Mit Schreiben vom 06.07.2017 bringt RA Dr. Würfel, Rechtsanwälte GSK Stockmann Namens von Prof. Dr. Friedrich Ebner Einwendungen vor. Diese liegen den Gemeinderatsmitgliedern in vollem Wortlaut vor. Dazu im Einzelnen:
(EF = Einwendungsführer, V = Verwaltung)
A.
Sachverhalt:
EF: Der Einwendungsführer beschreibt sowohl Verfahren als auch Inhalte des Bebauungsplanes aus seiner Sicht.
V: Auf Korrekturen wird verzichtet, da in diesem Zusammenhang keine konkreten Einwände oder Bedenken abgegeben werden. Die persönliche Betroffenheit des Einwendungsführers aufgrund seines unmittelbar im Westen angrenzenden Grundstücks FlNr. 161 wird erkannt. Insofern bedarf es der Abwägung der von ihm vorgebrachten Einwendungen.
B.
Rechtliche Würdigung:
I. Formelle Rechtswidrigkeit:
1. Beeinträchtigung der Grundwassersituation:
a) EF: Der Einwendungsführer führt aus, dass bei der Berechnung der maximal zulässigen GRZ i. S. v. § 19 Abs. 4 BauNVO nicht von einer Baugrundstücksgröße von 4.800 m², sondern von 5.200 m² ausgegangen werden muss. Insofern erhöht sich die rechnerische GRZ.
V: Dieser Einwand ist bezogen auf die Bebauungsplanbegründung zutreffend, anstatt GRZ 0,63 ergibt sich eine GRZ von 0,69 bezogen auf das Baugrundstück. Dies hat aber keinen Einfluss auf die Festsetzungen im Bebauungsplan. Aufgrund der Anregung des Einwendungsführers wird die Begründung zum Bebauungsplan korrigiert.
Beschluss zur Abwägung:
Der Gemeinderat hält an den Festsetzungen auch unter Berücksichtigung der etwas erhöhten GRZ i. S. v. § 19 Abs. 4 BauNVO an Festsetzungen fest.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
b) EF: Der Einwendungsführer führt aus, dass sich das Wasserwirtschaftsamt mit der Frage der Grundwasserverdrängung nicht auseinandergesetzt habe.
V: Es ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Betrachtung um ein hochwassergefährdetes Gebiet handelt. Insofern steht im Vordergrund, dass verlustig gehender Retentionsraum ausgeglichen werden soll. In der Bebauungsplanbegründung wird hierzu ausgeführt, dass ein Ausgleich des Retentionsraumes 1 : 1 erfolgt.
Dass im Hochwasserfall auch der Grundwasserstand ansteigen kann, ist aber nicht dem Bau unterirdischer Bauteile geschuldet, sondern generell der Situation im Starkregenfall. Der Bau eines Kellers als wasserdichte Wanne ist im Bereich des hochwassergefährdeten Gebiets Standard. Insofern erfährt der Nachbar durch das Bauvorhaben keine Schlechterstellung bei eigenen Baumaßnahmen. Die zuständige Fachbehörde WWA hat insofern keine Bedenken erhoben.
Beschluss zur Abwägung:
Die Einwendung der Nichtberücksichtigung eines Grundwasseranstieges durch die Baumaßnahme wird zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
2. Erschließungssituation:
a) EF: Der Einwendungsführer führt aus, dass die ordnungsgemäße Erschließung des geplanten Bauvorhabens durch die Abt-Joseph-Straße aufgrund Hinzukommen von 41 Wohneinheiten nicht gegeben sei. Dies gelte insbesondere für die Zufahrt von Feuerwehr und Rettungskräften.
V: Im Bereich der Tiefgaragenabfahrt weist die Abt-Joseph-Straße eine Breite von 7,5 m auf. Es sind 29 Tiefgaragenstellplätze und 20 oberirdische Stellplätze vorgesehen. Die oberirdischen Stellplätze schließen sich im Norden unmittelbar an die Verkehrsfläche an. Zwar verjüngt sich dort die Verkehrsfläche auf 2,5 m Breite, aufgrund der Kürze des verjüngten Bereiches und dem Vorplatz vor den Stellplätzen ist mit einer problemlosen Abwicklung dieser Stellplätze auszugehen. Unter Einbeziehung der Stellplatzvorfläche beträgt die faktische Straßenbreite auch dort ca. 7,5 m und ist somit geeignet, die Zufahrt von Feuerwehr und Rettungsdienst zu gewährleisten. Letztlich hat der Bauherr im Baugenehmigungsverfahren den Brandschutznachweis zu liefern. Dies ist aber eine bauordnungsrechtliche und keine planungsrechtliche Fragestellung.
