Vorgeschichte:
Am 09.10.2018 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 203 gefasst. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB wurde vom 04.01.2019 bis 04.02.2019 durchgeführt.
Zuletzt befasste sich der TA am 18.04.2023, TOP 9, öffentlich, mit dem Bebauungsplanentwurf. Dabei wurde nach Abstimmung mit dem Landkreis beschlossen, den städtebaulichen Entwurf vom 14.03.2023 für die Mitarbeiterwohnungen der Kreisklinik weiterzuführen.
Zunächst müssen allerdings die Stellungnahmen auf dem o. g. ersten Verfahrensschritt behandelt werden.
B. Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange:
1. Keine Rückmeldungen haben abgegeben:
1.1 Stadt Ebersberg / Schulwegsicherheit, Schreiben vom 04.01.2019
1.2 Markt Kirchseeon / OBB, Schreiben vom 07.01.2019
1.3 Landratsamt Ebersberg / SG 44 – Altlasten und Bodenschutz, Schreiben vom 29.01.19
1.4 Gemeinde Steinhöring, Schreiben vom 08.01.2019
2. Keine Einwände / Bedenken haben vorgetragen:
2.1 Regionaler Planungsverband München, 07.01.2019
2.2 Gemeinde Hohenlinden, Schreiben vom 23.01.2019
3.3 IHK für München und Oberbayern, Schreiben vom 30.01.2019
3.4 IHK für München und Oberbayern, Schreiben vom 28.01.2019
3.5 LBV-Kreisgruppe Ebersberg, Schreiben vom 04.02.2019
3.6 Erzbischöfliches Ordinariat München, Schreiben vom 29.01.2019
3. Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben:
3.1 Regierung von Oberbayern, Schreiben vom 07.01.2019
3.2 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Schreiben vom 29.01.2019
3.3 Der Landrat des Landkreises Ebersberg, Schreiben vom 22.01.2019
3.4 Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 04.01.2019
3.5 Stadt Ebersberg, Abteilung Tiefbau, Schreiben vom 08.01.2019
3.6 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, Schreiben vom 16.01.2019
3.7 Energienetze Bayern GmbH & Co. KG, Schreiben vom 19.01.2019
3.8 Stadt Ebersberg, Klimaschutzmanager, Schreiben vom 03.02.2019
3.9 Stadt Ebersberg, Abteilung Abfall & Umwelt, Schreiben vom 31.01.2019
3.10 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung, Schreiben vom 31.01.2019
3.11 Deutsche Telekom Technik GmbH, Schreiben vom 29.01.2019
3.12 Vodafone GmbH, Schreiben 04.02.2019
C. Behandlung der Stellungnahmen der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange:
3.1 Regierung von Oberbayern
Schreiben vom 07.01.2019
die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme zur o.g. Bauleitplanung ab:
Vorhaben
Die Stadt Ebersberg beabsichtigt mit o.g. Bauleitplanung die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 BauNVO. Ziel der Planung ist die Errichtung von Personalwohnhäusern für die Mitarbeiter des Kreisklinikums Ebersberg.
Das Planungsgebiet (Größe ca. 0,5 ha) befindet sich im Zentrum der Stadt Ebersberg südlich der Münchener Straße. Auf dem Grundstück des ehemaligen Dialysezentrums soll ein Ersatzneubau für das bestehende Schwesternwohnheim entstehen.
Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Ebersberg sind die Flächen zum Teil als Sonderbaufläche dargestellt; der Bereich wird laut der vorgelegten Begründung (Vorentwurf vom 05.12.2018) im Rahmen der Berichtigung angepasst.
Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt gemäß §13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung).
Erfordernisse der Raumordnung
Gemäß LEP 3.2 (Z) sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorranging zu nutzen.
Ergebnis
Das Vorhaben ist aus landesplanerischer Sicht vor dem Hintergrund der „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ zu begrüßen!
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt Ebersberg nimmt zur Kenntnis, dass die Regierung von Oberbayern das Vorhaben begrüßt.
Beschlussvorschlag:
Es ergeben sich keine Änderungen oder Ergänzungen in der Bauleitplanung.
3.2 Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
Schreiben vom 29.01.2019
Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 BayDSchG unterliegen.
Art. 8 Abs. 1 BayDSchG:
Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.
Art. 8 Abs. 2 BayDSchG:
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.
Treten bei o. g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o. g. Art. 8 BayDSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutz-behörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpfleg vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.
Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs.1 - 2 BayDSchG unterliegen.
Beschlussvorschlag:
Im Bebauungsplan wird auf die Belange des Denkmalschutzes hingewiesen.
3.3 Der Landrat des Landkreises Ebersberg
Schreiben vom 22.01.2019
Wir bitten um Prüfung der alternativen Möglichkeiten, auf den Grundstücken Fl.-Nr. 807/Gemarkung Ebersberg eine Reduzierung der Garagengeschossigkeit auf ein unterirdisches Geschoß, zugunsten von zwei oder drei oberirdischen Garagen-geschossen im Norden an der B304, zulasten entfall zweier Wohngeschossen an der B304 (ca. 20 Whg) zu prüfen.
Der Landkreis begründet das mit der Wirtschaftlichkeit und der zeitlichen Komponente. Eine mehrgeschossige Tiefgarage wird nicht nur die Kosten unverhältnismäßig erhöhen, sie wird auch die Bauzeit um mindestens ein Jahr verlängern. Die WBE gKU kann entsprechend ihres Satzungszweckes nur günstigen Wohnraum realisieren, die Tiefgarage in der vorliegenden Planung gefährdet deshalb die Umsetzung durch das kommunale Wohnungsunternehmen. Der Verzicht auf die mehrgeschossige Tief-garage eröffnet zudem die Chance auf eine schnelle Realisierung in Bauabschnitten, d.h., die ersten Häuser könnten bereits Ende 2019 / Anfang 2020 begonnen werden, weil in diesem Bereich dann eine „Unterkellerung“ mit einer Tiefgarage nicht vorzusehen ist.
Behandlungsvorschlag:
Die vom Landrat des Landkreises Ebersberg geforderte Variantenprüfung zur Reduzierung der Garagengeschossigkeit wurde durchgeführt. Das Ergebnis dieser Variantenprüfung ist in dem städtebaulichen Entwurf mit Stand vom 14.03.2023 festgehalten. Dieser Variante wurde seitens des Landkreises grundsätzlich zugestimmt. Der TA hat am 18.04.2023 beschlossen, den Bebauungsplan auf Basis dieser Planung fortzuführen.
Die Stadt setz im Bebauungsplan eine möglichst großräumige Fläche für Tiefgaragen mittels Planzeichen fest. Für die Geschossigkeit der Tiefgarage werden indessen keine Reglungen getroffen. Unter Beachtung der einschlägigen Umweltbelange, darunter Boden- und Wasserrecht, kann der Vorhabenträger grundsätzlich die Geschossigkeit für die Tiefgarage frei wählen.
Beschlussvorschlag:
Es ergeben sich keine Anpassungen im Bebauungsplanentwurf.
3.4 Bayernwerk Netz GmbH
Schreiben vom 04. 01.2019
In dem von Ihnen von Ihnen überplanten Bereich befinden sich Versorgungs-einrichtungen der Bayernwerk Netz GmbH, die zur Stromversorgung der Hochriesstraße., Rotwandstr., Guffertweg und teilweise der Münchner Str. dienen. Diese Stromversorgung muss dauerhaft aufrechterhalten bleiben.
