A. Vorgeschichte:
Am 14.09.2021 wurde der Aufstellungsbeschluss für die erste Änderung des Bebauungsplanes Nr. 124.1 – Im Augrund II gefasst. Die öffentliche Auslegung sowie die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange fand zwischen dem 27.07.2022 und dem 29.08.2022 statt. In dieser Zeit haben sich die beteiligten Behörden wie folgt geäußert:
B. Stellungnahmen:
1. Keine Rückmeldung haben abgegeben:
1.1 Landratsamt Ebersberg, Brandschutzdienststelle
1.2 Deutsche Telekom
1.3 Stadt Grafing b. München
1.4 Markt Kirchseeon
1.5 Gemeinde Fortinning
1.6 Gemeinde Anzing
1.7 Gemeinde Frauenneuharting
1.8 Landesbund für Vogelschutz, KG Ebersberg
1.9 Bund Naturschutz, KG Ebersberg
1.10 Stadt Ebersberg, Abfall/Umwelt
1.11 Wasser- und Bodenverband Hörmannsdorf
2. Keine Einwände / Bedenken haben abgegeben:
2.1 Regionaler Planungsverband, Schreiben vom 19.07.2022
2.2 Landratsamt Ebersberg, Wasserrecht, Schreiben vom 22.08.2022
2.3 Energienetze Bayern, Schreiben vom 23.08.2022
2.4 Gemeinde Hohenlinden, Schreiben vom 18.07.2022
2.5 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 15.07.2022
2.6 Stadt Ebersberg Klimamanager, Schreiben vom 29.08.2022
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, Sachgebiet 24.2, Schreiben vom 12.07.2022
3.2 Landratsamt Ebersberg, staatliche Bauverwaltung, Schreiben vom 23.08.2022
3.3 Landratsamt Ebersberg, untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 22.08.2022
3.4 Landratsamt Ebersberg, untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 18.08.2022
3.5 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 16.08.2022
3.6 Vodafone GmbH, Schreiben vom 18.08.2022
3.7 Bayernwerk AG, Schreiben vom 14.07.2022
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 27.07.2022
4. Von der Öffentlichkeit sind keine Stellungnahmen eingegangen.
C. Behandlung der Stellungnahmen:
3.1 Regierung von Oberbayern, Sachgebiet 24.2, Schreiben vom 12.07.2022
Planung
Die Stadt Ebersberg beabsichtigt mit o.g. Änderung des Bebauungsplanes u.a. eine im Plangebiet angemessene Nachverdichtung. In den westlichen Bereichen werden Baulinien gegen Baugrenzen ausgetauscht und im Westen und Süden zusätzliche Bauräume angeordnet. Die o.g. Änderung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Das Planungsgebiet (Größe ca. 0,9 ha) befindet sich im Südwesten des Stadtgebietes an der Ecke Großvenedigerstraße/Wettersteinstraße.
Erfordernisse der Raumordnung
Gemäß LEP 3.2 (Z) sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen (…).
Ergebnis
Die Planung entspricht grundsätzlich den Erfordernissen der Raumordnung und ist aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund der Innenentwicklung vor Außenentwicklung zu begrüßen!
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und es bedarf keiner Änderung der Planunterlagen.
3.2 Landratsamt Ebersberg, staatliche Bauverwaltung, Schreiben vom 23.08.2022
zu dem Bauleitplanverfahren „1. Änderung Im Augrund II, Stadt Ebersberg“ in der Fassung vom 08.02.2022 nehmen wir wie folgt Stellung:
- zu Punkt 4.5 „Wintergarten und Terrassen“:
Wir empfehlen, die Festsetzung „Wintergarten und Terrassen“ auch auf Terrassenüberdachungen zu erweitern oder hier eine klare Abgrenzung zu diesen Anlagen zu schaffen.
- zu Punkt 6.6:
In Abhängigkeit von Punkt 4.5 wäre zu empfehlen, außerhalb der Bauräume Terrassenüberdachungen nicht zuzulassen. Die Zitierung des § 14 BauNVO kann nicht nachvollzogen werden.
- zu Punkt 4.6:
Vorschlag zur Formulierung: "Für Gebäude innerhalb der Bauräume gelten die Abstandsflächen als eingehalten.“ Sofern es dennoch gewünscht ist, die Abstandsflächen zu definieren wäre es wünschenswert, wenn die Linien in die Legende mit aufgenommen werden und plangraphisch deutlicher in Erscheinung treten.
- zu Punkt 7.17:
Wir bitten um eine nähere Erläuterung, für welchen Zweck Holz und Kohle ausgeschlossen ist.
- Städtebaulich wird empfohlen, die Fristrichtung festzulegen.
- Es wäre wünschenswert, wenn die Bauräume vermaßt würden.