Die nördlich an die öffentliche Verkehrsfläche angrenzenden Anwesen werden über die Josef-Schmid-Straße erschlossen.
Die notwendigen Stellplätze sind im Einzelgenehmigungsverfahren nachzuweisen. Die Stellplatzsatzung wird hier aber überlagert durch die Sonderregelung aufgrund Festsetzung 8.1, die Ziffer 1.3. der Anlage zur Stellplatzsatzung entspricht. Die Anzahl der notwendigen Stellplätze wird gegenüber der gdl. Satzung (Ziffer 1.2. der Anlage zur Stellplatzsatzung, die für Mehrfamilienhäuser gilt), reduziert. Grundsätzlich handelt es sich bei den Im Bebauungsplanentwurf dargestellten Stellplätzen um eine "vorgeschlagene Stellplatzeinteilung" (vgl. Planzeichen unter A 8.8). Die unter B 8.1. im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Stellplätze orientiert sich an der nachzuweisenden Zahl der Stellplätze für Altenwohnungen gemäß Ziffer 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung. Allerdings ist die Zahl der Besucherstellplätze nicht in den Stellplätzen der Wohnungen enthalten, sondern es sind 20 % zusätzlich für Besucher nachzuweisen.
Aus Sicht der Gemeinde wird gewährleistet, dass der ruhende Verkehr auf dem Baugrundstück erfolgt und nicht auf der öffentlichen Verkehrsfläche. Hinzu kommt, dass der Nachbar grundsätzlich keinen Anspruch auf Freihaltung der öffentlichen Verkehrsfläche durch parkende Fahrzeuge besitzt. Es ist zu berücksichtigen, dass die Abt-Joseph-Straße auch im Bereich des Einwendungsführers eine Breite von 7,5 m besitzt und nach EAE85/95 wäre für den aufzunehmenden Verkehr der Straßen- und Wegetyp SA3 mit 6,5 m Fahrbahnbreite trotz parkender Fahrzeuge völlig ausreichend.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand wird als nicht relevant zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis:14 : 4
II. Materielle Rechtmäßigkeit:
1. Erforderlichkeit der Planung:
a) Fehlende Erschließung:
EF: Der Einwendungsführer legt dar, dass es an der Erforderlichkeit i. S. v. § 1 Abs. 3 BauGB fehle, da sich die öffentliche Straße zu einem Fußweg reduziere, der für Rettungsfahrzeuge nicht geeignet ist. Er ist der Auffassung, dass die notwendigen Bewegungsflächen für Einsatzfahrzeuge zu gewährleisten seien und die vorliegende Planung am Bauordnungsrecht scheitere.
V: Der Einwendungsführer verkennt in diesem Zusammenhang, dass notwendige Rettungswege nicht nur auf öffentlicher Fläche, sondern auch auf dem Privatgrundstück nachgewiesen werden können. Es trifft zwar zu, dass die Abt-Joseph-Straße sich nach Osten verjüngt, jedoch befindet sich vor den Stellplätzen ein ausreichender Stauraum, der auch als Rettungsweg dienen kann.
Der Brandschutz ist im Grundsatz gesichert. Die Details bedürfen der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren (Brandschutzkonzept bereits beauftragt).
Es ist zwar im Einzelfall möglich, dass aufgrund entgegenstehender bauordnungsrechtlicher Rahmenbedingung ein Bebauungsplan teilweise nicht umgesetzt werden kann. Dies lässt aber dessen Wirksamkeit nicht entfallen. Sofern dies hier der Fall sein sollte, kann das Baurecht nicht vollständig ausgenutzt werden. Nur bei einem völligen Ausschluss jeglicher Bebauung, der aber offensichtlich nicht gegeben ist, wäre der Bebauungsplan unwirksam.
