In der Sache wird auf die TA-Sitzung vom 09.04.2024, TOP 4, öffentlich Bezug genommen.
Aus der Mitte des Ausschusses wurde die Verwaltung gebeten, eine Änderung des Bebauungsplanes vorzubereiten um Werbeanlagen an dieser Stelle sicher ausschließen zu können, da ein weiteres Fortschreiten dieser Entwicklung befürchtet wird.
Das Grundstück FlNr. 805/1, Gemarkung Ebersberg liegt im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 146 – Nachfolgenutzung Autohaus. Der Bebauungsplan trifft bis auf die Regelung in B. 2.10, wonach genehmigungspflichtige Werbeanlagen unzulässig sind, keine Festsetzungen für das Grundstück FlNr. 805/1, Gemarkung Ebersberg.
Ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan Nr. 146 (vgl. S. 5 letzter Absatz) wurde das Grundstück FlNr. 805/1 gemäß § 12 Abs.4 BauGB in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einbezogen. Damit sollte gewährleistet werden, dass die Festsetzung B.2.10 auch für dieses Grundstück gelten soll. Diese Festsetzung war städtebaulich geboten, da durch die Umwandlung der gewerblichen Nutzung auf dem Vorhabensgebiet von ursprünglich Autohaus in ein Wohngebiet eine andere städtebauliche Qualität des gesamten Bereichs entstanden ist, in dem Werbeanlage störend wirken. Zur Klarstellung, dass nur das Vorhabengrundstück (FlNr. 804) als WA festgesetzt werden sollte, wurde für das Grundstück FlNr. 805/1 hinsichtlich der Art der Nutzung keine Festsetzung getroffen.
Damit liegt für diesen Teilbereich des Bebauungsplanes kein qualifizierter Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 1 BauGB vor, da eine wesentliche Festsetzung, die Art der baulichen Nutzung, fehlt. Die Gebietsart ist daher gemäß § 30 Abs. 3 BauGB nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Im Verfahren aus dem Jahre 2015, wo die bereits bestehende Werbeanlage streitgegenständlich war, ging das Bayerische Verwaltungsgericht beim Augenschein am 12.10.2016 von einem Mischgebiet bzw. einer Gemengelage aus. Dieser Feststellung wurde von keinem der anwesenden Beteiligten widersprochen. Auf den seinerseits bereits rechtswirksamen Bebauungsplan wurde weder im vorangegangenen Genehmigungsverfahren noch im Klageverfahren eingegangen.
Aktuell wurde nun mit Antrag vom … erneut die Errichtung einer weiteren Werbeanlage auf dem Grundstück FlNr. 805/1, Gemarkung Ebersberg beantragt. Die anwaltliche Vertretung der Antragstellerin behauptet in ihrem Schreiben vom 25.03.2024, dass der Bebauungsplan Nr. 146 das Vorhabengrundstück absolut begründungslos in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezieht. Weiter wird behauptet, dass es schlicht und ergreifend unklar sei, aus welchem Grund das Telekom-Grundstück in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen wurde. Es wird gar unterstellt, es handle sich hier um einen handwerklichen Fehler und man beruft sich auf eine Teilunwirksamkeit wegen Fehlens einer Festsetzung der Gebietsart.
Die Ausführungen des Rechtsanwalts sind nach Ansicht der Stadt allerdings nicht zutreffend. Der Grund für die Festsetzung ergibt sich aus der Begründung zum Bebauungsplan, wie vorstehend ausgeführt.
Durch die fehlende Festsetzung einer Gebietsart für das Telekom-Grundstück fehlt der Regelung der städtebauliche bzw. der bauplanungsrechtliche Bezug. Unstrittig ist, dass Werbeanlagen auch einer bauplanungsrechtlichen Regelung zugänglich sind (Decker in Busse/Kraus, BayBO, RdNr. 129 ff zu Art. 81 BayBO).
Vorliegend handelt es sich nach der Art der baulichen Nutzung um eine Hauptanlage, die im System der BauNVO einzuordnen ist. Eine Hauptanlage ist zugrunde zu legen, weil es sich um eine Fremdwerbung handelt und keine Werbeanlage an der Stätte der Leistung ist; dies wäre eine Nebenanlage.