Zur elektrischen Erschließung der kommenden Bebauung und zur Sicherstellung der Stromversorgung der oben genannten Straßen wird die Errichtung einer neuen Transformatorenstation erforderlich oder die bestehende Transformatorenstation wird erhalten. Hierfür bitten wir Sie, eine entsprechende Fläche von ca. 21 qm uns für den Bau und Betrieb einer Transformatorenstation in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zur Verfügung zu stellen.
Im überplanten Bereich befinden sich Anlageteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.
Bereits bei Baubeginn der ersten Gebäude muss verbindlich gewährleistet sein, dass wir über die Stationsgrundstücke verfügen können. Zu dem Zeitpunkt müssen befestigte Verkehrsflächen vorhanden sein, die von LKW mit Tieflader befahren werden können.
Gegen das Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.
Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung.
Des Weiteren bitten wir Sie, uns auch weiterhin an der Aufstellung bzw. an Änderungen von Flächennutzungsplänen und weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt Ebersberg nimmt zur Kenntnis, dass der Bayernwerk Netz GmbH keine Einwände gegen die vorliegenden Bauleitplanung vorzutragen hat.
Beschlussvorschlag:
Die Stadt stellt sicher, dass die Einrichtungen der Bayernwerk Netz GmbH, welche der Stromversorgung der Hochriesstr., Rotwandstr., Guffertweg und teilweise der Münchener Str. dienen, dauerhaft aufrechterhalten bleiben.
Im Bebauungsplan ist nach Abstimmung mit Bayernwerk eine Fläche für die notwendige Trafostation festzusetzen. Der Flächenbedarf beträgt 21 qm und ist in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu sichern.
3.5 Stadt Ebersberg, Abteilung Tiefbau
Schreiben vom 08.01.2019
Kanalisation
die zu Bebauung vorgesehenen Grundstücken Fl. Nr. 807/2, 3, 4, 5, 6 und 12 können an den öffentlichen Kanal in der Hochriesstraße und an den öffentlichen Kanal in der Münchener Straße angeschlossen werden. Sollten Anschlüsse auf beide Straßenzüge geplant werden, so sind die Kosten aller zusätzlichen Anschlüssen (einer wird von der Stadt gestellt), durch den Erschließungsträger auch im öffentlichen Raum zu tragen. Im Generalentwässerungsplan (GEP) der Stadt, sind die Kanäle in der Hochries- und Rotwandstraße z.T. an der Leistungsgrenze und in der Münchener Straße müssten ab dem Schacht 082KM055 bis zum Schacht 042KM010 in der Gärtnereistraße, also fünf Haltungen mit einer Dimension von derzeit DN 300, auf die Dimension von DN 500 auf geweitet werden, um auch künftig einen gesicherten Betrieb gewährleisten zu können.
Hintergrund hierfür sind die massiven Bebauungen sowohl bei den o. b. Grundstücken die beinahe die komplette Grundstücksfläche in Anspruch nehmen und die weiteren Ausbaumaßnahmen auf dem Krankenhausgelände (z.B. neue Notaufnahme). Hier ist im Falle eines Anschlusses an die Münchener Straße zu prüfen, ob die Kosten für die notwendigen Aufweitungen der beschriebenen Haltungen komplett durch den Bauträger zu tragen sind.
Das anfallende Regenwasser aus befestigen Flächen, kann vermutlich aufgrund der massiven Bebauung nicht wie in der Entwässerungssatzung (EWS) der Stadt gefordert, versickert werden. Das anfallende Regenwasser müsste in geeigneten Rückhalteanlagen gesammelt, zurückgehalten und dann gedrosselt in den bestehenden öffentlichen Mischwasserkanal eingeleitet werden.
Für sämtliche Kanalsammelleitungen als auch für die Rückhalteanlagen sind entsprechende Dienstbarkeiten für die jeweiligen Gebäude einzutragen. Die not-wendigen Entwässerungsanlagen auf den Grundstücken (Hauptkanäle und Hausanschlüsse incl. Schachtbauwerke) hat der Erschließungsträger auf eigene Kosten zu erstellen. Zusätzliche Hausanschlüsse in den öffentlichen Straßengrund sind, wie bereits beschrieben, ebenfalls auf Kosten des Bauträgers herzustellen. Die im öffentlichen Raum verlegten Entwässerungsanlagen werden anschließend in den öffentlichen Unterhalt übernommen. Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Längsschnitte sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Mit Einreichung der Bauanträge sollten auch unbedingt die Entwässerungsplanungen für die einzelnen Bauvorhaben mit vorgelegt werden. Die Entwässerungsplanung ist 3-fach beim Tiefbauamt der Stadt zur Prüfung und Genehmigung einzureichen.
Wasserversorgung
Die bestehende öffentliche Wasserversorgung ist sowohl in der Hochriesstraße DN 100 GGG, als auch in der Münchener Straße DN 125 GG, ausreichen dimensioniert.
Sollten wie bereits bei der Kanalisation beschrieben mehrere Anschlüsse an die öffentliche Wasserversorgung notwendig werden, so sind die ab dem zweiten Anschluss anfallenden Kosten durch den Bauträger zu tragen. Nachdem das Bauvorhaben beinahe die Fläche der gesamten Grundstücke umfasst, wäre es sehr sinnvoll einen Ringschluss der beiden öffentlichen Wasserleitungen anzustreben. Somit könnten innerhalb des Areals auch die notwendigen Feuerlöscheinrichtungen ausreichend mit Wasser versorgt werden.
Für jedes der geplanten Gebäude sind eigene Absperreinrichtungen vorzusehen. Die im öffentlichen Grund zusätzlich verlegten WL werden anschließend in den öffentlichen Unterhalt übernommen.
Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Längenschnitten sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Mit Einreichung der Bauanträge sollten, identisch wie bei der Entwässerungsplanung 3-fach beim Tiefbauamt zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden.
Straßenbau
Die verkehrliche Erschließung des Baugebietes und aller geplanten Gebäude, soll über eine Tiefgaragenzufahrt von der Münchener Straßen her erfolgen. Hier sind entsprechende Dienstbarkeiten für die jeweiligen Gebäude notwendig.
Der fußläufige sowie der Radverkehr werden auf dem Erschließungsgebiet durch den Bauträger hergestellt. Eine Verbindung zwischen der Münchner Straße und der Hochriesstraße sollte möglichst durch eine entsprechende Widmung gesichert werden.
Das anfallende Regenwasser aus den befestigten Flächen wie z.B. der Erschließungswege sind entsprechend der EWS der Stadt, in dafür geeigneten und den Vorschriften entsprechenden Rückhalteanlagen zu sammeln, und wie unter dem Pkt. Kanalisation beschrieben, gedrosselt über die Erschließungskanäle, in den jeweiligen öffentlichen Mischwasserkanal abzuleiten.
Die notwendige Straßenbeleuchtung für die Erschließungswege ist auf Kosten und in Abstimmung mit der Stadt durch den Bauträger herzustellen. Die hierfür notwendigen Planungen sind der Stadt in Form eines Bauentwurfes (BE) zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen. Der BE muss Lagepläne, Höhenpläne sowie notwendige Detailzeichnungen und eine entsprechende Baubeschreibung beinhalten.
