewählten Rohrmaterialien und Rohrverbindungen sowie zu den vorgesehenen Inspektionen und Dichtheitsprüfungen vorzulegen. 

-        Arbeitsräume der Bauvorhaben sind so zu verfüllen, dass eine dichtende Schicht aus bindigem Material den direkten Zufluss von Oberflächenwasser in den Untergrund verhindert. Verfüllte Arbeitsräume dürfen nicht zur Versickerung genutzt werden. 

-        Straßen, Stellplätze für Lkw sowie öffentliche Parkplätze sind weitgehend flüssigkeitsdicht auszubilden. Geeignet sind Betondecken, Deckschichten aus Heißbitumen sowie Pflaster und Plattenbeläge mit enger Fugenausbildung. Das Oberflächenwasser ist zu sammeln und aus dem Schutzgebiet herauszuleiten. 

-        Die Verwertung von Baureststoffen/Bauschutt (z. B. Recyclingmaterial) ist aus Vorsorgegründen grundsätzlich nicht zulässig. 

-        Für Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen und deren Überprüfung gelten im Wasserschutzgebiet erhöhte Anforderungen. Die Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV vom 18.04.2017) ist zu beachten. 

e.        Fehlende oder unzureichende Infrastruktur: 

-        Kanalisation: 

Gemäß dem aktuellen Planungsstand soll Mausberg IV an das vorhandene Kanalisationssystem von Mausberg I/II und weiterführend der Triebstraße angeschlossen werden. Es bestehen erhebliche Zweifel, dass das vorhandene System einen weiteren Anschluss des beplanten Gebiets standhalten kann, insbesondere aufgrund der immer häufiger auftretenden Starkregenereignisse. Es ist eine Simulation eines Starkregenereignisses unter Einbau der zukünftigen versiegelten Flächen vorzulegen und anhand dessen die Machbarkeit des Anschlusses von einem unabhängigen Gutachter zu bewerten. 

-        Straßenanbindung: 

Aufgrund der nach Süden ausgerichteten Lage des neuen Baugebiets wird ein Großteil der zukünftigen Bewohner ihr Grundstück über die Brunntalstraße und die aktuelle Südspange anfahren. Dieses erhöhte Verkehrsaufkommen wird die ohnehin schon angespannte und beengte Verkehrssituation in diesem Ortsteil zusätzlich belasten bzw. für die Anwohner untragbar machen. 

Ein Konzept zur Verbesserung des straßenbaulichen Anschlusses an die bestehende Situation in diesem Bereich ist vorzulegen. 

-        Kindergartenkapazität: 

Schon heute ist die Kapazität des ortsansässigen Kindergartens nicht ausreichend, um die Nachfrage an Kindergartenplätzen zu decken. Der geplante Anbau zieht sich aufgrund der Lage im potenziellen Hochwassergebiet in die Länge. Selbst ohne Zuzug aus anderen Gemeinden ist der geplante Ausbau nur eine unzureichende Übergangslösung. Aufgrund der hohen Baupreise und Grundstückspreise werden, wie bereits erwähnt, hauptsächlich finanziell gut gestellte Familien aus dem Umland zuziehen. Dies bedeutet, dass gut und gerne 50 Kinder in unterschiedlichen Altersgruppen nach Himmelstadt zuziehen könnten. 

Welche Lösungsansätze hat die Gemeinde hierfür ins Auge gefasst? 

Eine pauschale und gern genommene Antwort wie – „Das kriegen wir bis dahin schon geregelt“ ist nicht ausreichend. 

f.        Artenschutzgutachten: 

Das vorgelegte Artenschutzgutachten beschränkt sich lediglich auf das beplante Baugebiet. Aufgrund der Lage des beplanten Gebiets sind ebenfalls die Auswirkungen auf das direkt angrenzende Waldgebiet auf die darin vorherrschende Flora und Fauna zu untersuchen. 

g.        Fehlender Bauzwang: 

Die Gemeinde führt in Ihrer Begründung an, dass sie keinen Zugriff auf die 31 unbebauten Bauplätze den früher erschlossenen Baugebieten hat. Dies ist tragisch, da diese Gebiete bereits erschlossen, aber nicht verfügbar sind. Begründet ist diese Tatsache, dass man seiner Zeit keinen Bauzwang im Bebauungsplan festgelegt hat, bzw. nur unzureichend, denn Einleger und verhandlungsstarke Käufer kamen seiner Zeit um den Bauzwang herum. 

Nun ist man im Begriff diesen Fehler erneut zu begehen! 

In der Begründung wird zwar darauf verwiesen, dass die Gemeinde beabsichtigt, den Bauzwang individuell in den Kaufverträgen festzusetzen, allerdings beweist die Historie, dass diese Praxis nicht funktioniert und Spielraum für individuelle Verhandlungen potenzieller Käufer, insbesondere der Einleger lässt. 

So werden die Bauplätze erneut zum Spekulationsobjekt und die gängige Praxis, insbesondere der Besitzer der landwirtschaftlichen Flächen, nämlich, dass man sich den Grund für die weiteren Generationen sichert, setzt sich fort. 

Es ist davon auszugehen, dass ein nicht zu verachtender Anteil der potenziellen Interessenten, welche die Gemeinde anführt, davon ausgeht, diese Bauplätze als Spekulationsobjekt nutzen zu können, viel weniger wird ein tatsächlicher Baubedarf bestehen. 

3.        Transparenz der Gemeindepolitik und bisherige Verfahrensfehler nach dem Mitteilungsblatt der VG Zellingen 

Die Gemeindepolitik im Allgemeinen aber speziell in der Bauleitplanung dieses Projektes ist intransparent und kommunikationsarm. Viele Sachlagen von öffentlichem Interesse wurden im nichtöffentlichen Teil der Gemeinderatssitzungen hinter verschlossener Tür besprochen und eingeleitet. Zusätzlich dazu pflegt insbesondere der Bürgermeister eine Politik der mündlichen Zusagen und Versprechungen. Es ist erstaunlich, wie sich diese Vorgehensweise bis ins 
21. Jahrhundert retten konnte und man sich so auch heutzutage nach wie vor in der Kommunalpolitik behaupten kann. 

Diese Intransparenz führte allerdings insbesondere in der Coronazeit zu allerhand Verfahrensfehler, die wir hier anführen wollen. Bei Bedarf können diese auch anwaltlich eingereicht werden. 

Verfahrensfehler bis einschließlich November 2021: 

Es wird hier zunächst nur auf die Verfahrensfehler bis einschließlich November 2021 eingegangen. Die Verfahrensfehler im späteren Verlauf befinden sich gerade in der Aufarbeitung und werden zu einem späteren Zeitpunkt eingebracht. 

Ausgabe 21/21, S. 4 f.: 

Hier ist eine Niederschrift aus dem Gemeinderat abgedruckt. 

Am 6. Mai 2021 beschließt der Gemeinderat die Aufstellung des Bebauungsplans Mausberg IV im Regelverfahren. Die Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Teil des Verfahrens sind nach Beschlussvorschlag ein integrierter Grünordnungsplan und ein Umweltbericht, Planungsziel ist ein allgemeines Wohngebiet (WA). 

Grund für die Aufstellung im Regelverfahren: 

Am 6. Mai war die Aufstellung eines B-Plans nach § 13b auf der Grundlage des bis 31.12.2019 zu fassenden formellen Einleitungsbeschlusses gemäß BauGB in der Fassung 2017 nicht (mehr) möglich. Ein Beschluss gemäß der am 21.6.2021 in Kraft tretenden BauGB-Novellierung, die das Verfahren nach § 13b in einer Neuauflage enthält, war noch nicht möglich. Das Baulandmobilisierungsgesetz (Änderung des BauGB, BauNVO, PlanZV) wurde am 7. Mai im Bundestag in zweiter und dritter Lesung beraten und verabschiedet; es war jedoch noch zustimmungspflichtig beim Bundesrat und dann vom Bundespräsidenten auszufertigen. Wäre die Verwaltungsspitze der Gemeinde über den parlamentarischen Diskussion und Verfahren informiert gewesen (es stand ja auf der Tagesordnung des Bundestages ...), so hätte die Gemeinde im Hinblick auf die Neuauflage des § 13b den Tagesordnungspunkt absetzen können. 

Fehler: 

Die Aufstellung des Bebauungsplans ist formell „ortsüblich“ bekanntzumachen, die Niederschrift reicht hierzu nicht aus. 

Ausgabe 31/21, vom 06.08.2021, S. 4 f.: 

Hier ist die Bekanntmachung über den Aufstellungsbeschluss im Verfahren nach § 13b abgedruckt. 

Am 29. Juli 2021 beschließt der Gemeinderat die Aufstellung des Bebauungsplans Mausberg IV im Verfahren nach § 13b („nach § 13a Abs. 3 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 13b BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB“). 

Die Bekanntmachung, S. 2 ist gegenüber der Niederschrift der Gemeinderatssitzung im Mitteilungsblatt 21/21, S. 4 und 5 erheblich verkürzt. Aus dem Mitteilungsblatt 31/21 geht (planungsrechtlich wichtig) nicht hervor, ob es für das am 6. Mai beschlossene Regelverfahren einen Einstellungsbeschluss gibt oder ob es sich jetzt am 29.7. um einen „Änderungsbeschluss“ handelt. 

Des Weiteren geht - im Gegensatz zur vorherigen, eher protokollartigen Bekanntmachung über die Aufstellung im Regelverfahren - nicht daraus hervor, ob es eine Diskussion im Gemeinderat zum Verzicht auf den Umweltbericht im beschleunigten Verfahren nach § 13b gegeben hat - was formell nicht erforderlich, aber sicher von Interesse wäre 

Fehler: 

Gemäß des von § 13b bezogenen § 13a, Absatz 3 Satz 1 Nr. 2 ist bei der Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ortsüblich bekannt zu machen, 

„2. wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 stattfinden.“ 

Die Bekanntmachung im Mitteilungsblatt 31/21 enthält keine diesbezügliche Passage, so dass - de jure - eine frühzeitige Information nach § 3 Abs. 1 BauGB stattfinden muss. Wenn (oder logischerweise: da das dann so sein muss) wäre es aber bereits hilfreich, wenn in der Bekanntmachung vom 6.8. enthalten wäre „Eine frühzeitige Information der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgt voraussichtlich ...“ (so oder so ähnlich; nicht verpflichtend). 

