Für die Änderung des Bebauungsplans „SO Pullman Ferienpark“ mit Deckblatt Nr. 14 wurde in der Zeit von 07.06.2022 bis 08.07.2022 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.
Es liegen folgende Stellungnahmen von Bürgern vor:
Stellungnahme einer Bürgerin vom 07.07.2022:
Zu Pkt.1: Der Geltungsbereich wird auf die Fl.Nr. 1697/12 sowie auf die betroffenen Teilflächen der Fl.Nr. 1556 (Teilfläche von ca. 1150 m²), 1565 (Teilfläche von ca. 300 m²), 1566 (Teilfläche von ca. 200 m²) und 1703 (Teilfläche von ca. 800 m²) jeweils Gemarkung Eging a.See erweitert. Da nun Flächen enthalten sind, die derzeit außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „SO Pullman Ferienpark“ liegen, wird der aktuelle Geltungsbereich im beigefügten Lageplan dargestellt.
Zu Pkt.2: Dem Deckblatt ist ein aktueller Lageplan hinterlegt, der auch die Fl.Nr. 1697/12 Gem. Eging a.See enthält.
Zu Pkt.3: In der Marktgemeinderatssitzung vom 04.11.2021 wurde beschlossen, die baurechtlichen Grundlagen für die Errichtung von Lagerflächen sowie Mitarbeiterwohnungen mit zugehörigen Pkw-Stellplätzen zu schaffen. Dies beinhaltet neben der Überarbeitung von planlichen Festsetzungen auch die Anpassung bzw. Neufassung von textlichen Festsetzungen.
Zu Pkt.4: In Punkt 2.1. der textlichen Festsetzungen ist die Höhenlage fertiges Gelände mit 423,50 m ü.NN angegeben.
Zu Pkt.5: Auf die Abwägung zu Punkt 1. wird verwiesen.
Zu Pkt.6: Auf die nachfolgende Abwägung zur Stellungnahme des Technischen Umweltschutzes des Landratsamts Passau wird verwiesen.
Zu Pkt.7: Die Meinungsäußerung wird zur Kenntnis genommen
Zu Pkt.8: Die Meinungsäußerung wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 17 : 0
Es liegen folgende Stellungnahmen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange vor:
Landratsamt Passau, SG Technischer Umweltschutz v. 15.06.2022:
Nach DIN 18005 ist nur in GI, GE, GEe eine Emissions-Kontingentierung vorgesehen. In SO-Gebieten ist in der Regel die tatsächliche Nutzung schalltechnisch zu betrachten. Die im überplanten Sondergebiet festgesetzte Nutzung aus Mitarbeiterwohnungen mit Stellplätzen für Pkw und Lagerflächen stellt aus schalltechnischer Sicht keine relevante Zusatzbelastung dar. Es kann deshalb auf eine schalltechnische Berechnung bzw. Begutachtung verzichtet werden. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 17 : 0
Regierung von Niederbayern – Gewerbeaufsichtsamt v. 20.06.2022:
Keine Einwände
Landratsamt Passau, SG Wasserrecht v. 21.06.2022:
Für das Plangebiet wurde ergänzend ein Konzept zur Oberflächenentwässerung vorgelegt. Durch die Antragstellerin wird eine separate wasserrechtliche Erlaubnis für den Geltungsbereich des Deckblatts beantragt.
Abstimmung: 17 : 0
Landratsamt Passau, SG Wasserrecht v. 21.06.2022:
Keine Bedenken bzgl. Altlasten und Überschwemmungsgebieten
Bayernwerk Netz GmbH v. 28.06.2022:
Keine Einwendungen
ZAW Donau-Wald v. 29.06.2022:
Keine Einwände
Landratsamt Passau, Untere Naturschutzbehörde v. 04.07.2022:
Zu Abs. 1 und 2: wird zur Kenntnis genommen
Zu Abs. 3 und 4: Die bisher als „FCS-Maßnahmen“ beschriebenen Maßnahmen werden in „SK-Maßnahmen“ = „Schadenskompensationsmaßnahmen“ umbenannt und entsprechend der nachfolgenden Liste (nach Spiegelstrichen geordnet) ergänzt.
