Datum: 11.10.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Sitzungssaal Rathaus
Gremium: Marktgemeinderat
Körperschaft: Markt Zusmarshausen
Öffentliche Sitzung, 19:05 Uhr bis 20:35 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 20:47 Uhr bis 23:26 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Bürgersprechstunde - Wortmeldungen zur Tagesordnung
2	Fl. Nr. 1115, Gemarkung Zusmarshausen, Schloßstr. 2, Zusmarshausen; Beschluss zur Abwendungsvereinbarung oder zur Ausübung des Vorkaufsrechts
3	Bebauungsplan Nr. 60 "Am Kreuzle, Steinekirch"
3.1	Städtebauliches Konzept
3.2	Aufstellungsbeschluss
4	Bahnprojekt Ulm-Augsburg
5	Verschiedenes
5.1	Sachstand Anbau Kindergarten Gabelbach
5.2	Bitte um Zurverfügungstellung von mehr Wohnraum von ChefsCulinar
6	Bekanntgaben

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1. Bürgersprechstunde - Wortmeldungen zur Tagesordnung

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö	informativ	1

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2. Fl. Nr. 1115, Gemarkung Zusmarshausen, Schloßstr. 2, Zusmarshausen; Beschluss zur Abwendungsvereinbarung oder zur Ausübung des Vorkaufsrechts

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 15, Dagegen: 5

Kurzbericht

Der Sachverhalt ist bekannt, auf die Marktgemeinderatssitzung vom 29.09.2022 wird verwiesen. Mit Mail vom 04.10.2022 wurde der Käufer nochmals zur Äußerung auf der Grundlage der nun konkretisierten Ziele aufgefordert. Der Beschluss vom 29.09.2022 wurde ihm schriftlich mitgeteilt. Eine Rückmeldung war bis zur Erstellung dieser Sitzungsvorlage (04.10.2022) natürlich noch nicht zu erhalten. Die Verwaltung verliest in der Sitzung die Rückmeldung des Käufers.

Es ist nun ein Beschluss zu fassen, entweder ein Beschluss zur Billigung der Abwendungsvereinbarung zwischen MZ und Schlosspalais oder ein Beschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts.

Diskussionsverlauf:

Erster Bürgermeister Bernhard Uhl ergreift das Wort und ist der Ansicht, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts einer kleinen Enteignung gleichkommt. Auch wenn im Zuge von ISEK das Vorkaufsrecht nunmehr ausgeübt werden sollte, sieht er mit dem Grundstück Schlossstraße 2 für den Markt Zusmarshausen keinen Mehrwert, lediglich eine Mehrbelastung. Wer die Mehrbelastung übernehmen soll, ist nicht geklärt. In der Verwaltung steht hierfür kein Personal zur Verfügung. Für diesen Millionenbetrag hätte der Markt Zusmarshausen bereits eine Veranstaltungshalle an anderer Stelle zu bauen können, die auf die Bedürfnisse der Vereine abgestimmt, neu, innovativ und gut durchdacht ist. Stattdessen soll den Vereinen jetzt ein Gebäude mit Sanierungsstau angeboten werden. Es bleibt abzuwarten, was die Vereine davon halten. Der Mehrheitsbeschluss für ein Vereinszentrum zum Wohl der Allgemeinheit ist demokratisch zustande gekommen. Ein Vereinszentrum ist keine Pflichtaufgabe einer Kommune, sondern eine freiwillige Aufgabe. Frau Rechtsanwältin … hat darauf hingewiesen, dass der Markt Zusmarshausen zwar einen vernünftigen Bescheid zur Ausübung des Vorkaufsrechts ordentlich erlassen kann. Ob dieser vor dem Verwaltungsgericht standhalten wird, ist offen und fraglich. Erster Bürgermeister Bernhard Uhl plädiert daher nach wie vor für eine Abwendungsvereinbarung mit dem Ziel, den Straßersaal zeitlich begrenzt zu erhalten und eine Wohnbebauung durch den Käufer zuzulassen. Er wird daher heute gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts stimmen. Er geht davon aus, dass die große Mehrheit des Gremiums für das Vorkaufsrecht stimmen wird und bittet darum, sich danach intensiv und zeitnah um die sogenannte „Neue Mitte“ am ehemaligen Pfarrhof zu kümmern. Hier könnte tatsächlich ein städtebauliches Ziel verfolgt werden. 