Angemerkt wird, dass in Art. 5 Abs. 1 S. 4 BayBO ausdrücklich festgestellt wird, dass entsprechende Zufahrten und Durchfahrten vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen und Bewegungsflächen herzustellen sind, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand wird als nicht relevant zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 15 : 3
b) Grundwasser und Hochwasser:
EF: Der Einwendungsführer führt aus, dass die Tiefgarage zur "Eigentumsbeeinträchtigung der umliegenden Grundstücke aufgrund Verdrängungswirkung in Bezug auf das Grundwasser führt".
V: Zum einen wird auf die obigen Ausführungen zur Auswirkung des Hochwassers auf den Grundwasserspiegel und die Notwendigkeit von entsprechenden wasserdichten Kellergeschossen verwiesen. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass der bisher gültige Bebauungsplan, der auch für das Grundstück des Einwendungsführers nach wie vor Geltung beansprucht, im MD-Bereich eine GRZ von 0,6, mithin rechnerisch gem. § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO eine Grundfläche bis 0,8, z. B. durch Tiefgaragen, bereits zulässt.
Gegenüber dem Status quo stellen deshalb die nunmehr gesetzten Festsetzungen eine Verbesserung gegenüber dem Bestandsbebauungsplan dar, der grundsätzlich eine wesentlich größere Tiefgarage zugelassen hätte. Dies gilt auch für das Grundstück des Einwendungsführers.
Jedem Grundstückseigentümer im Bereich des Gesamtbebauungsplangebiets ist die Situation des Hochwassers bzw. des Grundwassers bekannt. Insofern tritt keine Schlechterstellung, sondern eine Besserstellung im vorgenannten Sinn ein.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand der Verdrängung des Grundwassers wird in Anbetracht der Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
c) Artenschutz:
EF: Der Einwendungsführer behauptet, dass die Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG vorlägen.
V: Grundsätzlich ist im Rahmen eines Verfahrens gem. § 13 a BauGB kein Umweltbericht notwendig, außer es bedarf einer Umweltverträglichkeitsprüfung bzw. es bestehen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter. Der Einwendungsführer konkretisiert die behaupteten Verbotstatbestände nicht.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand wird mangels Konkretisierung an dieser Stelle zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
d) Fehlende Sicherung beabsichtigter Nutzungszwecke:
EF: Der Einwendungsführer führt aus, dass nicht erkennbar sei, ob eine allgemeine Wohnanlage oder eine Seniorenwohnanlage beabsichtigt sei.
V: Die Festsetzung WA eröffnet die Möglichkeiten beider Nutzungsarten. Nachdem ein Baugebiet meist unterschiedliche, mithin nach BauNVO genannte Nutzungen eröffnet, bestehen auch alternative Nutzungsarten hier – allgemeines Wohnen oder Seniorenwohnen. Ein Mangel wird hierin nicht erkannt.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand des nicht konkretisierten Nutzungszwecks wird zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 16 : 2
2. Verstöße gegen zwingendes Recht:
a) Wasserrecht:
EF: Der Einwendungsführer verweist auf § 78 Abs. 2 WHG, wonach es einer wasserrechtlichen Ausnahmegenehmigung bedürfe. Er widerspricht insofern den Aussagen des Wasserwirtschaftsamtes, wonach es aufgrund der bereits bestehenden Überplanung des Gebiets einer entsprechenden Genehmigung nicht bedürfe. Der Einwendungsführer ist in diesem Zusammenhang der Rechtsauffassung, dass es sich um eine Neuüberplanung handle, wenn eine Verdichtung vorgesehen ist.
V: An dieser Stelle wird in Erinnerung gerufen, dass grundsätzlich im MD nach dem bisher geltenden Bebauungsplan eine GRZ von 0,6 zulässig war. Zwar wird diese maximal zulässige GRZ aufgrund der Bauräume teilweise nicht möglich sein, dies gilt aber im Grundsatz nicht für die hier relevanten unterirdischen baulichen Elemente (Tiefgarage).
Insofern bestehen bereits erhebliche Zweifel, ob hier eine "Neuplanung", sprich eine "verdichtete Planung" gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan tatsächlich in Bezug auf den Wasserschutz vorgenommen wird.
Der Rechtsauffassung des Einwendungsführers steht auch die Rechtsprechung des BVerwG, Urteil vom 03.06.2014, Az.: 4 CN 6/12 entgegen (Leitsatz): § 78 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 WHG erfasst nur solche Flächen in festgesetzten Überschwemmungsgebieten, die erstmalig einer Bebauung zugeführt werden sollen. Bloße Umplanungen, etwa die Änderung der Gebietsart eines bereits bestehenden Baugebiets fallen nicht hierunter. In diesem Fall sind die Belange des Hochwasserschutzes im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung sowie der für die Zulassung erforderlichen hochwasserschutzrechtlichen Abweichungsentscheidungen zu berücksichtigen.
