Der PBUV beschloss am 07.09.2021 in öffentlicher Sitzung die Aufstellung des Bebauungsplanes N 74 – Ziegelbergweg Nordwest.
Anlass der Planung:
Die Grundstückseigentümer der beiden Flurstücke im Plangebiet möchten entlang des Ziegelbergweges je ein Mehrfamilienhaus mit gemeinsamer Tiefgaragenzufahrt errichten. Darüber hinaus ist im rückwärtigen Bereich des nördlichen Grundstückes ein weiteres 2-geschossiges Wohnhaus angedacht.
In Füssen ist eine stetige Nachfrage nach Wohnstandorten gegeben. Zur Deckung des aktuellen Bedarfs an Wohnbauflächen begrüßt die Stadt die beabsichtigte Verdichtung der beiden Grundstücke durch Wohnbebauungen. Die geplante Bebauung schließt östlich und nördlich an bereits vorhandene Wohnbebauungen an.
Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung dieser Wohngebäude geschaffen werden.
Der Vorentwurf lag in der Zeit vom 11.10.2021 bis 11.11.2021 als frühzeitige Beteiligung öffentlich aus; die Bebauungsplanunterlagen standen gleichzeitig im Internet zur Einsichtnahme zu Verfügung. Ebenfalls in der gleichen Zeit wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange frühzeitig beteiligt.
Ergänzend dazu erfolgte am 02.12.2021 noch die Forderung des Landratsamtes Ostallgäu, statt einer maximalen Grundfläche (GR) eine Grundflächenzahl (GRZ) i. S. v. § 19 BauNVO festzusetzen, den Bezugspunkt für die Höhenfestsetzungen zu überprüfen und die höchstzulässige Zahl der Vollgeschoße auf V statt IV festzusetzen, soweit beim Haus 2 ein Aufbau auf dem vierten Geschoß in Form einer aufgesetzten Einhausung zugelassen werden soll; in der Satzung ist dieser Aufbau näher zu beschreiben (z. B. Einhausung des Pools; ein Abstand von mindestens 3 m zum Rand des Gebäudes ist einzuhalten). Es wird vorgeschlagen, dies zusätzlich zu übernehmen.
Ergebnis mit Abwägungsvorschlägen siehe Anlage.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter trägt die Abwägungen zur Abstimmung vor:
Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Kaufbeuren, Schreiben vom 07. / 14. Oktober 2021
Bereich Forsten:
Durch die vorliegende Planung werden forstliche Belange nicht berührt.
Die im Süden des Geltungsbereichs befindliche Baumgruppe ist aufgrund der geringen flächigen Ausdehnung nicht als Wald i.S.d. BayWaldG anzusehen.
Bereich Landwirtschaft:
Die westlich angrenzenden Flächen werden landwirtschaftlich genutzt.
Wir bitten um folgende Ergänzung in der Satzung:
Die von der Landwirtschaft ausgehenden meist kurzfristigen Geruchs- und Lärmimmissionen
sind ortsüblich und trotz einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unvermeidbar und müssen deshalb nach § 906 BGB hingenommen werden. Die bei der Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Grünlandflächen entstehenden Beeinträchtigungen in Form von Lärm, Staub und Geruch sind unvermeidlich und müssen geduldet werden. Dazu gehört die Ausbringung von organischem Dünger, die Weideviehhaltung und die Futterernte.
Weitere Einwendungen werden nicht erhoben.
Beschluss:
Die Anregungen werden berücksichtigt. Die Hinweise zu Geruchs- und Lärmimmissionen werden in den Textteil unter Ziffer 3.8 Hinweise mit aufgenommen.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Landratsamt - Bauplanungsrecht I Städtebau, Schreiben vom 11. November 2021
Im vorliegenden Planentwurf sind keinerlei Aussagen zu möglichen Grünflächen und städtebaulich wirksamen Pflanzungen enthalten. Aufgrund der geplanten, hohen Dichte der Bebauung, in Verbindung mit den durch Tiefgaragen unterbauten Flächen, den notwendigen Hangsicherungen mit Höhenunterschieden von bis zu ca. 4,5 m sowie oberirdischen Stellflächen, verbleiben nur sehr wenige, nutzbare Restflächen.
Zu Sicherung einer minimalen stadträumlichen Qualität sowie der Berücksichtigung der Aspekte des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB, sind in der weiteren Planung entsprechende Festsetzungen zur Freiflächengestaltung zu berücksichtigen.
