A. Baurecht
1 Allgemeines, städtebauliche Struktur und Entwicklung
Die Gemeinde Bad Kohlgrub möchte am östlichen Ende der Prentstraße ein rückwärtig gelegenes Teil-Grundstück, das derzeit planungsrechtlich im Außen-bereich liegt, dem Innenbereich zuordnen. Dazu soll die südliche Teilfläche des Flurstücks Nr. 231/4 von ca. 600 qm in den Innenbereich einbezogen werden.
Der Obernaugraben mit seinem dichten, landschaftsprägenden Bewuchs und die topografisch sehr steile, markante Hangkante nach Südosten bildet eine natürliche Grenze des Ortsrandes und sollte nicht bebaut bzw. überschritten werden.
Aus Sicht der Ortsentwicklung eignet sich der südliche Teil des Grundstücks nicht für eine bauliche Entwicklung. Nach überschlägiger Prüfung der Hangneigung ergibt sich bei einer Gebäudebreite von etwa 9 m eine Hangneigung von ca. 6 m, was einer Höhendifferenz von zwei Geschossen entsprechen würde. Es wäre zu prüfen, ob eine Bebauung in diesem Bereich ein erhöhtes Georisiko bedeuten würde und entsprechende Hangsicherungen vorgenommen werden müssten. Die Prentstraße ist in diesem Bereich auf der Südseite durchgehend zweireihig bebaut. Aus städtebaulicher Sicht wäre eine zusätzliche weitere Bebauung in südlicher Richtung das einzige Gebäude in dritter Reihe. Wir sehen daher die Voraussetzung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nach § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 kritisch. Ergänzend weisen wir darauf hin, dass für die zusätzliche Bebauung bei einer Grundstücksteilung die Erschließung gesichert sein muss.
2. Hinweis zum Planungsverfahren
Formell soll eine Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB Baurecht auf dem südlichen Grundstücksteil schaffen. Faktisch handelt es sich jedoch mit Ausnahme der nicht festgesetzten Erschließung um eine qualifizierten Bebauungsplan mit differenzierten Festsetzungen in der Planzeichnung und im Text.
Die Gemeinde muss sich entscheiden, ob sie einen Bebauungsplan für ein Teil-Grundstück aufstellen möchte, für den jedoch nach § 1 Abs. 3 BauGB die Planungserfordernis einer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung fehlt (sog. „Gefälligkeitsplanung“) oder eine Einbeziehungssatzung aufstellen will, die nach § 34 Abs. 5 Satz 2 nur einzelne Festsetzungen zulässt. Insofern werden zu den einzelnen Festsetzungen keine Aussagen getroffen.
3 Festsetzungen der Satzung die der Abwägung zugänglich sind
Die Einbeziehungssatzung in der vorliegenden Form erscheint kritisch. Wir sind der Auffassung, dass die vorliegende Planung aus ortsplanerischen Gründen nicht überzeugen kann. Vor den weiteren Verfahrensschritten empfehlen wir des-halb ein persönliches Gespräch mit der Gemeinde, um unsere Anregungen erläutern zu können.
B. Naturschutz
Die Grünflächen mit Gehölzbestand im Süden des Geltungsbereichs ist im Plan darzustellen und als zu erhalten festzusetzen.
C. Immissionsschutz
Aus immissionschutzfachlicher Sicht bestehen keine Bedenken.
D. Wasserrecht
Wir schließen uns in wasserrechtlicher Hinsicht den Ausführungen des Wasserwirtschaftsamtes Weilheim in der Stellungnahme vom 06.07.2020 an.
Insbesondere weisen wir darauf hin, dass die Gemeinde dem WWA Weilheim die schadlose Beseitigung des gesammelten Niederschlagswassers durch Nachweis der Aufnahmefähigkeit des Untergrundes (Sickertest) sowie durch Vorlage eines Niederschlagswasserbeseitigungskonzeptes zu bestätigen hat. Den Ausführungen des WWA sind zudem ggf. erforderliche wasserrechtliche Erlaubnispflichten zu entnehmen (Gewässerbenutzungen, Bauwasserhaltungen etc.). Die Antragsunterlagen im Falle wasserrechtlicher Verfahren sind dem Landrats-amt Garmisch-Partenkirchen rechtzeitig in 4-facher Ausfertigung zu übermitteln. Wir empfehlen, den Umfang der notwendigen Antragsunterlagen vorab mit dem WWA Weilheim abzustimmen.
E. Bodenschutz
Es sind keine bekannten Altlastenverdachtsflächen betroffen.
