Die Antragsteller beantragen eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit 3 Wohneinheiten, südlich Gmaind 8, 85560 Ebersberg, FlNr. 1066/4, Gemarkung Ebersberg
Für diese Fläche besteht ein rechtswirksamer Vorbescheid des LRA Ebersberg vom 28.01.2021, Az. V-2020-2376, der ein Doppelhaus mit den Ausmaßen 15m x 12m mit den zugehörigen Stellplätzen und eine Wandhöhe von 6,60 m für bauplanungsrechtlich zulässig erachtet.
Das nun beantragte Bauvorhaben hält sich an die Vorgaben des Vorbescheids hinsichtlich der Ausmaße.
Das Bauvorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Demnach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und nach der Grundfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Art der Nutzung der näheren Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet (WA - § 4 BauNVO). Dieses Gebiet dient vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Demnach ist das geplante Wohngebäude gem. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. Das Einfügungsmerkmal nach Art der Nutzung ist somit erfüllt.
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung hält sich das Vorhaben an die Maße des Vorbescheids. Damit ist auch das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung erfüllt.
Im Vorbescheid wurde ein Doppelhaus beantragt. Vorliegend sollen nun 3 Wohneinheiten errichtet werden. Baurechtlich handelt es sich dabei nicht um ein Doppelhaus. Ein Doppelhaus ist anzunehmen, wenn die beiden Gebäude an einer seitlichen Grundstücksgrenze, ohne seitlichen Grenzabstand einzuhalten, zu einer baulichen Einheit aneinandergebaut sind. Das Doppelhaus bildet gem. § 22 Abs. 2 BauNVO eine Modifikation der offenen Bauweise. Der Regelfall der offenen Bauweise stellt das Einzelhaus dar (vgl. Blechschmidt in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, RdNr. 26 zu § 22 BauNVO).
So liegt der Fall hier; das beantragte Gebäude ist bauplanungsrechtlich als Einzelhaus einzustufen, da es nicht an einer seitlichen Grundstücksgrenze zusammengebaut wird, wie oben erläutert. Das Grundstück soll nicht geteilt werden; demnach gibt es auch keine gemeinsame Grundstücksgrenze an der das geplante Gebäude errichtet werden soll.
Nachdem ein Gebäude in offener Bauweise errichtet werden soll, fügt es sich somit auch nach der Bauweise ein.
Bei der Beurteilung des Einfügens spielt ausdrücklich die Anzahl der Wohneinheiten keine Rolle, da diese eine bewusste planerischen Entscheidung der Stadt erforderlich machen würde (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB).
Aus Sicht der Verwaltung fügt sich das Bauvorhaben daher ein.
Für die drei Wohneinheiten werden nach der Stellplatzsatzung 6 Stellplätze erforderlich (2/WE). Auf dem Baugrundstück werden insgesamt 8 Stellplätze nachgewiesen.
Nach § 34 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn die Erschließung gesichert ist. Wasser- und Kanalleitung sind vorhanden. Durch die Bebauung wird die bestehende SW-Leitung von Haus-Nr. 7 überbaut. Diese ist auf Kosten des Bauwerbers zu verlegen.
Die wegemäßige Erschließung erfolgt über den bestehenden Weg (FlNr. 1066/3, Gemarkung Ebersberg). Die gesicherte Erschließung wurde durch die notarielle Kaufurkunde des Grundstücks nachgewiesen. Durch die Teilung des Grundstück des Berechtigten, besteht die eingetragene Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile fort (vgl. § 1025 BGB).
Seitens der Nachbarschaft werden zu dem Bauvorhaben Einwände erhoben. Ein Nachbar erhob einen „vorsorglichen Widerspruch“, der sich zunächst auf zwei Punkte bezieht (siehe beil. Schreiben):
Geplante Grenzbebauung der Garage wäre wegen der Längen- und Höhenentwicklung unzulässig.
