Bebauungsplan Nr.81.2 - Kapellenweg; a) Vorstellung der Planung b) Billigung- und Auslegungsbeschluss gem. § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 TA 14.07.2015 TOP 10

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Technischen Ausschusses, 11.07.2017

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Technischer Ausschuss Sitzung des Technischen Ausschusses 11.07.2017 ö beschließend 6

Sachverhalt

Zu a):
In vorgenannter Sache legt das Architekturbüro Feirer-Kornprobst den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 81.2- Kapellenweg II vor. Der Aufstellungsbeschluss wurde in der Sitzung des Technischen Ausschusses vom 14.07.2015 (TOP 10, öffentlich) gefasst. In der Sitzung vom 10.05.2016 (TOP 2, öffentlich) wurde dem Bebauungsvorschlag mit vier Wohneinheiten mehrheitlich (8: 2) zugestimmt.

Herr Architekt Feirer-Kornprobst stellt die Planung dem Technischen Ausschuss vor und steht für Fragen und Anregungen zur Verfügung.

Der Entwurf sieht nun 4 Baukörper als Einzelhaus (Einfamilienhaus mit einer Wohneinheit) vor. Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus dem Bebauungsplanentwurf der als Anlage den Sitzungsunterlagen beiliegt.
Mit dem Bebauungsplan soll auch der nördlich an das Baugrundstück grenzende Bolzplatz planungsrechtlich gesichert werden. Hierzu wurde im Rahmen der Planerstellung die zu erwartende Immissionsbelastung sowohl aus dem Bolzplatz als auch aus der nordwestlich angrenzenden Kindertagesstätte (Kraxelbaum) berechnet und beurteilt. Die KITA unterliegt dem KJG (Gesetz über die Anforderungen an den Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen), wonach die natürlichen Lebensäußerungen von Kindern, die Ausdruck natürlichen Spielens oder anderer kindlicher Verhaltensweisen sind, als sozialadäquat hinzunehmen sind. Für die schalltechnische Einschätzung wurde dennoch angesetzt, dass sich sämtliche 87 Kinder für 4 Stunden im Garten aufhalten. Der Richtwert wird eingehalten.
 
Beim Bolzplatz wird ebenfalls von eine Anlage nach KJG ausgegangen. Die Beurteilung erfolgte unter Anwendung der 18.BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) ohne die besonderen Regelungen und Immissionsrichtwerte für Ruhezeiten.
Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass der Immissionsrichtwert (IRW; 18. BImSchV) von 55 dB(A) außerhalb der Ruhezeiten eingehalten werden kann, wenn für  ≤ 3 ½ Stunden in der Zeit vom 7 – 22 Uhr ständig 25 Kinder dort bolzen. Mit den vom Jugendamt genannten 8 Kindern kann der IRW auch eingehalten werden, wenn ständig 8 Kinder vor Ort sind. In der Summe ist mit dem Kindergarten mit keiner nennenswerten Erhöhung der Immissionsbelastung zu rechnen.
Um den Bolzplatz auch in der Zukunft nicht einzuschränken, wird im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung empfohlen, im Bebauungsplan festzusetzen, dass an den Nordfassaden der beiden östlichen Häuser keine zu öffnenden Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen zulässig sind. Alternativ dazu können auch bauliche Maßnahmen (verglaste Vorbauten, Wintergärten, Prallscheiben usw.) mit einer Tiefe von > 0,5m vor dem geöffneten Fenster vorgesehen werden. Da der Bolzplatz (mangels Flutlicht) nachts nicht genutzt wird, können Schlafräume davon ausgenommen werden.
Der Bebauungsplanentwurf hat diesen Punkt in den Festsetzungen A.7.5 und C.10.1 berücksichtigt.

Hinsichtlich des Baumbestandes wurden ebenfalls im Vorfeld umfangreiche Untersuchungen durchgeführt. Hierzu wird auf das beiliegende Gutachten verwiesen. Die Anforderungen an den Baum- und Artenschutz werden im Bebauungsplan (Festsetzungen Kap. 4) berücksichtigt.  


Der Grundstückseigentümer hat zu dem vorliegenden Entwurf mit E-Mail vom 27.06.2017 Stellung genommen (siehe Anlage).

Aus Sicht des Planers und der Verwaltung sind zu den Änderungswünschen folgende Anmerkungen/Empfehlungen veranlasst:

Dachausbau:
Grundsätzlich können die Überlegungen zum Dachausbau auch nach den Regelungen des Planungsvorschlags vom  22.05.2017 umgesetzt werden.
Um zu vermeiden, dass 2 Wohneinheiten je Wohngebäude entstehen und damit über die zusätzlichen erforderlichen Stellplätze eine weitere Versiegelung des Bodens erfolgt, wird empfohlen, eine Festsetzung in den B-Plan aufzunehmen, dass nur 1 Wohnung je Wohngebäude zulässig ist. Es ist zwar dann keine eigene Wohnung („Einliegerwohnung“) möglich, man kann aber mit dieser Lösung die Wünsche des Antragstellers, von mehreren Generationen unter einem Dach weitgehend berücksichtigen.

