Der Antragsteller plant die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohneinheiten und den notwendigen 8 Stellplätzen.
Geplant ist folgendes:
Gebäudeausmaße: 16m x 15,58m 250,88 m²
Gebäudehöhe: WH 6,50 m bis zur Dachterrasse – 2. Wandhöhe im 2.OG 3,40 m
somit insgesamt 9,90 m
3 Vollgeschosse
Satteldach mit 26° Dachneigung
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Baulinienplanes Nr. 53 Nordwest. Für den Baugrenzen und Baulinien festgesetzt sind.
Im Übrigen ist das Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Das Vorhaben hält die hintere Baugrenze ein (Baufenster = 16 m). Die vordere Baulinie ist eingehalten.
Die nähere Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet (WA). Wohngebäude sind dort somit zulässig.
Das Bauvorhaben erreicht eine Grundfläche von 250 m² einschließlich Terrassen, die der Hauptanlage zuzurechnen sind, eine Fläche von 257,88 m².. Die nähere Umgebung setzt sich aus den das Baugrundstück umgebenden Flurstücken zusammen (FlNr. 906/12, 906/55, 906/15, 906/56, 906, 906/49, 906/54). Bei der Bestimmung des zulässigen Maßes der Nutzung ist die maßgebliche Umgebung enger zu begrenzen, als etwa bei der Ermittlung der Art der baulichen Nutzung (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, RdNr. 45 zu § 34 BauGB; BVerwG, Urt. vom 08.12.2016, 4 C 7/15). In dieser näheren Umgebung beträgt die höchste Grundfläche 196 m² (FlNr. 906/12). Das gegenständliche Bauvorhaben überschreitet daher die in der Umgebung vorhandene Grundfläche deutlich und somit den Rahmen der sich aus der Umgebung ableiten lässt, da in der näheren Umgebung die Grundflächen auch im Verhältnis zur Freifläche deutlich niedriger liegen.
Die Rechtsprechung lässt zwar eine gewisse Überschreitung dieses Rahmens zu, da es beim Einfügen weniger um Einheitlichkeit als um Harmonie geht. Aufgrund seiner Größe löst dieses Vorhaben allerdings nach Auffassung der Verwaltung bodenrechtliche Spannungen aus, die nur im Rahmen einer verbindlichen Bauleitplanung gelöst werden können. Die Verwaltung ist daher der Ansicht, dass sich das Gebäude nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Umgebung einfügt.
Hinsichtlich der Abstandsflächen ist festzustellen, dass diese nach den bisher vorliegenden Unterlagen nicht eingehalten sind. Insbesondere zur westlichen Grundstücksgrenze verbleibt nur ein Abstand von 3 m. Bei einer Wandhöhe von 6,50 m müsste die Abstandsfläche 3,25 m nach altem Recht betragen. Aufgrund der neuen Abstandsflächenregelung und der städtischen Satzung müsste auf der Westseite eine Abstandsfläche bei H1/2 von 4,95 m eingehalten werden.
Insofern muss der Baukörper somit reduziert werden.
Dem Antragsteller wäre somit aufzugeben, die Planung nochmals zu überarbeiten, insbesondere im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung.
Grundsätzlich steht einer Bebauung des Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus nichts entgegen. Dem vorliegenden Antrag auf Vorbescheid kann jedoch das Einvernehmen nicht erteilt werden.