Einordnung der Gebietsart des Antragsgrundstücks:
Das Grundstück liegt südlich der Dr.-Wintrich-Straße und östlich der Ringstraße. Unmittelbar östlich grenzt das Gelände der Polizeiinspektion Ebersberg an. Auf dem Gelände ist das Polizeigebäude (vorwiegend Büronutzung) sowie die Unterstellbereiche der Polizeifahrzeuge anzutreffen. Zwischen dem Telekomgrundstück und dem Polizeigrundstück ist ein Geländesprung von ca. 5 m festzustellen. Das Telekomgebäude liegt entsprechend höher und ist in die beiden nachstehend beschriebenen Wohngebiete mehr eingebunden, als in das östlich angrenzende Gebiet. Weiter östlich, an der Kolpingstraße, liegt das ehemalige Bürogebäude der Kreissparkasse, das heute als Bürogebäude für das Landratsamt sowie als Flüchtlingsunterkunft dient. Südöstlich liegt das Gebäude des staatlichen Vermessungsamtes mit den vorgelagerten Freiflächen. Nördlich, auf der gegenüberliegenden Seite der Dr.-Wintrich-Straße grenzt eine durch Mehrfamilienhäuser geprägten Wohnsiedlung an. Dieser Bereich ist durch den Bebauungsplan Nr. 174 – Gärtnereistraße West als WA gem. § 4 BauGB festgesetzt. Westlich des Telekomgebäudes, auf der gegenüberliegenden Seite der Ringstraße setzt der bereits mehrfach erwähnte Bebauungsplan Nr. 146 ebenfalls ein WA fest. Nordöstlich der FlNr. 805/1, getrennt durch die Einmündung der Dr.-Wintrich-Straße/Gärtnereistraße liegt die Gärtnerei Weber. Der Bereich der beiden vorgenannten Straßen hat hier eine eindeutig trennende Wirkung, da dieser Bereich gegenüber dem südlichen Abschnitt der Ringstraße/Dr.-Wintrich-Straße eine deutlich andere Entwicklung genommen hat und sich in ihrer Baustruktur deutlich unterscheiden.
Aufgrund dieser Umgebungsbebauung kommt die Stadt zum Ergebnis, dass es sich vorliegend nicht um ein Mischgebiet handelt, da die erforderliche ausgewogene Mischung aus Wohnen und gewerblicher Nutzung nicht vorhanden ist. Vielmehr ist der Bereich aufgrund seiner Nutzungsstruktur durch öffentliche Infrastruktureinrichtungen als auch durch die dort angesiedelten Behörden als Gebiet für den öffentlichen Gemeinbedarf einzuordnen. Die nordöstlich liegende Gärtnerei ist aufgrund der trennenden Wirkung der Gärtnerei-/Dr.-Wintrich-Straße nicht prägend.
Insofern ist die Argumentation des Antragstellers, wonach Anlagen der Fremdwerbung in einem Mischgebiet allgemein zulässig sind, an dieser Stelle nicht zutreffend, da es schon an der hierfür erforderlichen Gebietsart fehlt.
Möglicher Änderungsbedarf des Bebauungsplanes:
Die Stadt hat Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der Erforderlichkeitsgrundsatz gibt der Gemeinde einen weiten Spielraum; er ermächtigt sie zu einer ihren Vorstellungen entsprechenden Städtebaupolitik (vgl. BayVGH, U.v. 19.6.2009 – 1 N 07.1552 – BayVBl 2010, 247; U.v. 3.3.2010 – 2 N 09.3058 – juris). Die Vorschrift verlangt nicht, dass für die Planung als Ganzes und für die einzelnen Festsetzungen ein unabweisbares Bedürfnis vorliegt; es genügt, wenn eine Regelung vernünftigerweise geboten ist. Dies könnte hier der Fall sein.
Aufgrund dieser Situation könnte aus Sicht der Stadt ein Änderungsbedarf an dem Bebauungsplan Nr. 146 bestehen, um den seinerzeitigen Planungswillen, der Freihaltung des westlich angrenzenden Wohngebietes insbesondere von Werbeanlagen sicherzustellen.
