In der Sache wird Bezug genommen auf die Sitzung des TA vom 15.09.2020, TOP1, öffentlich.
Der TA hat seinerzeit folgenden Beschluss gefasst:
Der Technische Ausschuss hat Kenntnis vom Vorentwurf zum Neubau und Erweiterung des Wohn- und Geschäftshauses Heinrich-Vogl-Str. 3-5 in Ebersberg in der Fassung vom 27.08.2020.
Der Technische Ausschuss kann sich das Vorhaben unter folgenden Maßgaben vorstellen:
- Die Gehwegfläche vor dem Gebäude Heinrich-Vogl-Str. 5 muss mindestens 2,40 m betragen,
- Die Aufstellfläche vor der Tiefgaragenabfahrt muss mindestens 5,5 m betragen.
- Das Haus Nr. 5 ist auf die vorhandene Gebäudeflucht zurückzusetzen.
Die Verwaltung wird beauftragt zusammen mit dem Planer, die Planungen mit dem Landratsamt hinsichtlich der erforderlichen Bebauungsplanabweichungen zu besprechen.
In der Besprechung mit dem LRA Ebersberg kam man übereinstimmend zu dem Ergebnis, dass das geplante Vorhaben nur im Rahmen einer Bebauungsplanänderung realisierbar ist.
Mit Schreiben vom 17.06.2021 beantragt der Eigentümer nun die Änderung des Bebauungsplanes für die Vorhabensrealisierung.
Betroffen ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 88 – Innenstadt. Das Vorhaben verursacht folgende Abweichungen vom Bebauungsplan:
- Der geplante Zwischenbau an der Heinrich-Vogl-Straße, liegt komplett außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau des Pavillons im Innenhof, liegt komplett außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau des Pavillons im Innenhof, überschreitet die zulässige GF um 160 m²
- Der geplante Neubau an der Heinrich-Vogl-Straße 5, liegt teilweise außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau an der Heinrich-Vogl-Straße, weicht von einer offenen Bauweise ab
- Der geplante Neubau an der Heinrich-Vogl-Straße 5 und der Zwischenbau an der Heinrich-Vogl-Straße, bleiben zusammen im Rahmen der zulässigen GF von 330 m²
- Die geplante Tiefgarage liegt außerhalb der ausgewiesenen Flächen für Tiefgaragen
- Der geplante Neubau in der Valentinsgasse, liegt größtenteils außerhalb der Baugrenze
- Der geplante Neubau an der Valentinsgasse, überschreitet die zulässige GF um 240 m²
- Der geplante Neubau an der Valentinsgasse, hält nur 3,00 m Abstand zur Grundstücksgrenze ein (das entspricht ca. H=1/2, je nach Geländeverlauf)
Der städtebauliche Berater der Stadt Ebersberg, Herr Architekt Molenaar, hat zu dem Vorhaben seinerzeit eine positive Stellungnahme abgegeben.
Zur klären ist nun, welchen Umfang die Bebauungsplanänderung in diesem Bereich haben soll.
Im rechtswirksamen Bebauungsplan ist eine durchgängige Verkehrsverbindung zwischen der Valentingasse zum Durchgang zwischen den Häusern Heinrich-Vogl-Str. 1 und 3 vorgesehen. Bislang konnte diese Verbindung noch nicht verwirklicht werden.
Nach Auffassung der Verwaltung sollte das Änderungsverfahren zum Anlass genommen werden, die Gespräche hinsichtlich der durchgängigen Verbindung wieder aufzunehmen.
Diese Verbindung stellt nach Ansicht der Verwaltung weiterhin eine wichtige und vor allem geschützte Fußgängerverbindung abseits der stark befahrenen Heinrich-Vogl-Straße dar.
Weiterhin besteht westlich der Valentingasse eine unbebaute Fläche (FlNr. 67). Im geltenden Bebauungsplan ist hierfür noch keine Bebauungsmöglichkeit festgesetzt. Im Zuge des Grundsatzes der Innenverdichtung und der Nutzbarmachung von brachliegenden Flächen sollte auch hier zusammen mit den betroffenen Eigentümern eine angemessene Nutzung überlegt werden.
Eine solche Vorgehensweise stünde im Übrigen auch im Einklang mit dem Baulandmobilisierungsgesetz das am 23.06.2021 in Kraft getreten ist.
Die Verwaltung schlägt daher folgenden Umgriff für die Bebauungsplanänderung vor:
