Sachvortrag
Die Erschließungsplanung (Kanal, Wasser, Straßenführung) zum Bebauungsplan „An der Wiege II“ in Wörleschwang wurde bereits in den bisherigen Besprechungen zum Baugebiet „An der Wiege“ skizzenartig vorgestellt.
Bereits am 15.03.2018 fand eine Auftaktbesprechung im MGR statt. Der Aufstellungsbeschluss wurde gefasst.
Hinsichtlich der Erschließung wurde in der MGR-Sitzung am 15.03.2018 beschlossen, dass die Erschließung zum Baugebiet „An der Wiege II“ in Wörleschwang zunächst über den Leonhardiweg zu erfolgen hat.
Seit dem Aufstellungsbeschluss am 15.03.2018 fanden bereits zahlreiche Abstimmungen zur Außengebietswasserbetrachtung statt.
In der Sitzung am 26.07.2018 wurde die Historie der Meinungsfindung nochmals dargestellt. Bezüglich der Außengebietswasserentwässerung wurde am 26.07.2018 folgendes beschlossen:
Die vom Ing. Büro vorgeschlagene Alternative 0 wird favorisiert. Auf dieser Grundlage soll die Bauleitplanung nun weiter fortgeführt werden.
Für die Variante 0 wurden Kosten in Höhe von 220.000,- € geschätzt.
Vor diesem Hintergrund, wurde die Außengebietswasserentwässerung in dieser Form für die weitere Erschließungsplanung herangezogen.
In der Zwischenzeit hat das IB Steinbacher Consult einen Entwurf zur Erschließungsplanung (Kanal-, Wasser-, Straßenplanung) für das Baugebiet „An der Wiege II“ in Wörleschwang vorbereitet.
Herr … und Herr … des IB Steinbacher-Consult stellen die Planung zu Kanal, Wasser und Straße bezüglich des Baugebietes „An der Wiege II“ in Wörleschwang anhand einer PowerPoint Präsentation vor.
Aufgrund der höheren Gesamtkosten der Kanal, Wasser- und Straßenplanung, einhergehend mit den zusätzlichen Kosten für die Bauleitplanung, welche bereits in der MGR-Sitzung am 20.09.2018 behandelt wurden, wird der Schwellenwert für ein VGV-Verfahren von 221.000,- EUR voraussichtlich überschritten.
Die Regierung von Schwaben hat in einem Gespräch am 15.11.2018 mitgeteilt, dass für die weitere Beauftragung des Ingenieurbüros ggf. ein VGV-Verfahren oder eine Änderung gemäß §132 GwB mit Bekanntmachung im EU-Amtsblatt erforderlich wird.
Hinsichtlich der Vergabe der weiteren Leistungsphasen sind entsprechende Schritte bzw. weitere Abstimmungen mit der Regierung von Schwaben durchzuführen.
Diskussionsverlauf:
2. Bgm. Steppich erkundigt sich beim Ingenieur … nach der Größe einer im Baugebiet zu verbauenden Zisterne. Der Fachmann erklärt daraufhin, dass dies in der Entscheidungsgewalt des Grundstückseigentümers liegt. Ein Richtwert liegt bei ca. 6 cbm.
MR Hegele Richard dankt für die Vorträge, zeigt sich gleichzeitig aber über die vorgestellte Planung enttäuscht. So war der Vortrag zu TOP 5 (Neubau einer Seebühne) in seinen Augen „futuristisch und zukunftsweisend“. Die aufgezeigten Entwürfe zum neuen Baugebiet stellen lediglich „eine Duplette“ zum bereits bestehenden Baugebiet „An der Wiege“ dar. Ihm fehlt die Durchmischung mit größeren Bauplätzen. Grund ist, dass Wörleschwang in Konkurrenz zu Altenmünster steht. Dort sind auch größere Bauflächen verfügbar. Manche Bauwerber wünschen sich größere Bauplätze, deshalb plädiert er für eine Bauplatzoptimierung.
Zudem vermisst er eine rad- und fußläufige Verbindung vom Baugebiet in Richtung Hauptort. Vom nordwestlich geplanten Spielplatz mit Eingrünung könnte eine solche Anbindung ohne große Probleme erfolgen.
