Zu diesem Tagesordnungspunkt wird auf die Niederschrift über die letzte Sitzung des Arbeitskreises Sozialgerechte Bodennutzung des Stadtrates verwiesen. Zusammenfassend brachte diese Sitzung folgendes Ergebnis:
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Einfamilienhäuser = Höchste Kategorie = Freier Markt
= 680 € /m² incl. Erschließungskosten (! Achtung, beinhaltet Rückhalteflächen der Eigentümer) Bestpreisangebot! Rund 50,00 – 70,00 Euro aus diesem Verkaufspreis sollen zur Subventionierung der Parzellen der Kategorie 2 verwendet werden
Bedingungen u.a.:
Füssener Bezug; Geburtsort, Arbeit o.ä.. Erstwohnsitz, keine Ferienwohnung
Ø-Grundstückspreis = 326.000 € (ca. 480 m²) + Grunderwerbskosten
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Kettenhäuser = Zweite Kategorie = Familien
= 450 € / m² (beinhaltet Rückhalteflächen der Eigentümer)
Bedingungen u.a.:
Vereinszugehörigkeit, Kinder, Füssener Bezug; Geburtsort, Arbeit o.ä.
Kein Kriterium = Gehalt, Vermögen, etc…
Ø-Grundstückspreis = 121.000 € (ca. 270 m²) + Grunderwerbskosten
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Doppelhaushälften / Zweifamilienhäuser = Dritte Kategorie = Familien
= 550 € / m² inkl. Erschließungskosten (! Achtung, beinhaltet Rückhalteflächen der Eigentümer)
Bedingungen u.a.:
Vereinszugehörigkeit, Kinder, Füssener Bezug; Geburtsort, Arbeit o.ä.
Kein Kriterium = Gehalt, Vermögen, etc…
Ø-Grundstückspreis = 269.000 € (ca. 490 m²) + Grunderwerbskosten
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Mehrfamilienhäuser / Reihenhäuser = Vierte Kategorie = Unternehmer/Bauträger
Bauträger und/oder Unternehmer vor Ort als Mitarbeiterhäuser für Einheimische
720 € / m² inkl. Erschließungskosten + Konzeptvergabe
Verkauf erfolgt pro Grundstück 2.827 m² (23 Wohneinheiten) /2.363 m² (21 Wohneinheiten) /2.218m² (19 Wohneinheiten) / 2.023 m2 (14 Wohneinheiten)
Grundstückspreis = 2,035 Mio.€ / 1.701 Mio.€ / 1.596 Mio.€ / 1.456 Mio. € + Grunderwerbskosten
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Grundstücke bzw. Parzellen werden nur vergeben, wenn entsprechende Finanzierungsbestätigungen in einer noch zu definierenden Höhe vorgelegt werden (voraussichtlich mindestens 500.000 Euro).
Angesprochen wurde noch das Thema der vertraglichen Bindungen bzw. von möglichen Belegungsrechte. Dazu wurde darauf hingewiesen, dass Bebauungsverpflichtungen immer möglich sind, dass aber zusätzliche Belegungsrechte wie z.B. Eigennutzung, schwieriger werden, je geringer die Stadt die Bauplätze subventioniert (z.B. kaum mehr möglich bei Kategorie 1 und 4).
Wenn man dies wollte, wäre ggf. noch der Verkauf auf Erbbaurechtsbasis möglich, wobei dabei der Erbbauzins für die gesamte Laufzeit kapitalisiert werden sollte. Ggf. sei auch denkbar, das Erbbaurecht nach einer bestimmten (Belegungs-)Zeit in Eigentum umzuwandeln. Letztlich bestand aber Einigkeit, dieses Finanzierungsmodell wegen der Schwierigkeiten bei der Belastung der Grundstücke nicht weiter zu verfolgen.
In zeitlicher Hinsicht bestand Einigkeit zu folgendem zeitlichen Vorgehen:
Empfehlung Vermarktung:
Kategorie 4: ab sofort = Vergabe noch in 2023
Kategorie 1 & 2 ab 2024
Kategorie 3 ab Frühjahr/Herbst 2025 (je nach Marktlage 2026)
Hinsichtlich der rechtlichen Qualität der Bauplatzvergabe wird auf Folgendes hingewiesen:
Bei der Veräußerung von Bauplätzen bzw. Grundstücken ohne Subventionierung (d. h. zum vollen Wert gemäß Art. 75 der Gemeindeordnung) handelt die Stadt Füssen privatrechtlich. Hier herrscht der Grundsatz der Vertragsfreiheit.
Bei der Vergabe von Bauplätzen ist das geltende Recht, insbesondere der Gleichheitsgrundsatz in Art. 3 GG sowie die europäischen Grundfreiheiten der Freizügigkeit, Art. 21, 45 und der Niederlassungsfreiheit, Art. 49 zu beachten. In Ausübung des ihres in Art. 28 Abs. 2 GG grundgesetzlich garantierten Selbstverwaltungsrechtes darf eine Kommune städtebaulichen Zielen entsprechende und damit sachliche Gründe i. S. V. Art. 3 Abs. 1 GG aufweisende Vorzugsleistungen für Ortsansässigkeit nicht zur Bedingung gemacht werden. D. h. jede Bevorzugung Einheimischer muss den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz wahren.