Fehler: 

Planungsrechtlich relevant vermissen wir im Mitteilungsblatt einen Lageplan des Plangebiets. Dieser ist erforderlich, um gegenüber aufmerksamen Lesern (bzw. beim Aushang der Bekanntmachung an den Gemeindetafeln) eine „Anstoßwirkung“ zu erzeugen. Hier (Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses) ist dies möglicherweise noch heilbar, nicht mehr aber dann bei der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs zur Stellungnahme. Dort kann dies zur gerichtlichen Angreifbarkeit des Plans bis hin zur Nichtigkeit führen. Dass Lagepläne nicht abgedruckt werden, scheint nach grober Sichtung aber im Mitteilungsblatt der VG Zellingen generell der Fall zu sein und sollte dringend geändert werden, auf die Notwendigkeit der Lagepläne auch in Aushängen an der Gemeindetafel können wir hier nur hinweisen. 

Heilung der beiden Fehler: 

Wenn dieser Schritt (fehlerhafte Bekanntmachung) „geheilt“ werden soll, sollte eine erneute Bekanntmachung erfolgen. Dies scheint mir beim B-Plan nach § 13b insofern relevant, weil bei der Inanspruchnahme von bisher unbebauten Flächen auch am Verfahren zu beteiligende und klageberechtigte Umweltverbände sowie andere Interessenten „angestoßen“ werden, auch wenn das der Gemeinde nicht gefällt. 

Sollte es keinen Aufhebungs-/Einstellungs- oder Änderungsbeschluss für das am 29.7. eingeleitete Planverfahren geben - und das ist hier der Kenntnisstand nach Mitteilungsblatt 31/21, könnte in den weiteren Verfahrensschritten Irritation darüber entstehen, dass keine frühzeitige Information, keine Umweltprüfung, keine naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen etc. pp. vorgesehen sind, sowohl bei der Öffentlichkeit wie auch bei Behörden und Trägern öffentlicher Belange. Daher wäre die Gemeinde gut beraten, das klarzustellen und entsprechend auch bekanntzumachen. 

Ansonsten ist mit dem Beschluss vom 29.7.2021 das Verfahren nach § 13b formell eingeleitet. Dass die Bekanntmachung grob fehlerhaft ist, wird erst später erkennbar, im Mitteilungsblatt vom 22. Oktober; die dort abgedruckte Niederschrift, soviel schon vorausgeschickt, heilt den Bekanntmachungsfehler aber nicht. Eine Fehler-heilende Neu-Bekanntmachung ist eine Berichtigung und kein Verfahrens-Neustart: das war der Beschluss des Gemeinderats. 

Folgen der Fehler: 

Obwohl noch keine weiteren formellen Schritte aufgrund des Beschlusses erfolgt oder ausgefallen sind, hat dieser Fehler bereits Folgen, denn es ist (zumindest für planrechtsnahe Experten, z.B. Immobiliensachverständige oder Rechtsanwälte zum Immobilienrecht) anzunehmen, dass irgendwann eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgen soll. In Wirklichkeit ist dem aber nicht so; daher müsste hier gemäß § 13a, Absatz 3 Satz 1 Nr. 2 darauf hingewiesen sein, 

„wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann.“ 

Diese gesetzlich vorgesehene Möglichkeit fällt also aus - und zwar für jedermann, der die Bekanntmachung zur Kenntnis nimmt, also z.B. auch Grundstückseigentümer oder Nachbarn. Da kein Lageplan mit abgedruckt ist, ist auch die „Anstoßwirkung“ nicht erreicht, so dass Interessenten ohnehin nicht erreicht werden. 

Ausgabe 38/21, vom 24.09.2021, S. 4: 

Chaos über Chaos infolge Unkenntnisse des Planungsrechts! 

a) Lage des Feldwegs: 

Ein Grundstück muss innerhalb eines B-Plans liegen, wenn Festsetzungen getroffen sind, die sich auf die Grundstücksgröße beziehen, wie Grundflächenzahl (GRZ) oder Geschoss-flächenzahl (GFZ); ansonsten kann ein Grundstück durchaus durch die Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans geschnitten werden oder (denkbar) auch im Bereich mehrerer, benachbarter B-Pläne liegen. 

Solches ist z.B. bei tiefen Parzellen entlang einer Straße der Fall, wenn der Bereich entlang der Straße geregelt wird. Da mit einem B-Plan keine Grundstücksgrenzen festgesetzt werden können, bleibt dann nur, entweder die tiefe Ackerparzelle insgesamt in den B-Plan einzubeziehen (was aber dann auch zu unpraktikablen Festsetzungen wie „GFZ 0,001“ führen würde) oder in den Geltungsbereich nur Teile des Grundstücks aufzunehmen (was in diesem Beispiel dann aber feste Größen erfordert, etwa „Geschossfläche max. 200 m²“, relative nicht zulässt). 

Für einen Feldweg sind solche Überlegungen aber ohnehin gegenstandslos, weil auf ihm keine entsprechenden Festsetzungen getroffen werden. Die Planung des B-Plans Mausberg II wäre dann zu ändern, wenn es im B-Plan-Bereich Mausberg II Grundstücke gibt, die nur über den Feldweg erschließbar waren, da diese dann unbebaubar werden. Das wäre ein enteignungsgleicher Eingriff. Da Baugrundstücke aber nicht über Feldwege erschlossen werden dürfen - ein Feldweg hat nicht die Qualität einer Erschließungsanlage - sollte das nicht der Fall sein; denn sonst wäre der B-Plan Mausberg II an dieser Stelle fehlerhaft. 

b) keine Änderung des alten B-Plans 

Eine neuerer B-Plan überplant ggf. einen älteren; der alte muss nicht geändert werden. 

Zwar wäre es möglich, über eine vereinfachte Änderung im Verfahren nach § 13 (ohne Buchstabenzusatz) den Feldweg aus dem B-Plan Mausberg II (alt) herauszunehmen, aber wieso? 

Folge: 

In der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses Mausberg IV (und auch für die Beteiligungen) ist explizit darauf hinzuweisen, dass eine Teilfläche aus „Mausberg II“ überplant wird und damit dort dann das alte Planungsrecht erlischt. 

Ausgabe 42/21, vom 22.10.2021, S. 3, sodann S. 10 und 11: 

Hier wird auf S. 3 übertitelt: 

„Niederschrift über die 11. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt am Donnerstag, 29. Juli 2021 im Sitzungssaal des Rathauses Himmelstadt“ 

Das ist insofern zu erklären, als die Protokolle einer Sitzung (hier 29. Juli) in der nächste Sitzung, meist in der nächsten (oder übernächsten) Sitzung nach Begrüßung und Zustimmung zur Tagesordnung als TOP 2 genehmigt werden, bevor sie veröffentlicht werden. Die Veröffentlichung von Gemeinderatsprotokollen, in der Regel inzwischen vollständig im Internet, verkürzt in „Mitteilungsblättern“. Auf der Seite der VG Zellingen sind die Tagesordnungspunkte mit Schriftsätzen eingestellt (https://ris.komuna.net/zellingen/Meeting.mvc). 

An dieser Stelle - Niederschrift über die 11. Sitzung im Mitteilungsblatt - wird auch über 

- die Aufhebung des Beschlusses nach Regelverfahren vom 6. Mai und 

- den Aufstellungsbeschluss nach § 13b vom 29. Juli 

berichtet. Diese Niederschrift ersetzt jedoch nicht die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses. 

Bekanntmachung obligatorisch: 

Relevant für das B-Plan-Verfahren ist nämlich die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Mitteilungsblatt 31, wo der Aufhebungsbeschluss nicht genannt wird. Die Bekanntmachung ist Gegenstand des B-Plans-Verfahrens (§ 2 Abs.1 Satz 2: „Der Beschluss, einen Bauleitplan aufzustellen, ist ortsüblich bekannt zu machen“). 

Differenzen Bekanntmachung / Niederschrift: 

Beim Aufstellungsbeschluss zum Verfahren nach § 13b (vom 29.Juli) gibt es zwischen der (entscheidenden) Bekanntmachung im Mitteilungsblatt vom 6.8. und der Niederschrift erhebliche Unterschiede. Rechtskräftig ist die Bekanntmachung! Anderes - hier die Niederschrift - erreicht die Öffentlichkeit normalerweise nicht und kann damit auch nicht rechtskräftig werden. Fraglich ist an dieser Stelle allenfalls, was die „ortsübliche“ Bekanntmachung ist: der Aushang an der Gemeindetafel oder der Abdruck im Mitteilungsblatt - meines Erachtens beides durchlaufende Übung. Selbst wenn die „ortsübliche“ Bekanntmachung an der Gemeindetafel vollständig und richtig gewesen sein sollte (also auch den Verzicht auf die frühzeitige Beteiligung und die Möglichkeit einer Einsichtnahme in die Planung genannt hat), so hat die Veröffentlichung der Niederschrift mit diesen Inhalten allenfalls eine informative Funktion. 

Im Gegensatz zur Gemeindetafel, an der man den Anschlag meist nur eine Woche lang ablesen kann (sofern man denn dort vorbeikommt und sich die Muße gönnt), hat das Mitteilungsblatt zwar einen gewissen Mehrwert: mitnehmbar (oder sogar zugestellt), jederzeit lesbar, lange aufzubewahren, oder bei Interesse auch Artikel dauerhaft an die Pinwand oder ins Archiv. Insofern ist eine hier wiedergegebene Fassung ohne die Pflichtinhalte eine erhebliche Verfahrensstörung. 

Noch schlechter sieht das mit dem Aufhebungsbeschluss (29. Juli) des Aufstellungsbeschlusses zum Regelverfahren vom 6. Mai aus. Auch Beschlüsse zur Aufhebung / Einstellung von Verfahren sind genauso bekannt zu machen wie der Aufstellungsbeschluss. Da (zumindest in den mir zugesandten Mitteilungsblättern) keine entsprechende Bekanntmachung vorliegt, ist formell das Verfahren immer noch in der Aufstellung. Die im Mitteilungsblatt enthaltene Niederschrift ersetzt die Bekanntmachung zwar de facto, aber nicht de jure. 

§ 1 Abs. 8 BauGB besagt: „Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung“. Daher ist auch das Änderungsverfahren „Mausberg II“ (Feldweg) nach § 13 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. Die Nachricht darüber ist aber ebenfalls nur in der Niederschrift enthalten. Formell ist dieses Verfahren damit nicht bekannt gemacht. De facto wird Alte der B-Plan Mausberg II durch die Überplanung mit dem neuen B-Plan Mausberg IV für den Bereich des fraglichen Feldwegs dann ohnehin erledigt. 

