Sachvortrag:
Behandlung einer informellen Bauvoranfrage von Herrn … in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Energieausschusses (BUE) vom 22.10.2019
Der Bau-, Umwelt- und Energieausschuss hat in seiner Sitzung am 22.10.2019 für die eingereichte Bauvoranfrage das gemeindliche Einvernehmen zum Neubau eines Wohnhauses mit Garage auf der Flur Nr. 2 Gmkg. Gabelbach unter Berücksichtigung der Aufstellung einer Einbeziehungssatzung in Aussicht gestellt. Seitens des Bau-, Umwelt- und Energieausschusses wurde im Rahmen des Beschlusses empfohlen, die Bebauung eines E+D Hauses (Erdgeschoss + Dachgeschoss) weiter zu verfolgen.
Darstellung im Flächennutzungsplan
Das Grundstück Fl.Nr. 2 Gmkg. Gabelbach ist im Flächennutzungsplan als Grünfläche (Ortsrandeingrünung) dargestellt.
Einschätzung von Kreisbaumeister … vom 14.02.2018
Kreisbaumeister … kann sich im Bereich des Anwesens auf Flur Nr. 2 den Erlass einer Einbeziehungssatzung nur vorstellen, weil es nachweislich an dieser Stelle bereits einmal ein Wohngebäude gegeben hat. Ansonsten würde die gemäß Baugesetzbuch (BauGB) gebotene „Erforderlichkeit“ der Bauleitplanung fehlen. Der Kreisbaumeister verweist auf das Urkataster im Bayernatlas. Demnach gab es früher einmal zwei getrennte Anwesen mit jeweils einem Wohnhaus nördlich der Godelstraße.
Der Kreisbaumeister hat einen Vorschlag für den Umgriff sowie die folgenden Inhalte einer Einbeziehungssatzung weitergegeben:
Einfamilienhaus E+D (Erdgeschoss + ausgebautes Dachgeschoss)
Satteldach mit ca. 45 Grad Dachneigung
Herr … gibt an, dass er sich hierbei an der ursprünglichen Gebäudekonfiguration orientiert hat. Der Böschungsverlauf sollte dabei weitestgehend unangetastet bleiben.
Stand des Verfahrens zur Aufstellung einer Einbeziehungssatzung
Das Planungsbüro hat auf der Grundlage der Stellungnahme des Kreisbaumeisters vom 14.02.2018 und des Beschlusses des Bau-, Umwelt- und Energieausschusses vom 22.10.2019 einen Vorentwurf für die Einbeziehungssatzung, Stand 18.09.2020, u.a. mit folgenden Festsetzungen erstellt:
II - Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß, wobei das zweite Vollgeschoss nur im Dachgeschoss zulässig ist
WH = 4,50 m – maximal zulässige Wandhöhe (nach Art. 6 Abs. 4 Satz 2 BayBO), gemessen an der talseitigen Fassade von der natürlichen Geländeoberkante bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut
Der Antragsteller hat diesen Vorentwurf abgelehnt, da nach seiner Aussage das unterste Geschoss aufgrund der Höhensituation ohnehin nur als Kellergeschoss genutzt werden kann.
Daraufhin wurden die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung dem Bau-, Umwelt- und Energieausschuss in seiner Sitzung am 14.01.2021 zur städtebaulichen Beurteilung der Höhensituation vorgelegt.
Vergleichende Höhendarstellung der Bebauungsvorschläge von Herrn … (Antragsteller) und Kreisbaumeister … zur Vorlage in der Sitzung des Bau-, Umwelt- und Energieausschusses am 14.01.2021
Das Baugrundstück liegt um einiges höher als das Straßenniveau. Um die Höhenentwicklung der Bebauungsvorschläge des Antragstellers und des Kreisbaumeisters zu veranschaulichen, wurde das Baugrundstück sowie die benachbarte Bebauung (Bestandsgebäude Flur Nr. 2 sowie die gegenüberliegenden Gebäude Flur Nr. 55/3 und 56/1) vermessen. Auf dieser Vermessungsgrundlage hat Herr …, Büro 3+ Architekten, eine Darstellung der geplanten und bestehenden Gebäude für beide Planungsvarianten erstellt; siehe Anlage.
Die Vorgehensweise wurde mit dem Antragsteller abgestimmt. Für beide Aufträge (Vermessung und Höhendarstellung) trägt dieser die Kosten.
Dabei wurde für den Bebauungsvorschlag des Antragstellers (Herr …) deutlich, dass die Höhe des geplanten Gebäudes mit einer Höhe OK First (Oberkante First) von 476,19 m ü. NN die Höhe des Bestandsgebäudes auf der Flur Nr. 2 um ca. 4 Meter übersteigt.