Das Wasserwirtschaftsamt hat hier zu Recht angenommen, dass die Bebauungsplanänderung keine Neuplanung darstellt und die vordergründige Problematik des Retentionsraums als gelöst angesehen. Insofern tritt auch keine Schlechterstellung ein, die ggf. weitere Ausnahme- oder Genehmigungstatbestände ausgelöst hätten.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand der Notwendigkeit einer Ausnahmegenehmigung nach WHG wegen Überschwemmungsgebiet wird als rechtlich nicht haltbar zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
V: Dem ergänzenden Einwand, dass hier von der ursprünglichen pauschalen Berechnung des Retentionsraums abgewichen wird, wird entgegengehalten, dass durch das Büro Schönenberg und Partner München eine konkrete Berechnung des verlustig gehenden Retentionsraums und dessen Ausgleich festgestellt wurden. Insofern kommt es auf die im ursprünglichen Bebauungsplan pauschale Berechnung des Retentionsraumes nicht an, sondern es kann auf die tatsächlichen Feststellungen abgestellt werden.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand der Abweichung von der Pauschalisierung des Retentionsraums wird zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
b) Naturschutzrecht:
EF: Nach Ansicht des Einwendungsführers kann nicht ausgeschlossen werden, dass Baumfledermausarten vorhanden sind. Insofern wird daraus geschlossen, dass hier ein artenrechtlicher Verbotstatbestand vorliege. Eine Ausnahmegenehmigung nach BNatSchG sei nicht gegeben.
V: Vorweg wird darauf hingewiesen, dass es grundsätzlich eines Umweltberichts nicht bedurft hätte. Die Gemeinde hat dennoch im Interesse des Naturschutzes hier eine artenschutzrechtliche Prüfung vorgenommen. Es wurde nicht festgestellt, dass Fledermäuse in den zu beseitigenden Bäumen vorhanden sein könnten; eine positive Feststellung wurde nicht getroffen. Vorsorglich hat der Sachverständige lediglich angeregt, bei Fällung der Bäume etwaige vorzufindende Fledermäuse zu bergen und an anderer Stelle unterzubringen. Dies sind Vorsorgemaßnahmen und keine Pflichtmaßnahmen. Hieraus Pflichten nach dem Naturschutzgesetz anzunehmen, ist deshalb unzutreffend.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand mangelnder Berücksichtigung naturschutzrechtlicher Vorschriften wird zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
c. Abstandsflächen des Gebäudes und der TG-Mauer:
EF: Der Einwendungsführer äußert Bedenken, dass die Abstandsflächen zu seinem Anwesen nicht eingehalten seien, da "aufgrund eines eingerechneten Rücksprungs von 1,5 m möglicherweise die Abstandsflächen fehlerhaft berechnet worden sind".
V: Den Ausführungen ist einerseits zu entnehmen, dass hier Bedenken hinsichtlich der Abstandsflächen bestehen, jedoch andererseits nicht konkretisiert werden kann, auf welche Gebäudeteile sich diese Bedenken beziehen. Auch ist der Verweis der Rechtsprechung zu Art. 6 Abs. 1 BayBO und der hieraus anzunehmenden analogen Anwendung auf Art. 6 Abs. 5 BayBO nicht nachvollziehbar bzw. konkretisiert.
EF: In diesem Zusammenhang wird Kritik geübt, dass die Verkürzung der Abstandsflächen auf ½ H bei einer 13 m hohen und 12 m breiten Außenwand in 5 bis 10 m Entfernung zu seinem Grundstück unzulässig sei und die Verschattungswirkung durch die Gemeinde nicht untersucht wurde.