Aus baufachlicher sowie aus baurechtlicher Sicht ergeben sich keine weiteren Anregungen oder Ergänzungen.
Behandlungsvorschlag:
In 4.5 wird ergänzt, dass auch Terrassenüberdachungen zulässig sein sollen.
Die Festsetzung bezieht sich auf die in § 14 Abs.1 und 2 BauNVO genannten Nebenanlagen. Es erfolgt eine entsprechende Korrektur. Zudem wird ergänzt, dass Terrassenüberdachungen außerhalb der Bauräume unzulässig sind.
Die Festsetzung berücksichtigt die aktuelle Gesetzgebung, gem. Art. 6 Abs.5 Satz 2 BayBO kann nur ein „abweichendes Maß der Tiefe der Abstandsfläche zugelassen oder vorgeschrieben werden“. Zugunsten einer besseren Lesbarkeit wird der Anregung gefolgt, die Linien in der Legende mit aufzunehmen. Zudem wird ergänzt, dass es sich hierbei um die Festsetzung des Maßes der Abstandsflächentiefe handelt.
Die Stadt Ebersberg berücksichtigt das Integrierte Klimaschutzkonzept als informelle Rahmenplanung gem. §1 Abs.6 Nr. 11 BauGB, wonach sie ihren Energiebedarf bis 2030 aus lokalen, erneuerbaren Ressourcen decken möchte.
Kohle zählt zu den endlichen fossilen Energieträgern und Holz erzeugt bei Verbrennung wie die Kohle CO2. Es erfolgt eine Ergänzung in der Begründung.
Die Firstrichtung ist unter 7.1 über die Längsrichtung der Gebäude ausreichend vorgegeben. Es wird ergänzt, dass es sich bei Gebäude um Einzelhaus, Doppelhaus oder Hausgruppe handelt. Zugunsten der Lesbarkeit der Planzeichnung wurde auf eine zeichnerische Festsetzung bewusst verzichtet.
Da sich die Bauräume eng an dem Bestand orientieren wurde hier zugunsten der Lesbarkeit des Planes auf eine Bemaßung verzichtet. Die neu hinzugekommenen Baugrenzen für die Wintergärten und Terrassen sind bereits entsprechend vermaßt. Es bedarf keiner Änderung der Planzeichnung.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird entsprechend der Abwägung berücksichtigt und es erfolgt eine Überarbeitung der Planunterlagen.
3.3 Landratsamt Ebersberg, untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 22.08.2022
Beurteilung aus naturschutzfachlicher und –rechtlicher Sicht
Wir bitten darum, die Darstellung des Gehölzbestands auf Fl. Nr. 1794/29 um die tatsächlich vorhandenen Gehölze zu ergänzen und nicht vorhandene Gehölze zu entnehmen.
Der vorhandene Gehölzbestand ist als „zu erhalten“ festzusetzen.
Davon abgesehen bestehen zur Planfassung vom 08.02.2022 aus naturschutzfachlicher und –rechtlicher Sicht keine Einwände oder Bedenken.
Behandlungsvorschlag:
Es erfolgt ein Aufmaß der vorhandenen Gehölze. Die Planzeichnung wird entsprechend angepasst.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird entsprechend der Abwägung berücksichtigt und es erfolgt eine Überarbeitung der Planunterlagen.
3.4 Landratsamt Ebersberg, untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 18.08.2022
Sachverhalt
- Plangebiet ist als Reines Wohngebiet (WR) festgesetzt
- Es sind keine immissionsschutzfachlich relevanten Änderungen erkennbar
- Die nähere Umgebung besteht aus Wohngebieten und Grünflächen
Beurteilung
Beabsichtigte Planungen und Maßnahmen:
- Der Unteren Immissionsschutzbehörde sind keine Planungen oder Maßnahmen bekannt, die sich auf den Geltungsbereich der Satzung auswirken könnten.
- Im Umkreis von 3 km zu dem geplanten Vorhaben ist kein Betriebsbereich gemäß § 3 Nr. 5a BImSchG vorhanden. Insofern sind gemäß § 50 BImSchG hervorgerufene Auswirkungen aufgrund von schweren Unfällen im Sinne des Artikels 3 Nummer 13 der Richtlinie 2012/18/EU in Betriebsbereichen auf benachbarte Schutzobjekte gemäß § 3 Abs. 5d BImSchG nicht zu erwarten.
Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit aufgrund fachgesetzlicher Regelungen, die im Regelfall in der Abwägung nicht überwunden werden können:
Fachliche Informationen aus der eigenen Zuständigkeit:
Luft-Wärmepumpen
Aufgrund vermehrt auftretender Beschwerden hinsichtlich Luft-Wärmepumpen sollten die Bauherren beim Einbau von verfahrensfreien Luft-Wärmepumpen z.B. durch einen Hinweis im Text auf dieses Lärmproblem aufmerksam gemacht werden.