Ein Stellplatznachweis entsprechend der städtischen Satzung ist vorzulegen.
Allgemein
Für die notwendigen Erschließungsmaßnahmen ist zwischen dem Bauträger und der Stadt Ebersberg ein städtebaulicher Vertrag abzuschließen, müssen alle für die Erschließung notwendigen Planunterlagen zeitnah bei der Stadt eingereicht werden.
Behandlungsvorschlag:
Zu Kanalisation
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass die Flurstücke zum Plangebiet an den öffentlichen Kanal angeschlossen werden können. Im Generalentwässerungsplan der Stadt Ebersberg sind die Kanäle in der Hochries- und Rotwandstraße z.T. an der Leistungsgrenze und in der Münchener Straße müssten fünf Haltungen aufgrund der geplanten Nachverdichtungen aufgeweitet werden.
Die Frage der Kostentragung für die Dimensionsaufweitungen der Kanalhaltungen ist im weiteren Verfahren zu prüfen.
Das im Plangebiet anfallende Regenwasser ist gemäß der Entwässerungssatzung grundsätzlich auf eigenen Grund zu versickern. Kosten für zusätzliche Anschlüsse sind ggf. vom Erschließungsträger zu tragen.
Sowohl für Kanalsammelleitungen als auch für Rückhalteanlagen sind entsprechende Dienstbarkeiten einzutragen.
Für die im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans zu realisierenden baulichen Anlagen ist eine Erschließungs- bzw. Entwässerungsplanung zur Genehmigung in Rahmen der Bauanträge vorzulegen.
Zu Wasserversorgung
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass die bestehende öffentliche Wasserversorgung sowohl in der Hochriesstraße, als auch in der Münchner Straße ausreichend dimensioniert ist. Für die Anschlüsse an die Wasserversorgung fallen ggf. Kosten an, die durch den Vorhabenträger zu tragen sind.
Für das Plangebiet wird ein Ringschluss der öffentlichen Wasserleitungen seitens des Tiefbauamtes angeraten, sodass auch die notwendigen Feuerlöscheinrichtungen mit Wasser versorgt werden. Weiter sind für die einzelne Gebäude eigene Absperre-einrichtungen vorzusehen. Im öffentlichen Grund verlegten Wasserleitungen werden in den öffentlichen Unterhalt übernommen.
Für die im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans zu realisierenden baulichen Anlagen ist eine Erschließungs- bzw. Bewässerungsplanung zur Genehmigung in Rahmen der Bauanträge vorzulegen.
Zu Straßenbau
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass zur verkehrlichen Erschließung des Plangebietes entsprechende Dienstbarkeiten notwendig sind.
Die Fußläufige Verbindung zwischen Münchener- und Hochriesstraße ist städtebaulich zielführend, sie ermöglicht eine kurze und direkte Verbindung zur Kreisklinik. Entsprechende Regelungen sind im Bebauungsplan festgesetzt. Die Stadt verweist insoweit auf die Festsetzung A.10 im Bebauungsplanentwurf.
In Bezug auf den für das Plangebiet zu erbringenden Stellplatznachweis hat die Stadt im Bebauungsplan einen reduzierten Stellplatzschlüssel eingeräumt. Demnach sind pro Wohneinheit 1,0 Stellplätze nachzuweisen. Diesem Umstand begründet die Stadt durch ihr übergeordnetes Ziel, mit dieser Bauleitplanung bezahlbarem Wohnraum für die Mitarbeiter der Kreisklinik zu schaffen.
Zu Allgemein
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass in Zusammenhang mit den Erschließungs-maßnahmen für das Plangebiet, ein städtebaulicher Vertrag zwischen Vorhabenträger und Stadt Ebersberg abzuschließen ist.
Beschlussvorschlag:
Die Hinweise des Tiefbauamtes bzgl. Kanalisation, Wasserversorgung, Straßenbau und Erschließung werden in der Rubrik Ver- und Entsorgung der Bebauungsplanbegründung aufgenommen.
3.6 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
Schreiben vom 16.01.2019
Das Plangebiet südlich der Kreisklinik in Ebersberg hat eine Größe von ca. 0,5 ha. Geplant ist die Errichtung von mehreren Personalwohnhäusern in Form von Geschosswohnungsbau. Nahezu das gesamte Areal soll mit einer Tiefgarage unterbaut werden. Lt. Satzungsentwurf sind Flachdächer mit einer Dachneigung von bis 6° zulässig.
Bisher gibt es ein Bestandsgebäude (Bürocontainer) im nördlichen Plangebiet an der Münchener Straße, das abgerissen werden soll. Im südlichen Plangebiet befinden sich Parkflächen mit einzelnen Grünzügen. Die Parkflächen sind bisher unversiegelt.
Die Planfläche befindet sich im Bereich einer Jung-Endmoräne des Inn-ChiemseeGletschers mit wallförmigen Ausbildungen.
Der Satzungsentwurf beinhaltet bisher keinerlei Festsetzungen oder Hinweise, die die wasserwirtschaftlichen Belange berücksichtigen. Vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die zunehmend auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Auch verweisen wir auf das wasserrechtliche Gebot, Niederschlagswasser ohne Vermischung mit Schmutzwasser zu beseitigen. Eine Versickerung des auf den zukünftig versiegelten Flächen anfallenden Niederschlagswassers dürfte aufgrund der geomorphologischen Situation schwierig sein. Einer Einleitung in den Mischwasserkanal der Stadt Ebersberg sind ebenfalls Grenzen gesetzt. Eine Einleitung kann daher allenfalls gedrosselt nach bestmöglicher Rückhaltung erfolgen.
Wie in einem Telefonat mit Hr. Stöhr am 15.01 .19 vorgeschlagen, regen wir ein gemeinsames Gespräch mit der Stadt Ebersberg und deren Architekten bzw. Stadtplaner an. In dem Gespräch sollen die Möglichkeiten einer wassersensiblen Gestaltung bzw. Planung eruiert werden mit dem Ziel, Festsetzungen und Hinweise für eine zukunftsfähige Regenwasserbewirtschaftung und für eine ausreichende Überflutungsvorsorge im Falle von Starkregenereignissen in den Bebauungsplan aufzunehmen. Folgende Themen sollen dabei insbesondere behandelt werden:
- Rückhaltung von Abflussspitzen in dafür vorgesehenen Räumen
- Mögliche Begrünung von Dachflächen
- Einbeziehung von Verkehrs-und Freiflächen zur Überflutungsvorsorge
- Notentwässerungen / Ableitungen über Straßen und Wege
- Objektschutzmaßnahmen
- Grenzen der Belastung des Mischwasserkanals mit Regenwasser
Wir bitten Sie um die Organisation eines Besprechungstermins und freuen uns auf ein konstruktives Gespräch mit Ihnen.
Die Sachgebiete 41 und 44 im Landratsamt Ebersberg erhalten Abdruck.
Behandlungsvorschlag:
Zutreffend verweist das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim darauf, dass im Vorentwurf zum vorliegenden Bebauungsplan keine Regelungen oder Hinweise enthalten sind, die die wasserwirtschaftlichen Belange berücksichtigen.