V: Lt. Plandarstellung beträgt der Abstand zur Grundstückgrenze an der engsten Stelle 5,9 m. Lt. Ziff. 2.2 der textlichen Festsetzung muss bei einer Wandhöhe von mehr als 10,7 m das oberste Geschoss um mindestens 1,5 m zurückspringen. Die halbe Wandhöhe bezogen auf den niedrigeren Gebäudeteil beträgt 5,35 m. Die max. Höhe ist lt. Ziff. 2.2 mit 13,1 m festgesetzt, die halbe Wandhöhe beträgt 6,55 m. Nachdem das oberste Geschoss um 1,5 m zurückspringen muss, beträgt der Abstand zur Grundstückgrenze an der engsten Stelle 7,4 m (5,9 m + 1,5 m). Insofern halten die einzeln zu berücksichtigen Außenwände die ½ Wandhöhe ein. Anerkanntermaßen ist eine negative Verschattung bei einem 45°-Winkel nicht gegeben, wobei von Gebäude zu Gebäude bezogen auf die Unterkante des Fensters mit Aufenthaltsnutzung gemessen wird. An engster Stelle beträgt der Abstand 8,9 m (5,9 m + 3,0 m). Wird davon ausgegangen, dass sich das nächstgelegene Fenster in einer Höhe von mind. 1,2 m befindet, wird rechnerisch der Einfallswinkel bis auf wenige Zentimeter eingehalten. Die Verkürzung der Abstandsflächen ergibt sich auch ohne Bebauungsplan gem. Art. 6 Abs. 6 BayBO (siehe Abstandsflächendarstellung). Insofern bedürfte es gar keines Bebauungsplanes, sondern nur die Anwendung der abstandsflächenrechtlichen Vorschriften.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand mangelnder Abstandsflächen wird zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
3. Abwägungsfehler:
A. Gebietserhaltungsanspruch:
a) EF: Der Einwendungsführer ist der Auffassung, dass hier eine Umplanung von MD in WA unzulässig sei, da hierdurch die landwirtschaftliche Prägung verloren geht.
V: Der Einwendungsführer vergisst jedoch in diesem Zusammenhang festzustellen, wo sich noch landwirtschaftliche Betriebe befinden. Es befindet sich nahezu kein landwirtschaftlich intensiv geführter Betrieb mehr im gesamten Bebauungsplangebiet. Insofern hat sich die Festsetzung eines MD bereits nicht nur auf die hier betroffene Baugebietsfläche, sondern generell für den gesamten Bebauungsplan Ampertalstraße überholt.
EF: Der Einwendungsführer führt aus, dass die Annahme im Immissionsschutzgutachten eines MI nicht zulässig sei, da die Gaststätte "Fuchswirt" ein "Ausreißer" ist.
V: Nachdem MD und MI immissionsschutzrechtlich gleich zu behandeln sind und vorausgehend der Einwendungsführer behauptet, es handelt sich nach wie vor um ein MD, ist diese Argumentation nicht schlüssig und nachvollziehbar.
Insofern ist auch nicht nachvollziehbar, hier von einem Etikettenschwindel zu sprechen, nachdem das "Etikett Landwirtschaft" nicht mehr vorhanden ist.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand des Verstoßes gegen den Gebietserhaltungsanspruch wird zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
b) Allgemeines Wohngebiet:
EF: Der Einwendungsführer ist der Meinung, dass die Ausweisung eines WA hier unzutreffend sei, da abgestrebt wird, ein reines Wohngebäude zu errichten. Insofern wird kritisiert, dass weitere Nutzungen gem. § 4 BauNVO zulässig, aber nicht geplant wären. Diese Argumentation ist insofern nicht nachvollziehbar, da das Nutzungsspektrum im MI/MD wesentlich weiter geht wie im WA. Warum er bei einer tatsächlichen Nutzung des Bebauungsplangebiets einschl. der Umgebung
einen Widerspruch erkennt, ist nicht nachvollziehbar. Im WA ist auch ein reines Wohngebäude ausdrücklich zulässig. Hinzu kommt, dass "je schutzwürdiger ein Baugebiet beschrieben wird", es Einfluss auf die angrenzenden Baugebiete besitzt. Insofern hätte dies für den Einwendungsführer eher Nachteile als Vorteile.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand unzutreffender Baugebietsausweisung wird zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
c) Stellplätze:
EF: Der Einwendungsführer geht davon aus, dass aufgrund Ziff. 8.1 der Festsetzungen zu den Stellplätzen diese auf dem Grundstück nicht hergestellt werden können. Insofern sei ein Widerspruch zur Planbegründung festzustellen.
V: Laut Begründung Ziff. 3 sind 29 TG Stellplätze und 20 oberirdische Stellplätze vorgesehen. Die oberirdischen Stellplätze sind überwiegend dargestellt, wobei die Flächen aufgrund der Überlagerung von zu pflanzenden Bäumen mit entsprechenden Baumscheiben nur schwer erkennbar sind.