Insbesondere aufgrund der südlich angrenzenden, kleinteiligen Bebauung sowie dem südwestlichen und westlichen Übergang in den Hangfußbereich zwischen Ziegelberg und Galgenbichel wird die geplante Höhenentwicklung mit 4 Vollgeschossen und einer zulässigen
Höhe von 12,5 m städtebaulich kritisch gesehen.
Die Problematik wird durch die Festsetzung, dass die zulässige Höhe durch Dachaufbauten mit bis zu 3,0 m Höhe über 30% der zugehörigen Dachfläche (ca. 160 m2!) überschritten werden darf, verschärft. Somit wird, zumindest in Teilbereichen, ein 5-geschossig in Erscheinung tretendes Gebäude mit einer Höhe von bis zu ca. 15,5 m ermöglicht.
Durch die zulässigen Dachaufbauten wird zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt.
Als Lösungsansatz könnte z.B. festgesetzt werden, dass das vierte Geschoss als zurückgesetztes Dachgeschoss auszubilden ist und auf den Dachflächen des obersten Geschosses keine weiteren Aufbauten/ Nutzungen zulässig sind. Vom Deckungsmaterial käme eine ortstypische Ziegeldeckung oder unter den Aspekten der Klimaanpassung ein begrüntes Flachdach in Frage.
Beschluss:
Die Anregung Festsetzungen zur Freiflächengestaltung in die Planung zu übernehmen, soll aus Sicht des Stadtplaners nicht berücksichtigt werden und Maßnahmen der Freiflächen- und Außenanlagengestaltung sollen im Baugenehmigungsverfahren festgelegt werden.
Die kritische Betrachtung einer Bebauung mit 4 Vollgeschossen und 12.5 m Höhe zur südlich angrenzenden kleinteiligen Bebauung wird nicht geteilt. Die angesprochene südliche Bebauung befindet sich ca. 80 m entfernt, hier ist keine Beeinträchtigung zu erkennen. An der Planung wird festgehalten.
In Haus 2 wird das 4. Geschoss zurückversetzt. Darüber hinaus wird zur Klimaanpassung eine extensive Dachbegrünung auf beiden Flachdachgebäuden vorgesehen.
Die Beurteilung des LRA, dass durch die zulässigen Dachaufbauten zudem eine sehr inhomogene, sich nicht in den Kontext der umliegenden Bebauung einfügende, Dachlandschaft erzeugt wird, wird so nicht geteilt. Der vorliegende Entwurf wurde vom Bauamt, als auch vom Planungs-, Bau-, Umwelt- und Verkehrsausschuss beurteilt und in der vorliegenden Form beschlossen. An der Planung wird festgehalten.
Abstimmungsergebnis 9 : 2
Landratsamt - Untere Bodenschutzbehörde, Schreiben vom 20. Oktober 2021
Altlasten:
Der vorliegende Bebauungsplan für das Gebiet "Ziegelbergweg Nordwest" wurde in Bezug auf Altlasten und Altablagerungen überprüft. Nach den bei der Unteren Bodenschutzbehörde vorliegenden Unterlagen befinden sich im Geltungsbereich des Planes keine altlastverdächtigen Ablagerungen.
Schutzgut Boden:
Die Versiegelung des Bodens ist gering zu halten.
Schadstoffbelasteter Boden und Aushub, der bei Bauarbeiten anfällt, ist entsprechend der abfall- und bodenschutzrechtlichen Vorschriften ordnungsgemäß und schadlos zu entsorgen. Hierüber sind Nachweise zu führen und dem Landratsamt auf Verlangen vorzulegen.
Beschluss:
Die Anmerkungen zu Altlasten werden zur Kenntnis genommen. Es ist keine Abwägung erforderlich.
Die Anmerkungen zur Versiegelung des Bodens werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens berücksichtigt und im Vorfeld an den Investor weitergeleitet.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Landratsamt - Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 03. November 2021
Zu dem Satzungsentwurf i.d.F.v. 02.09.2021 wird folgendes mitgeteilt:
Als Art der Nutzung soll ein Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt werden. Direkt im Osten angrenzend an die geplante Wohnbebauung befindet sich eine Sonderpädagogische Förderschule sowie ein Kindergarten mit Kindergrippe. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass es durch die bereits bestehenden Einrichtungen (Schule und Kindergarten) zu gewissen Lärmimmissionen an der Wohnbebauung kommen wird. Lärmbelastungen, die aus der bestimmungsgemäßen Nutzung solcher Einrichtungen folgen, sind jedoch von Wohnnachbarn hinzunehmen (siehe Rundschreiben „Lärmschutz in der Bauleitplanung" des Bayerischen Staatsministeriums des Innern, für Bau und Verkehr vom 25.07.2014) und bedürfen daher keiner Betrachtung.
