In der Sitzung des Gemeinderates am 13.07.2021 führte Fraktionssprecher Ernst Peter aus, dass in Ainring aktuell rund 400 Personen mit Zweitwohnsitz angemeldet sind. Dies entspräche in etwa der Zahl von Ainringer Bürgerinnen und Bürgern, die aktuell Wohnraum in Form von Miete oder Eigentum suchen.
Vor diesem Hintergrund stellt die CSU-Fraktion im Ainringer Gemeinderat u.a. den Antrag zu prüfen, inwieweit die Regelungen des Baugesetzbuches für Tourismusregionen auch auf Ainring anzuwenden sind und eine Satzung nach dem Beispiel umliegender Städte und Kommunen erlassen werden kann, die eine Nutzung als Zweitwohnung genehmigungspflichtig macht.
Diese Genehmigung soll natürlich – so versteht die Verwaltung den Sinn des Antrages - in der Regel nicht erteilt werden.
Der Antrag zielt ab auf § 22 BauGB, also die „Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen“. Das Ziel des Antrages, nämlich eine Nutzung als Zweitwohnung genehmigungspflichtig zu machen, ist in § 22 Abs. 1 Nr. 5 BauGB mit der Städtebaurechtsnovelle 2017 neu eingeführt worden. Demnach bedarf -ein entsprechender Satzungserlass vorausgesetzt- die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung der Genehmigung, wenn die Räume insgesamt mehr als die Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
Für den Begriff der Nebenwohnung ist § 21 Abs. 3 des Bundesmeldegesetzes maßgeblich. Danach ist eine Nebenwohnung jede weitere Wohnung eines Einwohners im Inland. Es geht also um Wohnungen, die neben den Hauptwohnsitz treten.
Insoweit ist der Antrag sehr nachvollziehbar. Wohnraum wird immer knapper und teuerer – und sollte deshalb auch zum Wohnen genutzt werden. Es soll verhindert werden, dass Wohnraum leer steht.
Die neuen Regelungen fußen auf dem Baugesetzbuch. Es gesteht Tourismusregionen zu, die Nutzung von Räumen als Nebenwohnung einer Genehmigung zu unterstellen. Allerdings gilt die Regelung nur für Orte, die überwiegend vom Fremdenverkehr bestimmt sind. Sie sind nicht in jeder Kommune anwendbar. Das wäre ein erheblicher Eingriff in Eigentumsrechte.
Voraussetzungen für den Satzungserlass:
Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts kann neben Bebauungsplänen durch eine Fremdenverkehrssatzung erfolgen.
Der Erlass einer Satzung nach § 22 BauGB kommt in Gemeinden in Betracht, die überwiegend durch Fremdenverkehr geprägt sind oder in denen Teile der Gemeinde überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind. Eine überwiegende Prägung durch den Fremdenverkehr liegt vor allem bei solchen Orten vor, deren öffentliche und private Infrastruktur auf Fremdenverkehrsbedürfnisse ausgerichtet ist. Anhaltspunkte für eine überwiegende Prägung von Gemeinden durch den Fremdenverkehr können sich neben den rein tatsächlichen Gegebenheiten und der kommunalen Bauleitplanung z.B. aus der Darstellung der Fremdenverkehrsräume in Raumordnungsplänen ergeben oder aus landesrechtlichen Vorschriften über die Anerkennung von Orten als Kur-, Erholungs- und sonstige Ferienorte.
Der Erlass einer Fremdenverkehrssatzung für das gesamte Gemeindegebiet kommt daher im Regelfall nicht in Betracht selbst in Fremdenverkehrsgemeinden nicht. Beispielsweise wird eine Fremdenverkehrsfunktion im industriell geprägten Ortsteil Hammerau mit Sicherheit auszuschließen sein.
Die Zweckbestimmung eines Gebietes für den Fremdenverkehr ist insbesondere gegeben, wenn
- das Gebiet in einem Bebauungsplan als Kurgebiet oder Gebiet für die Fremdenbeherbergung oder als Wochenend- oder Ferienhausgebiet festgesetzt ist,
- innerhalb der im Zusammenhang betauten Ortsteile die Eigenart eines Gebiets einem solchen Gebiet entspricht,
- sonstige Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktion durch Beherbergungsbetriebe und Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt sind.
Dies alles ist in der Gemeinde Ainring nicht gegeben. Allenfalls denkbar wäre, im Bereich des Sondergebietes „Beherbergung“ im Bebauungsplangebiet Ainring A eine Begründung zu finden. Dies ist aber ein räumlich sehr eng begrenzter Bereich und es ist dort derzeit keine Nebenwohnung bekannt.
Die Gemeinde Ainring ist aufgrund der untergeordneten Bedeutung des Fremdenverkehrs auch bislang keinem entsprechenden Verband beigetreten.
Daher muss festgestellt werden, dass der verständliche Wunsch nach einer Genehmigungspflicht für Nebenwohnungen -jedenfalls in der Gemeinde Ainring- nicht durch einen Satzungserlass nach § 22 BauGB erreicht werden kann, insbesondere nicht flächendeckend.
Die bereits heute vorhandenen etwa 400 Nebenwohnungen genießen zudem Bestandsschutz. Eine etwaige Genehmigungspflicht könnte sich nur auf künftige Anträge richten.
Abschließend wird noch ausgeführt, dass in Ainring tatsächlich eine Satzung nach § 22 BauGB existiert. Die Satzung wurde 1996 rechtskräftig und gilt für die Ortsteile Ainring, Ulrichshögl, Rabling, Reit, Bicheln und Weng.
Geregelt wurde freilich nicht die Genehmigungspflicht für Nebenwohnungen, denn diese Möglichkeit wurde erst 2017 neu eingeführt.
Regelungsgehalt ist der Genehmigungsvorbehalt für die Begründen oder die Teilung von Wohnungseigentum, Wohnungserbbaurechten und Dauerwohnrechten in den genannten Ortsteilen.
Der Verwaltung sind seither lediglich wenige Genehmigungsanfragen bekannt. Dabei wurde keine einzige Versagung ausgesprochen. Die wenigen Anfragen betrafen Teilungen innerhalb der Familie (z.B. Sohn oder Tochter bekommen einen Miteigentumsanteil im elterlichen Anwesen).
Aus Sicht der Verwaltung sollte daher in Erwägung gezogen werden, die bestehende Satzung aufzuheben.
