Daten angezeigt aus Sitzung:
Sitzung des Stadtrates, 28.06.2022
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Im Jahre 2019 hat der Stadtrat das Grundstück Fl.Nr. 287/1 der Gemarkung Füssen (Floßergasse 22) mit dem Ziel erworben, zentral in der Altstadt mit Hilfe des Kommunalen Wohnraumförderprogramms bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Aufgrund des städtebaulich und denkmalschutzfachlichen sensiblen Bereichs wurde ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt, den das Architekturbüro Rauch in München als 1. Sieger gewonnen hatte. Entsprechend dem Beschluss des Stadtrates wurde dieses Büro schließlich mit der Planung für die Leistungsphasen 1 – 3 (d.h. Entwurfs- und Baueingabeplanung) beauftragt. Kurz vor der Vorstellung dieser Planung, der damit verbundenen Kosten und der Finanzierung am 14. Dezember 2021 hat der Stadtrat im Rahmen der Haushaltskonsolidierungssitzung am 6. Dezember 2021 aufgrund der Kostensituation beschlossen, dieses Projekt nicht weiter zu verfolgen.
Nachdem der Stadtrat damit auch zum Ausdruck gebracht hat, dass dort keine städtebaulichen Aufgaben mehr verfolgt werden geht es nun darum, dieses Grundstück im Rahmen des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit und im Interesse der dringend gebotenen Haushaltskonsolidierung entsprechend zu verwerten. Dazu wird dringend vorgeschlagen, dieses Grundstück nach Möglichkeit zu veräußern.
Für dieses Grundstück sind der Stadt bisher folgende Kosten entstanden:
Grunderwerbskosten 440.000 Euro
Grunderwerbsnebenkosten 35.000 Euro
Kosten für den Realisierungswettbewerb 83.000 Euro
Kosten für die Bauentwurfsplanung (LPh 1 – 3) 205.357 Euro
./. Zuwendungen für den Realisierungswettbewerb 49.000 Euro
Anteil der Stadt Füssen 714.357 Euro
Zuwendungen für den Grunderwerb waren in Aussicht gestellt (30 %), wären aber erst mit der Realisierung des Projekts bewilligt worden. Ob und inwieweit die Zuwendung für den Realisierungswettbewerb zurückgefordert wird, ist noch offen.
Es wird vorgeschlagen, das Grundstück zum Verkauf auszuschreiben. Festzulegen wäre, ob das Grundstück ggf. nur mit einer (evtl. bebaubaren) Teilfläche zum Verkauf ausgeschrieben wird oder ganz. Insgesamt hat das Grundstück eine Größe von 1.936 qm, davon entfällt aber eine überwiegende Teilfläche von rund 1.300 qm auf die Hangfläche zum Franziskanerkloster, die aus städtebaulichen und denkmalschutzfachlichen Gründen von einer Bebauung bzw. wesentlichen Veränderung bzw. von nicht nur unwesentlichen Eingriffen freizuhalten ist.
Im nachfolgenden Lageplan ist die Fläche dargestellt, die im Realisierungswettbewerb bzw. im Siegerbeitrag daraus bebaut worden wäre. Dazu wird aber darauf hingewiesen, dass die Frage der baurechtlichen Bebaubarkeit in diesem Umfang bisher noch nicht geklärt ist. Ein entsprechender Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides wurde bisher vom Landratsamt noch nicht entschieden. Allerdings wurde der Stadt im Rahmen einer Anhörung mitgeteilt, dass das Landratsamt für die Bebaubarkeit die Aufstellung eines Bebauungsplans für notwendig erachtet. Begründet wird dies damit, dass der östliche Teil des zur Bebauung vorgesehen Grundstücks baurechtlich im sog. „Außenbereich“ liegt. Denn weder liegt ein Bebauungsplan vor noch befindet sich das Vorhaben mit diesem Teil im sog. „Innenbereich“. Dafür spricht nach Ansicht des Landratsamtes auch die Darstellung im Flächennutzungsplan des betreffenden Bereichs als „Grünfläche“. Selbst wenn man zum Ergebnis kommen sollte, dass das Vorhaben dem Innenbereich zuzurechnen ist, so das Landratsamt weiter, würde sich die im Realisierungswettbewerb geplante Bebauung nicht in die nähere Umgebung einfügen, weshalb auch in diesem Fall ein Bebauungsplan erforderlich wäre.
Bebaubare Fläche lt. Realisierungswettbewerb
Die im vorstehenden Lageplan schraffiert gekennzeichnete Teilfläche sollte im Eigentum der Stadt verbleiben und weiterhin öffentlich genutzt werden können (65 qm).
