Sachvortrag:
Anlass der Planaufstellung
Die textlichen Ausführungen zu diesem Punkt wurden von Herrn …, Büro OPLA, in Abstimmung mit der Verwaltung erarbeitet. Herr … wird während der Sitzung anwesend sein und den beigefügten Entwurf zum Vorhaben erläutern.
Die Fa. ALDI beabsichtigt auf dem Grundstück Fl.Nr. 600/40, Gmkg Zusmarshausen, Melanderstraße 2, die Erweiterung des vorhandenen Marktes. Geplant sind je ein Anbau im Osten und im Süden des bestehenden Gebäudes. Die gesamte Verkaufsfläche soll dadurch von 850 m² auf rund 1050 m² erweitert werden. Derzeit sind gemäß der rechtskräftigen Satzung lediglich 250 m² zulässig.
Es handelt sich im Zusammenhang mit der Erweiterung der Verkaufsflächen um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Dieser ist nur in einem Sonstigen Sondergebiet gem. § 11 Abs. 3 BauNVO oder einem Kerngebiet zulässig. Der bestehende Bebauungsplan „Steineberg“ setzt für diesen Bereich jedoch ein Gewerbegebiet (GE) fest.
Ein vorgesehener Werbe-Pylon mit einer Höhe von siebeneinhalb Metern wäre nicht zulässig. Derzeit sind keine freistehenden Werbeanlagen zulässig.
Der Bereich des Grundstücks 600/40 liegt innerhalb der rechtskräftigen 2. Änderung des Bebauungsplanes „Steineberg“, nach welcher die bestehende Zufahrt von Norden vom Richtstattweg her unzulässig wäre. Gleichzeitig sind für den westlichen Teil des Grundstückes Eingrünungsmaßnahmen festgesetzt, welche zum Teil überbaut oder als Stellplätze angelegt sind. Diese zeichnerischen Festsetzungen bedürfen ebenfalls der Änderung.
Der Marktgemeinderat wurde in seiner Sitzung am 13.06.2019 darüber informiert, dass für das Bauvorhaben „Erweiterung der bestehenden Aldi-Filiale“ eine Bebauungsplanänderung erforderlich wird.
In seiner Sitzung vom 28.11.2019 hat der Marktgemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 25 "Steineberg", vorhabenbezogene 9. Änderung (Sonstiges Sondergebiet Einzelhandel - Erweiterung bestehende ALDI-Filiale) gefasst.
In der Zwischenzeit wurde für das geplante Vorhaben eine schalltechnische Untersuchung erstellt. Es werden keine Schallschutzmaßnahmen für das Vorhaben erforderlich. Negative Auswirkungen auf die umgebende Bebauung sind mit dem Vorhaben nicht verbunden.
Ebenso wurde eine Einzelhandelsverträglichkeitsanalyse durchgeführt. Das Gutachten kommt zu dem Fazit, dass das ALDI-Vorhaben im Markt Zusmarshausen an diesem Standort und in der geplanten Größenordnung sowohl städtebaulich als auch raumordnerisch / landesplanerisch verträglich ist.
Aufgrund der Überschreitung des Prüfwertes gemäß Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) Anlage 1 Nr. 18.8 für den Bau eines Vorhabens gem. Nr. 18.6.2 (großflächiger Einzelhandelsbetrieb) von 1.200 m² Geschossfläche wird die Vorprüfung des Einzelfalles nach Anlage 2 zum BauGB durchgeführt. Die tatsächliche Erweiterung der bestehenden Geschossfläche beträgt ca. 400 m², die Änderung vom Gewerbegebiet in ein sonstiges Sondergebiet beträgt ca. 1.800 m².
Das Verfahren wird gem. § 13a i. V. m. § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt, weshalb eine frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der Behörden und der Öffentlichkeit (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB) unterbleibt. Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung im rechtlichen Bauamt informieren und im Zeitraum vom 16.12.2019 bis einschließlich 08.01.2020 zur Planung äußern. Äußerungen hierzu sind nicht eingegangen.
Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird abgesehen. Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren zu erwarten sind, gelten im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich ist daher nicht erforderlich.
Es handelt sich demnach heute um die Billigung des vorliegenden Entwurfs und um den Auslegungsbeschluss nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB.
Flächennutzungsplan
Der rechtswirksame Flächennutzungsplan (Stand 19.05.1987) stellt die Fläche des Bebauungsplanes als Gewerbegebiet dar. Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a i.V.m. § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Die Nutzungsänderung zu einem Sondergebiet mit Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ kann im Zuge einer Berichtigung des Flächennutzungsplanes erfolgen.
Dem Sachvortrag sind folgende Anlagen beigefügt:
- Planzeichnung , Satzung und Begründung , Fassung vom 17.12.2020 (Vorabzug vom 20.11.2020)
- Vorhaben- und Erschließungsplan, Fassung vom 07.01.2019
(E1-Grundriss, E2-Schnitt, E3-Ansicht, E4-Außenanlagen)
- Vorprüfung des Einzelfalls, Fassung vom 17.12.2020
- Schalltechnische Untersuchung der Fa. Bekon Lärmschutz & Akustik GmbH vom 20.07.2020
- Auswirkungsanalyse und Verträglichkeitsprüfung der Modernisierung und Erweiterung der bestehenden ALDI-Filiale der Dr. … Standort- und Wirtschaftsberatung vom 21.07.2020
Diskussionsverlauf:
Herr …stellt den Sachvortrag vor.
Aus dem Gremium geht der Wunsch hervor den Werbepylon nicht mit einer Höhe von 7,5 Meter zu erlauben, sondern eine Höhe von maximal 4 Metern festzusetzen. Der Pylon darf beleuchtet werden aber ohne auffallende Lichter.
