Im Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans „SO Pullman Ferienpark“ mittels Deckblatt Nr. 15 wurde in der Zeit vom 27.05.2024 bis einschließlich 01.07.2024 die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB und in der Zeit vom 22.05.2024 bis einschließlich 28.06.2024 die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Die Beteiligung brachte folgende Ergebnisse:
Folgende Behörden haben sich mit Planung einverstanden erklärt bzw. keine Einwände mit rechtlicher Verbindlichkeit vorgebracht:
- Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
- ZAW Donau-Wald
- Bayerischer Bauernverband
- Landratsamt Passau, Kreisbrandinspektion
- Landratsamt Passau, SG 53 Wasserrecht (Altlasten)
- Bayernwerk Netz GmbH
- Deutsche Telekom AG
- Gemeinde Aicha vorm Wald
- Regionaler Planungsverband Donau-Wald
- Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege
Es liegen folgende Stellungsnahmen von Behörden, sonstigen Trägern öffentlicher Belange und Bürgern vor.
Landratsamt Passau, SG 61, Bauwesen rechtlich v. 08.07.2024
Abwägung:
Zu a. Die Besucherzahlen der letzten Jahre stellen eine solide Grundlage für die Plausibilisierung der Anzahl der baurechtlich nachzuweisenden Stellplätze dar, wofür sie auch ausschließlich verwendet wurden. Für die tatsächliche Festlegung der Anzahl ist jedoch ein objektiver Maßstab anzusetzen, der im Fall eines Freizeitparks auf diejenige Fläche bezogen wird, in der sich Besucher aufhalten können. Aus diesem Maßstab ergibt sich wiederum eine über die tatsächlichen Besucherzahlen plausibilisierte sowie an die Methodik der GaStellV angelehnte und damit schlüssige Gesamtzahl an nachzuweisenden Stellplätzen. Hierzu wurde mit dem genannten Ministerium nochmals Rücksprache mit positivem Ergebnis geführt.
Aufgrund dessen wurde die Entscheidung getroffen, im Deckblatt Nr: 15 keine weiteren Festsetzungen für die im Sinne des Bauordnungsrechts erforderlichen Stellplätze gem. Art. 81 Abs. 1 Ziff. 4 BayBO zu treffen. Diese bleiben, soweit bauordnungsrechtlich erforderlich, einer Änderung der Stellplatzsatzung des Marktes Eging a.See vorbehalten; im Übrigen gilt Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO i.V.m § 20 GaStellV, wonach Stellplätze in ausreichender Zahl bauordnungsrechtlich nachzuweisen sind. Die genannte Festsetzung ist deshalb nicht mehr erforderlich und entfällt.
Zu b. Der Punkt „Verkehrsplanung“ in der Begründung wird dahingehend ergänzt.
Zu c. Ziff. 3.5.2 der Begründung wird dahingehend ergänzt.
Zu d. Die angeführten Maßnahmen sind Bestandteil des Sicherheitskonzepts der Westernstadt. Dazu gehören auch permanente Maßnahmen zur Sicherung der Zufahrtsbreiten, wie z.B. ein generelles Parkverbot entlang der Erschließungsstraßen. Die regelnden Maßnahmen sind in Abb. 5 in Ziff. 3.5.6 der Begründung dargestellt.
Zu e. Auf die Abwägung zu Punkt a. wird verwiesen. Auf der Erweiterungsfläche kann die baurechtlich nachzuweisende Anzahl an Stellplätzen errichtet werden, diese entspricht in Anlehnung an die GaStellV etwa 2/3 des Maximalbedarfs. Weitere zusätzliche Stellplätze sind nicht baurechtlich nachzuweisen. Dennoch wird eine mögliche Nutzung der öffentlichen Stellplätze im Ort in Verbindung mit einem Shuttle-Service im städtebaulichen Vertrag geregelt.
Zu f. Die Einfädelungsspur ist nicht mehr erforderlich und wird aus dem Maßnahmenkatalog gestrichen.
Zu g. Ein kategorischer Ausschluss ist nicht beabsichtigt; die betreffende Formulierung in der Begründung wird angepasst.
Zu h. Die Begründung wird um eine Auflistung der UVP-pflichtigen Vorhaben, die einer möglichen Betroffenheit unterliegen und in der gegenständlichen UVP aufgehen, ergänzt. Bezüglich der Rodung kommt sowohl die Vorprüfung zur UVP als auch der Umweltbericht zu dem Ergebnis, dass voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind.
Zu i. Das schalltechnische Gutachten ist Bestandteil des Bebauungsplans und dem Bebauungsplan als Anlage beigefügt. Zusätzlich wird die Begründung wie gewünscht ergänzt.
Zu j. An der Darstellung kann leider nichts geändert werden, da die Zeichnung XPlan-Konform aufgebaut ist.
Zu k. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Zu l. Die Maße werden nachrichtlich ergänzt.
Zu m. Die Planzeichen unterscheiden sich durch das jeweils hinterlegte Füllzeichen Wald bzw. Grünfläche, stellen jedoch die gleiche Festsetzung dar. Dies ist aufgrund der Ausführung der Zeichnung im XPlan-Format technisch nicht anders möglich.
Zu n. Die Festsetzung wird redaktionell korrigiert.
Zu o. Bei einer geringfügigen Verschiebung der Nutzungsschablone innerhalb des SO 2.2. wurde das „o“ für offene Bauweise versehentlich nicht mit verschoben, ist jedoch auf dem Plan enthalten. Dies wird korrigiert.
Zu p. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen
Zu q. Die Rechtschreibung wird geprüft und redaktionell korrigiert.
Zu r. Die Festsetzung der relevanten Bezugsgröße ist nicht erforderlich. Sie ist im Übrigen nicht festsetzbar; sie ergibt sich aus der jeweiligen Baulandfläche.
Zu s. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, eine entsprechende Festsetzung jedoch als nicht erforderlich angesehen.
Zu t. Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen, eine Konkretisierung jedoch als nicht erforderlich angesehen.
Zu u. Die Nutzung ist enthalten.
Zu v. Planzeichen 9.3. grenzt die Bereiche mit einer unterschiedlich festgelegten maximalen Aufschüttung und Abgrabungen innerhalb eines Sondergebiets ab und ist gleichzeitig die Abgrenzung zwischen SO 7.1 und SO 7.2.
Zu w. Die Stellplätze werden gestrichen.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Bauwesen rechtlich sowie die zugehörigen Abwägungen zur Kenntnis und schlägt vor, die genannten redaktionellen Änderungen in die Planzeichnung einzuarbeiten und die Begründung wie beschrieben zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Bauwesen rechtlich sowie die zugehörigen Abwägungen zur Kenntnis und beschließt, die genannten redaktionellen Änderungen in die Planzeichnung einzuarbeiten und die Begründung wie beschrieben zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Landratsamt Passau, SG 61 Abfallrecht v. 28.05.2024
Abwägung:
Die Formulierung wird konkretisiert. Überschüssiges Aushubmaterial fällt entsprechend nicht an.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Abfallrecht sowie die zugehörige Abwägung dazu zur Kenntnis und schlägt vor, die genannte Änderung in die Begründung einzuarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Abfallrecht sowie die zugehörige Abwägung dazu zur Kenntnis und beschließt, die genannte Änderung in die Begründung einzuarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Landratsamt Passau, Untere Naturschutzbehörde v. 24.06.2024
Abwägung:
Regionalplan
Zu Abs. 1: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Zu Abs. 2: Die Begründung und der Umweltbericht werden entsprechend angepasst und ergänzt.
Artenschutz
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die ökologische Baubegleitung wurde bereits beauftragt und der Unteren Naturschutzbehörde benannt.
Gesetzlicher Biotopschutz
Zu Abs. 1: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.
Zu Abs. 2: Der Vorschlag eines entsprechenden Monitorings wird im Umweltbericht ergänzt und das Monitoring in den ersten 5 Jahren durchgeführt.
Eingriffsregelung
Zu Abs. 1: Die kleinflächig vorhandenen Torfmoose werden auf die geeigneten Flächen im näheren Umfeld umgesiedelt.
Zu Abs. 2: Die Aussage wird zur Kenntnis genommen.
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
Der Umweltbericht wird dahingehend geändert, dass die Eingriffe in den Naturhaushalt soweit möglich vermieden oder ausgeglichen werden. Der falsche Bezug wird korrigiert.
Textliche Festsetzungen zur Grünordnung
Zu Abs. 1: Eine Einleitung von sedimentreichem Wasser in den Vorfluter ist nicht vorgesehen. Das Niederschlagswasser wird entweder in den Rigolen oder Mulden versickert, oder in das Regenrückhaltebecken geleitet, indem sich die Sedimente absetzen können, bevor das Wasser gedrosselt dem namenlosen Graben zugeführt wird.
In der Festsetzung ist bereits enthalten, dass das Oberflächenwasser auf der Plateaufläche kontrolliert abzuleiten ist. Ob dies über Gräben oder Sickerleitungen erfolgt ist dem Betreiber offengelassen.
Zu Abs. 2: Die Vermeidungsmaßnahme V1 wird redaktionell korrigiert.
Zu Abs. 3: Die Grünstrukturen sind die sowohl planlich festgelegten Vegetationsmaßnahmen (unter Pkt. II. 5.1 private Grünflächen, 5.2 Baumpflanzungen, 8.1 Festgelegte Bepflanzungsmaßnahmen als auch die textlich festgesetzten Maßnahmen unter IV. 2.1 und 2.2.
Die genannten Nachweise werden der Unteren Naturschutzbehörde vorgelegt.
Zu Abs. 4: Die Ausgleichsmaßnahmen werden in der auf die Rechtskraft folgenden Vegetationsperiode umgesetzt. Dies wird im städtebaulichen Vertrag fixiert.
Externe Ausgleichsfläche
Die Grunddienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern wurde geändert und eine Abschrift der Urkunde der Unteren Naturschutzbehörde vorgelegt.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde sowie die zugehörigen Abwägungen und die damit verbundenen Maßnahmen zur Kenntnis und schlägt vor, die redaktionellen Änderungen in der Festsetzung durchzuführen sowie die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde sowie die zugehörigen Abwägungen und die damit verbundenen Maßnahmen zur Kenntnis und beschließt, die redaktionellen Änderungen in der Festsetzung durchzuführen sowie die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Landratsamt Passau, SG 53 Wasserrecht v. 27.05.2024
Abwägung:
Nach aktueller Rücksprache mit der Genehmigungsbehörde steht einer Erteilung der wasserrechtlichen Erlaubnis zur Niederschlagsentwässerung des gesamten Westernstadt-Areals nichts entgegen.