Rechtfertigen lässt sich eine solche Bevorzugung Einheimischer nur aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses. Das städtebauliche Ziel ist es den ländlichen Raum unter besonderer Wahrung seiner Eigenart und gewachsenen Struktur als gleichwertigen Lebensraum zu erhalten und zu entwickeln. Ebenso stellt die Schaffung stabiler Quartiere mit einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur zur Integration neu hinzukommender BürgerInnen durch einen bestimmten Anteil von potenziellen Käufern mit Ortsbezug (§1 Abs. 5 und 6 BauGB) einen solchen Rechtfertigungsgrund dar.
Bei der Veräußerung von subventionierten Baugrundstücken (d.h. Verkaufspreis unter Marktwert, dafür mit Belegungs- und Bindungspflichten) handelt die Stadt nicht mehr privatrechtlich, sondern öffentlich-rechtlich. Die Vergabeentscheidung stellt hier jeweils einen anfechtbaren Verwaltungsakt im Sinne des Bayer. Verwaltungsverfahrensgesetzes (BayVwVfG) dar. Insofern gelten hier die allgemeinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Um die Vergabe von Bauplätzen in einer angespannten Marktlage transparent, nachvollziehbar und rechtssicher zu gestalten, empfiehlt sich die Anwendung von gemeindespezifischen, objektiven, nicht diskriminierenden und im Voraus bekannten Bauplatz-Vergaberichtlinien.
Sofern der Stadtrat das vorstehend beschriebene, im Arbeitskreis SoBon besprochene Verkaufsmodell beschließt, würde die Verwaltung darauf basierend ein Vergabemodell mit den verschiedenen Gebieten und Varianten vorbereiten und zur Beschlussfassung vorlegen. Bis dahin dürften dann auch die notariellen Verträge über den Erwerb der Bauflächen beurkundet sein, sodass einem Ankauf nichts mehr im Wege steht.
Vergabe der Grundstücke für den Geschosswohnungsbau
Hier gilt es zu beraten und zu entscheiden, ob und wie die Vergabe erfolgen soll:
- Direktvergabe
- Konzeptvergabe
Hierzu schlägt die Verwaltung vor, für die Grundstücke ein zweistufiges Verfahren zur Anwendung zu bringen, in dem in einer 1. Stufe die formale Prüfung und in der 2. Stufe dann die Prüfung des Konzeptes erfolgt und mit Punkten bewertet wird.
In der 1. Stufe würde z.B. geprüft werden, ob die Bewerbung die Anforderungen erfüllt. Dazu gehört z.B. ob
- die oben genannten Mindestpreise erreicht werden,
- die Grundvoraussetzungen für den Verkauf (z.B. Bauverpflichtung, Wiederkaufsrecht, Finanzierungsbestätigung, usw.)
- die Angebotsabgabe der Ausschreibung entsprach (Form und Frist, usw.)
In der Stufe 2 sollte dann ein Bebauungs- und Nutzungskonzept abverlangt werden. So könnten z.B. folgende aussagekräftigen Angaben verlangt werden:
- Situierung der geplanten Gebäude (Darstellung im Lageplan)
- Höhenentwicklung der Gebäude im Gelände (Schnitt)
- Gebäude- und Fassadengestaltung
- Stellplatznachweis für die Wohnungen und Besucher
- Art und Weise der künftigen Nutzung (Miet- und/oder Eigentumswohnungen, Wohnflächen, Anzahl und Größe der geplanten Wohnungen, geförderter Wohnungsbau, usw.)
- Beachtung der Festsetzungen des Bebauungsplans bzw. ggf. notwendiger Abweichungen
- Zudem könnten Aussagen zu folgenden Themen abverlangt werden:
- Barrierefreiheit im Wohnungsbau
- Energiekonzept bzw. Energiestandards
- Finanzierungskonzept
- Usw.
Die Verwaltung würde sodann eine Vergabematrix vorbereiten, in der die Kriterien zusam-en gefasst und mit max. Punkten belegt werden. Die Zusammenfassung in der Bewertungsmatrix enthält Aussagen zu den Grundzügen der Planung. Diese Zusammenfassung wird in die notarielle Beurkundung aufgenommen. Sollte die Bauplanung von diesen festgeschriebenen Grundzügen abweichen, steht der Gemeinde das vertragliche Wiederkaufrecht zu.
So würden in die Entscheidungsauswahl neben dem tatsächlichen Kaufpreis auch die bauliche Qualität bzw. das entsprechende Konzept einfließen.
Wie die einzelnen Kriterien gewichtet werden, wäre bis zur Vergabe festzulegen. Denkbar wären folgende Ansätze:
- Kaufpreis max. 30 – 50 %
- Konzept max. 50 – 70 %
Die Auswahl könnte ggf. durch ein zu bildendes Gremium erfolgen, das neben dem Bürgermeister aus den Vertretern der Fraktionen, einem Architekten, dem städtischen Bau- und Liegenschaftsamt bestehen könnte.
