Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 8. Oktober 2018 die Angelegenheit vorbesprochen:
„Der geplante Neubau wurde mit Eigentümer (…) besprochen. (…) Bei der Vorstellung des Vorhabens fiel auf, dass dieses im Westen durch die gesamte Länge von 18m (Garage 6m und Anbau 12m) sehr stark in den Hang hineingebaut werden müsste. Dies findet keine Zustimmung im Bauausschuss. Der Bauausschuss empfiehlt deshalb, den Anbau (10m x 12m) direkt an das bestehende Haus – unter Berücksichtigung einer Vermessung des Hanges und evtl. Vorgaben durch das Wasserwirtschaftsamt. Damit würde der Garagenzwischenbau entfallen. Die Mindestzufahrt von 3,20m ist durchgängig gegeben und wäre deshalb in Ordnung.“
Das Wasserwirtschaftsamt hat zur ursprünglichen Anfrage eine Stellungnahme abgegeben. Es sieht im Bereich des Vorhabens keine Gefahr der Ausuferung. Es darf in die Böschung des Obernauer Grabens auf keinen Fall eingegriffen werden. Das Gebäude sollte weiter vom Gewässer weggerückt werden, insbesondere wenn ein Keller geplant ist.
Mit Brief vom 16. Oktober 2018 wurde dem Antragsteller das Ergebnis der Bauausschuss-Sitzung und die Stellungnahme des WWA mitgeteilt. Außerdem wurde folgende Empfehlung gemacht:
„Die Mindestzufahrt von 3,20m ist durchgängig gegeben. Wir bitten für die Zukunft auch zu beachten, dass diese Zufahrt nicht nur als normale Zufahrt für das Wohngebäude, sondern auch als Zufahrt für Rettungsdienst und Feuerwehr mit LKWs ausreichend sein und bleiben muss. Die Gemeinde empfiehlt diese Erschließung bereits vor der Einreichung der formellen Bauvoranfrage durch ein Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht grundbuchrechtlich zu sichern.“
Der Bauausschuss hat sich in seiner Sitzung am 11. Februar 2019 mit dem vorliegenden Antrag beschäftigt. Er vertrat die Rechtsmeinung, dass die Geländekante zwischen den Flurnummern 181, 228/2 und 228 oberhalb und 231/4 und 227 unterhalb die Abgrenzung zwischen Außen- und Innenbereich ist. Das Grundstück der Voranfrage liegt deshalb im Innenbereich, eine Bebauung ist unter Berücksichtigung von Art und Maß der baulichen Nutzung der Umgebung möglich.
In der Sitzung am 12. Februar 2019 hat der Gemeinderat sein Einvernehmen mit folgenden Hinweisen erteilt: „Im vorliegenden Antrag ist nicht nur keine Aussage über die Erschließung getroffen, sondern ausdrücklich beantragt, dass im Vorbescheidsverfahren die Erschließung nicht geprüft werden soll. Das Antrags-Grundstück wird ausschließlich über das Privatgrundstück Prentstraße 28 erschlossen. Bei einer Grundstücksteilung für das neue Gebäude erfolgt die Erschließung sogar über zwei Vorderlieger. Im Bauantrag sind die Stellplätze für den Bestand und den Neubau und eine Wendemöglichkeit anzugeben. Ebenso ist die Sicherstellung der leitungsmäßigen Erschließung per Grundbuchauszug mit überlangen privaten Hausanschlüssen über die Nachbargrundstücke nachzuweisen. Nach Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs muss eine ausreichende Straßenerschließung mindestens 3,5m breit sein, diese Erschließung ist beim Bauantrag per Grundbuchauszug nachzuweisen.“
Das Landratsamt ist bei einer Prüfung nicht der Meinung des Gemeinderats gefolgt und sieht die Grenze zwischen Außen- und Innenbereich in an einer Linie in der Verlängerung der rückwärtigen Außenwände der Gebäude Prentstraße 18 und 24 (siehe Anhang). In einer E-Mail vom 30. April 2019 hat das Landratsamt dem Planer des Vorhabens deshalb Folgendes mitgeteilt: „wie bereits im Rahmen des bisherigen Verfahrens sowie im Rahmen der Ortsbesichtigung kommuniziert wurde ist das Vorhaben, auch nach mehrmaligen Besprechungen und Überlegungen nach wie vor NICHT genehmigungsfähig. Hinsichtlich der Sach- und Rechtslage verweisen wir auf unser Schreiben vom 12.03.2019. Hieran hat sich bisweilen nichts verändert.“
Der Antragsteller hat deshalb mit Schreiben vom 25. Juni 2019 die Aufstellung einer Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB (Einbeziehungssatzung) beantragt. Die Gemeinde kann auf Grund dieser Rechtsgrundlage einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Da der Antrag bereits mündlich angekündigt war, hat sich der Bauausschuss in seiner Sitzung am 24. Juni 2019 mit der Angelegenheit erneut befasst.
Die Gemeinde hat bereits mehrfach Einbeziehungssatzungen aufgestellt. Leider hat sich hier aber öfter herausgestellt, dass gerade in Bezug auf die Erschließung zu wenig geregelt ist und deshalb privatrechtliche Lösungen geschaffen werden mussten.
Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 24. Juni 2019 deshalb den Vorschlag der Verwaltung befürwortet statt einer Satzung nach §34 BauGB einen Bebauungsplan aufzustellen, insbesondere um folgende Punkte zu lösen:
- Lage des zukünftigen Baukörpers in Bezug auf den Obernauer Graben
- Zufahrt über ein bzw. später evtl. zwei Vorderliegergrundstücke
- Parkplätze für den Bestand und den zukünftigen Baukörper
- Wendemöglichkeit
- Textliche Festsetzungen für die leitungsmäßige Erschließung
In seiner Sitzung am 8. Juli hat sich der Bauausschuss erneut damit befasst. Hierbei wurde deutlich, dass es keine Empfehlung an den Gemeinderat geben wird.