Das Wasserrechtsverfahren für die Erlaubnis zur Einleitung des geklärten Abwassers aus der Kläranlage Eging a.See läuft derzeit. Hierbei wird auch die Abwasserbelastung aus dem Bereich der Westernstadt berücksichtigt.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Wasserrecht, sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor zu beschließen, dass hierdurch keine Änderungen veranlasst werden.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Wasserrecht, sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, dass hierdurch keine Änderungen veranlasst werden.
Abstimmung: 14 : 2
Landratsamt Passau, SG 72 Städtebau v. 08.07.2024
Abwägung:
Zu Spiegelstrich 1: sh. Abwägung zu Spiegelstrich 2
Zu Spiegelstrich 2: Planzeichen 9.3. grenzt die Bereiche mit einer unterschiedlich festgelegten maximalen Aufschüttung und Abgrabungen innerhalb eines Sondergebiets ab und ist gleichzeitig die Abgrenzung zwischen SO 7.1 und SO 7.2.
Zu Spiegelstrich 3: Auf die Abwägung zur Stellungnahme des SG Bauwesen rechtlich wird verwiesen.
Zu Spiegelstrich 4: Da im SO 7.1. keine Gebäude vorgesehen sind, wurde auch keine GRZ I festgesetzt.
Zu Spiegelstrich 5: Die Bezeichnung wird redaktionell ergänzt.
Zu Spiegelstrich 6: Auf die Abwägung zur Stellungnahme des SG Bauwesen rechtlich wird verwiesen.
Zu Spiegelstrich 7: Für SO 7.1 und 7.2. sind keine Gebäude vorgesehen.
Zu Spiegelstrich 8: Eine zusätzliche maximale Grundflächenbegrenzung wird als nicht erforderlich angesehen. Hierzu wird auf die Abwägung zur Stellungnahme der Regierung von Niederbayern, SG Raumordnung und Landesplanung verwiesen.
Zu Spiegelstrich 9: Auf die Abwägung zur Stellungnahme der Regierung von Niederbayern, SG Raumordnung und Landesplanung rechtlich wird verwiesen.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Städtebau sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor, die redaktionelle Änderung in den Unterlagen durchzuführen.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Städtebau sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, die redaktionelle Änderung in den Unterlagen durchzuführen.
Abstimmung: 14 : 2
Regierung von Niederbayern, SG Raumordnung und Landesplanung v. 01.07.2024
Abwägung:
Zu Absatz 1 und 2: wird zur Kenntnis genommen.
Zu Absatz 3: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Bezeichnungen der allgemein zulässigen Nutzungen in den jeweiligen Sondergebieten orientieren sich an der Nomenklatur der BauNVO. Spezifiziert und definiert werden diese Nutzungen über die Präambel in Ziff. 1.1.1., die die Art und den Zweck dieser Nutzungen konkret bestimmt. Obschon z.B. einzelne Läden diesem Zweck dienen, ist eine Ausuferung der Gesamtverkaufsfläche nicht zu erwarten, da sie dem Nutzungszweck der Anlage insgesamt widersprechen würde. Die Ableitung der notwendigen Stellplätze erfolgt z.B. über die durch Besucher nutzbare Fläche des Freizeitparks. Einschränkungen ergeben sich somit bereits aus der Art der baulichen Nutzung. Weitere Konkretisierungen sind aufgrund der Eigenartigkeit dieser Nutzung nicht angezeigt.
Zu Absatz 4: Die Abhandlung zur Erholungsfunktion wird im Umweltbericht überarbeitet.
Zu Absatz 5: Im Vorentwurf des Deckblatts 15 wurde versucht, mit einer Schätzung der maximalen Besucherzahl den erforderlichen Stellplatzbedarf zu kalkulieren. Aufgrund der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB eingegangenen Stellungnahmen wurde hier nachgearbeitet und auf Grundlage der tatsächlichen Besucherzahlen der letzten Jahre unter Beratung durch Verkehrsplaner eine konkrete Ermittlung durchgeführt, um die Anzahl der baurechtlich notwendigen Stellplätze zu plausibilisieren. Dies wird in die Begründung mit aufgenommen.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme der Regierung von Niederbayern sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme der Regierung von Niederbayern sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14: 2
Wasserwirtschaftsamt Deggendorf v. 17.06.2024
Abwägung:
Abwasserbeseitigung:
Das Wasserrechtsverfahren für die Erlaubnis zur Einleitung des geklärten Abwassers aus der Kläranlage Eging a.See läuft derzeit. Hierbei wird auch die Abwasserbelastung aus dem Bereich der Westernstadt berücksichtigt.
Niederschlagswasserbeseitigung:
Nach aktueller Rücksprache mit der Genehmigungsbehörde steht einer Erteilung der wasserrechtlichen Erlaubnis zur Niederschlagsentwässerung des gesamten Westernstadt-Areals nichts entgegen.
Altlasten:
Gem. Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Wasserrecht v. 23.05.2024 sind keine Altlasten im betroffenen Bereich lt. ABuDIS bekannt. Die weiteren Empfehlungen werden berücksichtigt und sind bereits als Hinweis Nr. VI.4.0. im Deckblatt enthalten.
Bodenschutz:
Eine Bodenfunktionsbewertung wird im Umweltbericht im Kapitel Schutzgut Boden ergänzt.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Deggendorf sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Deggendorf sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschießt, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten v. 18.06.2024
Abwägung:
Bereich Landwirtschaft
Es wird zur Kenntnis genommen, dass seitens des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten keine Einwände aus landwirtschaftlich-fachlicher Sicht gegen das Vorhaben bestehen.
Bereich Forsten
Auf die Abwägung zur genannten Stellungnahme vom 18.04.2024 wird verwiesen.
Zu a) Waldrodungen:
Es wird zur Kenntnis genommen, dass mit den vorgelegten Unterlagen Einverständnis besteht. Weiterhin wird zur Kenntnis genommen, dass für die als „zu erhalten“ festgesetzten Waldflächen der Tatbestand der Rodung gem. Art. 9 BayWaldG nicht geprüft werden muss und aus forstfachlicher Sicht keine Versagensgründe gegen die geplanten Waldrodungen vorliegen.
Das Kapitel „Erholung“ der Begründung wird redaktionell überarbeitet.
Zu b) Baumfallgefahr
Die Baumfallgefahr ist im konkreten Einzelfall im Rahmen der Baugenehmigung zu prüfen.
Die umgebenden Waldflächen sämtlicher im Deckblatt Nr. 15 dargestellten Bauflächen, auf denen Gebäude errichtet werden dürfen, befinden sich im Eigentum der Betreibergesellschaft der Westernstadt.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Passau, sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Passau, sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Landratsamt Passau, SG Technischer Umweltschutz v. 15.07.2024
Abwägung:
Zur Überschreitung der Lärmwerte durch Verkehrslärm:
Die Berechnung der Emissionen aus dem An- und Abfahrtsverkehr wurde geprüft und dabei festgestellt, dass die als Grundlage dienenden Zonen mit zulässiger Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h und 50 km/h verwechselt wurden. Nach erfolgter Korrektur ergab die Berechnung, dass an keinem Immissionspunkt Überschreitungen vorliegen. Dies wird in der entsprechenden Ziffer der Begründung ergänzt.
Zur Überschreitung der Lärmwerte auf dem bestehenden Campingplatz:
Durch die durch die schalltechnische Untersuchung ermittelten und im Deckblatt 15 festgesetzten Lärmschutzkontingente kann sichergestellt werden, dass die Emissionen, die durch die Westernstadt selbst entstehen, gleichbleiben. Der bestehende Campingplatz ist somit durch die gegenständliche Planung keiner zusätzlichen Belastung ausgesetzt.
Durch die nun durchgeführte schalltechnische Untersuchung fällt auf, dass die Überschreitung der Lärmwerte für den Campingplatz durch die Nutzung des angrenzenden Parkplatzes gegenüber des Haupteingangs nach 22 Uhr verursacht wird und damit für den Betrieb des Campingplatzes ein Problem darstellt.
So werden zur Nachtzeit durch die Emissionen der abfahrenden Pkws die zulässigen Lärmwerte am Campingplatz um 13 dbA überschritten. Das hat zur Folge, dass zum Schutz des Campingplatzes ein Nachtbetrieb des Parkplatzes eigentlich nicht mehr möglich ist. Somit kann dieser Parkplatz nur noch für den Tagesbetrieb genutzt werden.
Auch aus diesem Grund ist die Verlagerung der baurechtlich notwendigen Stellplätze für die Westernstadt alternativlos, da diese, entsprechend den Öffnungszeiten der Westernstadt, auch nachts genutzt werden müssen. Durch eine entsprechende Beschilderung kann sichergestellt werden, dass der Besucher darauf hingewiesen wird, dass dieser Parkplatz nur bis 22 Uhr genutzt werden darf. Dies wird der Begründung hinzugefügt.
Der Bauausschuss nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Technischer Umweltschutz sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Stellungnahme des Landratsamtes Passau, SG Technischer Umweltschutz sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Bund Naturschutz in Bayern e.V. v. 28.06.2024
Abwägung:
Redaktioneller Hinweis: Die Gliederung der Abwägungen wurde analog dem Inhaltverzeichnis auf Seite 42/43 der gegenständlichen Stellungnahme durchgeführt.
I. Grundsätzliche Position des Einwenders
Die Ausführungen in diesem Kapitel werden zur Kenntnis genommen.
II. Fehlende Erforderlichkeit der Planung, § 1 Abs. 3 BauGB
Der Freizeitpark hat im jetzigen Bestand eine Größe von ca. 23,8 ha. Dies besteht aus dem Ursprungs-Bebauungsplan inklusive aller nachfolgenden Deckblätter. Das hier gegenständliche Deckblatt Nr. 15 besteht aus dem Geltungsbereich des Deckblattes Nr. 12 (Fläche ca.12,6 ha), einer Teilfläche des Ursprungsbebauungsplanes und der geplanten Erweiterung (Fläche ca. 6,3 ha). Hierzu wird ein Lageplan in die Begründung eingefügt.