Der Stadt ist die Problematik der Starkniederschläge und die damit einhergehende Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objekt-schutzes bekannt. Ebenso das wasserrechtliche Gebot, Niederschlagswasser ohne Vermischung mit Schmutzwasser zu beseitigen.
Ein gemeinsames Gespräch zwischen Wasserwirtschaftsamt, Stadtverwaltung und Planfertiger fand im Jahr 2019 statt. Dabei wurden mögliche Festsetzungen und Hinweise eruiert zur Sicherstellung von einer zukunftsfähigen Wasserwirtschaft.
Beschlussvorschlag:
Im Bebauungsplanentwurf sind Festsetzungen bzw. Hinweise aufzunehmen, welche die Wasserwirtschaft und insbesondere nachfolgende Aspekte des Wassersensibles Bauen berücksichtigen:
- Rückhaltung von Abflussspitzen in Retentionsräume, z.B. Mulden
- Begrünung von Flachdächern
- Einbeziehung von Verkehrs- und Freiflächen zur Überflutungsvorsorge
- Notentwässerung / Ableitung über Straßen und Wege
- Objektschutzmaßnahmen
- Grenzen der Belastung des Mischwasserkanals mit Regenwasser
3.7 Energienetze Bayern GmbH & Co. KG
Schreiben vom 19.01.2019
Vor Abriss des besten Gebäudes muss die Hausanschlussleitung (Siehe Lageplan M 1:500) PE 160 im öffentlichen Grund abgetrennt werden. Diese kostenpflichtige Maßnahme ist rechtzeitig vor dem Ableiten in der Betriebsstelle Ebersberg zu beantragen.
Behandlungsvorschlag:
Der Hinweis der Energienetze Bayer GmbH & Co. KG bzgl. des Abtrennens der Hausanschlussleitung PE 160 wird zur Kenntnis genommen.
Beschlussvorschlag:
Es ergeben sich keine Änderungen im Bebauungsplan.
3.8 Stadt Ebersberg, Klimaschutzmanager
Schreiben vom 03.02.2019
Führungsflächen für Versorgungsleitungen:
Für den möglichen Anschluss der geplanten Bebauung an eine bestehende Fernwärmeversorgung wird die Kennzeichnung einer von der Hauptleitung nach Süden abgehenden Versorgung im Bebauungsplan empfohlen.
Begründung:
In der nördlich gelegenen Münchener Straße verläuft, ausgehend von einer KWK-Energiezentrale in der Kreisklinik, eine Fernwärmeleitung (siehe Abbildung 1). Dem städtischen Klimaschutzmanagement ist aktuell noch nicht bekannt, ob ein Anschluss der geplanten Bebauung an die Fernwärmeversorgung geplant ist. Sie wird aber als wahrscheinlich eingestuft. Die Kennzeichnung ist nach §9 BauGB, Abs.1, Nr.12 und Nr. 13 möglich.
Der folgende Hinweis zur Baudichte sollte bei der vorliegenden Abwägung und auch grundsätzlich berücksichtigt werden:
Die erreichbare bauliche Dichte wird bei Wohngebäuden u.a. begrenzt durch die Besonnungsanforderungen der geplanten Nutzung und der bestehenden Nachbarbebauung. Geringe Abstände zwischen den geplanten Gebäuden sowie zur bestehenden Bebauung bringen i.d.R. eine Verringerung passiver solarer Erträge mit sich, sodass sich der Heizwärmebedarf der Einzelgebäude bzw. des betrachteten Gebiets insgesamt zusätzlich erhöht. Dadurch verschlechtert sich nicht nur der ökologische Fußabdruck der geplanten Neubauten und des Gebäudebestands, sondern es erhöhen sich auch signifikant die Kosten, die für die entsprechenden baulichen Ausgleichsmaßnahmen aufgewendet werden müssen (insbesondere die Dämmung der Gebäudehülle ist kostenintensiv).
Begründung:
Die Stadt hat sich mit Ihrem Beschluss zum Klimaschutzkonzept von 2012 das Ziel gesetzt, die Treibhausgasemissionen des Gebäudebestands im Bereich Wärme um 60% zu reduzieren.
Das Klimaschutzmanagement begrüßt die modulare Bauweise / flexible Raumnutzungsplanung im aktuellen Entwurf.
Der folgende Hinweis zur Nachhaltigkeit soll bitte ergänzt werden:
- Der Einsatz ökologischer Baustoffe sowie lokaler Ressourcen und Dienstleistungen und die Erstellung unabhängiger Energiekonzepte werden ausdrücklich empfohlen.
Begründung:
Das geplante Gebäude beeinflusst den ökologischen Fußabdruck der Stadt und den der darin lebenden Personen über seine gesamte Lebensdauer.
Der folgende Hinweis zur Elektromobilität soll bitte ergänzt werden:
Wallboxen für das private Laden von Elektrofahrzeugen sind in Garagen als untergeordnete Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO) zulässig.
Begründung:
Das private Laden von Elektroautos ist laut Elektromobilitätskonzept des Landkreises die wichtigste Form der künftigen Ladeinfrastruktur in Ebersberg.
Behandlungsvorschlag:
Zu
Versorgungsleitungen
Aus Sicht der Stadt ist ein Anschluss der geplanten Bauten an die bestehende Fernwärmeversorgung grundsätzlich zu begrüßen.
Die Firma Bayernwerk Natur, die bereits das Nahwärmenetz der Kreisklinik betreiben, hat in einem Gespräch vom 19.04.2023 großes Interesse an der Versorgung des neuen Baugebietes mit Nahwärme bekundet. Aus Sicht der Stadt und vor dem Hintergrund der Wärmewende wäre diese Entwicklung sehr zu begrüßen.
Zu Baudichte
Zutreffend wird auf die im Plangebiet erreichbare bauliche Dichte in Zusammenhang mit den Abstandsflächen und damit einhergehend auf den ökologischen Fußabdruck der geplanten Bebauung verwiesen. Diese Aspekte hat die Stadt berücksichtigt.
Zum einem wurde zur Findung einer für das Plangebiet optimalen Baudichte ein städtebaulicher Wettbewerb ausgeschrieben, wobei der Siegerentwurf die Grundlage des vorliegenden Bebauungsplanes bildet. Zum anderem wendet die Stadt die Möglichkeit an, welche der Gesetzgeber hierfür eingeräumt hat, indem sie Baugrenzen und maximalen Höhen baulicher Anlagen zulässt, vor deren Außenwänden vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Abstandsflächentiefe zugelassen werden.
Die Regelabstandsflächen nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) von 0,4 H wird eingehalten.
Im Übrigen geht die Stadt davon aus, dass die im Plangebiet neu errichteten Bauten nach dem aktuellen Stand der Bautechnik und gemäß den einschlägigen Bestimmungen zur Energieeinsparung gebaut werden. Insoweit trägt das Vorhaben auch hierdurch zur Reduktion der Treibhausemmissionen bei.
Zu Nachhaltigkeit
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass das städtische Klimaschutzmanagment die im aktuellen Entwurf vorgesehenen modulare Bauweise und die flexible Raumnutzung begrüßt.
Zu Elektromobilität
Der vorgeschlagene Hinweis zur Elektromobilität ist im Sinne des Elektromobilitätskonzept des Landkreises Ebersberg und trägt aus Sicht der Stadt zur der allgemein angestrebten Verkehrs- und Mobilitätswende bei.