Wandhöhe und Dachneigung:
Im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 81 – Kapellenweg ist eine Wandhöhe von 6,40 m für das innen liegende Grundstück und eine Wandhöhe von 5,50 m für die am Ortsrand gelegenen Grundstücke festgesetzt.
Die Wandhöhe ist dabei jeweils auf OK natürliches Gelände bezogen.
Im vorliegenden Vorentwurf ist eine Wandhöhe von 6,0 m ab OK FFB EG vorgesehen, d.h. die tatsächliche Wandhöhe kann noch höher ausfallen, wenn der Erdgeschossfußboden über dem Geländeniveau, wie es i.d.R. vom WWA empfohlen wird, liegt.  
Die Dachneigung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans beträgt 28° bis 30°.
Unter Berücksichtigung der Regelungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans und des bestehenden städtebaulichen Umfeldes sollte die vorgeschlagene Wandhöhe von 6,0 m beibehalten werden. Bezüglich der Dachneigung wird vorgeschlagen, die
Festsetzung des rechtsverbindlichen B-Plans von 28° - 30° zu übernehmen.

Ortsrandlage:
Es ist davon auszugehen, dass das Plangebiet nicht nur derzeit, sondern auch in Zukunft Ortsrandlage bleibt und keine weitere Bauentwicklung nach Norden erfolgen wird.
Die grüne Kulisse der Bestandsbäume trägt zur landschaftlichen Einbindung des Plangebiets in die freie Landschaft bei, bietet aber keine städtebauliche Begründung oder Rechtfertigung, um eine höhere Baudichte zu ermöglichen.

Wendemöglichkeit/Erschließung:
Hier ist darauf hinzuweisen, dass die Wendemöglichkeit nicht nur für Lastwagen oder Müllfahrzeuge geeignet sein muss, sondern auch für die Feuerwehr.
Nach den Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr ist eine Aufstellfläche von ca. 7 x 12 m erforderlich.
Der Vorschlag des Antragstellers sieht eine Zufahrtsbreite von 6 m vor. Es müsste also noch zusätzlich ein Bereich von 1 m Breite und 12 m Länge freigehalten werden, um die erforderliche Aufstellfläche für die Feuerwehr nachweisen zu können.
Aufgrund der Garagenzufahrten und der freizuhaltenden Flächen für die Müllabfuhr und die Feuerwehr ist beim Vorschlag des Antragstellers eine Lagerung des Schnees im Rahmen des Winterdienstes eher problematisch zu sehen.
Von seitens des Planers/Verwaltung wird daher die im Bebauungsplanentwurf enthaltene Lösung mit einem Wendehammer vorgesehen. Diese Flächen würden dann als öffentliche Ortsstraße gewidmet. Aus dem Baugrundstück wären dann ca. 430 m² an die Stadt abzutreten.
 
Alternativ wäre eine Verkehrsfläche als öffentlicher Eigentümerweg  denkbar, der ab der Kapelle beginnen könnte. Der Haselbacher Weg würde in jedem Fall öffentliche Ortsstraße bleiben. Die Straßenbaulast sowie die Verkehrssicherungspflicht (Schneeräumen etc.) liegt dann bei den jeweiligen Eigentümern. Die Benützung des Weges ist für die gesamte Öffentlichkeit gestattet, d. h. jedermann darf auf dem Weg ohne Einschränkungen, sofern sich aus der Widmungsverfügung nichts anderes ergibt, gehen, fahren usw. Die Stadt übernimmt dann keinerlei Arbeiten mehr an dieser Straße. Für die öffentliche Verbindung wäre ein entsprechendes Geh-und Fahrtrecht einzuräumen. Die Fläche, die heute im Eigentum der Stadt steht (FlNr. 519/4; 252 m²) müsste dann durch den Antragsteller erworben werden. Alternativ dazu könnte das städtische Grundstück als Wegefläche oder auch als Grünstreifen im Eigentum der Stadt verbleiben. Die notwendige Erschließung für das Baugebiet müsste dann entsprechend weit nach Nordwesten – in das Grundstück FlNr. 520/2 – verlegt werden. Nachteil bei diese Lösung ist allerdings, dass eine weitere Versiegelung der Fläche durch Verkehrsanlagen entsteht.

Aus Sicht der Verwaltung wird daher die Variante „Eigentümerweg“ bevorzugt. Zum einen kommt man den Wünschen des Antragstellers damit weitgehend nach. Zum anderen entsteht bei der Stadt keine neue Unterhaltslast für das neue Straßenstück.

Zur Regelung der Erschließungsfragen wird mit dem Grundstückseigentümer ein Erschließungs- und städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. In diesem Vertrag werden die einzelnen Fragen im Detail geregelt. Der Vertragsentwurf wird vor Abschluss dem Technischen Ausschuss zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt.