Rechtssicherheit: 

Um hier Rechtssicherheit herzustellen, sind die Bekanntmachungen zu allen drei Verfahren nochmals vollständig und „ortsüblich“ bekanntzumachen, d.h. meines Erachtens, um Anfechtungen zu vermeiden: Gemeindetafel, Mitteilungsblatt, Internet der Gemeinde oder der VG Zellingen. 

Hinweis: Zum Einstellen ins Internet beachte § 4a Abs. 4 Satz 1 und § 10a Absatz 2. 

3.1 Planungssicherstellungsgesetz 

Das Gesetz zur Sicherstellung ordnungsgemäßer Planungs- und Genehmigungsverfahren, während der COVID-19-Pandemie (Planungssicherstellungsgesetz - PlanSiG) gilt bis 31.12.2022 (bzw. mit „Nachwirkungen“ bis 30.9.2027). Es schreibt für Bekanntmachungen, Beteiligungen usw. die zusätzliche Nutzung des Internets vor (und anderes). Es ist für insgesamt 
24 Gesetzesmaterien mit Öffentlichkeits- und Trägerbeteiligungen relevant, enthält aber hinsichtlich der (primär) notwendigen Papierform der Planurkunden meines Erachtens Fehler. Auf das Planungssicherstellungsgesetz weisen wir an dieser Stelle nur für die Gemeinde / Verwaltungsgemeinschaft hin, gehe aber nicht auf Einzelheiten und möglicherweise eingetretene Fehler im Verfahren Mausberg IV nicht ein. 

3.2 Schlussfolgerung

Zum Verfahren, soweit erkennbar: 

Das Verfahren ist eingeleitet, aber grob fehlerhaft. Wird der Aufstellungsbeschluss nicht erneut vollständig bekannt gemacht, ist das Verfahren gescheitert. Selbst der festgesetzte und rechtskräftige Bebauungsplan ist in Gefahr, bei einer Normenkontrollklage infolge Verfahrensfehler aufgehoben zu werden. 

Der Aufhebungsbeschluss zum ersten Aufstellungsbeschluss Mausberg IV ist ebenfalls bekanntzumachen. 

Der Änderungsbeschluss für Mausberg II zum Verfahren nach § 13 (vereinfachtes Verfahren) ist meines Erachtens mit einem Aufhebungsbeschluss aufzuheben; beide Beschlüsse sind bekanntzumachen. 

Die Aufhebung des ersten Aufstellungsbeschlusses und die Aufhebung des Änderungsbeschlusses dienen der Klarheit über den Verfahrensgang. 

Wird das Verfahren von der Gemeinde / Verwaltungsgemeinschaft weiterhin so fehlerhaft betrieben und werden die (vermutlich) bereits eingetretenen Verfahrensfehler nicht geheilt, bestehen gute Chancen für die Aufhebung der Planung in einem nach Rechtskraft des Plans möglichen Normenkontrollverfahren beim VGH Bayern 

4. Zusammenfassung 

-        Das geplante Baugebiet ist aufgrund der rückläufigen Bevölkerungszahl in Himmelstadt nicht notwendig. Anstelle des weiteren unnötigen Flächenverbrauchs und Bodenversieglung wäre eine Ertüchtigung des Ortskerns mit kreativen Wohnungsbauprojekten eine zukunftsgerichtete Strategie, die es zum einen der alternden Bevölkerung in Himmelstadt ermöglicht im Ort zu bleiben, auch wenn sie Ihr Eigenheim nicht mehr selbstständig unterhalten können. Des Weiteren würde das dazu führen, dass die junge Bevölkerung die bestehenden Ein/Zweifamilienhäuser ertüchtigen und übernehmen würde. Die aktuell hohen Baupreise und stark angestiegenen Zinsen verstärken dieses Argument noch deutlich. 

-        Zusätzlich zu der oben erwähnten Tatsache tut die Gemeinde entscheidend zu wenig, um den vorhandenen Gebäudeleerstand gewinnbringend zu nutzen. Des Weiteren wird kaum etwas unternommen, um an die noch vorhandenen und erschlossenen 31 Bauplätze zu kommen und diese einer Bebauung zuzuführen. Beiläufig wäre zu erwähnen, dass auch Gemeinderäte unbebaute Grundstücke halten und nicht bebauen oder veräußern. 

-        Aufgrund des Wasserschutzgebiets und des Bodendenkmals im Bereich des geplanten Neubaugebiets ist die Erschließung komplex und kostspielig. Dies wird sich deutlich auf den Verkaufspreis der Grundstücke niederschlagen (die in der Begründung angeführten Kosten der Erschließung sind mindestens 40 – 50 % zu gering angesetzt), des Weiteren werden auf die Bauherren während der Bauphase weitere unkalkulierbare Kosten zukommen. 

-        Die geplante „Grenzbebauung“ zum vorhandenen Baugebiet Mausberg II im Zusammenspiel mit den im Bebauungsplan erlaubten Häusergruppen bis zu 10 m Höhe sind für angrenzenden Anwohner unzumutbar und stellen eine erhebliche Wertminderung der vorhandenen Immobilien dar, vom optischen Anspruch ganz zu schweigen. 

-        Der fehlende Bauzwang im Bebauungsplan setzt die gemachten Fehler der Vergangenheit fort und widerspricht der Argumentation des angeblich so hohen Bedarfs an Bauplätzen von Himmelstadter Familien, öffnet Tür und Tor für individuelle Verhandlungen der aktuellen Grundstückseigner und beflügelt die vorherrschende Tugend von persönlichen und mündlichen Versprechungen. 

Abgesehen von der Verschwendung von Flächen, Ressourcen und Steuergeldern, eine Ertüchtigung und Belebung des schönen Ortes Himmelstadt wird dieses Baugebiet nicht bewirken. Es führt lediglich zu einem Abwerben von Bürgern aus anderen Gemeinden mit den damit verbundenen infrastrukturellen Schwierigkeiten. 

Es folgt hierzu ein Schreiben der RAe Philipp-Gerlach /Teßmer vom 26.07.2023

Betr.: Gabor, Christian gg Gern. Himmelstadt -

       wegen Bauleitplanverfahren der Gemeinde Himmelstadt: Bebauungsplan

       „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplans Mausbergs II !“

hier:         Anzeige anwaltlicher Vertretung und Ergänzung der Stellungnahme Gabor

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeigen wir an, dass uns Frau Dr. Sabine Gabor und Herr Christian Gabor, Birkenstraße 7, 97267 Himmelstadt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen in oben genannter Angelegenheit mandatiert haben; Vollmacht anbei.

Diese hatten am 19.07.2023 eine erste Stellungnahme bei der Verwaltungsgemeinschaft eingereicht und am 22.07.2023 eine Ergänzung nachgereicht. Es handelt sich bei diesen Eingaben um Stellungnahmen zum Bebauungsplan Entwurf aus der Position unserer Mandantschaft, die durch die Planung in ihren Rechten und Interessen betroffen ist.

Wir gehen davon aus, dass das Bauleitplanverfahren aufgrund der höchst richterlichen Feststellung des Bundesverwaltungsgerichts zur Unvereinbarkeit des §13b BauGB mit dem europäischen Gemeinschaftsrecht (Urteil vom 18.07.2023, 4 CN 3.22) eingestellt wird, auch wenn hierzu bislang lediglich die - allerdings eindeutige - Pressemitteilung des Bundesveraltungsgerichts vorliegt. Sofern Sie über die schriftlichen Urteilsgründe unmittelbar nach deren Eingang bei uns (als die den Revisionskläger vertretenden Rechtsanwälte) übermittelt bekommen haben möchten, teilen Sie uns dies bitte gerne mit.

Auch wenn ein Abschluss des Bauleitplanverfahrens bereits aufgrund des wesentlichen Verfahrensmangels ohnehin nicht möglich ist, möchten wir noch zusätzlich darauf hinweisen, dass ein Satzungsbeschluss vorliegend auch deswegen nicht rechtskonform wird erlassen werden kann, da weiterhin die gesetzlichen Vorgaben des § 1 Abs. 5, § 1 a Abs.2 BauGB zur verpflichtenden, vorrangingen Ausschöpfung der Innenentwicklung nicht gewahrt werden; hier aufgrund der möglichen Befriedigung eines etwaigen Bedarfs an der Richtung von Wohnhäusern durch Nutzung der zahlreich vorhandenen Baulücken. Aufgrund des Vorrangs der Innenentwicklung steht diese Möglichkeit der Innenentwicklung einem Satzungsbeschluss zugunsten einer Außenbereichsumwandlung entgegen.

Wir weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass eine etwaig noch nicht vorhandene Bereitschaft der Eigentümer der betreffenden Flächen, diese für eine Wohnraumbebauung zur Verfügung zu stellen, die Gemeinde nicht an einer entsprechenden Überplanung – und ggf. auch der Festsetzung von Baugeboten - hindert. Auf die vom Gesetzgeber zur Verfügung gestellten Mittel der Durchsetzung einer Wohnraumbebauung im Innenbereich mittels dafür bereitgestellter Enteignungsmöglichkeit weisen wir vorsorglich ebenfalls hin.

Wir bitten um Bestätigung des Eingangs der Stellungnahmen sowie Information über die Einstellung beziehungsweise eines etwaigen sonstigen Fortgangs des Verfahrens.

Anlagen: Stellungnahme Gabor und Pressemitteilung Nr. 59/2023 des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.7.2023

Beschluss

Zum gewählten Verfahren
 

Unter Würdigung des Gerichtsurteils des Bundesverwaltungsgerichts 4. CN 3.22 wird das laufende Verfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im beschleunigten Verfahren gem. § 13b BauGB eingestellt. Stattdessen wird das Bauleitverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im Regelverfahren eingeleitet. 

Der Bebauungsplan entwickelt sich aus dem aktuell rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Himmelstadt. Die bisher durchgeführte Auslegungs- und Beteiligungsrunde im beschleunigten Verfahren gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB wird als frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB gewertet. Es folgt im Regelverfahren nunmehr die förmliche Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB. Alle für das Regelverfahren notwendigen Untersuchungen und Berichte werden ergänzt.

Zu 1. Generelle Notwendigkeit des Baugebiets und wohnungsbauliche Situation in Himmelstadt

Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB und § 1a Abs.2 BauGB soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen. Zudem soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden.

Mit diesen Aspekten hat sich die Gemeinde Himmelstadt intensiv auseinandergesetzt. Innenentwicklungspotenziale liegen in der Gemeinde Himmelstadt aufgrund der mangelnden Verkaufsbereitschaft der privaten Grundstücksbesitzer nur in sehr reduziertem Umfang vor. 