Spiegelstrich 1: Die Artenauswahl wird entsprechend ergänzt und die Herkunftsregion angegeben.
Spiegelstrich 2: Natürlich muss hier autochthones Saatgut aus der Region 19 verwendet werden. Dies wird ergänzt.
Spiegelstrich 3: Der Verweis wird angebracht.
Spiegelstrich 4: Die Strukturanreicherung wird ergänzt und textlich festgesetzt.
Spiegelstrich 5: Die Beschreibung der Maßnahme V2 wird in saP und Erläuterungsbericht entsprechend angepasst.
Spiegelstrich 6: Die Beschreibung der Maßnahme V3 mit einer konkreten Angabe der Farbtemperatur wird in saP und Erläuterungsbericht entsprechend angepasst.
Spiegelstrich 7: Die Abschwemmungen bei Starkregenereignissen werden kurzfristig mit Hilfe von Erosionsschutzmatten verhindert. Es wird eine textliche Festsetzung dazu ergänzt. Weiterhin erfolgt die Hangsicherung gem. Pflanzung E1 mit Sträuchern und Bäumen mit festgesetzter Pflanzdichte. Durch diese Pflanzungen wird ein künftiges Abschwemmen des Bodens zusätzlich verhindert.
Spiegelstrich 8: Der Satz (sAP S. 13, 3. Absatz „Haselmaus“) „Westlich des Eingriffsbereichs sind ebenfalls größere Laubholzbestände vorhanden.“ wird ersetzt durch „Westlich der Auffüllung sind überwiegend bauliche Anlagen vorhanden.“
Spiegelstrich 9: Eine detaillierte Beschreibung wird in der saP und somit auch in der Begründung aufgenommen.
Zu Abs. 5: Die Anmerkungen und Nachforderungen werden in der Bauleitplanung aufgenommen.
Zu Abs. 6: Es werden in direktem Umfeld ausreichende Ausgleichsflächen für die Haselmaus zusätzlich erbracht. Dafür wird der Geltungsbereich des Bebauungsplanes entsprechend vergrößert. So wird der Waldstreifen entlang dem Forstweg im Bereich der zukünftig geplanten Erweiterung entsprechend für die Haselmaus aufgewertet. Die Aufwertung findet vorerst nur für die Haselmaus statt. Diese Fläche wird dann für die geplante große Erweiterung noch zusätzlich als eine Teilfläche für den notwendigen Ausgleich im Rahmen der Kompensation dieser Planung verwendet.
Zu Abs. 7: Die Anregung aus dem Literaturbeispiel (vgl. „Schmid et al. 2012") wird in den Festsetzungen ergänzt.
Abstimmung: 17 : 0
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Passau v. 05.07.2022:
Die Begründung wird um die Darstellung der bisherigen Vorgänge rund um die mit Datum vom 18.10.2021 Az. 20212408 genehmigte Geländemodellierung ergänzt. Von der Antragstellerin wurde zwischenzeitlich eine Tektur zur baurechtlichen Genehmigung der Auffüllung im Geltungsbereich vorgelegt, in der der tatsächliche Verlauf des Gemeindewegs sowie der Grenzverlauf der von der Auffüllung betroffenen Flurnummern dargestellt ist. Nach Fertigstellung des Geländes sollen die Eigentumsverhältnisse durch Neuvermessung und Grundstückstausch neu geregelt werden. Auf die Abwägung zur Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde wird verwiesen. Die weiteren Hinweise werden zur Kenntnis genommen.
Abstimmung: 17 : 0
Bund Naturschutz v. 04.07.2022:
Zu Abs. 1: wird zur Kenntnis genommen.
Zu Abs. 2, 3, 4 und 5: Durch die Antragstellerin wird gemäß Standsicherheitsnachweis vom 11.08.2022 eine Hangstabilisierung in Form von Erosionsschutzmatten zur Vermeidung von weiteren Abschwemmungen durchgeführt. Es wird eine textliche Festsetzung dazu ergänzt. Für das Plangebiet wurde ein Konzept zur Oberflächenentwässerung vorgelegt, das zukünftig eine grundsätzliche Vermeidung eines konzentrierten Abflusses von Oberflächenwasser über die Böschungskanten vorsieht. Die Begründung wird entsprechend ergänzt. Die Bepflanzungen der Böschungen erfolgen nach Rechtskraft des Deckblatts gemäß den dann geltenden, mit der UNB abgestimmten Festsetzungen. Ebenso verhält es sich mit der Geländeausbildung.