Der Technische Ausschuss ist nun gehalten über folgende Fragen eine Entscheidung zu treffen.

  1. Zustimmung zum Bebauungsplanentwurf
  2. Regelung zum Dachgeschossausbau
  3. Festlegung der Wandhöhe und der Dachneigung
  4. Festlegung der Erschließungsvariante

Zu b):
Bei entsprechender Beschlussfassung zu den vorgenannten Punkten können die Änderungen durch den Planer eingearbeitet werden. Der Planentwurf kann zusammen mit dem Entwurf der 6. Flächennutzungsplanänderung anschließend im Verfahren nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung) ausgelegt werden.
Das Bebauungsplanverfahren wird im Regelverfahren durchgeführt.    


 

Diskussionsverlauf

Der Punkt wurde im Ausschuss eingehend beraten. StR Abinger und Schechner fragen nach der lärmtechnischen Situation des Bolzplatzes. Die Verwaltung erläutert, dass bei der schalltechnischen Untersuchung eine rechnerische Grundlage gewählt wurde, um für den Betrieb des Bolzplatzes auf der sicheren Seite zu liegen. Die Nutzung des Bolzplatzes, so wie sie heute stattfindet, stellt in Kombination mit den Festsetzungen im Bebauungsplan lärmtechnisch kein Problem dar.
StR Schechner fragt nach, ob die Bepflanzung an der Grundstücksgrenze zum Kindergarten mit einer Erhaltungsbindung versehen werden kann, da die Bepflanzung der Beschattung des Kindergartenfreibereichs dient. Nach Auskunft des Planers wäre dies möglich.
3. Bürgermeister Riedl sprach sich dagegen aus; man könne dem Bauherrn nicht die Beschattung des Kindergartengrundstücks auferlegen. Weiterhin war er der Ansicht, dass Einliegerwohnungen möglich sein sollten. Nach Auskunft des Planers lösen zusätzliche abgeschlossene Wohnungen weiteren Stellplatzbedarf aus. Im Extremfall wären dann auf dem Grundstück 8 Wohneinheiten mit der entsprechenden Anzahl an Stellplätzen vorhanden.
StRin Will wies daraufhin, dass es sich hier um ein Filetstück handelt. Sie wies auf die hohe Bedeutung des Naturschutzes hin und stimmte in vielenPunkten mit der saP nicht überein. Sie führte aus, dass trotz Schutzmaßnahmen während der Bauphase eine Eliminierung von Arten zu befürchten ist. Die Versiegelung sei zu hoch und schließlich würde die Fotosynthese durch die Fällung von Bäumen eingeschränkt. Sie bezweifelte die Wirksamkeit von Umsiedlungsmaßnahmen bei den Fledermäusen sowie den Erhalt der Höhlenbäume. Sie wäre, nachdem die umliegende Bebauung ohnehin stark verdichtet sei, allenfalls mit einer Erweiterung des bestehenden Wohnhauses einverstanden.
StRin  Platzer forderte, dass die 4 Wohneinheiten strikt eingehalten werden. Auf den Baumschutz soll hier besonders geachtet werden.
StR Goldner kritisierte die Flächenversiegelung für die Erschließung. Eine Privatstraße wäre nach seiner Ansicht besser. Er befürwortete auch nur eine Erweiterung des bestehenden Wohnhauses.
StR Otter sprach sich dafür aus, die ortsbildprägenden Bäume auf der Nordseite des Grundstücks zu erhalten. Er schlug vor, im Bebauungsplan den Versiegelungsgrad vorzugeben. Der Planer teilt mit, dass dies im Bebauungsplanentwurf mittels Festsetzungen für die Zufahrten und Stellplätze bereits erfolgt ist (wasserdurchlässige Flächen, Rasengitter etc.).      

Beschluss

Zu a):
Der Technische Ausschuss hat Kenntnis vom Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 81.2 – Kapellenweg II in der Fassung vom 04.07.17 und stimmt diesem Entwurf zu.

Die Dachgeschosse können zu Wohnzwecken ausgebaut und genutzt werden. Es wird festgelegt, dass pro Wohngebäude nur eine Wohnung zulässig ist.

Die Wandhöhe wird mit 6,0 m festgelegt. Die Dachneigung wird, wie im rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 81 – Kapellenweg, mit 28° - 30° festgelegt.

Als Erschließungsvariante wird die Lösung öffentliche Straße festgelegt.


Zu b):
Der Technische Ausschuss billigt den Entwurf für den Bebauungsplan Nr. 81.2 – Kapellenweg II in der Fassung vom 04.07.17 mit den heute beschlossenen Änderungen.
Die Verwaltung wird beauftragt das Verfahren nach § 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen und den Bebauungsplan hierfür für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen sowie die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange einzuholen.

Abstimmungsergebnis
Dafür: 8, Dagegen: 2

Datenstand vom 26.07.2019 10:03 Uhr
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