Die Fläche des gesamten Deckblattes Nr. 12 wurde überarbeitet und in den Bereichen, in denen es möglich war, mit neuen Anlagen für den Freizeitpark versehen. Die Hauptfläche im Bereich des Deckblattes Nr. 12 ist jedoch bereits so intensiv genutzt, dass eine Attraktivitätssteigerung nur in geringem Umfang möglich war. Die Teilfläche aus dem Geltungsbereich des Ursprungsbebauungsplanes wurde neu überplant. Dabei wurde ein großer Teil (die hochwertigen Waldbereiche) wieder zum Erhalt festgesetzt und nur eine Teilfläche (Fichtenforst) mit neuen Anlagen für den Freizeitpark versehen. Somit ist dem Grundsatz des Flächensparens durch diese Änderungsplanung intensiv Rechnung getragen worden. Hierzu wird ein Lageplan in die Begründung eingefügt.
Trotz dieser Änderungsplanung im Flächenbereich des ehemaligen Deckblattes Nr. 12 und des Ursprungsbebauungsplanes sind weitere Flächen für Freizeitangebote vor allem in Schlechtwetterperioden dringend erforderlich, um den Betrieb langfristig erhalten zu können. Deshalb ist die Erweiterung zwingend notwendig. Dies ist im Entwicklungskonzept des Freizeitparks in der Begründung auch erklärt und beschrieben. Die Erweiterungsfläche besitzt eine Flächengröße von ca. 6,3 ha. Auf dieser Fläche müssen Flächen für folgende betriebliche Anlagen ausgewiesen werden, die in dem bestehenden Geltungsbereich des Deckblattes Nr. 12 noch nicht abgedeckt sind:
- Wellnessanlage
- Übernachtungshütten
- Indoorhalle
- Bahnhofsstation für Elektrozüge
- Busparkplätze
- Lagerplatz
- Parkplätze für Mitarbeiter und Besucher
- Weitere Spielplätze für Kinder und Jugendliche
In der Begründung wird ein Lageplan ergänzt, auf dem man sehen kann, dass von der Erweiterung mit einer Größe von ca. 6,3 ha nur ca. 1,7 ha für den Parkplatz und die öffentliche Verkehrsfläche geplant sind. Von den ca. 6,3 ha Erweiterung werden ca. 2,2 ha für den Walderhalt der hochwertigen Mischwaldbereiche mit den angrenzenden privaten Grünflächen ausgewiesen, somit werden von den ca. 6,3 ha Erweiterung nur ca. 4,1 ha Wald gerodet und davon nur ca. 1,7 ha für den Parkplatz und die öffentliche Verkehrsfläche. Alle anderen gerodeten Bereiche sind weitere wichtige betriebliche Anlagen, die zur Erhaltung der Attraktivität des Freizeitparkes für die Zukunft dringend erforderlich sind. Dabei ist in den geplanten Bereichen des Freigeheges für Tiere und den Übernachtungshütten der Erhalt eines Teils der Bäume vorgesehen – wie im Bestand praktiziert und erkennbar-, um den besonderen Charakter dieses Freizeitparks im Bestand auch in der Erweiterung fortzusetzen. Hierzu wird ebenfalls ein Lageplan in die Begründung eingefügt.
Es muss einem Freizeitbetrieb mit dieser überregionalen Bedeutung möglich sein, sein Angebot zeitgemäß zu erweitern, um die von den Besuchern gewünschte Attraktivität zu erhalten. Es ist dem Markt Eging a.See ein großes Anliegen diese überregional bedeutsame Einrichtung den heutigen Anforderungen gemäß zu erhalten und dem Betreiber die dafür notwendige Entwicklung und Erweiterung zu ermöglichen. Somit ist es ein übergeordnetes städtebauliches Ziel für den Markt Eging a.See, die dringend erforderliche Erweiterung zu ermöglichen.
Im bestehenden Bebauungsplan sind, neben der bereits aufgeführten Fläche der Nachverdichtung in einer Größe von ca. 2,5 ha, keine weiteren Flächen für die notwendigen betrieblichen Anlagen in einer noch benötigten Größe von ca. 2,4 ha vorhanden. Mit neuen, wetterunabhängigen Attraktionen soll eine bessere Ausnutzung der bestehenden Infrastrukturen an bisher eher schwach besuchten Tagen bzw. Wochen erreicht und damit der bestehende Engpassfaktor entschärft werden. So sollen gerade mit den geplanten Einrichtungen (Wellness, Indoorhalle) die geringe Auslastung an regnerischen Tagen und damit die mögliche kontinuierliche Auslastung der Mitarbeiter gesteigert werden. Dies ist für den Erhalt der Gesamtanlage für die Zukunft dringend erforderlich.
1. Fehlende Zielerreichung wegen bereits bestehender Planung und fehlendem Parkplatzbedarf
Gerade der geplante Parkplatz ist für eine städtebauliche Ordnung dringend erforderlich.
Im Rahmen der Änderung des Bebauungsplans „SO Pullman Ferienpark“ mit Deckblatt Nr. 3 und 4 wurde der Parkplatz für den Freizeitpark auf die gegenüberliegende Straßenseite verlegt. Diese Grundstücke befanden und befinden sich nicht im Eigentum der Betreiber. Eine erforderliche dingliche Sicherung fand jedoch damals nicht statt, obwohl sie für die gesicherte Führung eines solch überregionalen Betriebs unbedingt nötig gewesen wäre. Die Gründe hierfür können heute nicht mehr nachvollzogen werden. Dieser Missstand besteht somit seit 26 Jahren.
Bei Übernahme der Anlage nach der Insolvenz im Jahre 2011 durch die jetzigen Betreiber wurde dieser Missstand übernommen, mit dem seit Anbeginn erklärten Ziel, diesen zu lösen. Obwohl seit 2011 kein längerfristiger Pachtvertrag mit dem Eigentümer abgeschlossen werden konnte, wurde in den letzten Monaten erneut versucht, eine Einigung mit Eintragung einer Dienstbarkeit zur Sicherung der Stellplätze herbeizuführen. Objektiv braucht man eine dauerhafte Sicherung des Stellplatzbedarfs auf dem Baugrundstück oder durch Dienstbarkeiten. Der Markt Eging a.See nimmt zur Kenntnis, dass die Forderungen des Eigentümers nicht erfüllbar waren, weshalb eine Einigung nicht zustande kam und keine Dienstbarkeiten auf den Nachbargrundstücken erreichbar sind. Allein die geförderte Löschung der Dienstbarkeit bei Kündigung der Nachbarvereinbarung ist mit dem Nachweis der erforderlichen Stellplätze nicht vereinbar.
Weiterhin darf der sog. „Ausweichparkplatz“ im Nordwesten der Westernstadt aus immissionsschutzrechtlichen Gründen aufgrund seiner Nähe zur Wohnbebauung nur eingeschränkt genutzt werden. Bei Nutzung des Parkplatzes gegenüber dem Haupteingang zur Nachtzeit werden die zulässigen Lärmwerte am angrenzenden Campingplatz weit überschritten. Selbst wenn der Eigentümer der Parkplätze einer dinglichen Sicherung zustimmte, könnten beide Parkplätze nicht als bauordnungsrechtlich nachzuweisende Stellplätze herangezogen werden. Für den Weiterbestand der überregionalen Tourismusattraktion ist es jedoch unabdingbar, die Flächen für den ruhenden Verkehr dauerhaft rechtssicher und verlässlich nachweisen zu können.
Auf der Erweiterungsfläche können insgesamt 550 Stellplätze errichtet werden, damit kann lt. Verkehrsprognose der tägliche Stellplatzbedarf erfüllt werden; für Spitzentage können die Stellplätze des Nachbarn dienen. Hier wird auf die Stellungnahme des Nachbarn verwiesen, der bei Nichterfüllung seiner Forderungen die Schließung der Stellplätze und eine Umnutzung ankündigt. In diesem Fall werden vom Markt Eging a.See öffentliche Stellplätze im Ort zur Verfügung gestellt, die mit Shuttle-Service angefahren werden können. Hierzu wird eine Regelung im städtebaulichen Vertrag getroffen.
Die Anzahl der auf der Erweiterungsfläche geplanten Parkplätze folgt der Methodik der GaStellV und entspricht rd. 2/3 des ermittelten Maximalbedarfs. Diese Zahl deckt den üblichen Tagesbetrieb ab und ist somit sachgerecht. Für die stark frequentierten außerordentlichen Veranstaltungen werden ggf. zusätzliche Parkplätze benötigt. Hierzu wird ebenfalls auf die Stellungnahme des Betreibers der Parkplätze verwiesen, die verdeutlicht, dass der Bestand seiner Parkflächen eben nicht gesichert ist. Vielmehr wird eine Schließung bzw. Umnutzung angekündigt.
Zum letzten Absatz: Die Ermittlung des tatsächlichen Stellplatzbedarfs wurde somit auf belastbaren Zahlen gegründet, fachlich-methodisch einwandfrei ermittelt und nochmals plausibilisiert. Der Forderung wurde also bereits entsprochen. Der Punkt „Verkehrsplanung“ in der Begründung wird dahingehend ergänzt.
2. Fehlen eines Fachbeitrags zur EU-WRRL und Vollzugshindernisse aufgrund von entgegenstehenden Bewirtschaftungszielen
Die Einhaltung der Richtlinie wird grundsätzlich von der Wasserwirtschaft geprüft. Für deren quantitative Einhaltung sorgt im Rahmen der Niederschlagswasserbeseitigung das Regenrückhaltebecken, für die qualitative die geplanten Durchleitungen durch die reinigenden Bodenpassagen.
Es erfolgt keine direkte Einleitung in die Kleine Ohe, sondern in einen namenlosen Graben, der erst nach ca. 1,3 km in die Kleine Ohe mündet. Sowohl das Grundwasser als auch die Kleine Ohe wurden im Rahmen des Antrags auf wasserrechtliche Erlaubnis betrachtet und die quantitativen und qualitativen Auswirkungen geprüft und bewertet. Es greifen die anerkannten Regeln der Technik (DWA-Merkblätter M153, DWA A117 & DWA A138). Im Ergebnis findet keine Verschlechterung statt.
Der Umweltbericht wird um eine Zusammenfassung hinsichtlich der Prüfung gem. EU-WRRL beim Schutzgut Wasser ergänzt.