SGL … informiert über den Sachverhalt wie folgt: 

In der Marktgemeinderatssitzung vom 29.09.2022 ist die Beschlussfassung über die Konkretisierung der Ziele der Sanierungssatzung erfolgt. Dieses lautet: 

„Wir wollen das Objekt zu einem Vereinszentrum entwickeln. Es soll eine Heimat für die vielen ehrenamtlichen Vereinsverantwortlichen werden. Wir haben ein gut funktionierendes Vereinsleben in unserer Marktgemeinde, welches schon langjährig gesellschaftlich sehr wichtige Themen übernimmt. Ich denke dabei vor allem auch an die Angebote für unsere Kinder und Jugendlichen. Es gibt genügend Bedarf der Ortsvereine die auf der Suche nach Räumlichkeiten sind. Dies könnten Proberäume (Etwa für die Marktkapelle), Büroräume, Lagerräume, oder eben auch Besprechungsräume sein. Eine gemeinsame Nutzung dieser Infrastruktur würde positive Synergieeffekte mit sich bringen und eine noch bessere Vernetzung der Vereine wäre möglich. Das Thema Innerortsentwicklung ist bei allen Fraktionen immer noch ein großes Thema und könnte hier wirklich sinnvoll umgesetzt werden.“ 

Verkäufer und Käufer wurden vom Beschluss informiert und um nochmalige Stellungnahme gebeten. 

Die erneute Anhörung des Käufers aufgrund der Konkretisierung gem. Art. 28 BayVwVfG ist am 04.10.2022 erfolgt 

Die Rückmeldung des Käufers vom 06.10.2022 lautet wie folgt:

„Sehr geehrter Herr Bürgermeister Uhl,

vielen Dank für Ihr Schreiben vom 04.10.2022. Unsere Absichten in Bezug auf das Objekt haben wir Ihnen mit Schreiben vom 18.08.2022 und im Rahmen unserer Vorstellung während der MGR-Sitzung am 08.09.2022 dargestellt. Daran hat sich nichts geändert.  Wir wären gerne bereit, mit dem MZ partnerschaftlich zusammenzuarbeiten und den vorhandenen Veranstaltungsraum bei Bedarf für Vereine oder direkt für die Gemeinde zur Verfügung zu stellen. Eine Ausrichtung als „Haus der Vereine“ entspricht jedoch nicht unserem Konzept. Auf dieser Basis erscheint uns der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung nicht zielführend.“

Frau …weist ausdrücklich auf Art. 83 der Bayerischen Verfassung -BV- sowie auf die Art. 7,57 und 8,58 der Bayerischen Gemeindeordnung -GO- hin. Es handelt sich hier um eine Aufgabe des eigenen Wirkungskreises (Art. 57 GO). 

Wir befinden uns, so Frau …, mit einem „Haus der Vereine“ im Bereich der freiwilligen Leistungen/Aufgaben einer Gemeinde, keine Pflichtaufgabe.

Zur rechtlichen Würdigung von Frau Rechtsanwältin …: 

Wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, kann der Bescheid auf Grundlage der nun beschlossenen Sanierungsziele gut begründet werden. Wird hiergegen nicht geklagt, ist alles in Ordnung. Wird geklagt, prüft das Gericht, ob die Ausübung zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Hier besteht ein gewisses Risiko, dass das Gericht die beschlossenen Sanierungsziele in Frage stellt. Es kann sein, dass festgestellt wird, dass die Entscheidung für diese Sanierungsziele nicht allein davon getragen wurden, dass diese an dieser Stelle städtebaulich sinnvoll sind, sondern von der Aussicht, dass die Gemeinde eine Gelegenheit hat, das Eigentum zu erwerben. Wenn dies festgestellt wird, stehen die Ziele in Frage und damit wäre dann die Ausübung zum Wohl der Allgemeinheit nicht mehr zu rechtfertigen. Ob es dazu kommt oder nicht, hängt natürlich maßgeblich davon ab, was der Kläger im gerichtlichen Verfahren vorträgt und ob er hierauf abstellt und vor allem auch ob sich darauf Hinweise in den gesamten Unterlagen (v.a. Sitzungsprotokolle) finden lassen. Unproblematisch ist, dass diese Ziele erst nach Abschluss des Kaufvertrages konkretisiert wurden, problematisch kann es aber sein, falls Ziele gewählt wurden, die ohne Vorkaufssituation für ein privates Grundstück eher nicht beschlossen worden wäre, weil sich ihre Umsetzung auf Dauer als wenig wahrscheinlich dargestellt hätte. Das muss im Gerichtsverfahren entsprechend verteidigt werden, wofür es wegen der Besonderheiten auf dem Grundstück durchaus Ansätze gibt. 

Frau Rechtanwältin … kann zusagen, dass auf Grundlage der Ziele ein vernünftiger Bescheid erlassen werden kann. Jedoch kann sie nicht versprechen, dass dieser vor Gericht halten wird. Ob das Vorkaufsrecht dennoch ausgeübt werden soll, ist Entscheidung des Gemeinderats. Frau … kann hier keine eindeutige Empfehlung aussprechen, sondern nur darauf hinweisen, dass die Erfolgsaussichten einer Klage gegen den Bescheid offen sind. Die Ausübung auf Grundlage dieser nun beschlossenen Sanierungsziele ist nicht offensichtlich rechtswidrig, sie ist aber auch nicht offensichtlich unter jeder möglichen rechtlichen Beleuchtung rechtmäßig und damit nicht völlig risikofrei, wenn es zur Klage kommt. 

Die Gemeinderäte sollten sich in der Diskussion nicht alleine auf die Wahrscheinlichkeit einer Klage und die Aussichten einer solchen beschränken, sondern vor allem auch darüber Gedanken machen, was die Ausübung für die Beteiligten, also vor allem den Käufer, bedeutet und warum aus ihrer Sicht die Ausübung trotzdem zum Wohl der Allgemeinheit erfolgen soll. 

Wenn der Bescheid erlassen wird und der Käufer hiergegen klagt, kann immer noch das Gespräch mit ihm gesucht und eine einvernehmliche Lösung gefunden werden. Der Gemeinde ist es nicht verwehrt, nach Ausübung des Vorkaufsrechts doch noch einen Vertrag mit dem Käufer zu schließen und in diesem Rahmen den Bescheid dann wieder aufzuheben. Hierüber wird der Marktgemeinderat zu entscheiden haben, falls der Käufer klagt und ein Einigungsvorschlag im Raum steht. 

Es erfolgt eine Diskussion des Gremiums, dass es dem Verkäufer unbenommen geblieben wäre, den Gasthof in seinem Sinne selbst weiterzuführen und nicht zu verkaufen. Es ist es nunmehr wichtig zu überlegen, was mit dem Objekt geschehen soll. Die Entscheidung hierüber ist für die Gemeinde und deren Bürger zukunftsweisend. Das Bedürfnis der Vereine nach einem Vereinszentrum besteht bereits seit Jahren. Mit Blick auf die Zukunft und die Innenentwicklung sollte daher das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, allerdings muss man sich auch über die Konsequenzen im Klaren sein und die Verantwortung hierfür übernehmen. 

Aus der Mitte des Gremiums werden Bedenken angemeldet, dass bei Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Markt Zusmarshausen enormen Kosten zukommen werden für den Unterhalt des Anwesens. Es erscheint daher der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung sinnvoller. 

