Sachvortrag:
Anlass der Planaufstellung:
Die Fa. … beabsichtigt auf dem Grundstück Fl.Nr. 94, Gemarkung Zusmarshausen, Ulmer Straße 7, den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohnungen und Tiefgarage. Das Vorhaben kann nicht gemäß § 34 BauGB genehmigt werden, da es sich hinsichtlich der Zahl der Geschosse nicht in die nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB einfügt. Deshalb ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.
Der Marktgemeinderat hat in seiner Sitzung vom 25.04.2019 dem Vorhaben der Fa. … und der Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zugestimmt.
Da sich mit dem Vorhaben in Zukunft der Beurteilungsmaßstab für die Errichtung von Gebäuden in der näheren Umgebung ändert, ist vom Marktgemeinderat zu beschließen, ob Regelungen hinsichtlich der Umgebungsbebauung des Vorhabens erforderlich sind. Hierzu ist abzuwägen, ob sich der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
- allein auf das Grundstück Fl.Nr. 94 sowie Teilbereiche der Fl.Nr. 2964/33 und 2964/40, Gmkg Zusmarshausen (siehe Abbildung Variante 1) oder
- auf das weitere Umfeld im Bereich der östlichen Ulmer Straße (Grundstücke Fl.Nr. 57, 62/1, 78, 78/1, 89/2, 90, 90/1, 90/2, 91, 94, 95, 96, 97, 97/2, 144/11, 144/12, 144/24, 144/25, 144/27, 2964/32, 2964/33, 2964/40, 2964/41, 2964/67, 2964/68, 2964/69, 2964/70, 2964/71, 2964/72 sowie Teilflächen der Fl.Nr. 58, 59, 60, 61, 62, 63, 63/1, 144/4, 2964/38 Gmkg Zusmarshausen (siehe Abbildung Variante 2)
erstrecken soll.
Abb. 1: Geltungsbereich Variante 1
Abb. 2: Geltungsbereich Variante 2
Beurteilung durch das Büro OPLA
Bei Überplanung gemäß Variante 1 würde sich der künftige Maßstab, an welchem sich die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB zu orientieren hat, entsprechend des Neubaus ändern mit der Folge, dass auch 3-geschossige Gebäude mit dieser Kubatur zulässig sein werden. Demnach wären an der Traufseite drei sichtbare Geschosse zulässig, wobei die letztendliche Beurteilung einzelner Bauvorhaben der Genehmigungsbehörde obliegt.
Die Variante 1 erlaubt allerdings ein einfaches und schnelles, ergebnisorientiertes Verfahren.
Bei Überplanung gemäß Variante 2 könnten für das Umfeld (Bereich einfacher Bebauungsplan) beispielsweise Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen werden, die sich am Bestand orientieren (überwiegend 2-geschossig + ausgebautes Dach; II+D) Die letztendliche Beurteilung einzelner Bauvorhaben obliegt weiterhin der Genehmigungsbehörde (einfacher Bebauungsplan), wobei beispielweise das Maß der Nutzung anhand der Festsetzungen des Bebauungsplanes gedeckelt wäre. Allerdings besteht hier ein entsprechender erhöhter Begründungsbedarf, weshalb auf einem Grundstück (Fl. Nr. 94) der Maßstab geändert werden soll, auf anderen Grundstücken im Umfeld jedoch nicht. Die Beschränkung kann insofern nur aus städtebaulichen Gründen erfolgen, die nicht isoliert für ein Grundstück gelten können.
Stellungnahme der Verwaltung (Bautechnik) zu den beiden Varianten
Aus städtebaulicher Sicht und in Bezugnahme auf das derzeit laufende „integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept“ (ISEK), ist folgendes anzumerken:
Durch den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 3 Vollgeschossen + D (ausgebautes Dachgeschoss)
wird bei einem Bebauungsplan nur für das Grundstück Flur Nr. 94 die Türe für umliegende Grundstückseigentümer geöffnet, um mit entsprechenden Bauvorhaben mit gleicher Geschossigkeit nachziehen zu können. Dieses Vorgehen könnte das bisher prägende, dörfliche Ortsbild der Ulmer Straße massiv verändern.
