Der Antragsteller fragt im Vorbescheid die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Mehrfamilienhauses mit 3 Wohneinheiten, Nebengebäude für Garagen und Abstellräume ab. Der Bestand soll abgebrochen werden.
Das Grundstück liegt planungsrechtlich im Außenbereich (§ 35 BauGB). Weiterhin liegt es innerhalb des Geltungsbereichs der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Ebersberger Weiherkette.
Nach § 35 BauGB sind im Außenbereich nur sog. privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig. Dies sind in Abs. 1 abschließend aufgezählt. Ein Mehrfamilienwohnhaus unterfällt nicht den einzelnen Tatbestandsmerkmalen der privilegierten Vorhaben.
Es ist somit gemäß § 35 Abs. 2 als sonstiges Vorhaben einzustufen. Sonstige Vorhaben können zugelassen werden, wenn Ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Das Vorhaben beeinträchtigt öffentliche Belange.
Das Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Dieser stellt für die Flächen landwirtschaftliche Nutzfläche dar. Wohnbebauung ist in diesem Bereich ausweislich des Flächennutzungsplanes nicht vorgesehen. Mit der Zuweisung für diesen Bereich hat die Stadt bewusst entschieden, diesen Bereich von einer städtebaulichen Entwicklung dauerhaft freizuhalten.
Das Vorhaben beeinträchtigt Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege (§ 35 Abs. 3 Nr 5 BauGB).
Das Grundstück und damit das Vorhaben liegt im Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Ebersberger Weiherkette“. Regelungsgehalt der Landschaftsschutzgebietsverordnung ist, keine Veränderungen hinsichtlich der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, des Naturgenusses sowie des Landschaftsbildes zuzulassen (vgl. § 2 der Rechtsverordnung vom 22.12.1997).
Die Errichtung baulicher Anlagen bedarf gem. § 4 der Rechtsverordnung der vorherigen schriftlichen Erlaubnis der UNB; diese liegt bislang noch nicht vor.
Im Übrigen wurde die Errichtung eines 3-Familienhauses in diesem Bereich aus Sicht der Stadt dem Schutzzweck der Eigenart und Schönheit des Naherholungsraumes widersprechen.
Das Vorhaben führt zur Entstehung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB). Eine Splittersiedlung ist gekennzeichnet durch ein einem engeren räumlichen Bereich liegende Bauten, die in keiner organischen Beziehung zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil stehen und die selbst keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil darstellen (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Rd.Nr. 104 zu § 35 BauGB). So liegt der Fall hier. Durch das gegenständliche Vorhaben wird ein Vorgang eingeleitet, der in Richtung auf die Zersiedelung des Außenbereichs ausgerichtet ist; damit wird die Entstehung einer Splittersiedlung eingeleitet. Im näheren Umfeld befinden sich schon einige Gebäude. Durch den beantragten Neubau mit einem Dreifamilienhaus wird die ohnehin schon bestehende Splittersiedlung verfestigt, da sie mit weiteren Gebäuden und zusätzlichen Wohneinheiten vergrößert wird.
Grundsätzlich ist das Vorhaben damit bauplanungsrechtlich nicht genehmigungsfähig.
Nach § 35 Abs. 4 können bestimmte Vorhaben zulassen werden, da Ihnen die Belange nach § 35 Abs. 2 Nr. 1 und 7 nicht entgegengehalten werden können.
Nach § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB kann ein gleichartiges Wohngebäude an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen errichtet werden:
- das vorhandende Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
- das vorhandene Gebäude weist Mißstände oder Mängel auf,
- das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
- Tatsachen rechtfertigen, dass das neue Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie dienen soll.
Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich des Punktes „Gleichartigkeit“ nicht erfüllt, da damit keine Erweiterung bzw. Vergrößerung der baulichen Anlagen abgedeckt sind. Die weiteren Voraussetzungen sind nach Angaben des Antragstellers erfüllt jedoch nicht nachgewiesen.
Weiterhin bestünde nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 die Erweiterung eines bestehenden Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohneinheiten. Der Begriff der Erweiterung schließt aus rechtlichen Gründen allerdings den Abbruch und Neubau von Wohngebäuden aus.
Somit ist vorliegend kein begünstigtes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 BauGB anzunehmen.
Im Übrigen fehlt es derzeit an der gesicherten Erschließung des Grundstücks und damit des Vorhabens. Das Grundstück liegt nicht an einer öffentlichen Straße. Der Weg liegt zu überwiegendem Teil auf privaten Grundstücken des Nachbarn.
Eine Wasserleitung ist zwar vorhanden, diese verläuft ebenfalls in weiten Teilen auf Grundstücken, die nicht dem Antragsteller gehören. Auch hier ist unklar, ob entsprechende Leitungsrechte vorhanden sind. Insgesamt kann somit die gesicherte Erschließung für das Vorhaben nicht bestätigt werden.
Aufgrund der oben getroffenen Feststellungen kann nach Ansicht der Verwaltung dem Antrag auf Vorbescheid das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt werden.