Der Gemeinde wird empfohlen, folgenden Hinweis in die Satzung mit aufzunehmen:
Beim Einbau von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten (z.B. Luft-Wärmepumpen) sind die gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist auf den Einbau lärmarmer Geräte zu achten. Der Immissionsbeitrag von nach außen wirkenden Klima- und Heizgeräten muss in der Nachbarschaft den Immissionsrichtwert der TA Lärm um mindestens 6 dB(A) unterschreiten und darf am Immissionsort nicht tonhaltig sein. Hinsichtlich der tieffrequenten Geräusche ist die DIN 45680: 1997-03 zu beachten. Zur Auswahl der Geräte und zu wichtigen Gesichtspunkten bei der Aufstellung wird auf den „Leitfaden für die Verbesserung des Schutzes gegen Lärm bei stationären Geräten (Klimageräte, Kühlgeräte, Lüftungsgeräte, Luft-Wärmepumpen und Mini-Blockheizkraftwerke)“ und die Broschüre „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen – Für eine ruhige Nachbarschaft“ des Bayerischen Landesamtes für Umwelt hingewiesen. Beide Veröffentlichungen sind im Internet eingestellt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hinweise zu Luft-Wärmepumpen werden in den Planunterlagen ergänzt.
3.5 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 16.08.2022
Das Plangebiet ist bereits bebaut. Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans verfolgt die Stadt Ebersberg das Ziel einer angemessenen Nachverdichtung. Im westlichen und südlichen Bereich werden u.a. Baugrenzen neu festgesetzt, in denen beispielsweise Wintergärten und Terrassen zulässig sind. Das Plangebiet liegt geomorphologisch im Bereich einer Jungmoränenlandschaft. Das Gelände ist geneigt und fällt von Nordosten nach Südwesten um mehrere Meter ab.
Aus wasserwirtschaftlicher Sicht stimmen wir der Bebauungsplanänderung zu. Wir möchten dennoch auf Folgendes hinweisen:
- In Moränengebieten ist grundsätzlich mit Hang- und Schichtwasser zu rechnen. Als Objektschutzmaßnahmen zum Schutz gegen eindringendes Oberflächenwasser bei Starkregen empfehlen wir, die Öffnungen an neuen Gebäudeteilen (und soweit möglich auch im Bestand) ausreichend hoch zu setzen. Wir empfehlen mind. 25 cm über GOK. Hinweise zur hochwasserangepassten Bauweise entnehmen Sie bitte der gemeinsamen Arbeitshilfe des Bau- und Umweltministeriums „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“: https://www.stmuv.bayern.de/themen/wasserwirtschaft/hochwasser/doc/arbeitshilfe.pdf
Es erfolgt eine Ergänzung der Begründung.
- Unverschmutztes Niederschlagswasser ist, soweit die Untergrundverhältnisse es erlauben, grundsätzlich zu versickern. Dabei sind die Randbedingungen der NWFreiV (Niederschlagswasserfreistellungsverordnung) und der TRENGW (Technische Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser) einzuhalten. Die Sohle einer Versickerungsanlage darf im Rahmen der erlaubnisfreien Versickerung gemäß NWFreiV nicht tiefer als 5 m unter GOK liegen. Tiefenversickerungen sind nicht erlaubt.
Es erfolgt eine Ergänzung der Planunterlagen.
- Wir empfehlen der Stadt, Vorgaben für Maßnahmen zur naturverträglichen Regenwasserbewirtschaftung zu machen, beispielsweise zur Dach- oder Fassadenbegrünung (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB eröffnet diese Möglichkeit). Als Anpassungsmaßnahme an den Klimaschutz empfehlen wir auch die Festsetzung einer naturnahen Nutzung des Niederschlagswassers für die Gartenbewässerung (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eröffnet diese Möglichkeit).
- Im Allgemeinen ist immer darauf zu achten, neue Flächenversiegelungen so gering wie möglich zu halten. Dazu gehört beispielsweise die Ausbildung von Hof- und Stellflächen mit Hilfe von durchsickerungsfähigen Baustoffen. Auf die Veröffentlichung des Landesamtes für Umwelt „Praxisratgeber für den Grundstückseigentümer, Regenwasserversickerung – Gestaltung von Wegen und Plätzen“ wird verwiesen:
Behandlungsvorschlag:
Die Hinweise zum Objektschutz vor Starkregen usw. werden in der Begründung ergänzt.
Die Hinweise zur Behandlung des Niederschlagswassers werden in den Planunterlagen ergänzt.
Da es sich bei der vorliegenden Bebauungsplanänderung um ein bereits entwickeltes und gut durchgrüntes Plangebiet handelt, wird keine Notwendigkeit für weitere Festsetzungen zur Regenwasserbewirtschaftung gesehen. Die Empfehlungen sollen vorrangig bei Neuplanungen berücksichtigt werden bzw. können in die Hinweise genommen werden.
