Für das Grundstück FlNr. 258/2 der Gemarkung Bad Kohlgrub wurde ein Antrag auf Vorbescheid zum Abriss des bestehenden Wohnhauses und Errichtung eines Ersatzbaus mit zwei Wohnungen eingereicht.
Das Gebäude wird derzeit als Wohngebäude mit einer Wohneinheit genutzt. Der Bauherr möchte es aufgrund der schlechten Substanz durch ein neues Gebäude mit gleicher Größe ersetzen. In diesem Zuge besteht der Wunsch, die Anzahl der Wohnungen zu erhöhen.
Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 08.06.2022 bereits über den geplanten Ersatzbau beraten. Damals wurde das gemeindliche Einvernehmen mit der Auflage erteilt, dass die Dachneigung entsprechend dem Bestand auf 36,5° festgesetzt wird und demzufolge einer Ausnahme von § 5 Nr. 1 der Ortsgestaltungssatzung (Dachgestaltung) zugestimmt wird. Der Ersatzbau kann demnach – angepasst an das bestehende Nebengebäude - mit einer Dachneigung von 36,5° ausgeführt werden. Die First- und Wandhöhe ist allerdings an das landwirtschaftliche Gebäude (Bestand) anzupassen. Dieser Forderung wurde in der vorliegenden Planung entsprochen.
Im Rahmen des Vorbescheides sollen folgende Fragen geklärt werden:
- Ist es bauplanungsrechtlich zulässig auf FlNr. 258/2 nach Abriss des bestehenden Wohnhauses ein Ersatz-Wohnhaus mit der Höhe und der Dachneigung, wie in der System-Skizze I und im Lageplan dargestellt, zu errichten?
Nach Rücksprache mit dem Landratsamt GAP ist das Bauvorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen. Der grundsätzlichen Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens steht deshalb nichts im Wege.
- Ist es bauplanungsrechtlich zulässig, im westlichen landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteil (Dachstuhl) wie in der System-Skizze I dargestellt anzuheben?
Der Bauausschuss hat hierzu bereits in der Sitzung am 08.06.2022 sein Einverständnis erteilt.
- Kann der geplante Ersatzneubau in Richtung Osten um ca. 3m länger als bisher wie in der System-Skizze II und Lageplan errichtet werden?
Es ist baurechtlich zulässig, die Abstandsfläche bis zur Straßenmitte in Anspruch zu nehmen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Durch die Verlängerung wird aber ein Teil des Straßengrundstückes FlNr. 329/2 benötigt. Das gemeindliche Einvernehmen kann unter der Bedingung erteilt werden, dass mit dem Antragsteller eine Einigung bzgl. eines Grundstückstausches oder -erwerbes erzielt wird.
- Kann eine Abweichung der Abstandsflächenüberschneidung zwischen Wohngebäude und bestehendem Nebengebäude (siehe Lageplan) erteilt werden.
Die Frage der Geringfügigkeit hat das Landratsamt im Rahmen der Beurteilung des Vorbescheides zu klären.
- Kann eine Abweichung der Abstandsfläche an der Ostseite im nördlichen Eck auf FlNr. 825 (rechtes Grundstück, 23 Eigentümer) erteilt werden.
Die Frage der Geringfügigkeit hat das Landratsamt im Rahmen der Beurteilung des Vorbescheides zu klären.
- Ist es bauplanungsrechtlich zulässig durch eine Befreiung der Ortsgestaltungssatzung den Ersatzwohnbau mit der gleichen Dachneigung von ca. 36,5° und das bestehende landwirtschaftliche Gebäude mit einer neuen Wand- und Firsthöhe wie in den System-Skizzen dargestellt zu errichten?
Der Bauausschuss hat hierzu bereits in der Sitzung am 08.06.2022 sein Einverständnis erteilt.
Bauplanungsrechtliche Beurteilung
Das Grundstück ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt. Die bauplanungsrechtliche Beurteilung wurde vom Landratsamt Garmisch-Partenkirchen mit Bescheid vom 16.09.2022 nach § 34 BauGB beurteilt. Demnach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich insbesondere nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren (prägenden) Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Erschließungsrechtliche Beurteilung
Die Erschließung des Baugrundstückes ist anhand der der Gemeinde vorliegenden Unterlagen in allen erforderlichen kommunalen Sparten gesichert.