Letztlich verbliebe so dann eine Verkaufsfläche von rund 560 qm. Im Rahmen des Hin und Her im beim Erwerb des Grundstücks wurde von privater Seite eine Wertbegutachtung für dieses Grundstück durch einen Privaten Sachverständigen für Immobilienbewertung beauftragt. Diese ergab damals (2019) einen Wert für das gesamte Grundstück in Höhe von 458.000 Euro. Dieser Bewertung lag für den vermeintlich bebaubaren Bereich ein Quadratmeterwert von 480,00 Euro (= damaliger Bodenrichtwert) und für die Hangfläche von 3,00 Euro/Quadratmeter zugrunde. Kosten für den Abbruch und die Entsorgung sowie die Bauleitplanung wurden damals noch in Abzug gebracht.
Vorgeschlagen wird, die vorstehend genannte und im Lageplan markierte Teilfläche zum Verkauf auszuschreiben. Der Mindestverkaufspreis sollte den Bodenrichtwert ergeben, wobei ggf. noch ein Zuschlag in Höhe von 15 – 20 % (= 575 €/qm) aufgrund der aktuellen Marktlage in Erwägung gezogen werden könnte. Der aktuelle Bodenrichtwert ist zweigeteilt:
- Für die westliche bebaute Fläche (ca. 325 qm) gilt der aktuelle Bodenrichtwert von 645,00 Euro pro Quadratmeter
Für die westliche Fläche einschl. des Hangs gilt ein Bodenrichtwert von 500,00 Euro pro Quadratmeter
Auf die oben markierte Teilfläche bezogen bedeutet dies bei Berücksichtigung eines marktüblichen Zuschlages von 15 – 20 % einen Wert von rund 400.000 – 450.000 Euro. Hingewiesen wird darauf, dass die derzeitigen Bodenrichtwerte zum 31. Dezember 2022 fortgeschrieben werden.
Ggf. wäre auch denkbar, die gesamte Fläche zu veräußern. Die Nichtbebauung des Hangbereichs bzw. die Vermeidung von denkmalschutzfachlich nicht gewünschten Bodeneingriffen könnte durch eine entsprechende Unterlassungsdienstbarkeit zumindest geregelt werden. Gleiches gilt für das regelmäßige Freischneiden des Quaglioblickes. Sicherlich problematischer, weil aufwändiger wird ggf. die kontinuierliche Umsetzung dieser Dienstbarkeiten.
Auszug aus der Bodenrichtwertkarte
Aus dem vom Freistaat Bayern aus dem Kommunalen Wohnraumförderprogram geförderten Realisierungswettbewerb existiert eine Bauentwurfsplanung (Entwurf), die ggf. einem Interessenten kostenpflichtig zur Verfügung gestellt werden kann, sofern dieser sich bereit erklärt, dieses damals geplante Vorhaben umzusetzen. Vorgesehen wären darin insgesamt folgende Wohnungen:
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Ebene
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Wohnungstyp
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Wohnungsgröße
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Erdgeschoss
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5-Zimmer-Wohnung
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108,49 qm
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- Obergeschoss
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1-Zimmer-Wohnung
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38,35 qm
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3-Zimmer-Wohnung
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67,24 qm
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3-Zimmer-Wohnung
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71,50 qm
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4-Zimmer-Wohnung
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86,36 qm
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- Obergeschoss
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1-Zimmer-Wohnung
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38,35 qm
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3-Zimmer-Wohnung
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67,24 qm
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3-Zimmer-Wohnung
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71,50 qm
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4-Zimmer-Wohnung
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86,36 qm
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Wohnfläche gesamt
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537,39 qm
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Beschlussvorschlag
Der Stadtrat der Stadt Füssen stimmt dem Verkauf der im vorstehenden Lageplan markierten Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 287/1 der Gemarkung Füssen zum Mindestverkaufspreis von 450.000 Euro zzgl. aller Grunderwerbsnebenkosten (einschl. der Vermessung der Teilfläche) zu.
Die Verwaltung wird beauftragt, die Ausschreibung hierfür durchzuführen. In den Angeboten ist die Art, das Maß und der Inhalt (z.B. unbebauter Zustand, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Wohnraum für die örtliche Bevölkerung mit Wohnraumversorgungsproblemen usw.) der geplanten künftigen Nutzung vom jeweiligen Bewerber anzugeben (sog. Konzeptangebote). Die Stadt behält sich vor, diese zum Gegenstand des notariellen Kaufvertrages zu machen (z.B. mit Bindungs-, Belegungspflichten, Dienstbarkeiten usw.). Die Entscheidung, an wen und unter welchen Bedingungen der Zuschlag erteilt wird, trifft der Stadtrat.