Hierfür soll der Bebauungsplan Nr. 146 – Nachfolgenutzung Autohaus geändert werden. Planungziel ist die Festsetzung des Gebietes des Telekomgrundstücks als Gebiet für den Gemeinbedarf gem § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB. Diese Festsetzung ist möglich, da auch nach der Privatisierung der Deutsche Post, Flächen für die Grundversorgung von Universaldienstleistungen i.S.d. § 78 TKG nach der Rechtsprechung des BVerwG vom 30.06.2004 4 CN 7/03) zulässig sind. Das Gebäude steht im Eigentum der Deutschen Telekom AG. Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude keine Anlage zur Versorgung mit Universaldienstleitungen nach TKG darstellt, sind nicht ersichtlich. Insofern wäre die Festsetzung der vorgenannten Gebietsart nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB möglich.
Gleichzeitig soll zumindest für den westlichen und südlichen Bereich des Telekom-Grundstücks die Errichtung von Anlagen der Fremdwerbung ausgeschlossen werden. Zur Begründung wird auf die vorstehenden Ausführungen im Hinblick auf das Einwirken in die durch Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiete hingewiesen.
Mit der Festsetzung soll der jüngeren Entwicklung in diesem Stadtquartier Rechnung getragen werden. Die früher deutlich stärker vertretende gewerbliche Nutzung wurde zurückgedrängt und zugunsten, insbesondere durch die Absiedelung des Autohauses westlich der Ringstraße, immer mehr zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt. Das nördlich angrenzende Wohngebiet (BP 174) hat diese Entwicklung konsequent fortgesetzt. Diese planmäßige Entwicklung eines städtisch geprägten Wohnquartiers hatte auch zum Ziel, Werbeanlagen dort nicht mehr zuzulassen.
Anlagen der Fremdwerbung stellen einen selbständigen, nicht störenden Gewerbebetrieb dar (BVerwG vom 03.12.1992, 4 C 27.91). Diese Anlagen können auf einer Gemeinbedarfsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB zulässig sein, soweit sie die Universaldienstleistungen ergänzen, sich der Gemeinbedarfsnutzung unterordnen und die Dienstleistungen des Gemeinbedarfs die prägende Nutzung der Einrichtung bleiben (BVerwG vom 30.06.2004, 4 C 3/03). Die beantragte Fremdwerbeanlage stellt jedoch schon keine Ergänzung der Telekommunikationsdienstleistungen dar, so dass sie der Festsetzung des zu ändernden Bebauungsplanes widersprechen würde.
Einen möglichen Befreiungstatbestand sieht die Stadt hier nicht, da die beantragte Werbeanlage vorwiegend darauf ausgerichtet ist, in das angrenzende Wohngebiet zu wirken. Sie soll am westlichen Rand, auf der Mauer des Telekomgebäudes errichtet werden. Die Ansichtsfläche richtet sich ausweislich der vorliegenden Antragsunterlagen ausschließlich in Richtung des westlich gelegenen Wohngebietes des Bebauungsplanes Nr. 146. Die Anlage liegt an der Ringstraße, die zwar als Sammelstraße für die von ihr erschlossenen Wohngebiete dient. Auch wirkt sie auf die Dr.-Wintrich-Straße in Fahrtrichtung Osten, die allerdings bis auf die Realschule und die KITA St. Benedikt ebenfalls nur zur Erschließung von Wohngebieten bestimmt ist. In der Umgebung sind bis auf die bereits vorhandene Werbeanlage auf dem Telekom-Grundstück keinerlei Anlagen der Fremdwerbung vorhanden.
Insofern wäre es ein legitimes Planungsziel, Anlagen der Fremdwerbung im westlichen und südlichen Bereich des Gemeinbedarfsgrundstücks FlNr. 805/1 auszuschließen. Dieses Planungsziel müsste durch eine Veränderungssperre gesichert werden, da anzunehmen ist, dass das LRA ansonsten die Genehmigung erteilen und das bislang verweigerte Einvernehmen ersetzen wird.