Auch nach wiederholter Nachfrage durch die Gemeinde, kurz vor dem Aufstellungsbeschluss zum Baugebiet Mausberg IV, besteht keine Verkaufsbereitschaft bei den Grundstückseigentümern. Auch bei direkter Nachfrage durch interessierte private Bauwillige zeigten die Grundstückseigentümer keine Verkaufsbereitschaft bzw. es wurden hohe, unwirtschaftliche Grundstückspreise aufgerufen. Die Gemeinde stellt hierbei jeweils unter Beachtung der Datenschutzbestimmungen den Kontakt zwischen Bauwilligen und Grundstücksbesitzern her.

Zuletzt wurden im August 2023 die Bewerberliste aktiv überarbeitet. Ergebnis war, dass 33 Bewerber nach wie vor ernsthaftes Interesse an einem Bauplatz in Himmelstadt haben. Hierbei ist der überwiegende Teil der Bewerber in Himmelstadt ansässig bzw. familiär mit Himmelstadt verbunden. Diese Bewerberliste berücksichtigt daher auch bereits die aktuellen Preissteigerungen in der Baubranche sowie die aktuelle Zinsentwicklung. 

Die Gemeinde Himmelstadt ist auch in Zukunft bestrebt die Innenentwicklung weiter voranzutreiben. Dies ist jedoch nur möglich, wenn eine entsprechende Bereitschaft der Grundstücksbesitzer zur Veräußerung von Flächen und zur Zusammenarbeit mit der Gemeinde besteht. In den letzten Jahren wurden durch die Gemeinde unter anderem Einzelgrundstücke in der Ortslage, sofern Zugriff hierauf bestand, einer Nachverdichtung zugeführt. Auf die mangelnde Verkaufsbereitschaft der privaten Grundstückseigen­tümer wird an dieser Stelle noch einmal verwiesen. Die Eigeninitiative von privaten Eigentümern zur Innenentwicklung im Altort wird trotz Förderung durch die Gemeinde und zahlreichen öffentlichen Fördermöglichkeiten nur selten ergriffen.

Somit wurde den Vorgaben der § 1 Abs. 5 BauGB und § 1a Abs.2 BauGB Rechnung getragen. In Ermangelung geeigneter Flächen für die Innenentwicklung und dem akuten Bedarf an Bauflächen hat sich die Gemeinde Himmelstadt daher unter Abwägung aller Belange dazu entschieden Bauland am Ortsrand in angemessenem Umfang auszuweisen.

Die Festsetzung eines Baugebotes oder eines Bauzwanges innerhalb eines Bebauungsplanes ist nicht zulässig (vgl. §9 BauGB). Entsprechende Regelungen können gemäß § 176 BauGB über einen Bescheid durch die Gemeinde erlassen werden. Hierbei sind jedoch hohe juristische Anforderungen an entsprechende Bescheide geknüpft, die vorliegend nicht erreicht werden dürften. Bewährt hat sich eine entsprechend Bauverpflichtung mit Rückabwicklungsklausel in die Kaufverträge aufzunehmen. Hierbei werden für alle Grundstücke einheitliche Kaufverträge verwendet, sodass keine Abweichungen zulässig sind.

Die Möglichkeiten der Gemeinde, auf private Grundstückseigentümer einzuwirken und diese zum Verkauf Ihrer Anwesen bzw. Grundstücke zu animieren, sind stark eingeschränkt. Letztlich besteht auch hier die Möglichkeit einen Bauzwang gemäß § 176 BauGB durch entsprechenden Bescheid aufzuerlegen. Der deutsche Städte- und Gemeindetag kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass die gemeindlichen Möglichkeiten zum Erlassen entsprechender rechtskräftiger Baugebotsbescheide – auch unter Würdigung gleitender Rechtsprechung – gering sind. Auch die Gemeinde Himmelstadt wünscht sich gesetzliche Rahmenbedingungen, die den Zugriff auf entsprechende Grundstücke ermöglichen würden. Auch die Einführung einer entsprechenden Grundsteuer für unbebaute Grundstücke könnte ein entsprechender Ansatz sein. Hierauf hat die Gemeinde jedoch keinen Einfluss.

Die Verwirklichung von Projekten zu seniorengerechtem oder betreutem Wohnen scheitert nicht an Investoren oder entsprechenden Betreibern, sondern vielmehr an der Tatsache, dass für solche Einrichtungen Pflegepersonal nur sehr schwer zu finden ist. Ob und wann sich solche Projekte in Himmelstadt realisieren lassen, ist aufgrund der dargestellten Problematik derzeit leider nicht absehbar.

Grundsätzlich besteht aber in dem geplanten Baugebiet die Möglichkeit, dass in entsprechenden barrierefreien bzw. altersgerecht gestalteten Wohnungen Raum für Senioren geschaffen wird, sodass diese Einfamilienhäuser im Altort freigeben und an junge Familien übereignen können.

Die Gemeinde ist bestrebt die Attraktivität des Ortes aufrecht zu erhalten und weiter zu steigern. Der Verlust der Bäckerei und des Metzgers wiegen schwer, sind jedoch wirtschaftlichen Entscheidungen der Einzelhändler, auf die die Gemeinde keinen Einfluss hat, geschuldet. Letztendlich werden diese Einrichtungen durch die örtliche Nachfrage getragen. Um dem entstandenen Defizit entgegenzuwirken, wurden mit dem Bauleitverfahren „Rote Wiese“ wieder die Grundlagen für Einkaufsmöglichkeiten zur Nahversorgung in der Gemeinde Himmelstadt geschaffen.

Dem Entstehen von „Baulandreserven“ wird durch die Bauverpflichtung in den Kaufverträgen entgegengewirkt.

Zu 2. B-Plan Vorhaben Mausberg IV

Die Topologie des Plangebietes „Mausberg IV“ ist für fränkische mainnahe Flächen nicht ungewöhnlich und stellt die organische Erweiterung der bestehenden Baugebiete „Mausberg II und III“ dar. Konflikte in der Erschließung oder Bebauung sind hierdurch nicht begründet. Durch geeignete Festsetzungen zu zulässigen Aufschüttungen und Abgrabungen sowie maximalen Wand- und Firsthöhe wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung gesichert. Ein Mangel aufgrund der Himmelsrichtung kann durch den Gemeinderat nicht erkannt werden.

Zu 2.1 Fehler in der Planzeichnung 

Festsetzungen nach Planzeichen § 9 Bau GB:

Der Geltungsbereich ist eine Festsetzung gem. § 9 Abs. 7 und wird entsprechend beibehalten
Die Baumfallgrenze wird als nachrichtliche Übernahme dargestellt

Festsetzungen nach Text § 9 Bau GB (6. Unzulässige Anlagen)

Verbot von „fliegenden Gebäude“ wird durch „fliegenden Bauten“ ersetzt
Der Begriff „provisorische Gebäude“ wird aus dem Bebauungsplan entnommen.

Zu „E – Hinweise“

Die Nutzungsschablone wird angepasst
Punkt E6 wird wie folgt umbenannt: „Bemaßung in Meter“

Zu 2.2 Kritikpunkte

Baulicher Freiheitsgrad und Anschluss an Mausberg II

Im Sinne einer geringen Regelungsdichte („schlanker Bebauungsplan“) werden die erforderlichen Festsetzungen getroffen, um einen qualifizierten Bebauungsplan aufzustellen, eine städtebaulich verträgliche Integration in das Ortsbild und eine flächensparende Entwicklung zu gewährleisten.

Bei einer zulässigen Wandhöhe von maximal 8 m (überwiegend 6 m) und unter Würdigung der topografischen Verhältnisse im Geltungsbereich können ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss errichtet werden. Für Pultdächer wurde die Gesamthöhe zudem reduziert, um eine städtebaulich verträgliche Entwicklung sicherstellen zu können.

Auf die Festsetzung von Vollgeschossen wurde verzichtet, da dies in der Bayerischen Bauordnung nur noch hilfsweise definiert ist und verwaltungsrechtlich nur von untergeordneter Bedeutung ist. Die Höhenentwicklung der Gebäude wird über die Festsetzung der Wand- und Firsthöhe bzw. Gesamthöhe eindeutig geregelt. 

Eine „Einfamilienhaus Siedlung“ mit Festsetzungen vergleichbar der angrenzenden Bebauungspläne ist unter der Prämisse des Flächensparens nicht mehr vertretbar. Um den Flächenverbrauch auf ein Minimum reduzieren zu können ist es essentiell, die vorgesehenen Bauweisen zu ermöglichen. Die städtebauliche Integration wurde mit einer flächensparenden Planung abgewogen und aufeinander abgestimmt, sodass sich insgesamt eine städtebaulich verträgliche, zukunftsweisende Entwicklung ergibt.

Durch die Festsetzungen wird ein Maß der baulichen Nutzung ermöglicht, das keine objektiven Konflikte mit der angrenzenden Bebauung erwarten lässt. Unter Beachtung der Festsetzungen in den Bebauungsplänen „Mausberg II und III“ können auch hier Gebäudehöhen von 8,70 – 11,10 m erreicht werden. Entsprechende Gebäude stehen auch an. Auch eine Reduzierung der Wohnqualität oder ein deutlicher Wohnwertverlust sind ebenfalls nicht zu erwarten. 

Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und der Gemeindeverwaltung bzw. dem Gemeinderat oder Bürgermeister sind nicht bekannt. Bereits seit vielen Jahren ist die Fläche „Mausberg“ im Flächennutzungsplan der Gemeinde Himmelstadt als Erweiterungsfläche für Wohnbebauung dargestellt. Diese Entwicklungsoption wurde zu keinem Zeitpunkt durch die Gemeinde in Frage gestellt. Auch die Anordnung der drei bestehenden Ortsstraßen Waldstraße, Birkenstraße und Mausbergstraße lassen eindeutig die geplante Entwicklung erkennen.

Bei dem südlich angrenzenden Grundstück handelt es sich gem. rechtskräftigem Bebauungsplan um einen „Anwandweg“. Ein Anwandweg sichert die Erreichbarkeit landwirtschaftlicher Grundstücke für landwirtschaftliche Fahrzeuge und dient nicht der Erschließung anliegender Wohnbaugrundstücke. Durch den zukünftigen Entfall der landwirtschaftlichen Fläche wird auch der Anwandweg obsolet. Der Gemeinderat beschließt daher, die Planung in der vorliegenden Form weiterzuverfolgen.