Jedoch wird auch angemerkt, dass der Käufer und sein Konzept nicht alle Gremiumsmitglieder überzeugt habt. Auch wenn eine Abwendungsvereinbarung mit dem Käufer geschlossen wird, ist fraglich, ob er sich letztendlich auch an diese hält und alles umsetzt. 

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3. Bebauungsplan Nr. 60 "Am Kreuzle, Steinekirch"

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö		3

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3.1. Städtebauliches Konzept

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö		3.1

Beschluss

Die Verwaltung wird beauftragt, für das überarbeitete Städtebauliche Konzept, Variante C vom 11. Oktober 2022 den Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 60 „Am Kreuzle, Steinekirch“ zu erstellen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 18, Dagegen: 2

Kurzbericht

Sachverhalt und Anlass 

In der Marktgemeinderatssitzung vom 10. Februar 2022 hat sich der Marktgemeinderat für das Städtebauliche Konzept in der Variante C als Grundlage für die Bauleitplanung zum Bebauungsplan Nr. 60 „Am Kreuzle, Steinekirch“ entschieden. 

Anlass der Planung ist die Ausweisung eines neuen Wohngebietes im Ortsteil Steinekirch am nordöstlichen Ortsausgang.

Im Diskussionsverlauf zum geplanten Baugebiet wurden einige Punkte und Anregungen in der Marktgemeinderatssitzung vorgebracht, woraus eine Überarbeitung bzw. Anpassung dieses städtebaulichen Konzeptes und der forst- und landwirtschaftlichen Feldwegeführung   erforderlich wurde. Es wurden Vorgespräche unter anderem mit dem Staatlichen Bauamt Augsburg bezüglich der Erschließungssituation und der forst- bzw. landwirtschaftlichen Feldwegebeziehungen geführt. 

Zur geänderten land- und forstwirtschaftlichen Feldwegebeziehung erfolgten Abstimmungen mit dem Bayer. Bauernband, dem Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten sowie mit dem OB-Mann der Land- und Forstwirte für den Ortsteil Steinekirch. 

Hinsichtlich der Anbindung des verlegten Feldweges Fl.Nr. 339 an die Staatsstraße fand am 07.09.2022 ein Ortstermin von Bürgermeister Uhl, Verwaltung und Planer mit Herrn Reschke, Straßenverkehrsbehörde Landratsamt Augsburg, und Frau …, Polizei Bayern, statt. 

Kling Consult hat die Anregungen aus der Marktgemeinderatssitzung vom 10.02.2022 sowie das Ergebnis des Ortstermines am 07.09.2022 berücksichtigt und ein überarbeitetes Städtebauliches Konzept, Variante C, Stand MGR-Sitzung vom 11. Oktober 2022 erstellt. Kling Consult stellt die Grundzüge der überarbeiteten Planung vor und nimmt Bezug auf die Anregungen aus der Marktgemeinderatssitzung vom 10. Februar 2022 und die erfolgten Abstimmungen. 

Diskussionsverlauf:

Das Gremium diskutiert über das überarbeitete Städtebauliche Konzept, Variante C und kommt zu folgenden Ergebnissen:

Die Planung eines Kindergartens ist im vorliegenden Entwurf neu und wurde bislang nicht besprochen. Frau … erklärt hierzu, dass dies eine Anregung von SGL … war, da der Bedarf wohl gegeben ist und der Ortsteil Steinekirch noch keinen Kindergarten hat. Das Gremium debattiert über Größe und Lage des Kindergartens im Planentwurf. Auf die Frage, ob die Fläche für den Kindergarten auch reduziert werden könnte, teilt Herr … vom Büro Kling Consult mit, dass die Fläche von ca. 2.100 m² für einen 3-4 gruppigen Kindergarten mit Außenanlagen benötigt wird. Falls vom Gremium gewünscht, kann die Fläche für den Kindergarten auch wieder aus dem Bebauungsplan herausgenommen werden und die Fläche kann stattdessen für Wohnbebauung genutzt werden. 

Die Entscheidung, ob ein Kindergarten im Baugebiet vorzusehen ist, wird vertagt und ist spätestens bis zur Billigung des Vorentwurfes des Bebauungsplanes zu treffen. 