3. Fehlende Erforderlichkeit wegen unterlassener FFH-Verträglichkeitsprüfung
In der saP wird lediglich darauf hingewiesen, dass durch die Einleitung von Oberflächen- und Niederschlagswasser in den Vorfluter negative Auswirkungen auf das FFH-Gebiet erfolgen könnten. Auf die Abwägung zu Ziff. II.2. dieser Gliederung wird hier verwiesen.
Durch die vielen Maßnahmen im Rahmen der Niederschlagswasserbeseitigung (Regenwasserspeicherung, Bau von Sicker-Rigolen, Rückhaltebecken, Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen) wird der Niederschlagswasserabfluss nicht reduziert, sondern kontrolliert über einen wesentlich längeren Zeitabschnitt dem Graben zugeführt. Somit wird dem namenlosen Graben die gleiche Wassermenge zugeführt, jedoch nicht in Spitzenabflüssen, sondern in gedrosselter Form. Einer Überlastung des Grabenquerschnittes wird dadurch entgegenwirkt.
Der namenlose Graben hat seinen Ursprung nördlich von Pullman City und wird hauptsächlich durch dortige Quellbereiche gespeist. Die weiteren speisenden Quellbereiche, die im Geltungsbereich des Deckblatts 15 liegen, werden erhalten und nicht beeinträchtigt.
Der namenlose Graben mündet ca. 1000 m nach der geplanten Einleitstelle in den Rohrwiesbach, dieser wiederum nach rd. 300 m in die Kleine Ohe. Der Rohrwiesbach (Einzugsgebiet 2,55 km²) führt an der Stelle der Einmündung ein Mittelwasser von 35 l/sec. Somit führt der kontrolliert gedrosselte Abfluss des Oberflächenwassers aus einem flächenmäßig untergeordneten Bereich eines Zulaufs in gleicher Menge auch nicht zu einer Beeinträchtigung der Kleinen Ohe.
Durch eine Vielzahl an Maßnahmen zur Verhinderung von Abschwemmungen in den namenlosen Graben aus der Erweiterungsfläche wird dafür gesorgt, dass dem Graben keine Feinstoffe zugeführt werden.
Somit hat die Planung weder qualitative noch quantitative Auswirkungen auf das FFH-Gebiet.
Es findet damit durch die gedrosselte Einleitung von Oberflächenwasser in den namenlosen Graben keine Verschlechterung zur Bestandssituation statt und es ist kein objektiver Umstand gegeben, der die Erhaltungsziele des fraglichen Gebiets beeinträchtigt. Wenn auf Grund der Vorprüfung nicht mit einer Beeinträchtigung zu rechnen ist, ist eine weitere Untersuchung im Rahmen einer Prüfung nicht erforderlich. Dies wird als Vorprüfung im Umweltbericht unter Punkt 1.3.4.1 und Punkt 2.1.10 Schutzgebiete gem. Europarecht ergänzt.
Zum letzten Absatz:
Nachdem es sich hier um einem nach Waldgesetz geschützten Waldstandort handelt, der aus einer vom Borkenkäfer befallenen Fichtenmonokultur bestand und nun als Ausgleich in einen naturnahen Wald umgewandelt werden soll ist eine Prüfung, ob diese ökologische Aufwertung den Erhaltungszielen des FFH-Gebietes widerspricht, nicht erforderlich. Die bereits gemäß dem FFH-Ziel entwickelten Bereiche wurden nicht in den Geltungsbereich der Ausgleichsfläche aufgenommen. Nur die artenarme Staudenflur, die Bestandteil des FFH-Gebietes ist, wird in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde gemäß den Erhaltungszielen des FFH-Gebietes entwickelt. Hier wird, wie unmittelbar bereits angrenzend, ein hochwertiger Weichholzauwald entwickelt. Dies entspricht den Erhaltungszielen des FFH-Gebietes und stärkt dieses durch die ökologische Aufwertung der Fläche von einer artenarmen Staudenflur zu einem Weichholzauwald das FFH-Gebiet.
Auch hier wird dies als FFH-Vorprüfung im Punkt 5.2.3. des Umweltberichts ergänzt.
III. Verstoß gegen § 8 Abs. 2 BauGB
Zu Abs. 1 und 2: Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren durch Deckblatt Nr. 21 entsprechend überarbeitet. Diese Änderung ist ebenfalls erforderlich und damit zulässig. Natürlich kann das Deckblatt Nr. 15 zum Bebauungsplan erst nach Genehmigung dieses Deckblatts in Kraft treten. Damit ist sichergestellt, dass sich das Deckblatt Nr. 15 aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Zu Abs. 3: Die Prüfung, ob die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets beeinträchtigt wird, wird im Deckblatt zum Flächennutzungsplan behandelt und muss damit nicht mehr in der verbindlichen Bauleitplanung abgehandelt werden.
Zu Abs. 4: Es liegt keine Abweichung zum Ordnungssystem des Flächennutzungsplanes vor, da er im Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB geändert wird.
Zu Abs. 5: Unter Punkt 1 Erfordernis, Ziel und Zweck der Planaufstellung wird in der Begründung genau erklärt, dass sich der Markt Eging a.See sehr wohl mit der Frage auseinandersetzt, dass diese Erweiterung für eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes notwendig ist.
IV. Fehlerhafter Umweltbericht und fehlerhafte Umweltverträglichkeitsprüfung
Die Ausführungen in Abs. 1 und 2 werden zur Kenntnis genommen.
Zu Abs. 3: Der Umweltbericht stellt eine vollständige UVP gem. BauGB dar. Die Begründung wird um eine Auflistung der UVP-pflichtigen Vorhaben, die einer möglichen Betroffenheit unterliegen und in der gegenständlichen UVP aufgehen, ergänzt.
1. Pflicht zur allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls i.S.v. § 7 Abs. 1 S. 1 UVPG i.V.m. Nr. 18.3.2 der Anlage 1 zum UVPG
Zu Abs. 1-3: Der Umweltbericht stellt eine vollständige UVP gem. BauGB dar.
Zu Abs. 4: Die zu rodende Fläche besteht aus einer Fichten-Monokultur. Die hochwertigen Mischwaldbereiche, die für die Schutzgüter Wald/Pflanzen Klima und Luft wichtig sind, werden alle erhalten. Durch die Vermeidungs- und Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen werden gerade Beeinträchtigungen vermieden und ausgeglichen.
Zu Abs. 5: Das Ergebnis der parallel durchgeführten Vorprüfung bezüglich der Waldrodung wird in den Umweltbericht unter Punkt 3.1.5 integriert, die Vorprüfung als Anlage zur Begründung beigelegt.
2. Planfeststellungspflichtige Gewässerausbauten mit UVP-Vorprüfungspflicht nach Nr. 13.18.1. bzw. 13.18.2 der Anlage 1 zum UVPG
Im Rahmen des Deckblatt 15 findet kein Gewässerausbau im Sinne des § 67 WHG statt. Mit wasserrechtlicher Erlaubnis AZ 53.0.07 6421.1-WA20102 von 23.06.2016 wurde ein RRB mit einem Volumen von 1100 m³ genehmigt. Dieses technische Bauwerk wird im Rahmen des Deckblatt 15 vergrößert. Diese Vergrößerung stellt ebenfalls keinen Gewässerausbau im Sinne des WHG dar.
3. UVP-Vorprüfungspflichten nach Ziff. 17.1.3. und Ziff. 17.2.2. der Anlage 1 zum UVPG
Die parallel durchgeführte Vorprüfung bezüglich der Waldrodung wird in den Umweltbericht integriert und der Begründung als Anlage beigefügt.
4. Mängel des UVP-Berichts in Bezug auf die einzelnen Schutzgüter
Die abzuhandelnden Punkte im Umweltbericht ergeben sich aus der Anlage 1 zum BauGB. Diese Punkte wurden alle erfasst. Der Umweltbericht wird hinsichtlich des Schutzgutes Klima und Boden ergänzt.
Zusätzlich werden die Hinweise aus der Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde im Umweltbericht ergänzt.
a. Grundsätzliche Anforderungen an die Methodik eines Umweltberichts nach § 2 Abs. 4 S. 1 BauGB
Es wurde bezüglich aller Schutzgüter eine Bestandsaufnahme durchgeführt. Auch wurden die ermittelnden Umweltauswirkungen aufgezeigt. Die Auswirkungen einschließlich der Null-Variante wurden aufgezeigt. Die Grundzüge der UVP sind in dem Umweltbericht enthalten.
Eine neutrale Beschreibung der Umweltauswirkungen ist erfolgt. Diese Grundlage war ausreichend, dass die Träger öffentlicher Belange ihre Stellungnahmen abgeben konnten. Von keinem Träger wurden Mängel am Umweltbericht angeführt. Die Anregungen der Unteren Naturschutzbehörde bezüglich der Verfeinerung einzelner Maßnahmen werden in den Umweltbericht noch aufgenommen.
Auch die Methodik wurde nicht beanstandet.
b. Schutzgut Klima
Angaben zum Schutzgut Klima werden im Umweltbericht ergänzt. So wird u.a. die Ziffer 2.1.4 neu gegliedert und klar aufgeteilt zwischen Klima und Luft.
Die einzelnen Einrichtungen des Freizeitparks im Bereich der Erweiterung werden in die umgebende Natur und Landschaft gesetzt. Dabei werden vielfältige Festsetzungen getroffen, um den kleinklimatischen Belangen gerecht zu werden. So werden die Parkplätze und Lagerflächen geschottert (über Festsetzung IV. 2.3 gesichert), im Bereich der Erweiterung sind generell Gründächer festgesetzt und durch die geringe GRZ – Festsetzung z.B. im Bereich der Chalets ist die Kleinflächigkeit der Hütten gesichert. Nur in einem Teilbereich der Erweiterungsfläche, der zudem am topografisch tiefsten Punkt zu liegen kommt, dürfen Gebäude errichtet werden, die höher als 6,5 m sind. Durch die niedrige Körnung der Gebäude ist so nur eine untergeordnete Beeinträchtigung der Frischluftführung und damit auf das Kleinklima möglich.
Dies sind erhebliche Minimierungsmaßnahmen, die sicherstellen, dass keine Auswirkungen auf das globale Klima zu befürchten sind und die Auswirkungen auf das Kleinklima erheblich minimiert werden.