Zu Abs. 6: wird zur Kenntnis genommen.
Zu Abs. 7 und 8: Die Abschwemmungen bei Starkregenereignissen werden kurzfristig mit Hilfe von Erosionsschutzmatten verhindert. Es wird eine textliche Festsetzung dazu ergänzt. Für das Plangebiet wurde ein Konzept zur Oberflächenentwässerung vorgelegt, das zukünftig eine grundsätzliche Vermeidung eines konzentrierten Abflusses von Oberflächenwasser über die Böschungskanten vorsieht. Die Begründung wird entsprechend ergänzt. Weiterhin erfolgt die Hangsicherung gem. Pflanzung E1 mit Sträuchern und Bäumen mit festgesetzter Pflanzdichte. Durch diese Pflanzungen wird ein künftiges Abschwemmen des Bodens zusätzlich verhindert.
Zu Abs. 9: Da die Berme des geschütteten Steilhanges sowohl oberhalb, als auch unterhalb mit Gehölzen eingerahmt wird, ist eine Entwicklung eines blütenreichen Staudensaumes mittelfristig nicht möglich. Dafür ist die Beschattung der Berme zu groß.
Zu Abs. 11: Der Geltungsbereich wird auf die Fl.Nr. 1697/12 sowie auf die betroffenen Teilflächen der Fl.Nr. 1556 (Teilfläche von ca. 1150 m²), 1565 (Teilfläche von ca. 300 m²), 1566 (Teilfläche von ca. 200 m²) und 1703 (Teilfläche von ca. 800 m²) jeweils Gem. Eging a.See erweitert. Da nun Flächen enthalten sind, die derzeit außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „SO Pullman Ferienpark“ liegen, wird der aktuelle Geltungsbereich im beigefügten Lageplan dargestellt.
Abstimmung: 17 : 0
Wasserwirtschaftsamt Deggendorf v. 07.07.2022:
Zu 1.: Für das Plangebiet wurde ein Konzept zur Oberflächenentwässerung vorgelegt, das eine Vermeidung eines konzentrierten Abflusses von Oberflächenwasser über die Böschungskanten vorsieht. Die Begründung wird um entsprechende Aussagen zum Oberflächenentwässerungskonzept ergänzt. Für zukünftige Sturzfluten werden darin Maßnahmen zur grundsätzlichen Vermeidung eines konzentrierten Abflusses von Oberflächenwasser über die Böschungskanten entwickelt. Weiterhin erfolgt die Hangsicherung gem. Pflanzung E1 mit Sträuchern und Bäumen mit festgesetzter Pflanzdichte. Durch diese Pflanzungen wird ein weiteres Abschwemmen des Bodens zusätzlich verhindert.
Zu 2.: Die Auffüllungen sind für die Tragfähigkeit des Baugrundes und zur Stabilisierung der Böschungen erforderlich. Auf die Abwägung zu Nr. 1 wird verwiesen.
Zu 3.: Die Aussage in Pkt. 3. Erschließungssituation bezieht sich nur auf die Schmutzwasserentsorgung und wird entsprechend ergänzt.
Die widersprüchlichen Aussagen in der Begründung (in 2.2. Grünordnung und Umweltbericht Pkt. 1.2.3. Schutzgut Wasser) werden bereinigt. Für das Plangebiet wurde ergänzend ein Konzept zur Oberflächenentwässerung vorgelegt. Dies wird auch in der Planzeichnung des Bebauungsplans dargestellt; Punkt „A) Zeichenerklärung für die planlichen Festsetzungen“ wird entsprechend ergänzt. Durch die Antragstellerin wird eine separate wasserrechtliche Erlaubnis für den Geltungsbereich des Deckblatts beantragt.
