Für das Grundstück FlNr. 258/2 der Gemarkung Bad Kohlgrub wurde ein Antrag auf Vorbescheid zum Abriss des bestehenden Wohnhauses und Errichtung eines Ersatzbaus mit zwei Wohnungen eingereicht.
Das Gebäude wird derzeit als Wohngebäude mit einer Wohneinheit genutzt. Der Bauherr möchte es aufgrund der schlechten Substanz durch ein neues Gebäude mit gleicher Größe ersetzen. In diesem Zuge besteht der Wunsch, die Anzahl der Wohnungen zu erhöhen.
Im Rahmen eines Vorbescheides soll geklärt werden:
- Ist es bauplanungsrechtlich zulässig, auf FlNr. 258/2 nach Abriss des bestehenden Wohnhauses ein Ersatz-Wohnhaus zu errichten?
Die letzten Baugenehmigungen auf dem Grundstück wurden nach § 35 BauGB ausgesprochen. Es ist aber nicht abschließend geklärt, dass dieser Bereich dem Außenbereich zuzuordnen ist. Nach Ansicht der Verwaltung spricht nichts gegen einen Ersatzbau an gleicher Stelle und eine Behandlung nach § 34 BauGB als Innenbereich.
- Ist es bauplanungsrechtlich zulässig ein Ersatz-Wohnhaus mit zwei Wohnungen zu errichten?
Wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass § 34 BauGB anzuwenden ist, steht dem Einbau einer zweiten Wohneinheit nichts im Wege.
- Ist es bauplanungsrechtlich zulässig, ein Ersatz-Wohnhaus mit der Höhe und Dachneigung wie in der System-Skizze I dargestellt zu errichten?
Die Skizze I sieht vor, die Dachneigung von bisher 36,5° auf nun 30° zu reduzieren und gleichzeitig die Firsthöhe von 8,80m auf 9,21m anzuheben. Dies hätte den Vorteil das die Ortsgestaltungssatzung eingehalten wird – dadurch ändert sich aber die Dachneigung im Verhältnis zum Nebengebäude und vor allen Dingen die Gebäudehöhe. Die Verwaltung sieht dies aus ortsgestalterischer Sicht kritisch.
- Kann eine Abweichung der Abstandsflächenüberschneidung zwischen Wohngebäude und bestehendem Nebengebäude (siehe Lageplan) erteilt werden?
Nach Rücksprache mit dem Landratsamt GAP kann eine Abstandsflächenabweichung gegenüber dem benachbarten Nebengebäude in Aussicht gestellt werden. Dies ist aber vom Landratsamt zu entscheiden.
- Kann eine Abweichung/Befreiung der Abstandsfläche an der Ostseite im nördlichen Eck auf FlNr. 825 erteilt werden?
Aufgrund des ungünstigen Grundstückszuschnittes der FlNr. 825 kann nach Rücksprache mit dem Landratsamt GAP eine Abweichung in Aussicht gestellt werden. Dies ist aber vom Landratsamt zu entscheiden.
- Ist es bauplanungsrechtlich zulässig, durch eine Befreiung der Ortsgestaltungssatzung den Ersatzwohnbau mit der gleichen Dachneigung von ca. 36,5°, wie das bestehende unveränderte landwirtschaftliche Gebäude, wie in der beiliegenden System-Skizze II dargestellt zu errichten?
Die Verwaltung befürwortet aus ortsgestalterischer Sicht die bereits beim Nebengebäude vorhandene Dachneigung. Die geplante Firstanhebung von 8,80m auf 10,02m wurde hingegen in der Vergangenheit bei vergleichbaren Fällen aus gestalterischen Gründen abgelehnt.
Bauplanungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung ist in dem Bereich nicht abschließend geklärt, die letzten Baugenehmigungen wurden nach § 35 BauGB ausgesprochen.
Erschließungsrechtliche Beurteilung
Die Erschließung des Baugrundstückes ist anhand der der Gemeinde vorliegenden Unterlagen in allen erforderlichen kommunalen Sparten gesichert.