Diese Minimierungsmaßnahmen werden bezüglich des Schutzgutes Klima im Umweltbericht ergänzt. Der Umweltbericht wird um eine Auseinandersetzung mit dem Globalklima ergänzt.
Das genannte Urteil (BVerwG, Urteil vom 04.05.2022, 9 A 7.21, Rn. 60) ist als Maßstab für den vorliegenden Fall im Verhältnis völlig ungeeignet. Gegenständlich ist dort eine Planfeststellung für einen 16 km langen Abschnitt einer vierspurigen Autobahn.
c. Schutzgut Fläche
Dem Markt Eging a.See ist der Eingriff in die verschiedenen Belange und auch das Schutzgut Fläche durchaus bewusst; durch die entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan wurden die Eingriffe in die jeweiligen Belange soweit möglich reduziert. Der Belang des Fortbestandes des überregional bedeutsamen Freizeitparks mit den bekannten Herausforderungen in der Zukunft wird jedoch vom Markt Eging a.See höher gewichtet als die verbleibenden Eingriffe in die anderen Belange.
aa. Grundsätzliche Anforderungen an das Schutzgut Fläche in der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB
Eine Bestandsaufnahme der betroffenen Fläche für die geplante Erweiterung ist erfolgt.
In dem Kapitel „Flächeninanspruchnahme“ werden diese Angaben im Umweltbericht noch einmal ergänzt. Ein Lageplan bezüglich der beanspruchten Flächen wird ergänzt.
(1) Unmittelbarer Flächenverbrauch
Im Umweltbericht wurde bereits die Flächeninanspruchnahme bezüglich des Überarbeitungsbereichs und der Erweiterung beschrieben und bewertet. Welche Waldflächen beansprucht werden, zeigt sich anhand des Planes Tatsächlicher Bestand unter Kapitel 2.1.1. des Umweltberichtes. Auch wurde an mehreren Stellen des Umweltberichtes aufgezeigt, dass die wertvollen Waldbereiche erhalten werden und von der Rodung nur die Fichtenforste betroffen sind. Im Kapitel Schutzgut Fläche werden diese Aussagen noch einmal ergänzt. Nachdem alle Flächen, die für die Betriebsanlagen benötigt dauerhaft beansprucht werden und die ökologisch wertvollen Flächen zum Erhalt festgesetzt wurden erübrigt sich eine Unterscheidung in dauerhaft oder zeitweise.
(2) Mittelbarer Flächenverbrauch
Alle beanspruchten Flächen werden dauerhaft benötigt. Die Erweiterung wird in Abschnitten gebaut, so dass eventuell erforderliche temporäre Baustelleneinrichtungen auf der Fläche des nächsten Abschnittes der Erweiterungsfläche vorgesehen werden können. Beim Bau des letzten Abschnittes sind die geplanten Betriebsflächen, die auch dauerhaft bestehen bleiben als Flächen für die Baustelleneinrichtungen vorgesehen.
bb. Fehlerhafte Anwendung im konkreten Fall
Der vorgenannte Lageplan wird im Umweltbericht ergänzt.
Die Flächen, die für die Erweiterung benötigt werden, werden für die im Vorspann beschriebenen Einrichtungen benötigt. Somit verändert sich die Qualität der Fläche von einem Fichtenforst in die mehrfach beschriebenen Flächen für die notwendigen Einrichtungen des Freizeitparks.
Ebenso wird mehrfach in der Begründung erwähnt, dass eine Einigung mit dem Eigentümer der jetzigen Parkflächen nicht erzielt werden konnte. Diese Aussage wird im Umweltbericht unter dem Punkt Fläche ergänzt. Ebenso ist nur ein Teil der Erweiterungsfläche für den Parkplatz vorgesehen. Der größere Teil wird für Flächen für zusätzliche Attraktionen und Betriebsflächen benötigt. Dies wird im Umweltbericht noch einmal klargestellt.
In der Zusammenfassung wird das Schutzgut Fläche im Umweltbericht unter Ziff. 11 ergänzt
d. Schutzgut Boden
Die Erkenntnisse aus den für die Planung der Oberflächenentwässerung durchgeführten Sickertests und Bodenschürfen werden nachrichtlich in Kapitel „Schutzgut Boden“ eingearbeitet. Insbesondere wird dabei auf die geplanten Abgrabungen und Auffüllungen eingegangen. Im Ergebnis haben die geplanten Eingriffe keine beeinträchtigenden Auswirkungen auf die Bodenstruktur und -funktion.
Mit dem Wiederaufbringen des vorhandenen Waldbodens soll die natürliche Schichtung des Bodens in den Grünbereichen wieder hergestellt werden. Zusammen mit den entsprechenden Pflanzmaßnahmen wird so eine schnellere Wiederbestockung der Grünflächen erreicht. Dies betrifft genauso die zwischen den Stellplatzebenen entstehenden Grünflächen.
e. Schutzgut Mensch
Das wird als ausreichend angesehen.
aa. Erholungsfunktion
Die Abhandlung zur Erholungsfunktion wird im Umweltbericht überarbeitet.
bb. Lärmbelastung
Das Schallgutachten vom 10.04.2024 beinhaltet eine Emissionskontingentierung unter Berücksichtigung der schalltechnischen Vorbelastung. Hierbei wird dargestellt, welche maximalen Schallleistungspegel auf den jeweiligen Sondergebietsflächen vertretbar sind, um die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der 18. BImSchV zu gewährleisten. Konkrete Lärmquellen innerhalb des Umgriffs des Deckblatt 15 werden nicht betrachtet. Der Nachweis der Einhaltung der festgelegten Emissionskontingente erfolgt in separaten Gutachten im Rahmen der jeweiligen Baugenehmigungsverfahren. Insgesamt kann durch die durch die schalltechnische Untersuchung ermittelten und im Deckblatt 15 festgesetzten Lärmschutzkontingente sichergestellt werden, dass die Emissionen, die durch die Westernstadt selbst entstehen, gleichbleiben und die gesetzlich vorgegebenen Lärmwerte eingehalten werden können. Der bestehende Campingplatz ist somit durch die gegenständliche Planung keiner zusätzlichen Belastung ausgesetzt.
Lediglich an den Immissionspunkten IPkt 110 und 115 sind erhebliche Überschreitungen gegeben. Bei diesen Emissionspunkten handelt es sich um den bestehenden Campingplatz direkt neben dem bestehenden Parkplatz gegenüber dem Haupteingang. Das Gutachten stellt fest, dass diese v.a auf die dortigen Fahrbewegungen nach 22 Uhr zurückzuführen sind. Dabei wird der zulässige Grenzwert zur Nachtzeit um 12 dBA überschritten.
Dieser Parkplatz ist nicht im Eigentum der Betreiber der Westernstadt. Diese haben somit keinen Einfluss auf die Nutzung des Parkplatzes. Die vor beschriebene Überschreitung der Lärmwerte hat zur Folge, dass zum Schutz des Campingplatzes ein Nachbetrieb des Parkplatzes eigentlich nicht mehr möglich ist. Somit kann dieser Parkplatz nur noch für den Tagesbetrieb genutzt werden. Auch aus diesem Grund ist die Verlagerung der notwendigen Stellplätze für die Westernstadt unabdingbar, da diese, entsprechend den Öffnungszeiten der Westernstadt, auch nachts genutzt werden müssen. Eine entsprechende Beschilderung kann sicherstellen, dass der Besucher darauf hingewiesen wird, dass dieser Parkplatz nur bis 22 Uhr genutzt werden darf. Durch diese Maßnahme kann die erhebliche Überschreitung der Lärmwerte zu Nachtzeiten abgestellt werden. Die Berechnungen ergeben, dass bei Nichtnutzung des Parkplatzes zu Nachtzeiten der Campingplatz nur noch mit Immissionen belastet ist, die weit unter den gesetzlichen Werten liegen.
Eine Verkehrsprognose des fließenden und ruhenden Verkehrs wurde von Seiten des Betreibers unter Beratung durch erfahrene Verkehrsplaner erstellt. Hierbei wurde auf Daten und Erfahrungen der letzten 13 Jahre zurückgegriffen.
Die Anlieferungen erfolgen ausschließlich wochentags vor den besser frequentierten Wochenenden zur Tagzeit und haben somit keinen Einfluss in der Worst-Case-Betrachtung des Verkehrslärms. Von Seiten des Betreibers wird ausgeschlossen, dass Anlieferungen im nächtlichen Zeitraum von 22:00 Uhr abends bis 6 Uhr morgens stattfinden. Somit sind nachts keine Zu- und Abfahrten mit LKW zu erwarten.
f. Schutzgut Tiere
Auf die Abwägung zu Ziff. V. dieser Gliederung wird verwiesen.
g. Schutzgut Wasser
Auf die Abwägung zu Ziff. II.2. dieser Gliederung wird verwiesen.
Nachdem die Quellbereiche, die in den zu erhaltenden Mischwaldbereichen liegen, alle vollständig erhalten werden, findet hier tatsächlich kein Eingriff statt. Der erste Schritt bei einer Neuplanung ist die Vermeidung eines Eingriffs in hochwertige Bereiche. Der zweite Schritt, wenn der erste nicht möglich ist, ist die Verringerung bzw. Minimierung des Eingriffs durch bestimmte Maßnahmen. Erst im dritten Schritt ist der nicht zu vermeidende bzw. zu verringernde Eingriff durch andere Maßnahmen auszugleichen. Da in diesem Fall bei der Planung die hochwertigen Bereiche von der Bebauung gänzlich ausgenommen wurden, findet dort auch kein Eingriff statt.
In den kleinflächigen Bereichen der Torfmoose befinden sich keine Quellbereiche. In den Quellbereichen sind gerade keine Torfmoose zu finden, diese finden sich sehr kleinflächig in der Fichtenmonokultur. Die Untere Naturschutzbehörde erachtet es für ausreichend die kleinflächig vorkommenden Torfmoose in die randlich noch vorhandenen Waldbereiche umzusiedeln. Dieser Forderung der Unteren Naturschutzbehörde wird entsprochen.
aa. Niederschlagswasserentsorgung
Mit dem beantragten wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren werden die Belange des Schutzgutes Wasser sowohl in quantitativer als auch qualitativer Hinsicht berücksichtigt und entsprechend der anerkannten Regeln der Technik (DWA M153, DWA A117 & DWA A138) behandelt. Die Vergrößerung des Rückhaltevolumens des bestehenden RRB von 1100 auf 1500 m³ stellt keinen Gewässerausbau im Sinn des § 67 WHG dar.