Beschlussvorschlag:
Zu Versorgungsleitungen
In der Bebauungsplanbegründung wird auf das bestehende Fernwärmeversorgungsnetz hingewiesen und ein Anschluss daran empfohlen.
Zu Baudichte
Die Stadt hält an die im Plangebiet vorgesehene Baudichte fest. Es handelt sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung zur Konversion und Nachverdichtung einer innerstädtischen Brachfläche die zur Schaffung von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum dient. Insofern ergeben sich keine Änderungen in den Regelungen des Bebauungsplanes.
Zu Nachhaltigkeit
In der Bebauungsplanbegründung wird der Einsatz ökologischer Baustoffe sowie lokaler Ressourcen und Dienstleistungen und die Erstellung unabhängiger Energie-konzepte empfohlen.
Zu Elektromobilität
Der Hinweis des Klimaschutzmanagements bezgl. Elektromobilität wird im Bebauungsplan ergänzt.
3.9 Stadt Ebersberg, Abteilung Abfall & Umwelt
Schreiben vom 31.01.2019
Durch den Bebauungsplan wird auch der bisherige Standort der Wertstoffinsel Hochriesstraße überplant. Diese Wertstoffinsel bietet derzeit folgende Entsorgungs-kapazitäten:
• 2x 6 cbm PPK (Papier, Pappe, Kartonagen)
• 2x 7 cbm LVP (Leichtkunsststoffverpackungen)
• 5x 1,1 cbm Glas (je 2x Weißglas und Grünglas, lx Braunglas)
• 4x Altkleider/Altschuhe (2x BRK, lx, Malteser, lx Diakonia)
Die Wertstoffinsel wird derzeit gut genutzt. Die Kapazitäten bei PPK und LVP sind bedarfsgerecht. Der Bedarf an Entsorgungsmöglichkeiten wird durch die neu entstehenden Wohneinheiten zudem erheblich wachsen. Eine Verringerung der Entsorgungsmöglichkeiten sollte daher unbedingt vermieden werden. Die nächstliegenden. Wertstoffinseln Eichenallee/Realschule und Ringstraße/Kindergarten St. Benedikt sind derzeit ebenfalls bedarfsgerecht. Keine der beiden Sammelstellen ist so erweiterbar, dass sie wesentliche Kapazitätsverminderungen an der Insel Hochriesstraße auffangen könnte.
Für den derzeitigen Standort der Wertstoffinsel besteht eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Landkreis Ebersberg und der Stadt Ebersberg vom 12. März 1991. In Punkt 6 dieser Vereinbarung verpflichtet sich der Landkreis im Fall einer Kündigung der Vereinbarung oder Veräußerung des Grundstücks Möglichkeiten zu einer ersatzweisen Einrichtung der Sammelstelle auf seinem Grundbesitz im Einzugsbereich dieses Standorts zu prüfen.
Der Entwurf des Bebauungsplans Nr. 203 sieht im Westen des Planungsgebiets an der Grenze zur Hochriesstraße einen Standort für eine Wertstoffinsel vor. Es handelt sich um einen schmalen Streifen von 3 – 4 m Breite direkt angrenzend an die Wohnbebauung. Um die benötigten Containerkapazitäten unterzubringen, wäre hier eine Länge von ca. 20 m notwendig. Durch die Lage direkt angrenzend an die Wohnbebauung sind die Vorgaben des Immissionsschutzes erfahrungsgemäß nicht einzuhalten. Die „Schalltechnischen Hinweise für die Aufstellung von Wertstoff-containern" des Bayerischen Landesamts für Umwelt empfehlen beispielsweise für Altglascontainer je nach Bauart einen Abstand von mindestens 5 -11 m zur Wohn-bebauung. Auch aus Brandschutzgründen ist die Aufstellung direkt an der Hauswand sehr kritisch zu sehen.
Zudem muss darauf geachtet werden, dass Leerungsfahrzeuge die Insel gut anfahren können. Für die Leerung der PPK-und LVP-Container ist eine frontale Anfahrt notwendig. Hierfür ist besonders der Bereich nahe der Kurve der Hochriesstraße geeignet.
Aus den oben genannten Gründen wird daher eine Vergrößerung des für die Wertstoffinsel vorgesehen Raumangebotes dringend empfohlen.
Behandlungsvorschlag:
Mit der Nachverdichtung des Plangebietes durch Wohnbebauung geht die Überplanung des Standortes der Wertstoffinsel Hochriesstraße einher. Auch wird der Bedarf an Entsorgungsmöglichkeiten durch die neu entstehenden Wohnhäuser erheblich wachsen. Eine Verringerung der Entsorgungsmöglichkeiten durch den vorliegenden Bebauungsplan ist indes städtischerseits nicht vorgesehen.
Der Stadt ist bekannt, dass zwischen Landkreis- und Stadt Ebersberg eine schriftliche Vereinbarung zur Regelung des Standortes für Wertstoffsammelstelle besteht.
Der aktuell im Bebauungsplanentwurf vorgeschlagene Standort für die Wertstoffinsel stammt aus dem Siegerentwurf zum städtebaulichen Entwurf. Bei der Überarbeitung des Bebauungsplanes kann grundsätzlich ein alternativer Standort geprüft werden unter Berücksichtigung des Brandschutzes bzw. das schalltechnische Hinweisen des Bay. Landesamt für Umwelt sowie den Empfehlungen der städtischen Abteilung Abfall und Umwelt.
Beschlussvorschlag:
Bei der Überarbeitung des Bebauungsplanes ist ein im Plangebiet alternativer Standort samt Raumangebot zu prüfen. Die Hinweise und Empfehlungen der städtischen Abteilung Abfall und Umwelt sind in der Bebauungsplanbegründung zu berücksichtigen.
3.10 Landratsamt Ebersberg, Bauleitplanung
Schreiben vom 31.01.2019
Die Stadt Ebersberg hat für den Bereich Bebauungsplan Nr. 203 – Südlich der Münchener Straße - das o. g. Verfahren beschlossen.
Wir weisen vorab darauf hin, dass wir nach Abschluss des Verfahrens um die Vorlage der bekanntgemachten Fassung an das Landratsamt (2 -fach) auch in digitaler Form bitten (Plan .tiff-Format, 300dpi, gescannt, sowie Textfassung im .pdf-Format, mit ausgefüllten Verfahrensvermerken). Wir bitten Sie, dies mit Ihrem Planer abzusprechen.
Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vor-liegenden Entwurf wie folgt Stellung:
A.
aus baufachlicher Sicht
1. Unter Punkt A 4 wird die maximal zulässige GR auf 2630 m² festgesetzt. Eine Aussage zur zulässigen Überschreitung der Fläche nach § 19 Abs. 4 BauNVO fehlt. Da bei Ausnutzung der festgesetzten Fläche für die Tiefgarage die zulässigen Werte nach § 17 Abs. 1 BauNVO deutlich überschritten werden, sind in der Begründung die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen entsprechend § 17 Abs. 2 BauNVO anzugeben.
2. Bezüglich der Abstandsflächen wurden keine Regelungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Somit können sich Gebäude, die Einhaltung der sonstigen Festsetzung vorausgesetzt, bis zu den Bauraumgrenzen erstrecken. Da die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO weder zwischen den Gebäuden im Geltungsbereich, noch zu den umliegenden Bestandsgebäuden eingehalten werden, ist in der Begründung darzulegen, warum keine Beeinträchtigung durch die dichte Bebauung vorliegt.