Fehlende Merkmale des Baugebiets

Bei der Errichtung von Stellplätzen verweist die Gemeinde auf die Garagen- und Stellplatzverordnung in der für das Bauleitverfahren gültigen Fassung.

Bei den anderen gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BauNVO sowie § 4 Abs. 3 BauNVO zulässigen Nutzungen sind hingegen die Vorgaben der Satzung über den erforderlichen Bedarf von Stellplätzen und Garagen sowie die Ablösung der Stellplatz- und Garagenbaupflicht der Gemeinde Himmelstadt maßgebend. 

Im Rahmen der Erschließungsplanung wird die Gemeinde Himmelstadt darüber beraten, ob in den öffentlichen Verkehrsräumen zusätzlich Stellplätze geschaffen werden sollen.

Da sich in der Nähe des Plangebiets bereits ein Spielplatz („Spielplatz am Mausberg“) befindet hat sich der Gemeinderat beraten und sich gegen einen weiteren Spielplatz im Plagebiet entschieden.
Der Gemeinderat wird im Rahmen der weiteren Planungen festlegen, ob ein Fußgängerweg in Richtung Wald im Plangebiet etabliert werden soll.
Der Bebauungsplan setzt lediglich die Verkehrsraumbreite fest und möchte noch Freiräume für die Erschließungsplanung offen halten. 
Die Planung hinsichtlich der Gehwegführung ist Teil der Erschließungsplanung.
Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden können nach Auffassung des Bayerischen Gemeindetages auf Ebene des Bebauungsplanes nicht verpflichtend festgesetzt werden. Da die Gemeinde Himmelstadt den Einsatz von Photovoltaik­anlagen jedoch verbindlich vorschreiben will, sollen entsprechende Auflagen in die Kaufverträge übernommen werden.

c.        Bodendenkmal

Das bayerische Landesamt für Denkmalpflege sowie die unter Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Main-Spessart wurden am Verfahren beteiligt und haben Stellung genommen. Entsprechende Auflagen werden im Rahmen der Bauleit- und Erschließungsplanung berücksichtigt, um eine Beeinträchtigung ggf. vorhandener Bodendenkmäler zu vermeiden.

Wasserschutzgebiet

Die Aussage, dass das Wasserschutzgebiet aufgrund des Bauleitverfahrens angepasst wird, ist nicht zutreffend. Eine entsprechende Neufestsetzung ist Bestandteil der regelmäßig erforderlichen Erneuerung der wasserrechtlichen Genehmigungen. Das Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg und die Untere Wasserrechtbehörde am Landratsamt Main-Spessart wurden am Verfahren beteiligt und haben Stellung genommen. Entsprechende Auflagen werden im Rahmen der Bauleit- und Erschließungsplanung berücksichtigt, um eine Beeinträchtigung des vorhandenen Wasserschutzgebiets zu vermeiden. 

Fehlende oder unzureichende Infrastruktur

Kanalisation

Der Abwasserzweckverband Zellinger Becken, das Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg und die Untere Wasserrechtbehörde am Landratsamt Main-Spessart wurde am Verfahren beteiligt und haben Stellung genommen. Die Gemeinde Himmelstadt setzt sich intensiv mit den vorgetragenen Belangen auseinander und wird die in diesem Zusammenhang erforderlichen Untersuchungen und Auswertungen veranlassen.

Straßenbindung

Das zu betrachtende Quartier inklusive des neuen Plangebietes beinhaltet nach vollständiger Erschließung ca. 300 Wohn­einheiten. Gemäß den Hinweisen zur Schätzung des Verkehrsaufkommens von Gebietstypen der FGSV ergeben sich hier die folgenden Werte:

Wohneinheiten	Haushaltsgröße	Wegehäufigkeit	Modal Split	Besetzungsgrad
300	2,2-3,0	3,5-4,0	30-90	1,1-1,4
Angesetzter Wert	2,6	3,8	85	1,1
	780 Einwohner	2964 Wege	2520	2290 Fahrten

Ausgehend von einem deutlichen Gewohnheitseffekt der vorhandenen Bewohner, welche einen Großteil der bisherigen Fahrten über die Triebstraße zurücklegen, sowie der anzunehmenden Aufteilung der Quell und Zielfahrten in nördliche bzw. südliche Richtung der St 2300, ist zu erwarten, dass ca. 50 % der Fahrten über die Brunntalstraße abgewickelt werden. In der Spitzenstunde ergeben sich näherungsweise 1/10 der über den Gesamttag verteilten Fahrten. 

2290 Fahrten x 50% =1145 Fahrten

1145 Fahrten x 1/10 = 115 Fahrten in der Spitzenstunde

Für Wohnstraßen sind Verkehrsbelastungen von bis zu 400 Fzg./h anzusetzen, sodass mit der prognostizierten Spitzenstundenbelastung eine Überlastung des Querschnitts nicht zu erwarten ist.

Kindergarten

Die Gemeinde Himmelstadt ist sich der angespannten Situation sowohl im Hinblick auf den Bedarf an Kindertageseinrichtungen als auch des kommunalen Haushalts, der kurzfristige Investitionen in die entsprechenden Betreuungseinrichtungen erschwert, bewusst.

Die Gemeindeverwaltung sowie der Gemeinderat sind intensiv auf der Suche nach Lösungsmöglichkeiten um das – unabhängig von der Baugebietserschließung bereits bestehende – Defizit im Bereich der Kinderbetreuung zu beheben. Verschiedene Gespräche mit Investoren zu diesem Themenkomplex haben bereits stattgefunden.

Hierbei ist sich der Gemeinderat auch der gerichtlich einklagbaren Schadenersatzansprüche sowie des Ganztagsbetreuungsanspruchs im Grundschulalter bewusst.

Eine Lösung dieses Themenkomplexes im Rahmen der Bauleitplanung ist jedoch nicht möglich.

Artenschutzgutachten

Im Rahmen des artenschutzrechtlichen Fachbeitrages wurden mögliche Auswirkungen des Vorhabens beschrieben und bewertet. Erforderliche Untersuchungen von Arten wurden vorab mit der unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt Main-Spessart abgestimmt. An das Plangebiet angrenzende Flächen wurden artenspezifisch in die Untersuchungen einbezogen. Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag hat zum Ergebnis, dass mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass durch das Planvorhaben keine Verbotstatbestände ausgelöst werden. Die untere Naturschutzbehörde im Landratsamt Main-Spessart hat ihr Einverständnis mit dem artenschutzrechtlichen Fachbeitrag erklärt.

Fehlender Bauzwang

Siehe zu 1. Generelle Notwendigkeit des Baugebiets und wohnungsbauliche Situation in Himmelstadt

Zu 3. Transparenz der Gemeindepolitik und bisherige Verfahrensfehler nach dem Mitteilungsblatt der VG Zellingen

Die Hinweise zu potenziellen Verfahrensfehlern werden zur Kenntnis genommen. Diese sind jedoch aufgrund des Urteils des Bundesverwaltungsgericht 4 CN 3.22 obsolet. Die bisherigen Verfahren werden eingestellt. Die Einstellung der Verfahren wird ortsüblich bekannt gemacht. Das Bauleitverfahren wird im Regelverfahren neu begonnen.

a) Lage des Feldwegs und b) keine Änderung des alten B-Plans

Im Plangebiet Mausberg IV werden Festsetzung für den aktuellen Anwandweg der im Geltungsbereich Mausberg II enthalten ist getroffen. Um den Eingriff in den bestehenden Bebauungsplan transparent darzustellen wird mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Mausberg IV auch die Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II vorgenommen. Eine Änderung des Bebauungsplanes „Mausberg II“ ist nicht zwingend notwendig, wird jedoch aus dem vorgenannten Grund von der Gemeinde durchgeführt.

Auch wenn der Bebauungsplan keine Grundstücke festsetzt, werden die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücke neu vermessen und zugeteilt. Somit entsteht keine Situation in der Grundstücke innerhalb und außerhalb des Bebauungsplans liegen. Die Befürchteten Konflikte treten daher nicht ein.

Bereits der Titel des Bebauungsplans macht deutlich, dass auch der Bebauungsplan „Mausberg II geändert wird.

Die Begründung zum Bebauungsplan „Mauberg IV“ wird hinsichtlich der 6. Änderung des Bebauungsplanes „Mausberg II“ fortgeschrieben.

Zu 3.1 Planungssicherstellungsgesetz

Die Hinweise zum Planungssicherstellungsgesetz werden zur Kenntnis genommen.

Zu 3.2 Schlussfolgerung

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen des neu eingeleiteten Verfahrens beachtet. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 2

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3.21. Stellungnahmen aus der Bürgerbeteiligung: Privat C, Stellungnahme vom 27.07.2023

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	3.21

Sachverhalt

Meike Kraasch-Ohlhaut und Dirk Ohlhaut

vom 27.07.2023

Wir widersprechen fristgerecht dem Bebauungsplan vom 26. Juni 2023. Als direkte Anwohner sind wir unmittelbar von der geplanten Änderung betroffen und widersprechen dieser daher mit folgender Begründung:

1. Kein realer Bedarf

In Ihrer Begründung wird darauf hingewiesen, dass von einem Bevölkerungsrückgang von 3,3 % bis 2033 ausgegangen wird. Folgt man den veröffentlichten Werten der bayerischen Staatsregierung (https://www.statistik.bayern.de/mam/statistik/gebiet_bevoelkerung/demographischer_wandel/6_unterfranken.pdf) Stand: 25.07.2023) so wird deutlich, dass im gesamten nordbayerischen Raum ein Bevölkerungsrückgang bis 2033 von bis zu -10 % erwartet wird. Für Main Spessart werden hier aktuell ca. 7,5 % erwartet

(https://www.statistik.bayern.de/mam/statistik/gebiet_bevoelkerung/demographischer_wandel/demographische_profile/09677.pdf) Stand: 25.07.2023). Somit handelt es sich also nicht um ein lokales Phänomen, dass durch die Ausweisung eines weiteren Baugebiets behoben werden kann. Vielmehr ist hier von einem strukturellen Problem der Region Nordbayern auszugehen. Somit kann dieses Argument nicht zur Bedarfsbegründung herangezogen werden. Entgegen ihrer ursprünglichen These eines Rückgangs der Bevölkerung schreiben Sie einen Absatz weiter unten, dass die

„Gemeinde in den letzten zwei Jahren einen Zuzug von jungen Familien verzeichnet", was auf „die hervorragende verkehrstechnische Anbindung" zurückzuführen sei. Auch hier widersprechen Sie sich in Ihren Ausführungen.