Hinweis: Im westlichen Bereich des Grundstücks der Sonderpädagogischen Förderschule (Fl.Nr. 1335) befindet sich darüber hinaus eine Sportanlage (Tartanplatz). Sofern die Nutzung
nicht ausschließlich dem Schulbetrieb dient bzw. den dortigen Schülern vorbehalten ist, und dieser öffentlich genutzt werden kann (z.B. öffentlich zugänglich, keine Einzäunung, öffentliche Veranstaltungen o.ä.) wären die Emissionen der außerschulischen Nutzung nach der Sportanlagenlärmschutzverordnung - 18. BlmSchV zu beurteilen und entsprechend zu berücksichtigen.
Beschluss:
Die Hinweise zum möglichen Lärm im Bereich der Schule werden berücksichtigt und in den Textteil unter Ziffer 3.9 Hinweise mit aufgenommen.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Landratsamt - Untere Wasserrechtsbehörde, Schreiben vom 21. Oktober 2021
Aus den uns vorliegenden Daten sollte sich kein Problem durch den Aufschluss von Grundwasser ergeben.
Bei der Errichtung einer Tiefgarage ist trotzdem nicht auszuschließen, dass die Gründungssohle unterhalb des Grundwasserspiegels zu liegen kommen. Für die nötige Bauwasserhaltung sowie die Errichtung eines Gebäudes im Grundwasser ist jeweils eine wasserrechtliche Erlaubnis beim Landratsamt Ostallgäu zu beantragen.
Wir bitten, diese Aspekte bei der Planung zu berücksichtigen!
Beschluss:
Die Hinweise zum Grundwasser werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens berücksichtigt. Falls erforderlich, wird eine wasserrechtliche Erlaubnis beantragt.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Landratsamt - Untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 21. November 2021
Gegen den gegenständlichen Entwurf vom 02.09.2021 des BP N74 "Ziegelbergweg Nordwest" können keine grundsätzlichen naturschutzfachlichen Einwände geltend gemacht werden. Aus naturschutzrechtlicher Sicht sind mögliche artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände zu beachten.
Aus den Unterlagen ist zu entnehmen, dass der entsprechende Fachbeitrag, die "Artenschutzrechtliche Beurteilung" nachgereicht wird. Eine abschließende naturschutzrechtliche Beurteilung kann folglich erst erfolgen, wenn besagter Fachbeitrag zur Prüfung vorliegt.
Beschluss:
Die Anmerkungen werden zur Kenntnis genommen und beachtet. Es liegt inzwischen eine artenschutzrechtliche Beurteilung vor (siehe Begründung Ziffer 7.4)
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Kreisheimatpfleger des Ostallgäus, Schreiben vom 11. November 2021
Da das nächstgelegene bekannte Bodendenkmal (Via Claudia, Straße der röm. Kaiserzeit) in einer Entfernung von über 300 m (östlich) gelegen ist, muss nicht davon ausgegangen werden, dass im Planfeld ein weiteres, damit in Zusammenhang stehendes und bisher unbekanntes Bodendenkmal auftaucht. Allerdings wäre es auch nicht völlig auszuschließen, auf ein Bodendenkmal mit einem anderen Zusammenhang zu treffen.
Der Hinweis in den Planungsunterlagen„ auf den richtigen Umgang mit solchen Bodendenkmälern ist zwar knapp, aber ausreichend.
Beschluss:
Die Anmerkungen zu Bodendenkmalen werden zur Kenntnis genommen. Es ist keine Abwägung erforderlich.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Schwaben Netz GmbH, Schreiben vom 03. November 2021
In Beantwortung Ihres oben genannten Schreibens weisen wir darauf hin, dass eine Erdgasversorgung grundsätzlich möglich ist. Auf dem Grundstück befindet sich bereits eine Erdgas-Teilanschluss.
Gegen den Bebauungsplan erheben wir keinen Einwand.
Beschluss:
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es ist keine Abwägung erforderlich.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Stadtwerke Füssen, Schreiben vom 05. Oktober 2021
Das von den Dachflächen und von den Straßenflächen anfallende Niederschlagswasser soll gesammelt in den Nördlichen Teil der Straße mit der Flurnummer: 2641/3 eingeleitet werden, dort liegt das Trennsystem. Das anfallende häusliche Schmutzwasser kann in dem östlichen Teil zugeführt werden.
Beschluss:
Die Hinweise zum Oberflächenwasser werden zur Kenntnis genommen. Es ist keine Abwägung erforderlich.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Wasserwirtschaftsamt Kempten, Schreiben vom 09. November 2021
Aus Sicht des Wasserwirtschaftsamts Kempten bestehen zur o. g. Vorhaben keine grundsätzlichen Einwände.