Der Marktrat bemängelt weiter, dass die Mehrfamilienhäuser so ausgestaltet wurden, dass diese möglichst klein gehalten sind. Es handelt sich deshalb um „nichts anderes als Doppelhäuser mit 4 Wohneinheiten (WE)“. Diese Art der Gestaltung erscheint ihm nicht attraktiv genug. Die im Textteil festgehaltene „Baumpflicht für den Garten“ und den Wunsch nach der schwäbischen Bauform erheitern den Wörleschwanger, da der Ortsteil Wörleschwang mit dem schwäbischem Baustil nur am Rande in Verbindung gebracht werden kann. MR Hegele erklärt: „In meinen Augen handelt es sich hier um ein Baugebiet von der Stange.“
Der Ingenieur … erklärt, dass im ersten Vorentwurf eine Grundstücksgröße von 800 qm und mehr dargestellt wurde. Diese Variante hat der MGR aber im März einstimmig abgelehnt, da auch kleinere Parzellen gewünscht wurden. Zudem befinden sich im heutigen Bebauungsplanentwurf unter anderem Parzellen mit ca. 700 qm Grundstücksfläche. Es handle sich bei diesen Größen „nicht um unsere Idee, sondern um Ihre Idee“, erläutert der Planer.
Eine Anbindung mittels Rad- und Gehweg erscheint für die Ingenieure als reine Gestaltungsfrage. Der nordwestlich angedeutete Spielplatz stellt im Bebauungsplan lediglich einen Platzhalter dar. Die Details hierzu fehlen, könnten aber einen durchlaufenden Weg vorsehen, sodass in der Freiraumgestaltung im Norden der jetzt bereits angedeutete Fußweg angeschlossen werden kann. Auch könnte dieser festgesetzte, öffentliche Weg durch Verzicht auf den Grünstreifen auf 2,50 m richtlinienkonform ausgebaut werden, sodass sich dieser besser für eine Fuß- und Radwegenutzung eignet. Der hinweisende MR Richard Hegele hält eine Radverbindung für sinnig und wichtig, da sich die weitere Verbindung zum Ort in seinen Augen als essentiell darstellt.
Weiter erklärt …, dass die eingezeichneten Mehrfamilienhäuser als Kompromiss zur vorzufindenden Höhenlage ausgestaltet wurden. Sie wurden in der Planung zurückgenommen geplant, um ein Herausstechen zu verhindern. Die in der Planungsphase angedachte Lage im Norden wurde nach Rücksprache mit der Verwaltung aufgrund des natürlichen Hochpunktes des Baugebietes an dieser Stelle wieder verworfen. Die skizzierten Mehrfamilienhäuser sind so angedacht, dass ihre Maximalhöhe die der Nachbargebäude nicht überschreitet. Auch sind die vorgesehenen Grundstücksflächen größer dimensioniert. Derzeit befinden sich auf einer solchen Fläche 4 Wohneinheiten (zwei unten, zwei oben). Ggf. könnte auch über 6 Wohneinheiten nachgedacht werden. Herr … würde aber dennoch nicht auf die maximale Geschosszahl von zwei Vollgeschossen verzichten (drei unten, drei oben). Er weist aber schon jetzt darauf hin, dass zum jetzigen Zeitpunkt nicht klar, ist, was tatsächlich innerhalb der Baugrenzen entstehen wird. Zudem könnten die vom Planungsbüro heute angedachten Grundstücksgrenzen durch anderweitige Vermessung verschoben werden und so noch größere Bauplätze entstehen.
MR Reitmayer erkundigt sich nach den vorgestellten Schätzkosten, da bei überschlägiger Berechnung von Kosten in Höhe von insgesamt 2,5 Mio. Euro bei 18.000 qm Bauflächen ein Verkaufspreis von ca. 150 Euro/qm kostendeckend verlangt werden müsste. Inklusive Grunderwerb geht er von einem kalkulierten Verkaufspreis von 200 Euro/qm aus. In seinen Augen ein „stolzer Preis“. Er spricht sich – auch unter diesem Aspekt – deshalb für den Wohnungsbau aus, würde dabei allerdings die angedachten 4 WE beibehalten. Seiner Meinung nach wären diese in der nordwestlichen Ecke des Baugebietes platzierbar.
