Mit Schreiben vom 21.07.2021 erhielt das Stadtbauamt von der GWG Ebersberg bzw. vom planenden Architekten die Vorplanung (Stand 22.06.2021) für die Wohngebäude im Bebauungsplangebiet Friedenseiche VIII. Bereits am 20.07.2021 wurde der Sachverhalt im Rathaus besprochen.
Bei dieser Planung wurde seitens des Planers angegeben und von der Verwaltung festgestellt, dass sich bei den Wohngebäuden höhere Wandhöhen (ca. 10,80 m) als im bisherigen Bebauungsplanentwurf vorgesehen, ergeben.
Die größeren Wandhöhen haben mit dem vorhandenen Gelände zu tun.
Das Gelände fällt nach Westen ab.
Vorhandener Höhenunterschied zwischen den Erschließungsstraßen: ca. 2,50m von Straße Haus 1 zu Straße Haus 2 :
Vorhandener Höhenunterschied zwischen den Erschließungsstraßen:: ca. 1,50m von Straße Haus 3 zu Straße Haus 4 :
Außerdem fällt das Gelände auch noch nach Süden ab, so dass sich auf der südl. Giebelseite jeweils die größten Wandhöhen ergeben.
Die Verwaltung hat die Planungen unmittelbar an Herrn Architekten Wenzl mit der Bitte um Prüfung weitergeleitet. Die Änderungen insbesondere hinsichtlich der Höhenlage bedürfen einer erneuten Befassung des technischen Ausschusses, da im bisherigen Planungskonzept eine Wandhöhe von höchstens 10 m beschlussmäßig abgedeckt war.
Zur Klärung der offenen Fragen hat auf Initiative der Verwaltung zwischen dem Bebauungsplaner und den Vertretern der GWG am 26.07.2021 ein städtebauliches Beratungsgespräch stattgefunden. Dabei wurde folgendes festgelegt:
1. Zusammenhang zwischen Gelände, Wandhöhe und Geschossigkeit:
1.1 Durch den vorhandenen Geländeunterschied auf Parzelle 12 (ca. 2,5m Höhenunterschied)
und Parzelle 5 (ca. 1,5m Höhenunterschied) ergeben sich jeweils talseitig höhere
Wandhöhen.
Beim bisherigen Entwurf wird der Höhenunterschied sowohl mit den Gebäuden als auch mit
dem Innenhof abgefangen.
Von Herrn Wenzl wurde vorgeschlagen, dass bei den jeweils tieferstehenden Gebäuden ein
Sockel (max. 1,50m hoch) zur Straßenseite ausgebildet werden könnte. Diese Lösung hätte
den Vorteil, dass im Innenhof weniger Höhenunterschied auszugleichen wäre.
1.2 Vorgeschlagen wurden folgende max. Wandhöhen:
Haus 1: 11,00m
Haus 2: 9,50m
Haus 3: 10,50m
Haus 4: 9,50m
1.3 Die vorgeschlagenen Wandhöhen sollen durch Zeichnen einer Gebäudesilhouette nochmals überprüft werden.
1.4 Im Gegenzug soll das Erscheinungsbild max. 3- geschossig bleiben. Auf einen raumhaltigen Dachraum mit Lüftung über der Wohnnutzung soll verzichtet werden.
2. Grundrissausbildung
2.1 Um die Grundrissausformung flexibler gestalten zu können wird von Herrn Wenzl eine Vergrößerung des Bauraums für die Hauptbaukörper (Gesamtbreite 11,50m statt 11,0m) angeboten.
Auf den beiliegenden Schema-Schnitt der geplanten Mehrfamilienhäuser wird verwiesen.
Dies hat zur Folge, dass der Bebauungsplanentwurf bei der zulässigen Wandhöhe nur bei Haus 1 (westlichster Baukörper) geändert werden muss und zwar von 10m auf 10,35 m Wandhöhe alle anderen Gebäude kommen mit der bisherigen Regelung aus.
Für die Innenhöfe werden nun Auffüllungen zwischen 65-90 cm vorgesehen. Der Vorteil dabei ist, dass die Innenhöfe nun eben und nahezu barrierefrei ausgebildet werden können.
Die Wandhöhe für die nördlich angrenzenden Schuppen müssen auf 3,80 m erhöht werden.
Nach Stellungnahme von Herrn Wenzl wären diese Änderungen gut umsetzbar und städtebaulich vertretbar. Die Verwaltung schlägt vor, die Festsetzungen entsprechend anzupassen.
Zwischenzeitlich wurde der geänderte Bebauungsplanentwurf von Herrn Rechtsanwalt Geislinger einer rechtliche Prüfung unterzogen. Die Anmerkungen wurde alle eingearbeitet. Seit 19.08.2021 liegt der Verwaltung auch das Schallschutzgutachten für das Baugebiet vor. Nach Behandlung der heutigen Änderungswünsche kann der Bebauungsplanentwurf dann in die erneute öffentliche Auslegung gehen.
