Zum 01.02.2021 wird eine Novelle der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in Kraft treten. Diese sieht neben einigen weiteren Änderungen, wie z.B. eine Ausweitung der Verfahrensfreiheit auf Ladestationen für E-Autos oder einer Genehmigungsfiktion im Baugenehmigungsverfahren unter anderem Änderungen im Abstandsflächenrecht vor. Grundlegende Änderung ist hier die Verkürzung der Tiefe der Wandhöhe von der vollen Wandhöhe (1 H) auf 0,4 der Wandhöhe (0,4 H). Die Mindesttiefe der Abstandsflächen bleibt dabei bei 3 m. Durch diese Änderung soll unter anderem eine Nachverdichtung ermöglicht werden, da durch die Verringerung der Abstandsflächen mehr Grundstücksflächen überbaut werden können. Bisher konnten die Abstandsflächen bei zwei gegenüberliegenden Gebäudeseiten unter 16m Länge die Tiefe der Abstandsflächen auf 0,5 H verringert werden können, nach dem neuen Recht beträgt die Tiefe der Abstandsflächen auf allen Gebäudeseiten 0,4 H, das sog. „16m-Privileg“ entfällt.
Den Gemeinden wird die Möglichkeit geboten, über eine Satzung zu bestimmen, dass in bestimmten Bereichen des Ortsgebietes weiterhin das „alte“ Abstandsflächenrecht gelten soll.
Sofern hierbei jedoch vorrangig städtebauliche Ziele verfolgt werden, sollten nach einer Empfehlung des Bayerischen Gemeindetags die Abstandsflächen im Rahmen von Bebauungsplänen geregelt werden. Eine derartige Satzung kann nur mit der Vermeidung einer Gefährdung der Wohnqualität oder mit der Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung und Belüftung begründet werden.
Insbesondere der „alte“ Ortskern der Gemeinde im Bereich der St.-Martin-Str., St.-Rochus-Str. und des Trillerwegs und der Hauptstraße (z.B. Rathaus, Lampl) sind bereits teilweise deutlich enger, als es nach dem neuen Abstandsflächenrecht erlaubt wäre, bebaut. Zudem wurden in den meisten Bebauungsplänen der Gemeinde Baulinien und Baugrenzen sowie Höchstmaße der Wandhöhen festgesetzt. In diesen Gebieten gilt zwar ebenso das neue Abstandsflächenrecht, jedoch wurden durch die bestehenden bauplanerischen Mittel bereits Regelungen getroffen, um eine ausreichende Wohnqualität, Belichtung und Belüftung der Bebauung sicherzustellen.
Darüber hinaus weist der Bayerische Gemeindetag darauf hin, dass eine entsprechende Satzung sorgfältig zu begründen ist und nicht pauschal für das gesamte Ortsgebiet erlassen werden kann. Daher wären vor Satzungserlass eingehende Untersuchungen notwendig, um zu differenzieren, in welchen Ortsteilen die Satzung gelten sollte. Eine derartige Satzung kann nur mit der Vermeidung einer Gefährdung der Wohnqualität oder mit der Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung und Belüftung begründet werden.
Der Bau- und Umweltausschuss hat die Sache am 15.01.2021 behandelt. Nach intensiver Diskussion über Vor- und Nachteile bzw. Konsequenzen der Novelle der BayBO empfiehlt der Bau- und Umweltausschuss einstimmig, derzeit keine Satzung zu erlassen.