3. Die östlich des Instruktionsbereichs gelegenen Grundstücke liegen derzeit nicht in einem Bebauungsplangebiet und sind deshalb nach § 34 Abs. 1 BauGB zu bewerten. Es wird darauf hingewiesen, dass nach Errichtung der geplanten Gebäude diese hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung als Bezugsgebäude angesehen werden müssen. Sofern dies nicht gewünscht wird, ist auch dieser Bereich durch eine Bauleitplanung zu regeln.
Weitere Anregungen oder Einwände werden aus baufachlicher Sicht nicht geäußert.
B.
aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Die Begründung zu vorliegender Bebauungsplanaufstellung setzt sich in Kapitel 9 „Immissionsschutz“ mit fachlichen Belangen auseinander. Den Ausführungen in diesem Kapitel ist zu entnehmen, dass sich gegenwärtig ein Schallschutzgutachten im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung in der Erstellung befindet, das die vorliegenden Immissionsproblematiken abarbeitet. Näheres ist hierzu nicht ausgeführt. Es sollen mit Grundrissorientierungen für schutzbedürftige Räumlichkeiten, Laubengangkonstruktionen etc., vorliegende Immissionskonflikte gelöst werden.
Immissionsschutzfachlich relevant sind im vorliegenden Fall die unmittelbar nördlich des Bebauungsplanumgriffes verlaufende, stark befahrene innerörtliche Münchener Straße (ehem. Bundes-straße B 304) und die östlich des Bebauungsplanes, auf den Fl. Nrn. 810/12 und 810/1, befindliche Esso-Tankstelle mit Verkaufsshop und Waschstraße. Das anzufertigende schalltechnische Gutachten hat − bezogen auf das Bebauungsplangebiet − die Belange „Verkehrs- und Gewerbelärm(schutz)“ zu bearbeiten. Die jeweiligen Beurteilungspegel sind gebäude-, gebäudeseiten- und geschossbezogen zu ermitteln und mit den einschlägigen Vorgaben (hier: für Verkehrslärm die bauleitplanerisch relevante DIN 18005 und für Gewerbelärm die TA Lärm) zu vergleichen und Abhilfemaßnahmen bzw. Schallschutzmaßnahmen im Gutachten vorzuschlagen. Die in der Be-gründung im Kapitel 9 „Immissionsschutz“ angesprochenen Schallschutzmaßnahmenmöglichkeiten wie z. B. schalltechnisch günstige Gebäudestellung im Grundstück, Schaffung einer Innenhofsituation (vgl. Abb.), Grundrissorientierung für schutzbedürftige Räumlichkeiten, arbeiten mit Laubengangkonstruktionen auf stark mit Lärmbeaufschlagten Gebäudeseiten etc., sind zu nutzen. Es sind seitens des Gutachters Vorschläge für die Festsetzungen durch Text, die Hinweise und die Begründung des Bebauungsplanes zu entwickeln (zusätzliche Anm.: sollte die geplante Tiefgarage mit mindestens 200 Stellplätzen nicht ausschließlich für die Mitarbeiterwohnungen vorgesehen sein, so ist diese immissionsschutzfachlich mitbegutachten zu lassen).
Weitere immissionsschutzfachliche Ausführungen ergeben sich nach Vorlage des schalltechnischen Gutachtens bzw. im Rahmen der nächsten Planauslegung (mit schalltechnischem Gutachten).
C.
aus naturschutzfachlicher Sicht
Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 203 - südlich der Münchener Straße - der Stadt Ebersberg keine Einwände und Bedenken.
D.
aus Sicht des Landkreises
Stellungnahme Kommunale Abfallwirtschaft:
Gegen den vorliegenden Bebauungsplan gibt es aus abfallwirtschaftlicher Sicht keine
Einwände.
Es sollten jedoch folgende Punkte berücksichtigt werden:
Bei der Planung der Stellplätze für bewegliche, private Abfallbehälter sollte
berücksichtigt werden, dass die Haushalte zu ihrer Restmülltonne auch eine Komposttonne erhalten.
Die Zufahrt für die Entsorgungsfahrzeuge (3-Achsige Müllfahrzeuge) muss gewährleistet sein.
Abfälle die bei Baumaßnahmen anfallen, müssen nach § 14 Abs. 2 der Abfallwirtschaftssatzung des Landkreises Ebersberg nachfolgenden Fraktionen getrennt entsorgt bzw. verwertet werden:
1. Inertes Material:
Ablagerung in einer dafür zugelassenen Kiesgrube oder Wiederverwertung.
2. Baustellenmischabfälle (inertes Material vermischt mit sonstigen Altstoffen, wie z.B. Holz, Metall, Baufolien, Kartonagen etc.): Sortierung auf einer genehmigten Sortieranlage.
3. Baustellenrestmüll (Reststoffe, die kein inertes Material und keine Wertstoffe ent- halten): Anlieferung am Entsorgungszentrum ”An der Schafweide”.
4. Der Gebäuderückbau muss unter Beachtung der gesetzlichen Pflicht der Abfalltrennung geordnet erfolgen. Auf die Informationen des Bayerischen Landesamtes für Umwelt zum „Gebäuderückbau“ wird verwiesen (www.bayern.de/lfu)
Die Gewerbeabfallverordnung (GewAbfV) vom 01.08.2017 ist zu beachten.
Stellungnahme Kreisstraßen:
In dem von der Änderung betroffenen Planungsbereich befindet sich keine Kreisstraße.
Behandlungsvorschlag:
Zu
A. aus bauaufsichtlicher Sicht
Zu
Ziff. 1.
Im vorliegenden Bebauungsplan setzt die Stadt bewusst eine zulässige Fläche für Tiefgaragen bzw. für Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO in absoluten Zahlen fest und verzichtet auf eine Regelung mithilfe der Orientierungswerte nach § 17 BauNVO. Diese Methodik hat die Stadt gewählt um den städtebaulichen Entwurf, welcher den Bebauungsplan zu Grunde liegt, bestmöglich in Baurecht zu übertragen.
Die Stadt verweist darauf, dass die im Bezug genommene Regelung nach § 17 Abs. 2 BauNVO veraltet ist, sie wurde vom Gesetzgeber in der vergangenen Novellierung des der Norm vom 23.06. 2021 gestrichen, mit dem Ziel die Baulandmobilisierung für die Kommunen zu erleichtern.
Zu
Ziff. 2.
Zur Regelung der Abstandflächen wendet die Stadt die Möglichkeit an, welche die BayBO in Art. 6 Abs. 5 S. 2 BayBO hierfür eingeräumt. Demnach werden Baugrenzen und maximalen Höhen baulicher Anlagen zugelassen, vor deren Außenwänden vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Abstandsflächentiefe zugelassen werden.
Dies geschieht mit dem Ziel, bezahlbarem Wohnraum zu schaffen. Hierdurch bleiben gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in jeden Fall gewahrt.
Zu
Ziff. 3.
Die Stadt nimmt den Hinweis zur Kenntnis, wonach die westlich des Plangebietes gelegenen Grundstücken nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen und dass bei etwaigen Planungen der genannten Parzellen, § 34 Abs. 1 BauGB heranzuziehen ist.
