Der Bebauungsplan „Ganslberg“ Deckblatt 1 ist am 08.10.2020 in Kraft getreten.
Zur Vorgeschichte:
Im Jahr 2018 wurde mit den damaligen Investoren ein städtebaulicher Vertrag geschlossen. Die Aufstellung des Deckblatts war mit Widerstand von Anwohnern verbunden und verzögerte sich durch viele Abstimmungsgespräche zwischen Antragssteller, Verwaltung, Marktgemeinderat und Anwohnern. Das Deckblatt 1 wurde für den aus dem Jahre 1991 stammenden Bebauungsplan abschließend am 15.09.20 im Marktgemeinderat beschlossen.
Das Grundstück wurde nach der Ausfertigung und Bekanntmachung des Bebauungsplans weiter veräußert. Die neuen Investoren haben im Mai 2021 der Verwaltung Ihre Planungen vorgestellt. Daraufhin verständigte man sich darauf, das Vorhaben über einen Antrag auf Vorbescheid im Bauausschuss und im Landratsamt abklären zu lassen.
Die Planunterlagen einschließlich Erläuterungsbericht des Antragsstellers wurde den Ausschussmitgliedern mit der Ladung zur Verfügung gestellt.
Die betreffenden Grundstücke haben insgesamt eine Fläche von 4.990 m². Es handelt sich um Hanggrundstücke, die zur Südseite steil ansteigen.
Die Grundzüge des Deckblatts, ein Mehrfamilienhaus und 2 Doppelhäuser mit angegliederten Carports, werden mit der Anordnung eines terrassierten Mehrfamilienhauses an gleicher Stelle und durch zwei Punkthäuser als Ersatz für die Doppelhäuser eingehalten.
Gemäß den Erläuterungen des Antragsstellers soll durch eine Zergliederung der Baukörper (Verdrehung der Geschoße) als auch die dem Hang folgende Entwicklung des Mehrfamilienhauses die sichtbare Baumasse in der Wahrnehmung reduziert werden. Ebenfalls sollen die geplanten Flachdächer, durch den Entfall des Firstes, die Massivität der Baukörper in Verbindung mit dem ansteigenden Hang reduzieren.
Um den Anwohnern den Zugang zum Grundstück auf der Südseite (Hang) zu gewähren sollen Zugänge zu unterschiedlichen Terrassenebenen über Stege errichtet werden.
Geplant ist eine gemeinsame Tiefgarage, die die Gebäude untereinander verbindet. Sichtbare Gebäudeteile sollen in Holzbauweise errichtet werden.
Abweichungen vom Bebauungsplan:
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Bebauungsplan
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Antrag
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GRZ
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0,40
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0,49
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Vollgeschosse
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2 (UG+EG+DG)
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3 (EG+OG+OG)
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Wandhöhe MFH (Haus 1)
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Höchster Punkt 9,0 m
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Höchster Punkt 8,95 m
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Wandhöhe Punkthäuser (Haus 2+3)
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8,50 m
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9,05 m
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Fertigfußboden Oberkante EG MFH
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409,00 m ü. NN
+- 0,30 m zulässig
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412,60 m ü. NN
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Fertigfußboden Oberkante EG Punkthäuser
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Haus 2 (westlich) 411,00
Haus 3 (östlich) 413,50
+- 0,30 m zulässig
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414,10 m ü. NN
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Baugrenzen
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Werden aufgrund neuer Gebäudeanordnung nicht eingehalten, sh. Übersichtsplan
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Wohneinheiten
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13 WE
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17 WE
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Dachform
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Satteldach
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Flachdach
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Abgrabungen
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Zulässig bis 2,5 m
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5 m aufgrund Tiefgarage
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Stellungnahme der Verwaltung:
Eine Tiefgarage wird grundsätzlich befürwortet, da sie Emissionen von an- und abfahrenden Fahrzeugen reduziert bzw. unterbindet. Die geplante TG wird jedoch als zusätzliches Geschoss eingefügt und bedingt dadurch einen erheblich größeren Eingriff in den Hang (Abgrabung zur Errichtung bis 12 m).
Weiterhin ist auch die Holzbauweise/Holzverschalung positiv zu bewerten, da sich die Baukörper dadurch besser in das ländlich geprägte Umfeld und dessen Fassadenstruktur einfügt.
Im geltenden Bebauungsplan waren bei den Punkthäusern ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss, sowie ein ausgebautes Dachgeschoss vorgesehen. Das Untergeschoss ist nicht als Vollgeschoss auszubilden. Visuell wirken dadurch die Punkthäuser nach Bebauungsplan von der Nordseite aber wie 3 Vollgeschosse. Im vorliegenden Antrag werden 3 Vollgeschosse + Tiefgarage beantragt.
Um die Vorgaben im Bebauungsplan einzuhalten und die massiven Abgrabungen zu vermeiden, sollte die Tiefgarage, nach Meinung der Verwaltung, als halboffene Tiefgarage ein Geschoss nach oben verlagert werden (UG).
Die beantragte Wandhöhe bei Punkthäusern beträgt beim Antrag ca. 9,05 m und somit 0,55 m mehr wie im Bebauungsplan vorgesehen. Die Fußbodenoberkante ist im Bebauungsplan wesentlich tiefer angesetzt. Der Antrag weicht hiervon um 3,60 m (Mehrparteienhaus Haus 1), 3,10 m (Haus 2) und 0,60 m (Haus 3) ab. Diese Abweichungen sind nicht vertretbar und sollte nicht genehmigt werden.
Die Baugrenzen der Doppelhäuser im B-Plan werden durch die Punkthäuser nicht eingehalten (sh. Lageplan Baugrenzen). Allerdings ist anzumerken, dass die Fläche je Doppelhaus zusammen mit den angegliederten Carports im B-Plan 272 m² (200 + 72 m²) beträgt. Die Fläche je Punkthaus im vorliegenden Antrag beträgt 225 m², Carports sind hier nicht vorgesehen.
Ebenfalls eine Abweichung vom Bebauungsplan ist die „Verdrehung“ der Geschosse.
Die mögliche Fläche des Mehrparteienhauses im Bebauungsplan beträgt 348 m², beantragt sind 659 m² (sh. Lageplan Baugrenzen). Somit überschreiten die beantragten Baukörper die Vorgaben um rund 90 %. Die Baugrenzen werden dadurch nicht eingehalten. Dieser enormen Überschreitung sollte nicht zugestimmt werden.
Bei allen Baukörpern ist anstatt des im Bebauungsplans festgesetzten Satteldachs ein Flachdach geplant. Die Satteldächer sollten grundsätzlich beibehalten werden, allerdings könnte sich das Flachdach beim westlichen Mehrparteienhaus in Verbindung mit der Terrassierung durchaus positiv auf das Gesamtbild auswirken.
Im Bebauungsplan waren max. 13 Wohneinheiten vorgesehen (9 WE Haus 1 und je 1 WE je Doppelhaushälfte). Beantragt werden jetzt 17 WE (11 WE Mehrparteienhaus und 3 WE je Punkthaus). Dieser Erhöhung sollte nicht entsprochen werden, da die Zahl der Wohneinheiten in einem langen Prozess im Zuge der Entstehung des Deckblatts (wie eingangs erwähnt) festgelegt wurde.
Grundsätzlich steht einzelnen Abweichungen im Bebauungsplan nichts im Wege. Allerdings sind die vorliegend beantragten Befreiungen enorm. Nach Ansicht der Verwaltung sollten dem Großteil nicht entsprochen werden, zumal der Bebauungsplan erst Ende letzten Jahres beschlossen wurde.