Einerseits argumentieren Sie, dass es eine sehr hohe Nachfrage nach neuen Grundstücken gibt (S. 8ff), auf Seite 11 behalten Sie sich dann jedoch vor, das Baugebiet abschnittsweise zu erschließen, was der vorangestellten hohen Nachfrage widerspricht.

In der Begründung des Bebauungsplans gibt die Gemeinde Himmelstadt selbst an, dass „rein rechnerisch" kein Bedarf an Wohnbauflächen bestehe (Seite 10 der Begründung zum Bebauungsplan). Ein Bedarf auf Grundlagen von Nachfragen - ohne Zusicherung des Kaufes und anschließender tatsächlicher Bebauung bei aktuell höchsten Baukosten, spiegelt somit auch keinen realen Bedarf wider.

Ebenfalls auf Seite 10 der Begründung antizipiert der Antragsteller: „dass ein Großteil dieser Bewerber tatsächlich konkret Interesse an einem Grunderwerb hat“. Von einem konkreten Bauvorhaben nach Grunderwerb ist nicht die Rede. Auch auf Nachfrage wird auf eine Interessentenliste verwiesen, die aus datenschutzrechtlichen Gründen für Bürger*innen nicht einsehbar ist, um deren Aktualität überprüfen zu können. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass

erneut viele Baulücken entstehen werden. Die Wahrscheinlichkeit steigt sogar noch, falls kein einheitlicher Bauzwang im Bebauungsplan verankert wird. Eine einzelvertragliche Regelung mit den jeweiligen Käufern fördert an dieser Stelle ebenfalls die Intransparenz und gemäß aktuellem Baurecht haben alle Eigentümer dann die gleichen Rechte, müssen somit ihre Baupflicht nicht ausüben. Ebendies ist bereits in der Vergangenheit mehrfach passiert. Womit die vielen aktuell bestehenden Baulücken zu erklären sind.

2. Genügend unbebaute erschlossene Grundstücke

Auch hier benennt die Gemeinde selbst, dass es mindestens so viele bereits erschlossene Grundstücke im Gemeindegebiet wie Anfragen gibt.

Es wird benannt, dass sich bemüht worden sei, die privaten Grundstückseigentümer zum Verkauf zu bewegen, jedoch gibt es auch die Rückmeldung, dass es angenehm ist in Himmelstadt – im Vergleich zu anderen Gemeinden - ein unbebautes Grundstück zu besitzen, da man ausgesprochen selten kontaktiert wird. Andere Gemeinden würde da deutlich unnachgiebiger und unbequemer eine Bebauung bzw. Veräußerung einfordern.

Bei bestehenden erschlossenen Grundstücken bestünde der Vorteil, dass die Grundstückspreise niedriger wären und somit einfacher verkauft und bebaut werden könnten. Die Gemeinde müsste an dieser Stelle gegenüber den Eigentümern der in privatem Besitz befindlichen Grundstücken konsequenter die bestehenden Pflichten einfordern (Nutzung entsprechend vorgesehenem Nutzungszweck, regelmäßige Rodung der Fläche (ggf. mit dem Angebot, das von der Gemeinde auszuführen gegen einen entsprechenden Preis), Einhaltung der Räumpflichten im Winter

etc.).

Als weiteres Beispiel dafür, dass die Gemeinde sich nicht ausreichend bemüht hat, bestehende Grundstücke dem Markt zu zuführen: es wird ein Grundstück landwirtschaftlich genutzt (Birkenstraße Nr. 6), was definitiv nicht der in diesem Bereich ausgewiesenen Flächennutzung entspricht.

Was genau hat die Gemeinde unternommen, um unbebaute Grundstücke zu erwerben, die im Privatbesitz sind?

3. Schwierigkeiten bzgl. Kindergartenplätze, Grundschulplätzen, Mittags- und Ferienbetreuung

Angenommen, alle Flächen werden verkauft und bebaut, dann bringt das Baugebiet zu viele Menschen auf einmal nach Himmelstadt.

In der Folge muss die Grundschule weiter ausgebaut werden. Der Kindergarten muss schneller ausgebaut und betrieben werden, wozu zunächst mal genügend pädagogisches Personal gefunden werden muss. Leider ist für den Umgang mit dem erhöhten Zuzug keinerlei Konzept bekannt. Sollten an dieser Stelle nicht zuerst akzeptable Rahmenbedingungen geschaffen werden, bevor mit der Umsetzung eines weiteren Baugebietes begonnen wird?

Ab 2026 besteht in ganz Deutschland eine Pflicht einer Mittags- und Ferienbetreuung

(https://www.bmfsfi.de/bmfsfi/aktuelles/alle-meldunen/rechtsanspruch-auf-ganztagsbetreuunq-fuer-ab-2026-beschlossen-178826 Stand: 25.07.2023).

Auch hier müssen für mehr Kinder Räumlichkeiten und Personal gefunden werden. In diesem Jahr ist die Mittagsbetreuung an ihre Obergrenze gestoßen. Wie soll es dann weitergehen? In einer E-Mail an den Bürgermeister, in der ich (Meike Kraasch-Ohlhaut) gefragt habe, wie es mit einer möglichen Ferienbetreuung aussehe, kam die Antwort des Bürgermeisters „Das fehlende Personal und auch die fehlenden Räumlichkeiten sind die ausschlaggebenden Punkte. Über finanziellen Auswirkungen müsste auch noch gesprochen werden." Wie gedenkt die Gemeinde die genannte Verpflichtung ab 2026 umzusetzen?

Denn selbst in der Begründung des Bebauungsplans gibt Himmelstadt an, Familien mit jungen Kindern anwerben zu wollen.

4. Mängel an der Planung des geplanten Baugebiets

a. Beschleunigtes Verfahren nach §13b BauGB:

Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereichs einer Gemeinde dürfen nicht im beschleunigten Verfahren nach § 13b Satz 1 BauGB ohne Umweltprüfung überplant werden. Das hat das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig am 18.7.2023 entschieden. (Quelle: (https://www.bverwg.de/pm/2023/59 Stand: 23.07.2023) anhand dieser hier geschaffenen Rechtsgrundlage möchten wir unseren Einspruch ebenfalls festmachen.

b. Gemäß Bebauungsplan sind Einzel-, Doppelhäuser und Hausgruppen zugelassen. Es wird darauf hingewiesen, dass durch diese Wahl der vorgegebenen Gebäudeformen auch Mehrparteienhäuser mit Mietwohnungen und Eigentumswohnungen umgesetzt werden können. In Kombination mit der explizit ausbleibenden Begrenzung der Vollgeschosszahl und der maximalen Wandhöhe von 8 m bzw. Firsthöhe von 10 m bedeutet dies, dass bei einer Etagenhöhe von ca. 2,40 m Mehrfamilienhäuser bzw. Hausgruppen mit bis zu 4 Etagen möglich sein werden. In wie fern sich dies in die bestehenden Gebäude in den angrenzenden Baugebieten Mausberg I und Mausberg II einbinden soll, bleibt ein Rätsel. Derartige Gebäude erinnern an eine städtische Bebauung. Ein Bürger Himmelstadts hat es im Jahr 2021 auf den Punkt gebracht: „Vom Giebel aus betrachtet wird das Baugebiet Mausberg IV das Ortsbild von Himmelstadt für die nächsten 100 Jahre prägen, da ist es schon wichtig, dass man sich genau Gedanken macht, wie die Fläche zu bebauen ist.“ Der aktuell vorliegende in alle Richtungen offene Bebauungsplan spiegelt diesen schönen Gedanken nicht wider! Ist es im Sinne des Gemeinderates, dass im Anschluss an eine Einfamilienhaus Siedlung (Mausberg I und Mausberg II) ein derartiges Baugebiet anschließt? Ist das die Zukunftsvision für Himmelstadt?

5. Andere Optionen

Sind andere Optionen bedacht und abgewogen worden?

Vollkommen richtig arbeiten Sie heraus, dass der Trend zu kleineren Haushalten geht. Auf Seite 9 benennen Sie hierfür als Ursachen die Zunahme der älteren Bevölkerung (Tatsächlich ist die Gruppe der > 75 jährigen in den nächsten 10 Jahren die einzige erwachsene Bevölkerungsgruppe die stetig größer wird. 

Quelle: (https://www.statistik.bayern.de/mam/statistik/gebiet_bevoelkerung/demographischer_wandel/demographische_profile/09677.pdf) Stand: 25.07.2023; Seite 5) sowie den generellen Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten. Wollten Sie diesem Trend wirklich entgegentreten, dürfte die Lösung nicht heißen ein neues Baugebiet für Einfamilienhäuser zu erschließen, vielmehr sollte die Renovierung bzw. Neuanlage von Mehrfamilienhäusern im Ortskern (um der alternden Bevölkerung durch kurze Wege zur Infrastruktur, das Leben zu erleichtern.) das Ziel sein. Auch machen umliegende Gemeinden (Retzstadt, Karlstadt, Uettingen, etc.) erfolgreich vor, wie man ältere Mitbürger durch innovative und integrierende Konzepte (z.B, betreutes Wohnen) im Ortskern ein Zugehörigkeitsgefühl geben kann und in der Mitte der Gesellschaft / Ortsgemeinschaft ansiedelt. Hierfür wäre die Investition in Infrastruktur (Bäckerei, Metzgerei, Supermarkt, Bank, medizinische Versorgung, Freizeitgestaltung) deutlich besser angelegt als weiterhin Flächen zu versiegeln und ein neues Baugebiet auszuweisen. Mit ambulant betreutem Wohnen würde die Selbstständigkeit aufrechterhalten und es attraktiver gemacht, sich räumlich zu verkleinern. In der Folge würde dadurch auch Wohnraum für Familien kreiert und gleichzeitig im Zuge der Sanierung älterer Gebäude (durch den Verkauf existierender Immobilien älterer Bürger an junge Familien), wie von der Bundesregierung gefordert und gefördert. Weiterhin würde energieeffizienteres Wohnen gewährleistet sowie bestehendes Siedlungsgebiet modernisiert. Dies wäre ökologisch und würde den Ortskern erhalten.

Hierbei ist zudem zu beachte, dass aufgrund der Arithmetik bei der Kreditvergabe ältere Bürger tendenziell eher am Mieten Interesse zeigen, da eine Kreditfinanzierung (insb. in der aktuellen Zinslage) für Personen >55 Jahren nur mit sehr hoher Eigenkapitaldecke möglich sein wird. Derartiger konzeptioneller Weitblick und bedarfsgerechte Planung sind leider ebenfalls nicht zu erkennen.