Die Anregung zur Flächenversiegelung wurde bereits berücksichtigt. So regelt die textliche Festsetzung 9.2 bereits, dass nur versickerungsfähige Beläge für Zufahrten und nicht überdachte Stellplätze zulässig sind. Die Hinweise auf eine möglichst geringe Flächenversiegelung und den Praxisratgeber werden in der Begründung ergänzt.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird entsprechend der Abwägung berücksichtigt und es erfolgt eine Überarbeitung der Planunterlagen.
3.6 Vodafone GmbH, Schreiben vom 18.08.2022
Wir teilen Ihnen mit, dass die Vodafone GmbH / Vodafone Deutschland GmbH gegen die von Ihnen geplante Maßnahme keine Einwände geltend macht.
In Ihrem Planbereich befinden sich Telekommunikationsanlagen unseres Unternehmens. Bei objektkonkreten Bauvorhaben im Plangebiet werden wir dazu eine Stellungnahme mit entsprechender Auskunft über unseren vorhandenen Leitungsbestand abgeben. Weiterführende Dokumente:
- Kabelschutzanweisung Vodafone GmbH
- Kabelschutzanweisung Vodafone Deutschland GmbH
- Zeichenerklärung Vodafone GmbH
- Zeichenerklärung Vodafone Deutschland GmbH
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und es erfolgt eine Ergänzung der Begründung.
3.7 Bayernwerk AG, Schreiben vom 14.07.2022
Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen. Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter:
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und es erfolgt eine Ergänzung der Begründung.
3.8 Stadt Ebersberg, Tiefbauamt, Schreiben vom 27.07.2022
Kanalisation
Die Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser des bestehenden Areals ist grundsätzlich gewährleistet und durch einen wasserrechtlichen Bescheid zur Regenwasserbehandlung geregelt.
Aufgrund der zusätzlich geplanten Versiegelungen stellt sich die Frage, ob das vorhandene System zur Regenwasserableitung dann noch ausreichend dimensioniert ist und ob es den Vorgaben des wasserrechtlichen Bescheides vom 04.07.2011 entspricht. Siehe hierzu auch den Absatz II „Inhalts- und Nebenbestimmungen“ und hier den Punkt 6 „Anzeigepflicht“. Unabhängig von einem Nachweis bzw. den Vorgaben des Landratsamtes, muss das zusätzlich anfallende Regenwasser aus befestigten Flächen versickert, wenn nicht möglich, zurückgehalten und gedrosselt in das bestehende System eingeleitet werden.
Hierfür muss dann für jedes Bauvorhaben (Flächenversiegelung) der vorhandene Entwässerungsplan ergänzt, oder ein neuer Plan der den Bestand und die Neuanlagen enthält, dem Tiefbauamt zeitnah in 3 – facher Ausfertigung zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden.
Wasserversorgung
Die Versorgung des bestehenden Baugebietes mit Trink- und Löschwasser ist gegeben.
Straßenbau
Die verkehrliche Erschließung vom Augrund II erfolgt über die Wettersteinstraße und im Baugebiet durch die Großvenedigerstraße.
Ein Stellplatznachweis müsste vorliegen. Falls notwendig muss ein entsprechender Nachweis geführt werden.
Allgemein
Um geplante Projekte reibungslos durchführen zu können, ist eine enge Abstimmung zwischen Bauwerber und Stadtverwaltung notwendig. Die notwendigen Planungen sollten daher unbedingt rechtzeitig zur Prüfung vorgelegt werden.
Behandlungsvorschlag:
Das vorhandene Regenwasserableitungssystem wird vom damalig tätigen Gutachterbüro daraufhin überprüft, ob die mit der aktuellen Bebauungsplanänderung beabsichtigte Grundflächenmehrung sich noch innerhalb der bestehenden Erlaubnis bewegt. Die berechnete Flächenmehrung beträgt insgesamt ca. 25 m².
Beschlussvorschlag:
Die Stellungnahme wird entsprechend der Abwägung berücksichtigt und es erfolgt eine Überarbeitung der Planunterlagen.
Anmerkung der Verwaltung:
Im Zuge der Grundflächenberechnung für das gesamte Plangebiet hat sich ergeben, dass aufgrund der neuen Festsetzung beim WR 3 jeweils eine Minderung der zulässigen Grundfläche ergeben hätte. Diesem Umstand wird dadurch begegnet, dass für die Grundstücke im WR 3 eine Überschreitung der zulässigen Grundflächen von 50% für Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen) vorgesehen wird.
Beschlussvorschlag:
Die Festsetzung A 3.3 wird eine Überschreitung von 50% der zulässigen Grundfläche für das Teilgebiet WR 3 festgesetzt.