Das Niederschlagswasser wird in Rigolen oder Rückhaltebecken aufgefangen und sehr stark gedrosselt an den namenlosen Graben abgegeben. Die Drosselung ergibt einen wesentlich verzögerteren Abfluss als jetzt im natürlichen Zustand. Das Niederschlagswasser aus den Straßen und Wegen wird entweder breitflächig über Grünflächen oder über Mulden versickert und vorher durch eine belebte Bodenpassage gereinigt. Das überschüssige Niederschlagswasser wird in Rigolen und Becken zurückgehalten. Somit können sich stoffliche Belastungen absetzen. Unter Punkt 3.3 Schutzgut Wasser wird das erläutert und auf die Anlage Nr. 3 zur Begründung - Entwässerungskonzept Oberflächenwasser Westernstadt verwiesen, in der die Oberflächenwasserbeseitigung ausführlich erläutert wird.
bb. Fehlende Betrachtung des Sturzflutrisikos
Die im Bayernatlas enthaltene Karte stellt den derzeitigen Status an der Kleinen Ohe bei Starkregen dar. Durch die Modellierung des Geländes (terrassenförmige Anlage der Parkplätze mit Neigung der einzelnen Terrassen zum Hang hin sowie Errichtung von Anlagen zur Rückhaltung des Niederschlagswassers auf den Parkflächen der unteren Parkebene) wird die Situation der Unterleger bei Starkregen nicht verschärft.
Nachdem auf Grund der umfangreichen Maßnahmen zur Versickerung und Rückhalt des Niederschlagwassers das Wasser verzögert im Vergleich zum jetzigen Bestand dem namenlosen Graben zugeführt wird und somit es auch bei Starkregenereignissen durch diese Vorkehrungen zu keiner Steigerung der Gefährdung im Vergleich zum Ist-Zustand erfolgt, sind keine weiteren Untersuchungen erforderlich.
Zum letzten Absatz: Nach Prüfung der Erkenntnisse aus den für die Planung der Oberflächenentwässerung durchgeführten Schürfen kann die Geländemodellierung mit mehreren Terrassen mit einer maximal erlaubten Aufschütthöhe von 2,5 m unproblematisch durchgeführt werden.
cc. Abwasserbeseitigung
Hierzu wird auf die Stellungnahme und zugehörige Abwägung des Wasserwirtschaftsamtes Deggendorf verwiesen. Die Einwohnergleichwerte für die Westernstadt inkl. Erweiterungsfläche wurden ermittelt und sind Bestandteil der dort genannten Antragsunterlagen für die wasserrechtliche Erlaubnis der Kläranlage des Marktes Eging a.See.
h. Anfälligkeit des Vorhabens für schwere Unfälle und Katastrophen
Pullman City hat ein eigens dafür ausgearbeitetes Sicherheitskonzept, das für Katastrophenfälle in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden ausgearbeitet wurde.
Dies wird im Umweltbericht ergänzt.
i. Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetztes
Das FFH-Gebiet liegt ca. 1,25 km von Pullman City entfernt. Nur zwischen dem namenlosen Graben, der im Norden des Freizeitparks beginnt und zwischen dem und dem Freizeitpark durchgehend noch ein Waldstück liegt, kann eine Verbindung zum FFH-Gebiet hergestellt werden, da dieser Graben nach ca. 1,3 km Länge in den Rohrwiesbach mündet.
Nach weiteren 350 m fließt dieser Rohrwiesbach in die Kleine Ohe (FFH-Gebiet).
Weiterhin wird auf die Abwägung zu Ziff. II.3. dieser Stellungnahme wird verwiesen.
V. Verstoß gegen die Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 BNatSchG
Als methodisches Vorgehen bei der Erhebung der betroffenen Arten wurde das worst-case-Verfahren angewandt. Das ist ein gängiges Verfahren bei der Ermittlung der Arten.
1. Grundsätzliche und methodische Einwände
Als methodisches Vorgehen bei der Erhebung der betroffenen Arten wurde das worst-case Verfahren angewandt. Das ist ein gängiges Verfahren bei der Ermittlung der Arten.
So ist auf für den Träger öffentlicher Belange Untere Naturschutzbehörden die beiliegende Abhandlung des Artenschutzes nachvollziehbar. Er schreibt Folgendes: „Bei Umsetzung der vorgebrachten Vermeidungs- und CEF- Maßnahmen werden, aller Voraussicht nach, keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ausgelöst.“
2. Kein Ausschluss von Verbotstatbeständen nach § 44 Abs. 1 BNatSchG
Zu Abs. 1 bis 3: Der Träger öffentlicher Belange „Untere Naturschutzbehörde“ schreibt, dass: „Bei Umsetzung der vorgebrachten Vermeidungs- und CEF- Maßnahmen, aller Voraussicht nach, keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ausgelöst werden.“
Somit kann den Ausführungen des Bund Naturschutzes nicht gefolgt werden.
Zu Abs. 4 - 6: Das Aufhängen von Fledermauskästen ist eine anerkannte CEF-Maßnahme zum Ausgleich. Die Funktionalität der Fledermausquartiere im räumlichen Zusammenhang können sehr wohl erfüllt werden. Weiterhin wird auf die Abwägung zu Abs. 1-3 verwiesen.
Zu Abs. 7: Nachdem es sich bei der Rodungsfläche um einen mittelalten strukturarmen Nadelholzforst handelt mit genau 6 möglichen Habitatsbäumen, die Spaltenquartiere aber keine Höhlen aufwiesen und davon 3 erhalten bleiben, sind in dem gesamten Rodungsbereich lediglich 3 Spaltenquartiere zu ersetzen. Gemäß Zahn et al. (20219 ist dafür die Aufhängung eines Flachkastens pro Habitatbaum ausreichend. Somit ist keine Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG notwendig.
Nachdem es sich bei der Rodung um einen mittelalten strukturarmen Nadelholzforst handelt und die ökologisch wertvollen Waldbereich als Wald erhalten bleiben, kann davon ausgegangen werden, dass keine weiteren geschützten Tierarten betroffen sind.
Zu Abs. 8: Auf die Abwägungen zu Ziff.II.3. und IV.4.i. dieser Gliederung wird verwiesen.
Durch die Vielzahl an festgesetzten Vermeidungsmaßnahmen gegen Abschwemmungen (Punkt IV. 2.5 der textlichen Festsetzungen zur Grünordnung) innerhalb des Geltungsbereichs kann davon ausgegangen werden, dass durch den Betrieb des Freizeitparks kein Abtrag an Feinstoffen in den namenlosen Graben erfolgt. Die Planung sieht kein Ableiten eines sedimentreichen Wassers in den Vorfluter vor. Durch die Planung ist sichergestellt, dass alles Niederschlagswasser entweder in Mulden und Rigolen versickert, oder in die Rückhaltebecken eingeleitet wird, in denen sich die Sedimente vor Ableitung in den Graben absetzen.
Die Einträge durch Fahrverkehr aus der Forststraße sind seit jeher vorhanden und erfahren durch die Erweiterung keine wesentlichen Änderungen.
Zu Abs. 9: Im Bereich der Rodungsfläche ist nicht mit Amphibienarten zu rechnen. Sollte es Wanderbeziehungen zwischen den einzelnen umliegenden Gräben, die dem Rohrwiesbach zufließen, geben, ist der Amphibienzaun geeignet diese Tiere umzulenken und entlang des Zaunes in dem im Osten vorhandenen angrenzenden Wald zu dem namenlosen Graben nördlich von Pullman City zu führen. Amphibienzäune sind gerade dazu da, Amphibien aus Gefahrenzonen herauszuhalten und sie sicher so umzuleiten, dass sie ihre Laichgewässer erreichen können. Auch soll dieser Zaun ein Einwandern von Amphibien in den gerodeten Bereich, der durchaus als Landlebensraum für Amphibien geeignet wäre, verhindern, deshalb ist er umgehend im Anschluss an die Rodung aufzubauen.
Zu Abs. 10: Nachdem es sich bei der Rodung um einen mittelalten strukturarmen Nadelholzforst handelt und die ökologisch wertvollen Waldbereich als Wald erhalten bleiben und eine Vielzahl an Nistkästen aufgehängt werden sind die Vogelarten auseichend berücksichtigt. Auch wurden in der Rodungsfläche keine Bäume mit Höhlen kartiert, lediglich die 6 Bäume mit Rindenspalten. Somit sind keine Lebensstätten von Höhlenbrütern auf der Rodungsfläche vorhanden.
Zu Abs. 11: Auf Grund der getroffenen CEF-Maßnahmen wird es nicht zu Verbotstatbeständen von europarechtlich geschützten Arten kommen.
Zum letzten Absatz: Der Antrag des Einwenders wird aus den vorgenannten Gründen abgelehnt.
VI. Fehlender Nachweis der verkehrlichen Erschließung
Zu Abs. 1: Die Zuwegung zum Freizeitpark erfüllt alle genannten Voraussetzungen. Die Begründung wird dahingehend ergänzt.
Zu Abs. 2: Da der Freizeitpark bereits seit 27 Jahren besteht und die Zuwegung auf den Gemeindestraßen den Bedürfnissen des Verkehrsaufkommens angepasst wurde (sh. Ziff. 3.5.6 der Begründung), ist diese für das (bisherige und künftige) Verkehrsaufkommen ausreichend. Durchgangsverkehr findet auf dieser Straße kaum bzw. nur in einem vernachlässigbaren Umfang statt, da es sich im weiteren Verlauf um eine wenig genutzte Nebenstrecke handelt. Die Begründung wird dahingehend ergänzt. Schwierigkeiten beim Verkehrsfluss bis zu den bisher vorhandenen Parkflächen entstanden in der Vergangenheit durch die in der Begründung in Ziff. 3.5.3 ausgeführten Missstände, die mit der gegenständlichen Planung abgestellt werden sollen.
Zu Abs. 3: Die Besucherzahlen der letzten Jahre stellen eine solide Grundlage für die Plausibilisierung der Anzahl der baurechtlich nachzuweisenden Stellplätze dar, wofür sie auch ausschließlich verwendet wurden.
Die Besucherzahlen aus den sog. „Corona-Jahren“ wurden nicht herangezogen, da sie nicht repräsentativ sind. Die missverständliche Aussage wird in der Begründung entsprechend abgeändert.