Ein Erweitern des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplanes ist aus Sicht der Stadt zum gegenwärtigen Zeitpunkt städtebaulich nicht erforderlich.
Im Zuge des Wettbewerbs für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 203 hat die Stadt in einem zweiten Teil die Nachverdichtungsmöglichkeiten für den westlich an das Planungsgebiet angrenzenden Bereich untersuchen lassen. Hier werden die aus Sicht der Stadt planungsrechtlichen Möglichkeiten der Nachverdichtung aufgezeigt. Nach derzeitiger Beschlusslage im TA, sollen bei Bauwünschen aus dem westlich angrenzenden Gebiet, die Antragsteller im Sinne der Nachverdichtungsstudie beraten werden. Ein Konflikt mit der Wohnbebauung für das Klinikpersonal wird deswegen nicht gesehen.
Zu
B. aus immissionsschutzfachlicher Sicht
Zum Bebauungsplan liegt ein Schallschutzgutachten als Entwurf vor, das die vorliegenden Immissionsproblematiken „Verkehr- und Gewerbelärmschutz“ bezogen auf das Bebauungsplangebiet untersucht. Auch wurden die Emissionen die aus den geplanten Tiefgaragen resultieren, begutachtet. Insgesamt kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass aus immissionsschutzrechtlicher Sicht grundsätzlich keine Bedenken gegen die Bauleitplanung bestehen, sofern die empfohlenen Maßnahmen in den Planunterlagen berücksichtigt werden.
Das Gutachten ist für den zweiten Verfahrensschritt zu überarbeiten und mit öffentlich auszulegen.
Zu
C. aus naturschutzfachlicher Sicht
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass aus naturschutzfachlicher Sicht keine Einwände und Bedenken gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 203 bestehen.
Zu
D. aus Sicht des Landkreises
Zu
Stellungnahme Kommunale Abfallwirtschaft
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass aus abfallwirtschaftlicher Sicht keine Einwände gegen die vorliegende Bauleitplanung bestehen. Die Hinweise des Landkreises bezüglich Abfallbehälter, Zufahrt für die Entsorgungsfahrzeuge sowie Abfälle die bei der Baumaßnahme entfallen werden in der vorliegenden Bauleitplanung berücksichtigt.
Zu
Stellungnahme Kreisstraßen
Im Plangebiet des Bebauungsplanes befindet sich keine Kreisstraße.
Beschlussvorschlag:
Zu
Ziff. 1.
Die Regelungen des Bebauungsplanes hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung sind zu konkretisieren und die entsprechenden Erläuterungen in der Bebauungsplan-begründung auszubauen.
Zu
Ziff. 2.
Die Stadt hält an den festgesetzten Baugrenzen fest. Die daraus resultierenden Abstandsflächen werden im Bebauungsplan textlich eingehend begründet.
Zu
Ziff. 3
Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans bleibt unberührt. Es ergeben sich keine Änderung in der Bauleitplanung.
Zu B.
Die im Immissionsschutzgutachten zum vorliegenden Bebauungsplan ausgearbeiteten Maßnahmen sind durch Planzeichnung, Satzungstext und Begründung zu berücksichtigen bzw. als Regelung in den Planunterlagen festzusetzen.
Zu C.
Aus naturschutzrechtlicher Sicht ergeben sich keine Änderungen in den Planunterlagen zum vorliegenden Bebauungsplan.
Zu
D. aus Sicht des Landkreises
Zu
Stellungnahme Kommunale Abfallwirtschaft
Die Hinweise des Landkreises in Bezug auf die Abfallwirtschaft werden in der Rubrik Ver- und Entsorgung des Bebauungsplanes aufgenommen.
Zu Stellungnahme Kreisstraßen
Es ergeben sich keine Änderungen im Bebauungsplan.
3.11 Deutsche Telekom Technik GmbH
Schreiben vom 29.01.2019
Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netz-eigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o.g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:
Im Geltungsbereich befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.
Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt nimmt zur Kenntnis, dass im Plangebiet sich Telekommunikationslinien der Telekom GmbH befinden, die durch die Baumaßnahme berührt werden können. Bei der Bauausführung bzw. durch Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass diese Linien nicht verändert bzw. beschädigt werden.
Beschlussvorschlag:
In der Rubrik Ver- und Entsorgung der Bebauungsplanbegründung ist auf die Belange der Telekom Technik GmbH hinzuweisen.
3.12 Vodafone GmbH
Schreiben 04.02.2019
Eine Ausbauentscheidung trifft Vodafone nach internen Wirtschaftlichkeitskriterien. Dazu erfolgt eine Bewertung entsprechend Ihrer Anfrage zu einem Neubaugebiet. Bei Interesse setzen Sie sich bitte mit dem Team Neubaugebiete in Verbindung:
Vodafone GmbH / Vodafone Kabel Deutschland GmbH
Neubaugebiete KMU
Südwestpark 1590449 Nürnberg
Neubaugebiete.de@vodafone.com
Bitte legen Sie einen Erschließungsplan des Gebietes Ihrer Kostenanfrage bei.
Weiterführende Dokumente:
- Kabelschutzanweisung Vodafone
- Kabelschutzanweisung Vodafone Kabel Deutschland
- Zeichenerklärung Vodafone
- Zeichenerklärung Vodafone Kabel Deutschland
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt nimmt die Hinweise der Vodafone GmbH zur Kenntnis.
Beschlussvorschlag:
Es sind keine Änderungen im Bebauungsplan erforderlich.
D. Von Seiten der Öffentlichkeit eingegangene Stellungnahmen
Bürger 1; Schreiben vom 27.01.2019
Die sehr grenznahe und dichte Bebauung des Bebauungsplans führt zu einer nach-haltigen Beeinträchtigung der Grundstücke Flur Nr. 810/5 u. 810/6. Die beiden sehr eng aneinander liegenden Bauwerke im Süden+ Osten führen zu einer starken Beschattung und Verlust an Wohnqualität.
Dies kann man nicht als masstabvollen, städtebaulichen Übergang zu den Nachbargrundstücken bezeichnen.
Die bayrische Bauordnung sieht für das ca. 35 m-Gebäude an der Ostgrenze des Planungsgebiets einen Grenzabstand von 10 Meter vor. Der Abstand im Bebauungsplan von 4 Metern darf als deutlich zu gering erachtet werden. Ebenso der geringe Abstand am südlichen Gebäude von 2,5 Meter.
Die Planungsvorgabe zur Erstellung von 100 Wohneinheiten auf dem ca. 4700 m2 großen Grundstück ergibt eine GFZ von ungefähr 1,5. Dies ist sicher zu hoch, im Vergleich zur maximalen nachbarschaftlichen Baudichte. (Guffertweg GFZ 0,8)
Wir möchten Sie bitten im Verlauf des Planungsverfahrens den Grenzabstand des östlichen Baukörpers den Vorgaben der bayrischen Bauordnung anzupassen, bzw. eine Gebäudekürzung um 10 Meter am südlichen Ende vorzunehmen. Zusätzlich sollte der Grenzabstand am südlichen Gebäude von 5 Meter durchgängig eingehalten werden.
Wie im Gespräch mit Herrn Stöhr erfahren, sollte die Wohnungsausrichtung im Ostgebäude nach Westen ausgerichtet werden.