Wir als Bürger und Wähler in der Gemeinde sind schockiert von der Konzeptlosigkeit, ist es Desinteresse an einer nachhaltigen Entwicklung oder wird versucht, die Meinung einzelner in den Vordergrund zu stellen, in der Hoffnung, der Rest des Gremiums folgt diesen Ausführungen willfährig.

Auf Seite 13 führen Sie aus, dass die Gemeinde kontinuierlich die Infrastruktur stärkt. Sowohl der Dorfladen, Metzger, Banken als auch der Bäcker haben mittlerweile geschlossen. Von einer Stärkung der Infrastruktur kann nicht die Rede sein. Der Kindergarten läuft seit Jahren an der Belastungsgrenze und darf aktuell nur wegen einer jährlich verlängerten Sondergenehmigung weiterbetrieben werden. Ein Ausbau ist geplant, zieht sich nun mittlerweile auch schon über mehrere Jahre hin (Ausgang: ungewiss).

Ebenfalls führen Sie auf, dass keine alternativen Standorte für eine städtebauliche Erweiterung in der Ortslage existieren und begründen dies mit nicht möglichem Zugriff auf die Grundstücksflächen und deutlichen Mehraufwendungen für die Erschließung. In der Initiative „Innen statt Außen" wird tatsächlich auch nicht davon ausgegangen, dass eine nachhaltige Entwicklung und ein flächenschonender Umgang mit den Flächen automatisch auch immer wirtschaftlich vorteilhaft sein muss. Aus diesem Grund wurde vom Bayerischen Städtebauförderungsprogramm eine Förderinitiative gegründet:

„Im Rahmen der Vereinfachung des Bayerischen Städtebauförderungsprogramm ist die Förderinitiative im Schwerpunkt „Flächen schonen" aufgegangen, die Gemeinden profitieren von einem erhöhten Fördersatz von grundsätzlich 80 Prozent." (Quelle: (https://www.stmb.bayern.de/buw/staedtebaufoerderung/foerderschwerpunkte/flaechenschonen/index,php Stand: 23.07.2023) Hier sollte eine umfassende Prüfung stattfinden, ob der Fokus auf derartige Konzepte nicht besser mit der demographischen Entwicklung vereinbar wäre. 

Ziel sollte es also sein und dies gibt die Regierung auch eigentlich vor: Baulücken schließen, Aufleben des Ortskerns, statt neue Baugebiete zu erschließen. Aus diesem Grund fordern wir ein Grundstückskataster mit vorhandenen Baulücken und Ausbaumöglichkeiten. Die Gemeinde soll sich aktiv bemühen, Bauinteressenten und Investoren mit den Eigentümern zusammen zu bringen und Anreize schaffen, die Grundstücke für Wohnbauzwecke freizugeben (Ideen s.o.). Als weitere Argumente für diese Vorgehensweise gilt es anzuführen, dass Neubaugebiete nicht nachhaltig sind und die Bundesregierung energetische Sanierung deutlich stärker fördert.

Wir fordern Sie auf, die Entscheidung noch einmal zu überprüfen, die Bauleitplanung einzustellen und das geplante Baugebiet Mausberg IV nicht umzusetzen.

Beschluss

Zu 1. Kein realer Bedarf

Die in der Gemeinde Himmelstadt vorhandenen freien Grundstücke befinden sich fast ausschließlich in privatem Eigentum und stehen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Auch nach wiederholter Nachfrage bei den Grundstückseigentümern besteht keine Verkaufsbereitschaft. 

In der Begründung des Bebauungsplans werden zunächst die statistisch ermittelten Werte des Bayerischen Landesamtes für Statistik aufbereitet. Diese gehen von dem beschriebenen Bevölkerungsrückgang aus. Dem gegenüber stehen die konkreten Erfahrungen der Gemeinde Himmelstadt, dass in den letzten zwei Jahren ein Zuzug junger Familien festzustellen ist. Hierbei handelt es sich nicht um einen Widerspruch in der Begründung, sondern um die Abweichung allgemeiner statistischer Erhebungen zu den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen.

Auch die abschnittsweise Erschließung ist kein Widerspruch zu der aktuellen Nachfrage nach Baugrundstücken. Zuletzt wurden im August 2023 die Bewerberlisten aktiv überarbeitet. Ergebnis war, das 33 Bewerber nach wie vor ernsthaftes Interesse an einem Bauplatz in Himmelstadt haben. Diese Bewerberliste berücksichtigt daher auch bereits die aktuellen Preissteigerungen in der Baubranche sowie die aktuelle Zinsentwicklung. Die Möglichkeit zur abschnittsweisen Erschließung stellt ein Instrument der Gemeinde Himmelstadt dar, auf eine weiter veränderte Situation reagieren zu können, wenn nach der Rechtskraft des Bebauungsplans nicht alle Grundstücke veräußert werden können. In diesem Fall könnte der Erschließungsumfang reduziert werden, um keine Erschließungsanlagen zu errichten, die zunächst nicht benötigt werden. Somit ergibt sich eine zusätzliche Sicherheit für die Gemeinde Himmelstadt im Übergang von einer Interessenbekundung zum tatsächlichen Grunderwerb, da mit Rechtskraft des Bebauungsplans die Veräußerung der Grundstücke beginnt. 

Die Festsetzung eines Baugebotes oder eines Bauzwanges innerhalb eines Bebauungsplanes ist nicht zulässig (vgl. §9 BauGB). entsprechende Regelungen können gemäß § 176 BauGB über einen Bescheid durch die Gemeinde erlassen werden. Hierbei sind jedoch hohe juristische Anforderungen an entsprechende Bescheide geknüpft, die vorliegend nicht erreicht werden dürften. Bewährt hat sich eine entsprechend Bauverpflichtung mit Rückabwicklungsklausel in die Kaufverträge aufzunehmen. Hierbei werden für alle Grundstücke einheitliche Kaufverträge verwendet, sodass keine Abweichungen zulässig sind.

Die Gemeinde Himmelstadt ist auch in Zukunft bestrebt die Innenentwicklung weiter voranzutreiben. Dies ist jedoch nur möglich, wenn eine entsprechende Bereitschaft der Grundstücksbesitzer zur Veräußerung von Flächen und zur Zusammenarbeit mit der Gemeinde besteht. Hierbei wird durch die Gemeinde Himmelstadt noch einmal auf die sehr begrenzten Möglichkeiten des §176 BauGB verwiesen.

Zu 2. Genügend unbebaute erschlossene Grundstücke

Auch nach wiederholter Nachfrage durch die Gemeinde, kurz vor dem Aufstellungsbeschluss zum Baugebiet Mausberg IV, besteht keine Verkaufsbereitschaft bei den Grundstückseigentümern. Auch bei direkter Nachfrage durch interessierte private Bauwillige zeigten die Grundstückseigentümer keine Verkaufsbereitschaft bzw. es wurden hohe, unwirtschaftliche Grundstückspreise aufgerufen. Die Gemeinde stellt hierbei, jeweils unter Beachtung der Datenschutzbestimmungen, den Kontakt zwischen Bauwilligen und Grundstücksbesitzern her.

Der Unterhalt oder die Nutzung der erschlossenen unbebauten Grundstücke oder von Leerständen steht hierbei in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit der Ausweisung des Bebauungsplans „Mausberg IV“ und kann daher auf Ebene des Bebauungsplans nicht behandelt werden. Auch die Gemeinde Himmelstadt wünscht sich jedoch gesetzliche Rahmenbedingungen, die den Zugriff auf entsprechende Grundstücke ermöglichen würden.

Zu 3. Schwierigkeiten bzgl. Kindergartenplätze, Grundschulplätze, Mittags- und Ferienbetreuung 

Die Gemeinde Himmelstadt ist sich der angespannten Situation sowohl im Hinblick auf den Bedarf an Kindertageseinrichtungen als auch des kommunalen Haushalts, der kurzfristige Investitionen in die entsprechenden Betreuungseinrichtungen erschwert, bewusst.

Die Gemeindeverwaltung sowie der Gemeinderat sind intensiv auf der Suche nach Lösungsmöglichkeiten um das – unabhängig von der Baugebietserschließung bereits bestehende – Defizit im Bereich der Kinderbetreuung zu beheben. Verschiedene Gespräche mit Investoren zu diesem Themenkomplex haben bereits stattgefunden.

Hierbei ist sich der Gemeinderat auch der gerichtlich einklagbaren Schadenersatzansprüche sowie des Ganztagsbetreuungsanspruchs im Grundschulalter bewusst.

Zu 4. Mängel an der Planung des geplanten Baugebiets

Unter Würdigung des Gerichtsurteils des Bundesverwaltungsgerichts 4 CN 3.22 wird das laufende Verfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im beschleunigten Verfahren gem. § 13b BauGB eingestellt. Stattdessen wird das Bauleitverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im Regelverfahren eingeleitet. Der Bebauungsplan entwickelt sich aus dem aktuell rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Himmelstadt. Die bisher durchgeführt Auslegungs- und Beteiligungsrunde im beschleunigten Verfahren gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB wird als frühzeitige Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB gewertet. Es folgt im Regelverfahren nunmehr die förmliche Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB. Alle für das Regelverfahren notwendigen Untersuchungen und Berichte werden ergänzt.

Im Sinne einer geringen Regelungsdichte („schlanker Bebauungsplan“) werden die erforderlichen Festsetzungen getroffen um einen qualifizierten Bebauungsplan aufzustellen und weitere Festsetzung die es Bedarf um eine städtebaulich verträgliche Integration in das Ortsbild und eine flächensparende Entwicklung zu gewährleisten.

Hierbei ist die Annahme einer Etagenhöhe von 2,40 m nicht zutreffend. Für ein Geschoss ist eine Höhe von ca. 3,00 m anzusetzen. Diese setzt sich aus einer Raumhöhe von ca. 2,50 m und einem Decken- und Bodenaufbau von. ca. 50 cm zusammen. Bei einer zulässigen Wandhöhe von maximal 8 m (überwiegend 6 m) und unter Würdigung der topografischen Verhältnisse im Geltungsbereich können somit ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss und ein Dachgeschoss errichtet werden. Für Pultdächer wurde die Gesamthöhe zudem reduziert, um eine städtebaulich verträgliche Entwicklung sicherstellen zu können.