Grundsätzlich handelt es sich bei den Im Bebauungsplanentwurf dargestellten Stellplätzen um eine "vorgeschlagene Stellplatzeinteilung" (vgl. Planzeichen unter A 8.8).
Die unter B 8.1. im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Stellplätze orientiert sich an der nachzuweisenden Zahl der Stellplätze für Altenwohnungen gemäß Ziffer 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung. Allerdings ist die Zahl der Besucherstellplätze nicht in den Stellplätzen der Wohnungen enthalten, sondern es sind 20 % Grundsätzlich handelt es sich bei den Im Bebauungsplanentwurf dargestellten Stellplätzen um eine "vorgeschlagene Stellplatzeinteilung" (vgl. Planzeichen unter A 8.8). Die unter B 8.1. im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Stellplätze orientiert sich an der nachzuweisenden Zahl der Stellplätze für Altenwohnungen gemäß Ziffer 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung. Allerdings ist die Zahl der Besucherstellplätze nicht in den Stellplätzen der Wohnungen enthalten, sondern es sind 20 % zusätzlich für Besucher nachzuweisen. Es werden also gegenüber der in der gemeindlichen Stellplatzsatzung für Altenwohnungen geforderten Zahl der Stellplätze mehr Stellplätze angelegt. Die Reduzierung der Anzahl der notwendigen Stellplätze ist hier dadurch gerechtfertigt, dass es sich zum einen um zu errichtende Altenwohnungen handelt und zum anderen um kleinere Wohnungsgrößen mit durchschnittlich 70 m².
Beschluss zur Abwägung:
Die Einwände nicht ausreichender Stellplätze und der unzulässigen Abweichung von der Stellplatzsatzung werden zurück gewiesen.
Abstimmungsergebnis: 15 : 3
d) Lärmauswirkung:
EF: Der Einwendungsführer rügt, dass das Schallgutachten vom 02.05.2017 die Beeinträchtigung seines Grundstücks nicht ausreichend berücksichtige. Zum einen wird der Mangel angeführt, dass in die Berechnung nicht 20 Außenstellplätze lt. Bebauungsplanbegründung, sondern 15 Außenstellplätze zugrunde gelegt wurden. Ausschlaggebend ist hier hinsichtlich der Anzahl nicht die Begründung, sondern der Bebauungsplan, mit seinen Festsetzungen.
Es wird kritisiert, dass nicht die Stellplätze nach Stellplatzsatzung, sondern die reduzierten Stellplätze lt. Bebauungsplan im Gutachten zugrunde gelegt werden.
V: Es ist zutreffend, dass bei der Berechnung der Schallimmissionen im Gutachten Piening von 15 oberirdischen Stellplätzen ausgegangen wurde. Nachdem der Gutachter zum Ergebnis kommt, dass auf den am stärksten betroffenen Immissionsort IO 6 N die Lärmwerte tagsüber um 17,5 dB(A) und nachts um 7 dB(A) unterschritten werden, ist offensichtlich, dass 5 weitere dem IO 6 N abgewandte Stellplätze zu keiner wesentlichen Erhöhung führen werden. Gegenstand der Berechnung kann nur der Bebauungsplan und dessen Festsetzung sein. Insofern sind nicht die Stellplätze nach Satzung relevant.
EF: Ferner wird kritisiert, dass sich der Verkehr auf der Straße durch das Bauvorhaben erhöhe. Nach der TA-Lärm sind grundsätzlich die Betriebsgeräusche, d. h., die Geräusche aufgrund Fahrbewegungen auf dem Baugrundstück zu berücksichtigen. Eine Ausnahme macht die TA-Lärm ggf. für Ein- und Ausfahrten im Zusammenhang mit dem Betrieb der Anlage (Ziff. 7.4). Hier gilt aber die 16. BImSchVO, mithin wesentlich erhöhte Lärmwerte.
V: Nachdem die Lärmwerte der TA-Lärm durch die Fahrgeräusche auf dem Grundstück selbst offensichtlich nachts eingehalten sind (vgl.), ist der Verkehrslärm auf der Straße auch eingehalten. Einer weiteren Beurteilung bedarf es hierzu nicht. Zwar ist die Berechnungsmethode der RLS-90 abweichend von der der TA-Lärm, hier wurde aber explizit eine entsprechende Berechnung vorgenommen (vgl. Lärmgutachten vom 02.05.2017 Seite 19 Ziff. 5.3.). Es liegt eine offensichtliche Unterschreitung der Lärmwerte der TA-Lärm als auch in Bezug auf die 16. BImSchVO vor.
