Die Antragsteller möchten auf vorgenanntem Grundstück ein Mehrfamilienwohnhaus mit 5 Wohneinheiten und ein Wochenendhaus mit 1 Wohneinheit errichten. Hierzu wurde ein Antrag auf Vorbescheid gestellt, der folgende Fragen klären soll:
- Ist eine Bebauung des Grundstücks in dieser Dichte und diesem Maß der Bebauung nach § 34 BauGB möglich?
- Ist eine Bebauung des Grundstücks in dieser Art der Bebauung (Abbruch bestehendes Wohnhaus, Neubau mit Mehrfamilienwohnhaus und Wochenendhaus) mit dieser Nutzung nach § 34 BauGB möglich?
- Ist der Bau einer Tiefgarage möglich?
Ist der Stellplatznachweis mit TG-Stellplätzen möglich?
Folgendes ist laut Antragsunterlagen geplant:
Mehrfamilienwohnhaus (15,95m x 12,74m) 203,20 m²
Anzahl der Vollgeschosse III
Wandhöhe 1 (bis OG) 6 m
Wandhöhe 2 (bis DG) 9 m
Firsthöhe 12,37 m
Wochenendhaus (8,07m x 7,70 – Nordseite/5,67m – Südseite) 53,46 m²
Anzahl der Vollgeschosse I
Wandhöhe Nordseite 3,16 m
Wandhöhe Südseite 5,81 m
Firsthöhe 6,87 m
Die Tiefgarage mit 6 Stellplätzen liegt zwischen dem Mehrfamilienhaus und dem Wochenendhaus und hat eine Fläche von 227,23 m²
Grundstücksgröße 983 m²
Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Es liegt somit im Innenbereich nach § 34 BauGB. Rechtsgrundlage für die Zulässigkeit von Vorhaben ist dem gemäß § 34 Abs. 1 und 2 BauGB. Danach ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Wohngebiet (§ 3 BauNVO – WR). Geplant sind ein Mehrfamilienwohnhaus und ein Einfamilienwohnhaus (Wochenendhaus). Das Vorhaben fügt sich somit von der Art der Nutzung her in die umliegende Bebauung ein.
Mit dem Mehrfamilienwohnhaus soll ein Gebäude mit 202,47 m² und mit dem Wochenendhaus ein Gebäude mit 53,53 m² Grundfläche entstehen. Gebäude mit Grundflächen dieser Größenordnung sind in der Umgebung vorhanden. Beim Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung kommt es ausschlaggebend auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung an (BVerwG, Beschl. vom 26.07.2006 – 4 B 55.06). Hierzu zählen neben der Grundfläche (Gebäudeausmaße) auch die Höhe bzw. die Kubatur der geplanten Anlage. Das Gebäude soll eine Firsthöhe von 12,37 m erhalten. Die Wandhöhe auf der straßenzugewandten Seite soll 6 m bzw. 9 m bis zum Dachgeschoss betragen. Auf der straßenabgewandten Seite ist die gleiche Wandhöhe angegeben. Die Firsthöhen der höchsten Gebäude in der umliegenden Bebauung bewegen sich um die 10 m. Eine vergleichbare Höhe wie beantragt ist aus der Umgebung nicht abzuleiten. Aus Sicht der Verwaltung überschreitet das Gebäude daher den Maßstab, der sich aus der Umgebung ableiten lässt. Eine Höhenüberschreitung von ca. 2 m würde in dem Gebiet nicht mehr tolerierbare städtebauliche Spannungen auslösen. Somit ist eine Einfügung nicht mehr gegeben.
Das Bauvorhaben müsste in seiner Höhe reduziert werden, dann wäre nach Ansicht der Verwaltung eine Einfügung gegeben.
Die Anfahrbarkeit der Stellplätze unmittelbar an der nördlichen Grundstücksgrenze ist aufgrund der gegebenen Straßenbreite an dieser Stelle nicht möglich. Die Fahrbahnbreite der Abt-Häfele-Straße beträgt in diesem Bereich ca. 4 m. Für ein rückwärtiges Ausparken sind aber mindestens 6 m erforderlich. Die Stellplätze müssen daher weiter in das Grundstück verlegt werden.
Im Übrigen erscheint die Realisierung der Tiefgarage fraglich. Die Außenwand der Tiefgarage soll auf der westlichen und östlichen Grundstücksgrenze zu liegen kommen. Um diese Außenwände erstellen zu können müssen die jeweiligen angrenzenden Grundstücke in Anspruch genommen werden. Auf dem westlich angrenzenden Grundstück befindet sich unmittelbar an der Grundstücksgrenze ein Nebengebäude.