Aus der Mitte des Gremiums kommt die Anregung, die nordöstliche Anbindung des Baugebiets zum Feldweg herauszulassen und die Fläche stattdessen der Wohnbebauung zuzuschlagen. Das Gremium diskutiert darüber, dass zumindest ein Gehweg geplant werden sollte. Auch Herr … von Kling Consult empfiehlt zumindest eine Berücksichtigung einer fußläufigen Anbindung. 

Die Entscheidung, ob im nordöstlichen Bereich eine Anbindung des Baugebietes zum Feldweg auf der Fl.Nr. 339 vorzusehen ist, wird ebenfalls vertagt und ist spätestens bis zur Billigung des Vorentwurfes des Bebauungsplanes zu treffen. 

Aus der Mitte des Gremiums wird moniert, dass bei der vorliegenden Planung der gesamte Gewerbeverkehr durch das Wohngebiet fahren muss, da es für die Lkws im Mischgebiet keinerlei Wendemöglichkeit gibt. 

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3.2. Aufstellungsbeschluss

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö		3.2

Beschluss

Der räumliche Geltungsbereich ist im beiliegenden Übersichtslageplan (Anlage 2) dargestellt und umfasst derzeit eine Fläche von ca. 36.200 m². Er wird im Norden und Osten durch landwirtschaftlich genutzte Flächen, im Süden durch den bestehenden Siedlungskörper und im Westen durch die Staatsstraße 2027 begrenzt.

Der räumliche Geltungsbereich beinhaltet vollständig die Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 117/16, 121 und 345 sowie die Teilflächen der Grundstücke mit den Fl.-Nrn. 120, 122, 123, 124, 125, 339, 346 und 352, Gemarkung Steinekirch.

Die Bauleitplanung ist zur Deckung des Bedarfes an Wohnraum erforderlich. Die Planung dient der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zur bedarfsgerechten Ausweisung eines Wohngebietes unter Berücksichtigung der städtebaulichen, grünordnerischen, verkehrlichen, immissionsschutzfachlichen und weiteren umweltrelevanten Belange.

Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 18, Dagegen: 2

Kurzbericht

Der Marktgemeinderat fasst den Aufstellungsbeschluss auf der Grundlage des am 11.10.2022 beschlossenen städtebaulichen Konzeptes. 

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4. Bahnprojekt Ulm-Augsburg

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö		4

Kurzbericht

Die Betriebsprogrammstudie ist am Laufen, das Gutachten ist noch nicht bekanntgegeben worden. 

Der Beschluss in Berlin ist offen gefasst worden, so dass man auch noch neue Trassenvarianten ins Spiel bringen könnte. Jedoch ist es sinnvoller an den jetzt vorgeschlagenen Varianten Verbesserungen anzubringen. 

Die Bundesbedarfsplanung soll nochmals überprüft werden, auch hinsichtlich der beiden Bahnhöfe Augsburg und Ulm/Neu-Ulm. Hier müssen die Knotenpunkte mit aufgenommen werden. 

Es werden durch die Deutsche Bahn an 10 Stellen Erkundungsbohrungen durchgeführt werden, um die Tragfähigkeit des Bodens festzustellen. Die Bürger werden hierüber im Marktboten informiert. Die Bohrungen ergeben keinen Hinweis darauf, dass dort auch die Trasse verlaufen wird. Die Untersuchungen werden am Verlauf sämtlicher Trassenvarianten vorgenommen. 

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5. Verschiedenes

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö	informativ	5

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5.1. Sachstand Anbau Kindergarten Gabelbach

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö		5.1

Kurzbericht

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5.2. Bitte um Zurverfügungstellung von mehr Wohnraum von ChefsCulinar

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö		5.2

Kurzbericht

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6. Bekanntgaben

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Marktgemeinderat (Markt Zusmarshausen)	053. Sitzung des Marktgemeinderates	11.10.2022	ö	informativ	6