EF: Es wird kritisiert, dass die Berechnung der Beeinträchtigung durch die Außenstellplätze und die Zu- und Abfahrt zur Tiefgarage nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.
V: Hierzu fehlt aber eine substantiierte Ausführung.
EF: Ferner wird kritisiert, dass das Spitzenpegelkriterium der TA-Lärm in Bezug auf das Türenschlagen nachts nicht eingehalten werde.
V: Es wurde bereits festgestellt, dass nach der Rechtsprechung diese Lärmimmissionen, welche von notwendigen Stellplätzen einer Wohnbebauung ausgehen, von der Nachbarschaft hinzunehmen sind. Dem wird entgegengehalten, dass die Rechtsprechung hier Ausnahmen macht, wenn besonders schutzwürdige Aufenthaltsräume betroffen sein können.
Solche besonders schutzwürdigen Aufenthaltsräume sind in der unmittelbaren Umgebung nicht gegeben.
EF: Letztendlich wird zwar festgestellt, dass, bezogen auf das potenzielle Baurecht des Einwendungsführers die Lärmwerte nachts um 6 dB(A) unterschritten werden, jedoch Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellung getroffen, da Zweifel an der Anzahl der festgesetzten Außenstellplätze erhoben wird.
V: Insofern wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
EF: Letztlich wird Kritik geübt, dass sich die Aussagen zum Schallschutz auf die geplante Wohnbebauung letztendlich auf die Einzelgenehmigung beziehen.
V: Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass in einem WA grundsätzlich nur die Fahrzeugbewegungen relevant sind. Weitere Betriebsgeräusche sind nicht zu erwarten, da nur nicht störende Nutzungen im WA zulässig sind. Insofern war es hier zulässig, ausschließlich auf die Fahrzeugbewegungen schalltechnisch abzustellen.
Beschluss zur Abwägung:
Die Einwände hinsichtlich des Lärmschutzes und der Richtigkeit der schalltechnischen Untersuchung werden zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
e) Grundwasserthematik und Überschreitungsregelung:
EF: Es wird wiederholend vorgetragen, dass die GRZ sich auf max. 0,69 durch Anlagen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO erhöhen können und dies städtebaulich nicht vertretbar sei.
V: An dieser Stelle wird darauf verwiesen, dass die zulässige Überschreitung der GRZ durch Anlagen i. S. von § 19 Abs. 4 BauNVO dadurch veranlasst wird, dass hier eine Tiefgarage errichtet werden soll. Dies dient städtebaulich der Qualitätsverbesserung im Baugebiet. Die Alternative wäre die Herstellung von weiteren Stellplätzen oberirdisch. Es wird davon ausgegangen, dass der Einwendungsführer eine entsprechende Beeinträchtigung durch Mehrung von Stellplätzen selbst nicht befürwortet. Das Lärmgutachten würde aufgrund der niedrigen Werte entsprechende Möglichkeiten eröffnen. Es ist ausdrücklich städtebaulicher Wunsch, dass die meisten Stellplätze unterirdisch errichtet werden und nicht, wie in der Umgebungsbebauung gem. bisherigem Bebauungsplan und Festsetzungen, diese oberirdisch erstellt werden.
EF: Ferner wird eingewandt, dass hierdurch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse beeinträchtigt werden.
V: Hier verkennt der Einwendungsführer, dass unterschiedliche öffentliche Interessen verfolgt werden können. Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber eine Obergrenze der Versiegelung von 80 % vorgegeben hat. Ferner wird nicht berücksichtigt, dass die Tiefgarage mit einer Bodenschicht von 60 cm überdeckt werden muss, sodass eine natürliche Vegetation auch im Bereich der Tiefgarage erfolgen kann. Dies sind alles öffentliche Interessen, die hier die Gemeinde mit der Zulassung einer Tiefgarage verfolgt.