Abstimmung: 17 : 0
Regierung von Niederbayern, SG Raumordnung und Landesplanung v. 08.07.2022:
Die Westernstadt Pullman City wurde auf dem Gelände eines ehemaligen Märchenwaldes errichtet, das Betriebsgelände ist deshalb größtenteils von Wald umgeben. Eine Weiterentwicklung auf benachbarten, betriebseigenen Grundstücken kann deshalb nicht ohne Inanspruchnahme von Waldflächen erfolgen. Dies wird in der Begründung entsprechend ergänzt.
Die weiteren Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es sollen maximal 40 Mitarbeiterwohnungen in Form von 1–2-Zimmer-Appartements entstehen. Damit soll der örtliche Wohnungsmarkt entlastet und auch sozial schwächeren Mitarbeitern eine Möglichkeit auf bezahlbaren Wohnraum eröffnet werden. Die Begründung wird entsprechend ergänzt. Das Baufenster wird in der Breite reduziert, die Gesamtlänge wird jedoch beibehalten.
Abstimmung: 17 : 0
Regionaler Planungsverband v. 11.07.2022:
Keine Einwendungen
Landratsamt Passau, Kreisbaumeisterin v. 11.07.2022:
Formlose Zustimmung
Landratsamt Passau, SG Bauwesen rechtlich v. 11.07.2022:
zu 3.a. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
zu 3.b. Nach Abschluss des Verfahrens wird eine Genehmigung eingeholt.
zu 3.c. Die Ziffer wird ergänzt.
zu 3.d. Der Geltungsbereich wird auf die Fl.Nr. 1697/12 sowie auf die betroffenen Teilflächen der Fl.Nr. 1556 (Teilfläche von ca. 1150 m²), 1565 (Teilfläche von ca. 300 m²), 1566 (Teilfläche von ca. 200 m²) und 1703 (Teilfläche von ca. 800 m²) jeweils Gem. Eging a.See erweitert. Da nun Flächen enthalten sind, die derzeit außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „SO Pullman Ferienpark“ liegen, wird der aktuelle Geltungsbereich im beigefügten Lageplan dargestellt.
zu 3.e. In Festsetzung Nr. 3 ist bereits der Satz „Dabei sind die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO einzuhalten“ enthalten.
zu 3.f. Es sollen maximal 40 Mitarbeiterwohnungen in Form von 1–2-Zimmer-Appartements entstehen. Damit soll der örtliche Wohnungsmarkt entlastet und auch sozial schwächeren Mitarbeitern eine Möglichkeit auf bezahlbaren Wohnraum eröffnet werden. Die Begründung wird entsprechend ergänzt. Das Baufenster wird in der Breite reduziert, die Gesamtlänge wird jedoch beibehalten.
zu 3.g. Von der Antragstellerin wurde jeweils ein Gutachten zur Standfestigkeit der Böschungen als auch zur Tragfähigkeit des Baugrunds vorgelegt.
zu 3.h. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Nach Fertigstellung des Geländes sollen die Eigentumsverhältnisse durch Neuvermessung und Grundstückstausch neu geregelt werden.
zu 3.i. Die Zufahrt erfolgt von Süden her über den betriebsinternen, nicht öffentlich zugänglichen Bereich östlich des Pferdestalls.
zu 3.j. Hierzu wird ein städtebaulicher Vertrag geschlossen.
zu 3.k. Die Planung wird um Geländeschnitte ergänzt.
zu 3.l. Die Festsetzung 1.1. wird wie folgt geändert:
„1.1. Sonstiges Sondergebiet Pullman Ferienpark“
Folgende Festsetzung 1.2. wird ergänzt:
„1.2. Nutzung im Geltungsbereich:
Personalwohnungen mit Stellplätzen, Lagerfläche mit Lagergebäuden“
Abstimmung: 17 : 0
Änderungen von Seiten der Antragstellerin:
1. Der Punkt A) „Zeichenerklärungen für die planlichen Festsetzungen“ wird im Unterpunkt „Planliche Hinweise“ um ein Planzeichen für den öffentlichen Feld- und Waldweg ergänzt.
2. Gemäß Angabe des vorgelegten Entwässerungskonzepts wird die Grundflächenzahl (GRZ) des Bereichs „Lagerfläche“ von 0,6 auf 0,4 reduziert.
Abstimmung: 17 : 0
Der Bauausschuss schlägt vor, das Bauleitplanverfahren weiterzuführen.