Wir wünschen Ihnen bei der Umsetzung Ihres Vorhabens viel Erfolg, bitten jedoch unsere Einwände entsprechend zu berücksichtigen.
Behandlungsvorschlag:
Die im vorliegenden Bebauungsplan vorgesehene bauliche Dichte stellt das Ergebnis einer städtischen Ausschreibung zu der mehrere erfahrene Planungsbüros aus dem Bereich Architektur und Stadtplanung eingeladen wurden. Der Siegerbeitrag aus diesem Wettbewerb bildet die Grundlage für den Bebauungsplan. Das zugrunde liegende städtebauliche Gefüge schafft aus Sicht der Stadt einen maßvollen Übergang zwischen Kreisklinik in Norden, Tankstelle in Osten zu den Nachbargrundstücken mit Wohnbebauung in Süden bzw. in Westen.
Auch bezogen auf die von der Münchener Straße ausgehenden Luft- und Lärmemissionen ergibt sich durch das Vorhaben einen wirkungsvollen Schutzschirm für die angrenzende Bebauung. Mit Hinblick auf die aus der Planung resultierende Beschattung ergeben sich in der Auffassung der Stadt keine unzumutbaren Zustände die zu Verlust von Wohnqualität führen.
Gemäß Art. 6. Abs. 5 BayBO beträgt die Tiefe der Abstandsflächen 0,4 H. Dieses Maß ist vom Gesetzgeber in der Konzeption des Abstandflächenrechts als für die Wahrung der abstandsflächenrechtlichen Belange (insbesondere Besonnung, Belichtung und Sozialabstand) noch ausreichender Abstand angesehen worden.
Im Zuge der Bearbeitung der Einwände wurde die Abstandflächensituation nochmals neu geprüft, da zwischenzeitlich eine Änderung in der BayBO stattgefunden hat und die Stadt eine eigene Abstandsflächensatzung erlassen hat.
Im beiliegenden Plan sind die Abstandsflächen nach BayBO (0,4 H) und die Abstandsflächen nach der städtischen Satzung eingetragen (0,8 H / 0,4 H-16mPrivileg) – die Plananlage wird nachgereicht.
Ausreichende Abstände sind vorliegend auch im Hinblick auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt.
Nach § 3 der städt. Abstandsflächensatzung bleiben in Bebauungsplänen festgesetzte Abstandsflächen unberührt. Daher wird seitens der Verwaltung empfohlen, um das Ergebnis des Wettbewerbsverfahrens umsetzen zu können, die Abstandsflächen abschließend über den Bebauungsplan festzusetzen.
Vor dem Hintergrund des Belangs zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und dem Interesse möglichst viele Wohnungen für das Klinikpersonal zu schaffen erscheint der Stadt eine Abstandsflächenfestsetzung auf Basis der gesetzlichen Regelung 0,4 H, abweichend von der städtischen Satzung, für vertretbar. Im weiteren Verfahrensschritt wird durch Besonnungs-/Verschattungsstudien der Nachweis für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegenüber der Nachbarschaft geführt.
Die ursprüngliche Planungsvorgabe zur Schaffung von 100 Wohneinheiten auf dem Bebauungsplangebiet ist aus Sicht der Stadt städtebaulich zielführen.
Mittlerweile wurde der städtebauliche Entwurf mehrfach überarbeitet. Mit Planungsstand vom 14.03.2023 können höchstens 93 Wohnungen realisiert werden. Das Maß der baulichen Nutzung beträgt hierfür voraussichtlich 1,62 GFZ. Dieser Wert liegt zwar oberhalb der in § 17 BauNVO bezeichneten Orientierungswerte, die Stadt kann aber dieses Orientierungswerte überschreiten, sofern die Überschreitung erforderlich ist und das Ergebnis einer gerechten Abwägung darstellt. So liegt der Fall hier. Die Baudichte ist erforderlich um den Bedarf der notwendigen Mitarbeiterwohnungen für das Klinikpersonal angemessen abzubilden. Die Kreisklinik stellt eine wichtige und überörtliche Einrichtung der Daseinsvorsorge dar. Zur Aufrechterhaltung eines sicheren Betriebes der Klinik und dem mittlerweile allseits bekannten Fachkräftemangel im Pflegebereich macht ein breites und vom allem bezahlbares Wohnungsangebot notwendig. Diese öffentlichen Belange rechtfertigen ein Abweichen von den Orientierungswerten nach § 17 BauNVO. Für ein Anlehnen an die Bebauungsdichte der Nachbargrundstücke ergibt sich nach Auffassung der Stadt keine rechtliche Grundlage.
Die Stadt hält an die durch den Bebauungsplan Nr. 203 zulässigen Maß der baulichen Nutzung fest. Es handelt sich um eine Maßnahme zur Schaffung von dringend benötigtem und bezahlbarem Wohnraum, welche die Maxime „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ und das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden entspricht.
Beschlussvorschlag:
Die Stadt nimmt die Anregung aus der Stellungnahme zur Kenntnis, die Abstandsflächen werden abschließend über den Bebauungsplan festgesetzt. Die Regelabstandsflächen nach der BayBO sind vorliegend eingehalten, insoweit ergeben sich keine Änderungen im Bebauungsplan Nr. 203 „südlich der Münchener Straße“.
Im weiteren Verfahren wird eine Besonnungs-/Verschattungsstudie zum Nachweis der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse erstellt.
Einwand des techn. Vorstands der WBE Ebersberg, Telefonat vom 12.06.2023:
Bei der Planung Wensch sei das Gefälle der Münchener Straße vermutlich nicht bzw. nicht richtig berücksichtigt worden.
Die Straße fällt entlang des Grundstücks von West nach Ost um ca. 2.5 ab. Die TG Zufahrt liegt somit an der höchsten Stelle. Die Feuerwehr müsste um das Gelände zu erreichen, den gleichen Höhenunterschied überwinden.
Weiter kommt hinzu, dass das Gebäude an der Münchener Straße wg. des Geländeverlaufs um ein Geschoss höher wird, da die TG im Osten aus dem Gelände tritt.
Dieser Umstand sollte vor Einleitung weiterer Planungsschritte nochmals überprüft werden.
Behandlungsvorschlag:
Die Stadt wird die Festsetzung der Zufahrt ausschließlich im Westen aus dem Bebauungsplan herausnehmen. Somit kann im Rahmen der weiteren Objektplanung die Lage der Tiefgaragenzufahrt frei gewählt werden. Es wird allerdings daraufhin gewiesen, dass die Planung mit den Maßnahmen im Zuge der neuen Notaufnahme auf der gegenüberliegenden Seite der Münchener Straße und mit der Anlage des Radweges entlang der Münchener Straße abzustimmen ist.
Alternativ:
Abstimmung durch die Stadt in Zusammenarbeit mit dem Verkehrsplaner Wipfler-Plan und den Planungen zur neuen Notaufnahme. Dies bedingt allerdings die Erweiterung des Planungsumgriffs in die Münchener Straßen hinein.
Beschlussvorschlag:
Abstimmung durch die Stadt in Zusammenarbeit mit dem Verkehrsplaner Wipfler-Plan und den Planungen zur neuen Notaufnahme. Dies bedingt allerdings die Erweiterung des Planungsumgriffs in die Münchener Straßen hinein.