Zu Abs. 4: Der Themen- und Freizeitpark Westernstadt Pullman City liegt im ländlichen Bereich. Die nächstgelegenen Bahnhöfe sind 15 km (Vilshofen) bzw. 25 km (Passau) entfernt. Da die Besucher der Westernstadt größtenteils aus dem weiteren Umfeld anreisen und die genannten Haltestellen des ÖPNV selten angefahren werden, wird davon ausgegangen, dass diese Anreiseart zu vernachlässigen ist.
Zudem kommen einschlägige Studien zu dem Ergebnis, dass zum einen der motorisierte Individualverkehr in ländlichen Gebieten weit überwiegt und zum anderen eine Verlagerung bei bestehenden Attraktionspunkten auf den ÖPNV kaum oder nur mit erheblichem Aufwand machbar ist. Auch die BBE Handelsberatung GmbH, München, kommt im Rahmen ihrer Plausibilisierung des Stellplatzbedarfs zu diesem Schluss.
Da der Besuch eines Themen- und Freizeitparks vor allem im Fall der Westernstadt eine soziale Aktivität und ein Gruppenerlebnis ist, wurde die Durchschnittsbelegung pro Pkw mit drei Personen angenommen. Die Begründung wird dahingehend ergänzt.
Die Zunahme der Besucherzahlen wurde aus der Logik des Tourismuskonzepts geschätzt und demgemäß auf die definierten Tagestypen abgestimmt. Die Methodik wurde mit erfahrenen Verkehrsgutachtern abgestimmt.
Zu Abs. 5: Schwierigkeiten beim Verkehrsfluss bis zu den bisher vorhandenen Parkflächen entstanden in der Vergangenheit durch die in der Begründung in Ziff. 3.5.3 ausgeführten Missstände, die mit der gegenständlichen Planung abgestellt werden sollen.
Das genannte Zitat wurde aus dem textlichen Zusammenhang genommen und gibt dort im Kontext genau diesen Umstand wieder.
Aufgrund der genannten Stellungnahme der Regierung von Niederbayern wurde die vorgenannte Verkehrsprognose auf Grundlage der tatsächlich vorliegenden Besucherzahlen aufgestellt. Die Regierung von Niederbayern stellt diese in Ihrer Stellungnahme im Rahmen der aktuellen Beteiligung nicht infrage. Der Verkehrslärm wurde im Rahmen des schalltechnischen Gutachtens untersucht. Eine Überschreitung der zulässigen Lärmwerte wurde dabei nicht festgestellt. Auf die Abwägungen zur Stellungnahme des SG Technischer Umweltschutz des Landratsamtes Passau hierzu wird verwiesen.
Somit kann den Ausführungen des Bund Naturschutzes nicht gefolgt werden.
Zu Abs. 6: Wie vor ausgeführt, waren die verkehrlichen Auswirkungen der Planung durchaus ausreichend ermittelt und bewertet und standen dem Marktrat zur Abwägung zur Verfügung.
Zu Abs. 7: Der Antrag wird abgelehnt. Die Besucherzahlen der letzten Jahre (ohne die sog. „Corona-Jahre“) stellen eine solide Grundlage für die Plausibilisierung der Anzahl der baurechtlich nachzuweisenden Stellplätze dar, wofür sie auch ausschließlich verwendet wurden. Für die tatsächliche Festlegung der Anzahl ist jedoch ein objektiver Maßstab anzusetzen, der im Fall eines Freizeitparks auf diejenige Fläche bezogen wird, in der sich Besucher aufhalten können. Aus diesem Maßstab ergibt sich wiederum eine über die tatsächlichen Besucherzahlen plausibilisierte sowie an die Methodik der GaStellV angelehnte und damit schlüssige Gesamtzahl an nachzuweisenden Stellplätzen. Die Ermittlung der Anzahl der baurechtlich erforderlichen Stellplätze erfolgte unter Anleitung von erfahrenen Verkehrsplanern.
Ergänzend hierzu wurde die BBE GmbH, München, beauftragt, die Anzahl der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze zu plausibilisieren. Insoweit ist nachgewiesen, dass im BP ausreichend Flächen vorhanden sind, um den ruhenden Verkehr abzuwickeln. Die sind auch erforderlich, weil die bisherigen Flächen aus immissionschutzrechtlichen Gründen nur mehr eingeschränkt nutzbar sind.
Aufgrund dessen wurde die Entscheidung getroffen, im Deckblatt 15 keine weiteren Festsetzungen für die im Sinne des Bauordnungsrechts erforderlichen Stellplätze gem. Art. 81 Abs. 1 Ziff. 4 BayBO zu treffen. Diese bleiben, soweit bauordnungsrechtlich erforderlich, einer Änderung der Stellplatzsatzung des Marktes Eging a.See vorbehalten; im Übrigen gilt Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO i.V.m § 20 GaStellV, wonach Stellplätze in ausreichender Zahl bauordnungsrechtlich nachzuweisen sind. Die genannte Festsetzung ist deshalb nicht mehr erforderlich und entfällt.
VII. Verstoß gegen das Abwägungsgebot und das Gebot der Konfliktbewältigung
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Gemäß den vorangegangenen Ausführungen ist erkennbar, dass die genannten Planungsleitlinien und Optimierungsgebote gemäß dem Umfang, der Größe und der Qualität der Erweiterungsplanung ausreichend berücksichtigt wurden. Somit ist der Markt Eging a.See durchaus in der Lage, eine gerechte Abwägung der verschiedenen Belange durchzuführen. So sind dem Markt Eging a.See durchaus die Eingriffe in die verschiedenen Belange bewusst; durch die entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan wurden die Eingriffe in die jeweiligen Belange soweit möglich reduziert. Der Belang des Fortbestandes des überregional bedeutsamen Freizeitparks mit den bekannten Herausforderungen in der Zukunft wird jedoch vom Markt Eging a.See höher gewichtet als die verbleibenden Eingriffe in die anderen Belange.
Durch den Bebauungsplan wird keine unzulässige Konfliktbewältigung in nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verschoben. Das Deckblatt Nr. 15 tritt erst dann in Kraft, wenn die wasserrechtliche Erlaubnis für die Niederschlagswasserbeseitigung vorliegt. Eine Beeinträchtigung des FFH-Gebietes liegt nicht vor.
Nachdem in 26 Jahren keine dauerhafte Lösung mit dem Parkplatzbetreiber gefunden werden konnte, ist es im Interesse des Marktes Eging a.See, dieses für den Fortbestand des überregional bedeutsamen Freizeitparks wichtigen Thema des Parkplatzes nun endgültig dauerhaft zu lösen. Zudem stellt der Parkplatz mit der öffentlichen Verkehrsfläche nur einen Teilbereich in einer Größe von ca. 1,7 ha von der geplanten Erweiterung in einer Größe von ca. 6,6 ha dar. Damit sieht man, dass ein Großteil der Erweiterungsfläche für dringend erforderliche Betriebsflächen zur Steigerung der Attraktivität des Freizeitparkes bei Schlechtwetter erforderlich ist und zusätzlich dem Walderhalt geschuldet ist. Somit gibt es keine Alternativen bezüglich der vorliegenden Planung; weder im Bezug auf die Parkplätze noch die dringend erforderlichen Betriebsflächen in unmittelbaren Zusammenhang mit dem bestehenden Betrieb.
VIII. Ergebnis
Zu Abs. 1: Alle Belange wurden gemäß der Dimension des Vorhabens erfasst, die Eingriffe ermittelt, Vermeidungsmaßnahmen formuliert und gegeneinander abgewogen.
Die Träger öffentlicher Belange haben keine wesentlichen Mängel an der Detailschärfe des Umweltberichtes festgestellt. Die in die Abwägung eingestellten Nachbesserungen werden in den Umweltbericht aufgenommen.
Gemäß den Aussagen der Unteren Naturschutzbehörde ist bei Einhaltung der Festsetzungen nicht mit Verbotstatbeständen zu rechnen.
Zu Abs. 2: Die Konflikte werden bereits im Zuge des Verfahrens geklärt. Die Ergebnisse der durchgeführten FFH-Vorprüfungen werden in den Umweltbericht eingefügt, die FFH-Vorprüfungen als Anlage dem Umweltbericht beigelegt. Die worst-case-Betrachtung wurde in diesem Fall vom zuständigen Staatsministerium als ausreichend angesehen. Dabei wurde der Artenschutz in der saP als worst-Case-Betrachtung abgearbeitet und der Habitatschutz im Rahmen der FFH-Vorprüfungen.
Zu Abs. 3: Auf die Abwägungen zu Ziff. II.1. dieser Gliederung wird verwiesen.
Zu Abs. 4: Eine grundlegende Überarbeitung mit einer erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung ist nicht erforderlich.
Die Fläche des bestehenden Freizeitparkes ist bei Weitem nicht ausreichend, um die essenziell notwendigen weiteren Angebote errichten zu können, sh. auch Abwägung zu Ziff. II.1. dieser Gliederung.
Zu Abs. 5: Die Hinweise und Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Der Bauausschuss nimmt die Einwendungen des Bund Naturschutz sowie die zugehörigen Abwägungen dazu vollumfänglich zur Kenntnis und schlägt vor, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Einwendungen des Bund Naturschutz sowie die zugehörigen Abwägungen dazu vollumfänglich zur Kenntnis und beschließt, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Stellungnahme einer Familie aus Ruberting v. 28.06.2024
Abwägung:
Zu Ziff. 1a)
Abs.1: wird zur Kenntnis genommen
Im Rahmen der Änderung des Bebauungsplans „SO Pullman Ferienpark“ mit Deckblatt Nr. 3 und 4 wurde der Parkplatz für den Freizeitpark auf die gegenüberliegende Straßenseite verlegt. Diese Grundstücke befanden und befinden sich nicht im Eigentum der Betreiber der Westernstadt. Eine erforderliche dingliche Sicherung fand jedoch damals nicht statt, obwohl sie für die gesicherte Führung eines solch überregionalen Betriebs unbedingt nötig gewesen wäre. Die Gründe hierfür können heute nicht mehr nachvollzogen werden. Dieser Missstand besteht somit seit 26 Jahren.
