Zur geplanten Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit zwei Wohnungen und Garagen auf dem vorgenannten Grundstück, soll durch den Antrag auf Vorbescheid die baurechtliche Zulässigkeit der Lage und die Größe der Baukörper geprüft werden.
Folgendes ist geplant:
MFH 12,00 m x 16,00 m (192 m² Grundfläche)
Geschosse 2 Vollgeschosse
Wandhöhe 6,50 m
Firsthöhe 9,95 m
Satteldach 30° Neigung
Stellplätze 4 Stellplätze (zweigeschossige Doppelgarage)
Stellungnahme der Verwaltung:
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich der Aussenbereichssatzung Nr. 186 – „Pollmoos Nord“.
Das geplante Vorhaben stellt kein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dar, da das geplante Mehrfamilienhaus nicht die Funktion eines Betriebsleiterwohnhauses oder eines Altenteilerhauses („Austragshaus“) erfüllt. Derzeit befinden sich auf dem Grundstück neben einer landwirtschaftlichen Halle und einem Rinderstall bereits ein Wohnhaus und ein Austragshaus. Ein weiteres Wohngebäude ist somit als privilegiertes Vorhaben nicht zulässig.
Folglich handelt es sich um ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nach Abs. 3 nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen im Flächennutzungsplan (hier: landwirtschaftliche Fläche) widerspricht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Gem. § 3 der Aussenbereichssatzung Nr. 186 kann jedoch einem sonstigen Vorhaben i.S. des § 35 Abs. 2 BauGB, das Wohnzwecken dienen soll, die widersprüchliche Darstellung im Flächennutzungsplan nicht entgegengehalten werden. § 4 der Aussenbereichssatzung lässt Einzelhäuser in offener Bauweise mit max. zwei Wohneinheiten zu.
Gem. Garagen- und Stellplatzsatzung der Stadt Ebersberg sind für das Mehrfamilienhaus drei Stellplätze nachzuweisen (2 x 1,5 StPl.). Durch die Errichtung der zweigeschossigen Doppelgarage werden vier Stellplätze nachgewiesen.
Die Erschließung des Grundstückes ist zwar gesichert, die Lage des geplanten Baukörpers befindet sich jedoch direkt über der Wasserleitung zum bestehenden Wohnhaus (Hausanschluss). Eine Überbauung widerspricht § 9 der Satzung für die öffentliche Wasserversorgungseinrichtung der Stadt Ebersberg (Wasserabgabesatzung-WAS). Diese Wasserleitung wäre auf Kosten des Bauwerbers zu verlegen.