Der Ingenieur der Firma Steinbacher Consult erläutert, dass die Kosten weder höher noch niedriger angesetzt wurden. Es handle sich vielmehr um eine „seriöse“ Kalkulation von Seiten Steinbachers. Er erklärt, dass das notwendige Regenrückhaltebecken (RRB) ein „arger“ Kostentreiber mit über 10 Prozent Kostenmasse ist. Alle anderen Kosten sind eher konservativ abgeschätzt, wie auch die sonstigen Kostenschätzungen in dieser Phase von Steinbacher Consult erstellt werden. In Bezug auf die Mehrfamilienhäuser sind diese immer noch einplanbar. Herr …l persönlich würde dies aber eher im südlichen Mittelbereich ansiedeln.
MR Juraschek findet, dass ein Radweg ins Ortszentrum in Verlängerung der bestehenden Wirtsgasse, entlang des Feldwegs direkt bis zum Baugebiet eine sinnvolle Anbindung darstellen würde, da auch Metzger und Gasthof, Bushaltestelle, Feuerwehr, etc. so fußläufig gut erreicht werden können. Gleichzeitig greift er den Gedanken seines Vorredners auf und gibt ganz klar zu bedenken: „Wörleschwang steht für Baulandpreise mit 150 – 200 Euro/qm nicht zur Verfügung.“ Das sei in seinen Augen extrem hoch. „Bei diesen Preisen macht das Baugebiet insgesamt keinen Sinn“, so MR Juraschek. MR Reitmayer stimmt dieser Ansicht zu. Seines Erachtens kann die Kommune auf dem Immobilienmarkt nicht antreten, wenn nicht mehr als 20.000 qm Verkaufsfläche entstehen sollten. So ist es ihm ein Bedürfnis, die Bauplatzflächen zu optimieren und alle anderen Flächen so klein wie möglich zu halten. Bürgermeister Uhl erläutert daraufhin, dass die Verkaufspreise nicht kalkuliert werden dürfen, sondern durch Verkehrswertgutachten festgelegt werden. Es können dabei auch Verkehrswerte entstehen, die zu keiner Kostendeckung mehr führen.
Auch MR Winkler wünscht sich Mehrfamilienhäuser. Die Dachformen sollten nicht eingeschränkt werden. Er wünscht sich eine analoge Regelung wie im BG Rothseeblick, Zusmarshausen. Im Entwurf zum Bebauungsplan sind zwei Wege eingezeichnet: Einer im Westen und einer im Osten (Wirtschaftswege). Der Marktrat erkundigt sich nach dem Sinn dieses Flächenverbrauchs.
Herr … des IB Steinbachers erklärt, dass es sich um sogenannte „Pflegewege“ handelt, die zu den Arbeiten entlang des Grabens notwendig sind. Ebenso muss über den westlichen Wirtschaftsweg die Pflege des RRB erfolgen.
Der Marktrat sieht die Pflegewege kritisch. So ist doch für beide Flächen ein Anschluss an den Leonhardiweg gegeben. Mähen bedeutet für ihn, darauf fahren zu können. Damit könnten dann auch die Unterhaltskosten für diese Flurwege eingespart werden. Zudem führe ein Verzicht in seinen Augen zur Optimieren der Wohnbauflächen.
Marktbaumeister …erläutert diese Planung. So haben Abstimmungen mit dem gemeindlichen Bauhof zu dieser Gestaltung geführt. Die Mähgutabfuhr, das Pflegen der Sträucher sowie das Einfahren mit Maschinen und Geräten fallen den Beschäftigten so leichter. Der Weg ist demnach sinnvoll und effektiv, um eine schnelle und einfache Pflege zu gewährleisten. Ingenieur … ergänzt, dass der Pflegeweg im Osten nicht nur die durch Herrn Völk dargestellten Funktionen aufweist, sondern auch zur Entschärfung der Hochwassersituation dient. Der Weg liegt höher, sodass automatisch eine Dammsituation entsteht.
Es erfolgt folgende Abstimmung im Rat:
Der westliche Feldweg zwischen dem Baugebiet „An der Wiege“ und „An der Wiege II“ wird entsprechend der vorgestellten Planung beibehalten.
Abstimmungsergebnis: Ja 15 / Nein 4
MR Juraschek ist zum Zeitpunkt der Abstimmung nicht anwesend.