Abs. 2 und 3: Objektiv braucht man eine dauerhafte Sicherung des Stellplatzbedarfs auf dem Baugrundstück oder durch Dienstbarkeiten. Allein durch die gegenständlichen Ausführungen wird deutlich, dass die genannten bestehenden Parkflächen („Ausweichparkplatz“) durch die Westernstadt nicht in vollem Umfang genutzt werden können und, auch wenn eine Dienstbarkeit bestehen würde, so auch nicht als gem. Bauordnungsrecht nachzuweisenden Stellplätze dienen können. Insofern wird auch der Absatz bezüglich der Nutzbarkeit dieses Parkplatzes aufgrund des Zustands wegen Nichterforderlichkeit aus der Begründung gestrichen.
Zu Ziff. 1b)
Zu Abs. 1 und 2: Auf die Abwägung zu Ziff. 1a) wird verwiesen.
Zu Abs. 3: Die Aussage wird zur Kenntnis genommen.
Zu Abs. 4: In dem gegenständlichen Kapitel werden die Schwierigkeiten bei der Nutzung der Parkflächen in der Vergangenheit beschrieben, die unstrittig durch die bisherige Praxis der Erhebung der Parkgebühr per Hand entstanden sind. Die Installation des Scanner-Systems seit Mai 2024 ist dem Markt Eging a.See bekannt. Diese Maßnahme ist auch im Kapitel 3.5.4 der Begründung als ein Lösungsansatz für die Probleme der Vergangenheit aufgezeigt.
Die genannte Abbiegespur ist aufgrund der gegenständlichen Planung nicht mehr erforderlich und wurde als Maßnahme gestrichen. Hier wird auf die Abwägung zur Stellungnahme des SG Bauwesen rechtlich des Landratsamtes Passau verwiesen.
Zu Ziff. 1c)
Die Ermittlung des tatsächlichen Stellplatzbedarfs wurde auf belastbaren Zahlen gegründet, fachlich-methodisch einwandfrei ermittelt und nochmals plausibilisiert.
Die Anzahl der auf der Erweiterungsfläche geplanten Parkplätze entspricht rd. 2/3 des ermittelten Maximalbedarfs. Diese Zahl deckt den üblichen Tagesbetrieb ab und ist somit sachgerecht. Für die stark frequentierten außerordentlichen Veranstaltungen werden ggf. zusätzliche Parkplätze benötigt.
Ob dazu die Stellplätze der Einwender herangezogen werden können, wird durch die Ausführungen unter der gegenständlichen Ziff. 1c), insbesondere die Ankündigung der Schließung bzw. Umnutzung, infrage gestellt. Diese Ausführungen zeigen, dass die Sicherstellung der gem. Bauordnungsrecht nachzuweisenden Stellplätze auf eigenen Grundstücken der Westernstadt alternativlos ist. Für den Weiterbestand der überregionalen Tourismusattraktion ist es unabdingbar, die Flächen für den ruhenden Verkehr dauerhaft rechtssicher und verlässlich nachweisen zu können.
Zu Ziff. 2.
Der Markt Eging a.See nimmt zur Kenntnis, dass die Forderungen der Eigentümer nicht erfüllbar waren, weshalb eine Einigung nicht zustande kam und keine Dienstbarkeiten auf den Nachbargrundstücken erreichbar sind. Allein die geforderte Löschung der Dienstbarkeit bei Kündigung der Nachbarvereinbarung ist mit dem Nachweis der baurechtlich erforderlichen Stellplätze nicht vereinbar. Zudem darf der sog. „Ausweichparkplatz“ im Nordwesten der Westernstadt aus immissionsschutzrechtlichen Gründen aufgrund seiner Nähe zur Wohnbebauung nur eingeschränkt genutzt werden. Bei Nutzung des Parkplatzes gegenüber dem Haupteingang zur Nachtzeit werden die zulässigen Lärmwerte am südlich angrenzenden Campingplatz weit überschritten. Selbst wenn die Einwender heute einer dinglichen Sicherung zustimmten, könnten also beide Parkplätze nicht als bauordnungsrechtlich nachzuweisende Stellplätze herangezogen werden. Für den Weiterbestand der überregionalen Tourismusattraktion ist es jedoch unabdingbar, die Flächen für den ruhenden Verkehr dauerhaft rechtssicher und verlässlich nachweisen zu können.
Zu Ziff. 3.
Es wurden sehr wohl die notwendigen und zumutbaren Maßnahmen seitens der Betreiber ergriffen, um Alternativen zum geplanten Parkplatz im Eigentum der Westernstadt zu prüfen. Hierzu wird auf die Abwägung zu Ziff. 2 verwiesen. Die Parkflächen der Einwender können zukünftig als bauordnungsrechtlich nachzuweisende Stellplätze nicht herangezogen werden. Obschon obliegt es den Einwendern, eine weitere Nutzung als Parkplatz zuzulassen.
Der Bauausschuss nimmt die Einwände der Familie aus Ruberting sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Einwände der Familie aus Ruberting sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, die Begründung wie vor genannt zu ergänzen bzw. zu überarbeiten.
Abstimmung: 14 : 2
Stellungnahme einer Bürgerin aus Eging v. 01.07.2024
Abwägung:
Zu Abs. 1 – 6: Jeder Einwand der Bürger und Träger öffentlichen Belange wurde in der Marktratssitzung am 18.04.2024 behandelt. Diese Abwägungen sowie die gefassten Beschlüsse waren den Marktgemeinderätinnen und Marktgemeinderäten vollumfänglich bekannt.
Meinungsäußerungen werden nicht kommentiert.
Zu Ziff. 1: Hierzu wird auf die Abwägung zur gleichlautenden Stellungnahme im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung verwiesen.
Zu Ziff. 2: Hierzu wird auf die Abwägung zur gleichlautenden Stellungnahme im Rahmen der vorbereitenden Bauleitplanung verwiesen.
Zu Ziff. 3: Die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens durchgeführte schalltechnische Untersuchung wurde in Abstimmung mit dem SG Technischer Umweltschutz erstellt. Die schalltechnische Untersuchung weist Emissionskontingente für die einzelnen Sondergebiete aus, die gewährleisten, dass die zulässigen Immissionsrichtwerte in allen Bereichen außerhalb der Westernstadt eingehalten werden können. Diese wurden anschließend in der gegenständlichen Bauleitplanung festgesetzt. Die Beurteilungspegel aus den Einzelvorhaben sind nach den Vorgaben der 18. BImSchV unter Berücksichtigung der vorherrschenden Schallausbreitungsverhältnisse zu ermitteln und mit den zulässigen Immissionsrichtwertanteilen zu vergleichen. Dies ist in der Festsetzung 4.0 Lärmschutz enthalten.
In diesem Nachweisverfahren im Rahmen der zukünftigen Baugenehmigungen sind auch die bestehenden Emissionen, die bereits durch umfangreiche Messungen zu allen Tages- und Nachtzeiten vollständig erfasst wurden, zu berücksichtigen.
Unbelegte Behauptungen werden nicht kommentiert.
Zu Ziff. 4: Hierzu wird auf die Stellungnahme und zugehörige Abwägung des Wasserwirtschaftsamtes Deggendorf verwiesen. Die Einwohnergleichwerte für die Westernstadt inkl. Erweiterungsfläche wurden ermittelt und sind Bestandteil der dort genannten Antragsunterlagen für die wasserrechtliche Erlaubnis der Kläranlage des Marktes Eging a.See.
Unbelegte Behauptungen und Meinungsäußerungen werden nicht kommentiert.
Der Bauausschuss nimmt die Einwände der Bürgerin aus Eging a.See sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor zu beschließen, dass hierdurch keine Änderungen veranlasst werden.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Einwände der Bürgerin aus Eging a.See sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, dass hierdurch keine Änderungen veranlasst werden.
Abstimmung: 14 : 2
Stellungnahme eines Bürgers aus Ruberting v. 01.07.2024
Abwägung:
Die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens durchgeführte schalltechnische Untersuchung wurde in Abstimmung mit dem SG Technischer Umweltschutz erstellt. Die schalltechnische Untersuchung weist Emissionskontingente für die einzelnen Sondergebiete aus, die gewährleisten, dass die zulässigen Immissionsrichtwerte in allen Bereichen außerhalb der Westernstadt eingehalten werden können. Diese wurden anschließend in der gegenständlichen Bauleitplanung festgesetzt. Die Beurteilungspegel aus den Einzelvorhaben sind nach den Vorgaben der 18. BImSchV unter Berücksichtigung der vorherrschenden Schallausbreitungsverhältnisse zu ermitteln und mit den zulässigen Immissionsrichtwertanteilen zu vergleichen. Dies ist in der Festsetzung 4.0 Lärmschutz enthalten.
In diesem Nachweisverfahren im Rahmen der zukünftigen Baugenehmigungen sind auch die bestehenden Emissionen, die bereits durch umfangreiche Messungen zu allen Tages- und Nachtzeiten vollständig erfasst wurden, zu berücksichtigen.
Unbelegte Behauptungen werden nicht kommentiert.
Ziel der vorliegenden Planung ist es, gerade die bestehenden Missstände im Zusammenhang mit der bisherigen Parkplatznutzung abzustellen. Insofern ist sie für die Einhaltung der Nachbarrechte dringend erforderlich.
Der Bauausschuss nimmt die Einwände des Bürgers aus Ruberting sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und schlägt vor zu beschließen, dass hierdurch keine Änderungen veranlasst werden.
Beschluss:
Der Marktgemeinderat stimmt dem Vorschlag des Bauausschusses zu, nimmt die Einwände des Bürgers aus Ruberting sowie die zugehörigen Abwägungen dazu zur Kenntnis und beschließt, dass hierdurch keine Änderungen veranlasst werden.
Abstimmung: 14 : 2
MGR Fröhler stellt Antrag zur Geschäftsordnung auf namentliche Abstimmung.
Der Bürgermeister stellt zur Abstimmung wer für den Antrag ist.
Abstimmung: 16 : 0
Dem Antrag ist somit stattgegeben.
Der Bauausschuss nimmt sämtliche Stellungnahmen der Fachstellen und auch der Öffentlichkeit zur Kenntnis und schlägt vor, dass die beschlossenen Änderungen/Ergänzungen seitens des Planungsbüros im Deckblatt Nr. 15 zum Bebauungsplan SO Themen- und Freizeitpark „Westernstadt Pullman City“ eingearbeitet bzw. ergänzt werden sollen.