Auf die Festsetzung von Vollgeschossen wurde verzichtet, da diese in der Bayerischen Bauordnung nur noch hilfsweise definiert sind und verwaltungsrechtlich nur von untergeordneter Bedeutung sind. Die Höhenentwicklung der Gebäude wird über die Festsetzung der Wand- und Firsthöhe bzw. Gesamthöhe eindeutig geregelt. 

Eine „Einfamilienhaus Siedlung“ mit Festsetzungen vergleichbar der angrenzenden Bebauungspläne ist unter der Prämisse des Flächensparens nicht mehr vertretbar. Um den Flächenverbrauch auf ein Minimum reduzieren zu können ist es essentiell die vorgesehenen Bauweisen zu ermöglichen. Die städtebauliche Integration wurde mit einer flächensparenden Planung abgewogen und aufeinander abgestimmt, sodass sich insgesamt eine städtebaulich verträgliche, zukunftsweisende Entwicklung ergibt.

Zu 5. Andere Optionen

Die Gemeinde Himmelstadt stellt die Innenentwicklung vor die Außenentwicklung. In den letzten Jahren wurden durch die Gemeinde unter anderem auch Einzelgrundstücke in der Ortslage, sofern Zugriff hierauf bestand, einer Nachverdichtung zugeführt. Auf die mangelnde Verkaufsbereitschaft der privaten Grundstückseigentümer wird an dieser Stelle noch einmal verwiesen. Die Eigeninitiative von privaten Eigentümern zur Innenentwicklung im Altort wird trotz Förderung durch die Gemeinde und zahlreichen öffentlichen Fördermöglichkeiten nur selten ergriffen.

Zutreffend wird in der Stellungnahme beschrieben, dass das Baugebiet auch für Mehrfamilienhäuser ausgelegt ist. Es ist daher eben nicht ein Baugebiet für Einfamilienhäuser vorgesehen. Der Bebauungsplan enthält vorgeschlagene Grundstücksgrenzen. Diese sind nicht festgesetzt und können je nach Bedarf und Nachfrage beim Verkauf durch die Gemeinde Himmelstadt zugeteilt werden. Eine flächensparende Aufteilung wird hierbei von der Gemeinde Himmelstadt berücksichtigt. Eine flächensparende Aufteilung bedeutet auch, dass es ermöglicht wird flächensparende Bauweisen zu errichten. So kann beispielsweise ein größeres Grundstück für ein Einzelhaus in Form eines Mehrfamilienhauses veräußert werden, sodass allen Zielgruppen eine flächen­sparende und altersgerechte Bebauung ermöglicht werden kann. Auch der Bau von barrierefreien Wohngebäuden durch einen Investor ist mit den Festsetzungen im Bebauungsplan möglich. 

Die Gemeinde ist bestrebt die Attraktivität des Ortes aufrecht zu erhalten und weiter zu steigern. Der Verlust der Bäckerei und des Metzgers wiegen schwer, sind jedoch wirtschaftlichen Entscheidungen der Einzelhändler, auf die die Gemeinde keinen Einfluss hat, geschuldet. Letztendlich werden diese Einrichtungen durch die örtliche Nachfrage getragen. Um dem entstandenen Defizit entgegenzuwirken, wurden mit dem Bauleitverfahren „Rote Wiese“ wieder die Grundlagen für Einkaufsmöglichkeiten zur Nahversorgung in der Gemeinde Himmelstadt geschaffen.

Erschließungen und Gebäude müssen immer wirtschaftlich tragbar sein. Dies gilt sowohl für die Gemeinde als auch für private Bauherren. Gegebenenfalls kann diese Wirtschaftlichkeit unter Einbeziehung der Fördermöglichkeiten z.B. des Freistaats Bayern erreicht werden. Durch die Gemeinde unmittelbar können so ggf. einzelne Anwesen saniert werden bzw. weitere Einzelanwesen in Zusammenarbeit mit Investoren. Dies setzt aber die Verkaufsbereitschaft der Eigentümer voraus und ist auch quantitativ nicht geeignet der aktuellen Nachfrage Rechnung zu tragen.

Zusammenfassend kommt der Gemeinderat nach Abwägung der vorgetragenen Sachverhalte zu dem Ergebnis, dass das ausgewiesene Baugebiet dem aktuellen Bedarf entspricht und die Planung in der vorliegenden Form weitergeführt werden soll. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 2

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4. Bebauungsplan "Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II": Beschluss zur weiteren Vorgehensweise hinsichtlich der Verfahrensart: Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses vom 29.07.2021 (Verfahren nach § 13b BauGB) Beschluss über die Durchführung des Bauleitverfahrens "Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II" im Regelverfahren

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Gemeinderat Himmelstadt (Gemeinde Himmelstadt)	18. Sitzung des Gemeinderates Himmelstadt	07.12.2023	ö	beschließend	4

Sachverhalt

In diesem Verfahren wurde vom 26.06.2023 bis einschließlich 28.07.2023 die Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. 

Mit Rechtsprechung vom 18.07.2023 hat das Bundesverwaltungsgericht die Anwendbarkeit des § 13 b BauGB für unanwendbar erklärt, da § 13 b S. 1 BauGB gegen EU-Recht verstößt. 

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (4 CN 3.22) vom 18.07.2023 sagt aus, dass die Vernachlässigung einer Umweltprüfung im Bauleitverfahren unzulässig ist. Eine konkrete Handlungsempfehlung für laufende Bauleitverfahren die im beschleunigten Verfahren gem. § 13 b BauGB aufgestellt wurden bzw. noch laufend im Verfahren sind, liegt jedoch bisher noch nicht vor. 

Aufgrund der Ungewissheit, wann eine Handlungsempfehlung vorliegen und wie diese aussehen wird, wird aus Gründen der Rechtssicherheit empfohlen, den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 b BauGB vom 29.07.2021 aufzuheben und das Bebauungsplanverfahren nunmehr im sog. „Regelverfahren“  durchzuführen. 

Für diese Vorgehensweise ist die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses vom 29.07.2021, mit dem das Bauleitverfahren nach § 13b BauGB eingeleitet wurde, erforderlich.

Im Anschluss ist dann ein neuer Aufstellungsbeschluss zu fassen, mit dem das Regelverfahren für das Bauleitverfahren „„Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ angestoßen wird.  

Der Bebauungsplan entwickelt sich aus dem aktuell rechtkräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Himmelstadt. Das Plangebiet ist bereits als Wohnbaufläche dargestellt. 

Die bereits durchgeführte formelle Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 § 4 Abs. 2 BauGB im Bebauungsplanverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ gemäß § 13b BauGB wird als frühzeitige Beteiligung im künftigen Regelverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ gewertet. 

Im Regelverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ folgt nunmehr die formelle Beteiligung gemäß § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB.

Im Einzelnen liegen folgende Grundstücke der Gemarkung Himmelstadt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“:

Flurnummer 572/2 (ehemalig Mausberg II) Flurnummer 463, Teilfläche Flurnummer 565/1, Teilfläche  Flurnummer 566, Teilfläche Flurnummer 567, Teilfläche Flurnummer 568,  Flurnummer 569,  Flurnummer 570,  Flurnummer 571,  Flurnummer 572,  Flurnummer 573,

Flurnummer 574,  Flurnummer 575,  Flurnummer 576,  Flurnummer 577,  Flurnummer 578,  Flurnummer 579,  Flurnummer 580,  Flurnummer 581,  Flurnummer 582,  Flurnummer 583,  Flurnummer 584.

Der Geltungsbereich ergibt sich auch aus dem diesem Beschluss anliegenden maßstäblichen Lageplan mit Stand vom 07.12.2023 im Maßstab (1:1.000), der dessen wesentlicher Bestandteil ist.

Ziel der Planung ist es unter Würdigung der aktuellen Rechtsprechungen den kontinuierlichen Anfragen nach Bauplätzen gerecht zu werden. Die Gemeinde Himmelstadt will mit der Aufstellung des Bebauungsplans dem Bedürfnis nach Wohnbauplätzen Rechnung tragen und der Abwanderung junger Familien vorbeugen. 

Beschluss 1

Aufgrund der aktuellen Rechtsprechungen zur Anwendbarkeit des § 13 b BauGB beschließt der Gemeinderat, den Beschluss vom 29.07.2021 zur Aufstellung des Bebauungsplans „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im beschleunigten Verfahren nach § 13 b BauGB aufzuheben. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 12, Dagegen: 0

Beschluss 2

Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung des Bebauungsplans „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im Regelverfahren. 

Die bereits durchgeführte formelle Beteiligung gemäß § 3 Abs. 2 § 4 Abs. 2 BauGB im Bebauungsplanverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ gemäß § 13b BauGB wird als frühzeitige Beteiligung gem. § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB im künftigen Regelverfahren „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ gewertet. 

Der Planungsumgriff umfasst folgende Grundstücke: 

Flurnummer 572/2 (ehemalig Mausberg II) Flurnummer 463, Teilfläche Flurnummer 565/1, Teilfläche  Flurnummer 566, Teilfläche Flurnummer 567, Teilfläche Flurnummer 568,  Flurnummer 569,  Flurnummer 570,  Flurnummer 571,  Flurnummer 572,  Flurnummer 573,

Flurnummer 574,  Flurnummer 575,  Flurnummer 576,  Flurnummer 577,  Flurnummer 578,  Flurnummer 579,  Flurnummer 580,  Flurnummer 581,  Flurnummer 582,  Flurnummer 583,  Flurnummer 584.

Der Geltungsbereich ergibt sich auch aus dem diesem Beschluss anliegenden maßstäblichen Lageplan mit Stand vom 07.12.2023 im Maßstab (1:1.000), der dessen wesentlicher Bestandteil ist.

Ziel der Planung ist es, unter Würdigung der aktuellen Rechtsprechungen den kontinuierlichen Anfragen nach Bauplätzen gerecht zu werden. Die Gemeinde Himmelstadt will mit der Aufstellung des Bebauungsplans dem Bedürfnis nach Wohnbauplätzen Rechnung tragen und der Abwanderung junger Familien vorbeugen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 2

Beschluss 3

Der Gemeinderat beauftragt die Verwaltung in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro, den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ öffentlich bekannt zu machen. 

Die Einstellung aller diesbezüglichen vorangegangenen Bauleitverfahren ist ebenfalls bekannt zu machen. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 2

Beschluss 4

Der Gemeinderat beauftragt die ARZ INGENIEURE mit der Betreuung des Bauleitverfahrens „Mausberg IV mit 6. Änderung des Bebauungsplanes Mausberg II“ im Regelverfahren. 

Abstimmungsergebnis
Dafür: 10, Dagegen: 2