Es folgt eine weitere Diskussion zum Thema „Dachformen“. So regt MR Christian Weldishofer an, dass die Planung so belassen werden sollte. Wünscht ein Bauwerber eine nicht vorgesehene Bauweise, so wurde aus dem Kreis des Bauausschusses schon immer die entsprechende Befreiung erteilt. Der Markbaumeister teilt mit, dass alle bereits genehmigten Bauvorhaben inkl. aller dazu notwendigen Befreiungen aus dem Baugebiet „An der Wiege“ an das IB Steinbacher weitergegeben wurden. Der heutige Entwurf gleicht sich deshalb an den Bestand u. a. in Bezug auf Wandhöhe, Dachneigung und Dachform an.
Der 2. Bgm. Steppich wünscht sich hier mehr Freiraum, analog den BPlänen im Bereich der Gemeinde Altenmünster. Sollte nämlich ein abweichender Bauantrag beim Markt eingehen, wird sowieso immer zugestimmt, sodass schon jetzt in der Planungsphase alle Formen freigegeben werden können. MR Winkler gibt zusätzlich zu bedenken, dass jede Befreiung den Bauherrn Geld kostet. Auf diese Ausgaben könnte der Markt Zusmarshausen mit der heutigen Entscheidung also Einfluss nehmen. MR Hafner-Eichner wünscht sich Homogenität zwischen Bestand und Neubaugebiet und spricht sich deshalb für den vorgestellten Entwurf aus. Der Leiter des technischen Bauamtes gibt zusätzlich zu bedenken, dass ihm derzeit noch nicht klar ist, was der Begriff „alle“ Dachformen tatsächlich beinhaltet. „Wer weiß, was die Zukunft bring.“ Daraufhin folgt die Beschlussfassung zu den Dachformen wie folgt:
Im Baugebiet „An der Wiege II“ sollen alle Dachformen freigegeben werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 9 / Nein 11
MR Aumann plädiert ebenfalls für den Wohnungsbau und die Möglichkeit zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern. Die Frage der Preisfindung ist zum heutigen Zeitpunkt verfrüht, gleichzeitig sollte aber die Geltung der Vergaberichtlinien bei Verkauf der Bauparzellen nicht aus den Augen verloren werden.
Der Vorsitzende erklärt, dass der Verkaufspreis durch das Gremium beschlossen wird. Gleiches gilt für die Richtlinienanwendung.
Es folgen aus dem Gremium mehrere Vorschläge zur Positionierung von weiteren Mehrfamilienhäusern.
MR Hafner-Eichner plädiert für die Festsetzung von 6 Wohneinheiten, vor allem auch unter dem Gesichtspunkt der Barrierefreiheit. Ein dazu notwendiger Aufzug ist finanziell erst ab 3 Geschossen rentabel. Für die ältere Bevölkerung ist ein solcher Wohnraum aber essentiell wichtig. Gleichzeitig wünscht sie sich aber dennoch ein Integrieren dieser Geschossbauten, um den Charakter des Baugebietes nicht zu zerstören.
MR Sapper ist anderer Meinung. Er sieht eine Planung, die nicht jeden Quadratmeter Fläche optimal ausnutzt, als besser an. Das Baugebiet in Altenmünster erachtet er als „nicht so toll, weil Kante an Kante steht“. Er persönlich findet aufgelockerte und etwas größere Parzellen schöner. Es folgt nochmals eine rege Diskussion über einen möglichen Standort für Mehrfamilienhäuser, woraufhin Herr Standl zu bedenken gibt, dass die Stellplatzsatzung des Marktes Zusmarshausen ein regelndes Instrument darstellt, welches den Geschosswohnungsbau indirekt einschränken wird. Mit dem nachfolgenden Zwischenbeschluss wird die Diskussion über die Größe der Häuser abgeschlossen:
Es soll zusätzlich ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten eingeplant werden.
Abstimmungsergebnis: Ja 17 / Nein 3
Als Standort einigen sich die Markträte auf die im „mittleren“ Ring befindliche, südliche Fläche.
Informativ erkundigt sich der 2. Bgm. Steppich nach einem Kostenvergleich zwischen Misch- und Trennsystem. Der Fachmann, Herr …, erklärt, dass bei Ausgestaltung mit einem Mischsystem die Kläranlage auf Dauer zu klein sein wird. Zudem ist ein Trennsystem ökologisch sinnvoller. Auch entstehen für die Reinigung des verschmutzten Wassers selbst zusätzliche Kosten. Bei globaler Betrachtung kommt ein Mischsystem teurer, bei einer rein gebietsbezogenen Betrachtung stellt die teurere Variante das Trennsystem dar.