Bei einem herausragenden Konzept für Wohnraum für Personen mit Wohnraumversorgungsproblemen bzw. bei der Umsetzung des Siegerbeitrages des Realisierungswettbewerbes stellt der Stadtrat eine moderate Reduzierung des Verkaufspreises (z.B. bis zu 15 %) bzw. eine anteilige Reduzierung der Kostenerstattung für die Planungsleistungen in Aussicht.
Eine Bebauungsverpflichtung mit Wiederkaufsrecht der Stadt Füssen im Falle der Zuwiderhandlung werden nicht festgesetzt. Ist keine Bebauung geplant bzw. bis eine solche realisiert wird, ist eine Unterhaltungsdienstbarkeit für die auf dem Grundstück bestehenden Gebäude zu vereinbaren.
Diskussionsverlauf
Dr. Christoph Böhm führt aus, dass die Fenster der bereits bestehenden Häuser nicht zugebaut werden dürfen. Die Bodenuntersuchung hat ergeben, dass das 5 m tief Schlick ist. Weiter gehe es um evtl. Denkmalschäden im oberen Bereich. Derzeit sei die Stadt 20 % über dem Bodenrichtwert, eigentlich müssten sie 90 % darunter liegen.
Martin Dopfer möchte eine Bindung in den Vertrag miteinbringe, dass das Grundstück bebaut werden soll.
Erster Bürgermeister Maximilian Eichstetter kann sich dies durchaus vorstellen
Peter Hartung erzählt, dass in der Fraktionssitzung das Thema bereits besprochen wurde. Man möchte zuerst ausschreiben und dann eine Vertragsbindung mitreinbringen.
Dr. Martin Metzger fragt, wieso das Grundstück nicht für mehr angeboten wird.
Erster Bürgermeister Maximilian Eichstetter weist darauf hin, dass dort „mindestens“ steht.
Dr. Christoph Böhm fragt sich, wieso man die Fläche auf einmal verkaufen möchte, obwohl vor einem Jahr noch die Meinung war, dieses Grundstück „nicht zu verkaufen“.
Nikolaus Schulte gibt an, dass man das Grundstück immer haben wollte. Man muss das Grundstück auch nicht unbedingt verkaufen, nur sehen was der Markt hergibt.
Beschluss
Der Stadtrat der Stadt Füssen stimmt dem beabsichtigten Verkauf der im vorstehenden Lageplan markierten Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 287/1 der Gemarkung Füssen zum Mindestverkaufspreis von 450.000 Euro zzgl. aller Grunderwerbsnebenkosten (einschl. der Vermessung der Teilfläche) zu.
Die Verwaltung wird beauftragt, die Ausschreibung hierfür durchzuführen. In den Angeboten ist die Art, das Maß und der Inhalt (z.B. unbebauter Zustand, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Wohnraum für die örtliche Bevölkerung mit Wohnraumversorgungsproblemen usw.) der geplanten künftigen Nutzung vom jeweiligen Bewerber anzugeben (sog. Konzeptangebote). Die Stadt behält sich vor, diese zum Gegenstand des notariellen Kaufvertrages zu machen (z.B. mit Bindungs-, Belegungspflichten, Dienstbarkeiten usw.). Die Entscheidung, ob überhaupt, an wen und unter welchen Bedingungen der Zuschlag erteilt wird, trifft der Stadtrat.
Bei einem herausragenden Konzept für Wohnraum für Personen mit Wohnraumversorgungsproblemen bzw. bei der Umsetzung des Siegerbeitrages des Realisierungswettbewerbes stellt der Stadtrat eine moderate Reduzierung des Verkaufspreises (z.B. bis zu 15 %) bzw. eine anteilige Reduzierung der Kostenerstattung für die Planungsleistungen in Aussicht.
Eine Bebauungsverpflichtung mit Wiederkaufsrecht der Stadt Füssen im Falle der Zuwiderhandlung werden nicht festgesetzt. Ist keine Bebauung geplant bzw. bis eine solche realisiert wird, ist eine Unterhaltungsdienstbarkeit für die auf dem Grundstück bestehenden Gebäude zu vereinbaren.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 14, Dagegen: 7
Datenstand vom 20.11.2022 07:59 Uhr