Die Höhe des von Herrn … vorgeschlagenen Wohngebäudes überragt mit einer Höhe OK First (Oberkante First) von 474,40 m. ü NN die Höhe des Bestandsgebäudes auf der
Flur Nr. 2 um ca. 2 Meter.
Der Bau-, Umwelt- und Energieausschuss hat dazu am 14.01.2021 folgenden Beschluss gefasst:
„Die Verwaltung wird beauftragt, vom Vorhabenträger bzw. dessen Architekten eine/ mehrere Planungsalternativen zu erbitten, die einen Kompromiss darstellen zwischen dem Vorschlag des Kreisbaumeisters mit einer OK First von 474,40 m ü. NN und dem Vorschlag des Antragstellers mit einer OK First von 476,19 m ü. NN. Das geplante Wohnhaus muss sich städtebaulich in die Umgebungsbebauung einfügen. Damit wird noch kein Wohngebäude II+D zugesichert.“
Vorlage von alternativen Planungsalternativen durch den Antragsteller
Variante 1 (eingereicht am 22.01.2021)
Der Antragsteller hat daraufhin über seinen Architekten einen Änderungsvorschlag eingereicht. Dieser Änderungsvorschlag erreicht hierbei eine Höhe OK First (Oberkante First) von
474,98 m ü. NN.
OK Boden bleibt bei 464,50 m ü. NN.
Die Reduzierung der Höhe OK First wurde dabei folgendermaßen erreicht:
- Die Dachneigung wurde von ca. 45° auf ca. 40° reduziert.
- Die lichte Raumhöhe wurde von ca. 2,75 m auf ca. 2,60 m reduziert; somit erfolgte eine Reduzierung der Wandhöhen
Auch beim Zwerchgiebel erfolgte eine Reduzierung von OK First 475,39 m ü. NN auf 474,66 m ü. NN. Der First des Zwerchgiebels liegt bei dieser Variante 0,32 m unter dem Hauptfirst.
Variante 2 (eingereicht am 27.02.2021)
Auf Anregung des technischen Bauamtes wurde eine 2. Planungsvariante eingereicht. Diese Variante unterscheidet sich im Vergleich zur Variante 1 beim Zwerchgiebel. Hier liegt der First des Zwerchgiebels 1,18 m unter dem Hauptfirst.
Hierzu führt das technische Bauamt folgendes aus:
„der Vorschlag zur Reduzierung des Firstes des Zwerchgiebels zum Hauptfirst rührt daher, dass die Seitenwandflächen des Zwerchgiebels nicht so massiv in Erscheinung treten.“
Diskussionsverlauf:
Die Sachbearbeiterin … erläutert den Marktgemeinderatsmitgliedern anhand der Präsentation die verschiedenen Varianten der Höhendarstellungen sowie die Finanzierung.
Anschließend begrüßt Bürgermeister Bernhard Uhl Herrn Architekt … und erteilt ihm das Wort. Herr … geht ebenfalls auf die einzelnen Varianten ein und stellt sich den Ratsmitgliedern für Fragen zur Verfügung.
Der Bauherr … bittet um das Wort. Nach Rücksprache mit den Mitgliedern des Gemeinderats erteilt Bürgermeister Uhl Herrn … das Wort.
Herr … geht zunächst davon aus, dass die vorgestellten Varianten nicht der Realität entsprechen. Er beschreibt, dass die Höhe des geplanten Wohnhauses durch eine Änderung der Dachneigung und der Raumhöhe reduziert wurde. Wichtig ist ihm, dass das geplante Wohnhaus so situiert werden kann, dass die geplante Garage auf die bereits bestehende Garage abgestimmt werden kann.
Bürgermeister Uhl merkt an, dass in der heutigen Sitzung über die Höhe des Zwerchgiebels und die Firsthöhe des Wohnhauses entschieden werden solle. Die Garagenplanung wird bei dem aktuellen TOP nicht thematisiert.
Frau … erläutert, dass Herr … als Planer von Herrn … nach der Bauausschuss-Sitzung im Januar 2021 zwei Kompromiss-Vorschläge eingereicht hat. Dabei wurde die Gesamthöhe des geplanten Wohnhauses in beiden Varianten reduziert. Die Varianten unterscheiden sich in der Höhe des Zwerchgiebels. Diese Vorschläge wurden von Herrn … in die Höhendarstellungen eingearbeitet und sind die in der heutigen Sitzung vorgelegten Varianten 1 und 2. Die beiden Varianten wurden seitens der Verwaltung nicht mehr verändert und die Höhendarstellungen der Varianten 1 und 2 wurden Herrn … und Herrn …. weitergeleitet. Nachdem keine Einwände seitens des Planers von Herrn … kamen, ist davon auszugehen, dass sich die Planungsidee von Herrn … umsetzen lässt.