Die nachfolgenden fachlichen Vorgaben sind bei der weiteren Planung zu berücksichtigen.
Bodenschutz & Altlasten
Aufgrund der bisherigen Nutzung der Grundstücke ist anfallender Aushub vor der Entsorgung entsprechend zu untersuchen.
Gewässerschutz & Grundwasserschutz
Die Niederschlagsentwässerung des Baugebietes soll im Trennsystem über einen vorhandenen Regenwasserkanal erfolgen.
Nach wasserwirtschaftlichen Grundsätzen soll die Niederschlagswasserbeseitigung vorzugsweise durch Versickerung erfolgen und damit zur Grundwasserneubildung beitragen. Hierbei ist eine breitflächige Versickerung (muldenförmige Ausbildung) über den bewachsenen Oberboden anzustreben. Wir bitten, diese Möglichkeit trotz eines vorhandenen Regenwasserkanals zu prüfen und diesen ggf. zu entlasten.
Für die Niederschlagswasserentsorgung sind grundsätzlich die einschlägigen DWA-Regelwerke zu beachten (DWA Merkblatt M 153 „ Handlungsempfehlungen zum Umgang mit Regenwasser", das DWA Arbeitsblatt A 138 „ Planung, Bau und Betrieb von Anlagen zur Versickerung von Niederschlagswasser" die Niederschlagswasse rfreistellungsverordnung NWFreiV sowie die dazugehörigen Technischen Regeln TRENGW bzw. TRENOG).
Wild abfließendes Hangwasser
Aufgrund des anstehenden hängigen Geländes ist mit wild abfließendem Wasser zu rechnen. Die Gemeinde hat dies bei der weiteren Planung zu beachten, ggfs. sind entsprechende Nachweise oder Maßnahmen vorzusehen.
Erforderliche Maßnahmen und Überlegungen zum Katastrophenschutz sind im Rahmen der Bauleitplanung von der Gemeinde zu erbringen. I. d. R. können Maßnahmen .bezüglich wild abfließendem Wasser nicht vom Einzelnen (Bauherr) erbracht werden und sind daher in der Bauleitplanung von der Gemeinde zu betrachten (Stichwort: Multifunktionale Flächen, Fließkorridore für Wasser aus der Fläche definieren und festsetzten).
Grundsätzliche Hinweise für Gemeinde, Planer & Bauherr:
- Bebauungen sind auch fernab von oberirdischen Gewässern vielfältigen Gefahren durch Wasser (Starkregen, Sturzfluten, hohe Grundwasserstände, Kanalrückstau) ausgesetzt. Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung!
- Zum Schutz vor eindringendem Abwasser aus der Kanalisation in tiefliegende Räume sind geeignete Schutzvorkehrungen vorzusehen, z.B. Hebeanlagen oder Rückschlagklappen.
- Das Erdgeschoß der Gebäude sowie Lichtschächte, Öffnungen und Treppenabgänge soll zur Sicherheit vor Wassergefahren daher deutlich über dem vorhandenem Gelände bzw. über dem jeweiligen Straßenniveau liegen und alles unter dieser Ebene wasserdicht sein. Im Einzelfall ist auch die Geländeneigung und Gebäudeanordnung bei der Risikoanalyse zu beachten.
- Des Weiteren empfehlen wir einen Hinweis für Planer und Bauherren aufzunehmen, unabhängig von der Gewässernähe oder den bisher bekannten Grundwasserständen, einen Keller wasserdicht und auftriebssicher auszuführen. Das bedeutet auch, dass z.B. alle Leitungs- und Rohrdurchführungen dicht sein müssen. Besonderes Augenmerk ist dabei auch auf die geeignete Planung und Ausführung von Kellerabgängen, Kellerfenstern und Lic;htschächten, sowie Haus- und Terrasseneingängen zu legen. Tief garagenabfahrten sind so auszubilden, dass die Tiefgarage und der Keller nicht durch Starkregen oder hohe Grundwasserstände geflutet werden.
- Neue kostenlose Broschüre „Wassersensible Siedlungsentwicklung"
Empfehlungen für ein zukunftsfähiges und klimaangepasstes Regenwassermanagement in Bayern:
https:ljwww.bestellen.bayern.de/shoplink/stmuv wasser 018.htm „grüne & blaue Infrastruktur"
Multifunktionale Flächen
www.bestellen.bayern.de (unter Umwelt- und Verbraucherschutz)
https://www.lfu.bayern.de/buerger/doc/uw 88 umgang mit regenwasser.pdf
Sollten sich Rückfragen ergeben, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
Beschluss:
Der Vorhabenträger hat bereits ein Baugrund-/Bodengutachten in Auftrag gegeben. Die Qualität des Aushubs und die Niederschlagswasserbeseitigung wird gemäß dem Gutachten und im Zuge des Entwässerungseingabeplans geregelt werden. Auch die Grundwassersituation wird im Zuge dieses Gutachtens eruiert werden. Ebenfalls werden geeignete Maßnahmen im Falle von auftretendem Hangwasser getroffen. Dies wird im Baugenehmigungsverfahren festgelegt.