Gem. Art. 6 Abs. 7 BayBO dürfen an der Grundstücksgrenze Garagen einschließlich deren Nebengebäude mit einer mittleren Wandhöhe von bis zu 3m und einer Gesamtlänge von 9 m je Grundstückgrenze errichtet werden. Giebelflächen mit einer Dachneigung von unter 45° bleiben unberücksichtigt.
An der Grundstücksgrenze des Einwendungsführers ist eine Grenzgarage mit 7 m Wandlänge und einer Wandhöhe von 3 m sowie einer Dachneigung von 28° geplant. Das Vorhaben hält sich somit im Rahmen der zulässigen Grenzbebauung nach Art. 6 BayBO und stellt damit keine unzumutbare Beeinträchtigung für den Nachbarn dar. Die Regelung kann im Hinblick auf den Zweck, dem sie dient, nicht als generell unverhältnismäßig oder sachwidrig angesehen werden. Sie fördert die möglichst weitgehende Ausnutzung des knappen, nicht beliebig vermehrbaren Baugrunds und trägt dazu bei, dass trotz der zunehmenden Motorisierung möglichst viele Kraftfahrzeuge auf dem eigenen Grund abgestellt werden können. Die Regelung ist somit gemeinwohlbezogen. Dem Nachbarn, der eine Grenzbebauung – sowie vorliegend – im Ausmaß des Art. 6 Abs. 7 BayBO zu dulden hat, werden damit im Regelfall keine schweren und unerträglichen Belastungen auferlegt.
Im Übrigen wurde diese Situation bereits im Vorbescheid als planungsrechtlich zulässig genehmigt.
Nachdem das Baugrundstück, wie oben bereits dargestellt, nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 131 – Gmaind liegt, kommt es auf die dort getroffenen Festsetzungen nicht an.
Die Frage der Bauweise bzw. des Einfügens des geplanten Mehrfamilienhauses wurde bereits oben ausführlich erläutert. Unzumutbare Nachteile bzw. ein Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften ergeben sich nach Ansicht der Verwaltung hieraus nicht. Insbesondere liegt auch kein Verstoß gegen den Gebietserhaltungsanspruch vor. Die Beschwerdeführer gehen von einem Dorfgebiet (MD) aus. Nach § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO sind in einem Dorfgebiet sonstige Wohngebäude allgemein zulässig.
Die gewünschte Akteneinsicht wurde über einen Online-Zugang beim Landratsamt sichergestellt.
Das zweite Einwendungsschreiben stellt eine Reihe von Frage, die größtenteils im Rahmen des Sachvortrags beantwortet wurden. Die übrigen Fragen haben mit dem gegenständlichen Bauvorhaben einen direkten Bezug und werden auf dem Verwaltungsweg beantwortet.
Sofern sich die Antworten nicht aus dem Vortrag ergeben, hier noch einige kurze Ausführungen:
Rechtsverbindlichkeit eines Vorbescheids?
Der Vorbescheid gem. Art. 71 BayBO ist rechtsverbindlich; er nimmt einen Teil der Baugenehmigung (in der Regel den planungsrechtlichen Teil) vorweg. Er ist somit die verbindliche hoheitliche, zeitlich befristete (gilt 3 Jahre) Erklärung der Bauaufsichtsbehörde, dass einem Vorhaben in bestimmter Hinsicht nach dem zur Zeit der Entscheidung geltenden öffentlichen Recht, keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen.
Konflikte mit dem geplanten Radweg werden seitens der Verwaltung nicht gesehen. Insbesondre ist an dieser Stelle auch noch nicht geklärt, welchen Verlauf der Radweg nehmen soll. Darauf kann keine Ablehnung eines Bauvorhabens gestützt werden.
Baurechtliche Folgen für die FlNr 1068 entstehen durch die zulässige Grenzgarage nicht; hierzu wird auf die Argumentation zum ersten Einwendungsschreiben verwiesen.