Im Verlauf der Ulmer Straße befindet sich derzeit eine lockere Bebauung mit überwiegend zweigeschossiger Bauweise + D. In Verbindung mit den zahlreichen, ehemalig landwirtschaftlich genutzten Gebäuden hat der Straßenzug einen eher dörflichen Charakter. Der Bereich Ulmer Straße wird auch im ISEK als dörflich geprägter Straßenzug definiert und als Stärke der Marktgemeinde ausgelegt. Der Bereich um den Marktplatz wird jedoch wegen seiner relativ dichten Bebauung mit mehrgeschossigen, straßenständigen Gebäuden als städtisch charakterisiert und zählt nach ISEK ebenfalls zu den Stärken der Marktgemeinde.
Auf Grundlage der bestehenden, ortsbildprägenden Bebauung sollte die Variante Punkt 2 ( mit Einbeziehung der Umgebungsbebauung) favorisiert werden. Sollte das Augenmerk auf die innerörtliche Nachverdichtung sowie eine zukünftige Entwicklung der Marktgemeinde in ein eher städtisches Ortsbild liegen, sollte die Variante Punkt 1 (Flur-Nr. 94) anvisiert werden. Diese Entscheidung sollte jedoch der Marktgemeinderat diskutieren und entscheiden.
Vor- und Nachteile der beiden Varianten aus Sicht von Herrn Rechtsanwalt …
Variante 1 ( Bebauungsplan Fl.Nr. 94)
Vorteil: einfaches und schnelles, ergebnisorientiertes Verfahren.
Nachteil: Änderung der Maßstäblichkeit des § 34 BauGB bzgl. der Zahl der Geschosse im Umfeld
Variante 2 ( Einbeziehung der benachbarten Grundstücke )
Vorteil: keine Änderung der Maßstäblichkeit des § 34 BauGB bzgl. der Zahl der Geschosse im Umfeld
Nachteil: Es entsteht ein erheblicher Aufwand, da eine Abstimmung mit einer Vielzahl von Eigentümern erforderlich wird. Es lässt sich zudem bauplanungsrechtlich auch kaum begründen, wieso auf Fl.Nr. 94 eine Anhebung erfolgen soll, auf allen anderen Grundstücken jedoch nicht (Art. 3 Abs. 1 GG). Folglich entsteht ein erheblicher Begründungsbedarf.
Diskussionsverlauf:
Herr …
, Büro OPLA, erläutert die Planung. Hierbei geht er insbesondere auf die Auswirkungen der beiden vorgeschlagenen Varianten ein.
MR Juraschek gibt zu Bedenken, dass es schwierig wird zusätzliche Flächen zu verbrauchen. Somit sollte eine Nachverdichtung erfolgen. Zudem sind die Baukosten für Wohnraum in mehrgeschossigen Gebäuden im Vergleich zu freistehenden Gebäuden günstiger. Die Gesamthöhe der geplanten Wohnanlage in der Ulmer Straße 7 passt, z.B. auch in Bezug auf das benachbarte Rathaus.
MR Hubert Kraus spricht sich für die Variante 1 mit Geltungsbereich nur auf der Flur Nr. 94 aus. Er führt aus, dass der dörfliche Charakter in der Ulmer Straße durch die Bestandsbebauung nicht mehr gegeben ist. Aus seiner Sicht sollte man auch den anderen Eigentümern im Bereich der Ulmer Straße zugestehen, was dem Vorhabenträger für die Ulmer Straße 7 ermöglicht wird.
MR Alfred Hegele fragt nach dem Vorteil der Variante 2. Bgm. Uhl erläutert, dass es um die Entscheidung geht, ob jeder andere im Gebiet analog der „Ulmer Straße 7“ bauen darf oder nicht. Daraufhin spricht sich MR Alfred Hegele für die Variante 1 aus.
MR Richard Hegele spricht sich ebenfalls für die Variante 1 aus, da den umliegenden Eigentümern nicht das verwehrt werden darf, was dem Vorhabenträger für die „Ulmer Straße 7“ gewährt wird.
Bgm. Uhl spricht sich ebenfalls für die Variante 1 aus.
MR Steppich sieht in der Variante 2 die Möglichkeit einer städtebaulich geordneten Entwicklung. Dies wäre aber sehr viel aufwendiger. Die Variante 1 ist einfacher. Dennoch regt MR Steppich an, dass der Markt Zusmarshausen unabhängig von diesem Vorhaben über eine städtebauliche Ordnung im Innenbereich nachdenken sollte.
MR Steffen Kraus führt aus, dass es zu einer Ungleichbehandlung käme, wenn der MGR ein Bauvorhaben in der „Ulmer Straße 7“ zulässt und die künftigen Bauvorhaben im Umgebungsbereich der Ulmer Straße nicht.