Die aufgeführten Hinweise zu Starkregenereignissen werden berücksichtigt und in den Textteil unter Ziffer 3.7 Hinweise mit aufgenommen.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
Von Bürgerinnen und Bürgern wurde folgende Anregung vorgebracht
[Bürger 1] vom 08.November 2021
Zwei wesentliche Gründe veranlassen uns, eine Stellungnahme abzugeben:
1. Größe bzw. Höhe der vorgesehenen Mehrfamilienhäuser
Der Bebauungsplan N7 4 wird mit dem Zusatz „Ziegelbergweg Nordwest" bezeichnet.
Im ganzen Ziegelbergweg gibt es kein einziges Haus mit mehr als zwei Vollgeschossen, geschweige denn mit 4 bzw. 5 Vollgeschossen. Wenn man sich hier vermutlich an der Bebauung des ehemaligen Hallenbadgeländes orientiert, so ist festzuhalten, dass das als Sondergebiet ausgewiesen wurde. Dieses Sondergebiet grenzt nicht unmittelbar an Flurnummer 2640 an, sondern gehört zur Feistlestraße. Bei einem geplanten Projekt in der Rupprechtstraße muss sich lt. Landratsamt (AZ vom 08.07.21) die Höhenentwicklung an der Nachbarbebauung orientieren. Unser Grundstück hat eine gemeinsame Grenze zur Flurnummer 2640.
2. Untergrund der umliegenden Flurnummern
Bei der Bebauung unseres Grundstückes, der Förderschule, des Hallenbadgeländes und des Kindergartens wurde mooriger, nicht tragender Untergrund bis in eine Tiefe von über 10 m festgestellt. Bei dem geplanten Projekt incl. Tiefgarage auf den Flurnummern 2640 und 2637 wird eine riesige Baugrube entstehen. Wir wissen aus eigener Erfahrung beim Bau unseres Hauses, dass Tag und Nacht Wasser aus der Baugrube abgepumpt werden musste. Es ist somit zu befürchten, dass bei Trockenlegung der Baugrube sich dies auf die Standfestigkeit unseres Gebäudes negativ auswirken könnte.
Aus Erfahrungen aus der Vergangenheit ist des weiteren zu befürchten, dass die Bautätigkeit über den instabilen Untergrund zu Erschütterungen bei unserem Gebäude führen könnte und somit zu Schäden.
Wir hoffen, dass im Genehmigungsverfahren des Bebauungsplanes unsere Einwendungen berücksichtigt werden. Grundsätzlich ist zu sagen, wir haben nichts gegen eine Bebauung der Grundstücke 2640 und 2637, zumal wir von den Bauherren […] im Vorfeld in die Planungen einbezogen wurden.
Beschluss:
Die Anmerkungen zu den geplanten Gebäudehöhen werden zur Kenntnis genommen.
Die Planung wurde bereits auf Rücksicht zu dem Nachbargrundstück verändert – so wurden beide Gebäude um 90° gedreht und bei Haus 2 auf Dachaufbauten verzichtet., so dass die Sichtachsen vergrößert wurden.
Im Rahmen einer städtebaulichen Betrachtung des Wohnumfeldes wird an Straßenkreuzungen nicht Halt gemacht, auch Gebäude auf gegenüberliegenden Straßenseiten werden zur Gesamtbeurteilung mit betrachtet. Im Norden grenzt eine Bebauung an, die eine im Bebauungsplan festgesetzte Gebäudehöhe von 12,0 m und 15,0 m aufweist und Geschossigkeiten von III / IV + D. Die angesprochen 5 Vollgeschosse sind aus Sicht des Stadtplaners in der vorliegenden Planung nicht enthalten. An der Planung wird festgehalten.
Die Anmerkungen zu möglichen Schäden am bestehenden Gebäude werden zur Kenntnis genommen und beachtet.
Im Rahmen des Bauvorhabens sollten Schäden an umgebenden Gebäuden ausgeschlossen werden. Dies kann durch ein sog. Beweissicherungsverfahren sichergestellt werden.
Abstimmungsergebnis 11 : 0