Es ist anzunehmen, dass die Antragsteller das Bebauungsplanverfahren zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 146 im Wege einer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen einer sog. Negativplanung für unwirksam erklären lassen wollen. Um eine Negativplanung handelt es sich, wenn sie sich darin erschöpft, das zur Genehmigung gestellte Vorhaben zu Fall zu bringen. Laut Planungziel ist die Pflege, Bewahrung und Verbesserung des an dieser Stelle Ziel des Bebauungsplanes. Eine Negativplanung liegt nur dann vor, wenn scheinbar positive Festsetzungen zugunsten bestimmter Nutzungen nur bewirken sollen, dass andere Nutzung ausgeschlossen werden, während das Positive eigentlich gar nicht gewollt wird (vgl. BayVGH, B.v. 30.9.2013 – 9 NE 13.1734 – juris). Die Gemeinde verfolgt jedoch mit dem Bebauungsplan das positive Planungsziel, das Ortsbild zu bewahren. Der Planung liegen klare Vorstellungen zugrunde, wie das Stadtquartier von einem ursprünglich gewerblich geprägten Bereich sich hin zu einem städtischen Wohngebiet entwickeln soll. Dafür spricht auch die weiter südlich in der Ringstraße aktuell geplante Bauleitplanung. Dort soll ebenfalls das mittlerweile leerstehende Bürogebäude der Firma IAC abgebrochen werden und in einen Wohnstandort mit Eigentumswohnungen und preisgedämpftem Mietwohnungsbau fortentwickelt werden.
Die Stadt verfolgt mit der Bebauungsplanänderung das positive Planungsziel das Ortsbild zu verbessern und zu bewahren. Der Planung liegen insoweit klare Vorstellungen zugrunde, dass mit dem Ausschluss von Anlagen der Fremdwerbung, die dazu bestimmt sind, in die angrenzenden Wohngebiete hineinzuwirken, eine Verbesserung des Ortsbildes für diesen Bereich einhergeht und erreichbar ist.
Nach § 1 Abs. 5 Satz 2 BauGB sollen Bauleitpläne unter anderem dazu beitragen, die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne unter anderem die Belange der Baukultur, und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu berücksichtigen. Die Stadt kann mit Festsetzungen im Rahmen der Bauleitplanung darauf Einfluss nehmen, in welche bestimmte Richtung sich ein Ortsbild entwickeln soll.
Die Verwaltung weist in diesem Zusammenhang daraufhin, dass diese Überlegungen mit einem hohen Prozessrisiko behaftet sind. Im Urteil des VG Bayreuth vom 19.11.2009 – B 2 K 09.542 wurde die Genehmigungsbehörde verurteilt, eine solche Werbeanlage auf einer durch Bebauungsplan festgesetzten Gemeinbedarfsfläche im Wege der Befreiung zuzulassen.
Sollte der Bebauungsplan für unwirksam erklärt werden und deswegen Planungsschäden wegen entgangenen Einnahmen aus der geplanten Anlage geltend gemacht werden, würde die Stadt gemäß §§ 39 ff BauGB in Haftung genommen werden.
Rückstellungen für etwaige Haftungsansprüche sind im Haushaltsplan 2024 bislang nicht veranschlagt.
Insgesamt kann daher nicht prognostiziert werden, ob die in Aussicht genommene Planung im Falle eines Normenkontrollverfahrens vor Gericht halten wird. Seitens der Verwaltung wird daher keine Beschlussempfehlung abgegeben.
Sollte sich der TA für eine Beschlussempfehlung aussprechen, würde sie wie folgt lauten:
Der Technische Ausschuss beschließt die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 146 – Nachfolgenutzung Autohaus aufzustellen.
Planungsziel ist die Festsetzung der FlNr. 805/1 Gemarkung Ebersberg (Telekom-Gebäude) als Fläche für den Gemeinbedarf gem. § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB.Weiterhin sollen Anlagen der Fremdwerbung, die in die westlich und südlich angrenzenden Wohngebiete hineinwirken, zur Bewahrung und Verbesserung des neu entwickelten Ortsbildes, ausgeschlossen werden.
Die Verwaltung wird beauftragt, den Aufstellungsbeschluss ordnungsgemäß bekannt zu machen.
Haushaltsrechtliche Auswirkungen:
Ja – Planungskosten für die Bebauungsplanänderung (ca. 7.500,- €)
im Weiteren, je nach Verfahrensgang Anwalts- und Gerichtskosten sowie möglicher Ersatz für
Planungsschaden (derzeit nicht bezifferbar)