Zurückgewiesen wird der Einwand, dass die Gemeinde sich damit nicht auseinandergesetzt habe. Im Rahmen der letzten Abwägung zum bisherigen Bebauungsplanentwurf sind hierzu ausdrücklich Ausführungen gemacht worden. Hinsichtlich der behaupteten Grundwassereinflüsse aufgrund TG wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
Beschluss zur Abwägung:
Die Einwände hinsichtlich der Überschreitung der GRZ aufgrund TG werden zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
f) Rücksichtslosigkeit der Bebauung/Einfügungsverbot:
EF: Nach Ansicht der Einwendungsführer ist das Bauvorhaben rücksichtslos, da überwiegend zweigeschossige Gebäude in der Umgebung seien, lediglich der "Fuchswirt" habe 3 Geschosse und im Bebauungsplangebiet seien 4 Geschosse zulässig.
V: Es ist städtebauliches Ziel der Gemeinde, hier ein verdichtetes Bauen zuzulassen. Die Gemeinde hat sich dafür entschieden, dass hier anstatt einer dichteren Bebauung mit einer höheren GRZ die zusätzlich angestrebte Baumasse durch ein weiteres Geschoss gewährleistet wird, zumal das oberste Geschoss als Terrassengeschoss auszubilden ist. Der im Übrigen geltende Bebauungsplan sieht im MD eine zulässige Wandhöhe von 7 m, mithin generell eine zulässige dreigeschossige Bebauung vor.
Die Gemeinde verfolgt hier im Bereich des Wohnungsbaus eine verdichtete Bebauung. Der Wohnraumbedarf für den Großraum München ist offensichtlich. Es ist auch Ziel der Gemeinde, neuen Wohnraum nicht durch weitere Zersiedlung der Landschaft vorzunehmen, sondern durch Verdichtung in bestehenden Bauräumen. Es steht im Planungsermessen der Gemeinde, entsprechende Ziele zu verfolgen.
Eine fehlende Rücksichtnahme auf die Nachbaranwesen ist nicht zu erkennen, nachdem hier die halbe Wandhöhe eingehalten wird, mithin das vom Gesetzgeber vorgesehene Maß der Abstandsflächen beachtet wird (siehe Abstandsflächendarstellung).
Wie bereits oben ausgeführt, erfährt der Nachbar hierdurch keine Einwirkung von Belichtung und Belüftung.
An dieser Stelle wird lediglich angemerkt, dass das Baurecht auf dem Grundstück des Einwendungsführers mit einer zulässigen Wandhöhe von 7 m und hinsichtlich des östlichen Baufensters mit einem Abstand zur Grundstücksgrenze von nur 3 m festgesetzt ist. Somit muss der Einwendungsführer bei Ausnutzung seines Baurechts selbst die gesetzlichen Abstandsflächen nicht einhalten. Insofern scheint es bedenklich, wenn der Einwendungsführer hier auf die Beeinträchtigung des geplanten Bauvorhabens für die Nachbarschaft abstellt, obwohl ihm selbst Baurechte -wohl mit seiner Zustimmung- eingeräumt wurden, die den hier kritisierten Vorgaben zuwiderlaufen.
Beschluss zur Abwägung:
Die Einwände der Rücksichtslosigkeit und zur Unverhältnismäßigkeit der baulichen Dichte werden unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen Nachverdichtung zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
g) Fehlende Ermittlung von Planungsalternativen:
EF: Der Einwendungsführer führt aus, dass die Gemeinde Alternativlösungen zu prüfen hätte.
V: Er verkennt in diesem Zusammenhang, dass sich diese Pflicht aus der Rechtsprechung nur dann ergibt, wenn die Planung für den Nachbarn sehr stark belastend und die Grenze zur Unzumutbarkeit ggfs. überschritten wurde.
Im vorliegenden Fall fehlt es hieran aber, da die gesetzlichen Vorgaben, auch des Abstandsflächenrechts, beachtet wurden. In diesem Zusammenhang sei nochmals darauf hingewiesen, dass der Einwendungsführer unmittelbar an der Grundstücksgrenze ein 7 m hohes, 3 m zur Grenze abgerücktes und ca. 20 m langes Gebäude neu errichten kann. Dieses Baurecht beeinflusst das Nachbargebäude zumindest in gleichem Maße, wie der geplante Neubau.
Beschluss zur Abwägung:
Der Einwand der Prüfung mangelnder Planungsalternativen wird aufgrund nachbarverträglicher Bebauung zurückgewiesen.
Abstimmungsergebnis: 17 : 1
