Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 17.02.2023, weitere Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Zur Einschätzung der Situation fand vor der öffentlichen Sitzung eine Ortsbesichtigung statt.
Auszug aus der Baubeschreibung:
Das Areal Kemptener Straße 10 soll freigelegt und neu entwickelt werden. Da Mietwohnungen auf dem Füssener Wohnungsmarkt fehlen, werden dort Wohnungen in unterschiedlichen Größen geplant. So sollen durch eine Durchmischung der Wohnungsgrößen unterschiedlicher Altersgruppen und Familiengrößen, aber auch Singles Wohnraum erhalten. Das Gebäude wurde so entwickelt, dass ein geschützter Innenhof entsteht, der Raum für den Kinderspielplatz und Gartenfläche ermöglicht. Die Orientierung der Wohnungen ist nicht in den Innenhof vorgesehen, sondern nach Osten, Süden und Westen. Somit wird der Kinderspielplatz und andere Aktivitäten im Innenraum die Wohnungen nicht stören. Auch ist ein Einblick über den Innenhof in die angrenzenden Wohnungen nicht gegeben. Teilweise werden erdgeschossige Bereiche als Fahrradkeller und Parkdeck, aber auch als Nebenräume benutzt. Somit ist gewährleistet, dass auch im Erdgeschoss ansprechende Wohnräume abgewandt von der Straße vorhanden sind. Die notwendigen Stellplätze befinden sich größtenteils im Untergeschoss. Die Zufahrt zur Tiefgarage ist von der Kemptener Straße, die Ausfahrt in die Kirchstraße vorgesehen, um einen Stau in der Tiefgarage oder auf dem Geh- und Fahrradweg, wenn viel Verkehr in der Kemptener Straße ist, zu vermeiden.
Die übrigen Stellplätze sind im Erdgeschoss in einem Parkdeck integriert.
Ein Teil der Wohnungen soll im Familienbesitz behalten und an Füssener Bürger vermietet werden. Die Wohnungen, die veräußert werden, werden nur an Bürger mit Erstwohnsitz vermietet. Eine Zweitwohnungs- oder Ferienwohnungsvermietung wird unter keinen Umständen verfolgt, da notwendiger Wohnraum geschaffen werden soll.
Es besteht die grundsätzliche Bereitschaft die Art der Nutzung baurechtlich oder vertraglich zu sichern.
Die Durchmischung der Wohnungsgrößen soll Familien mit mehr oder weniger Kindern, Paaren, aber auch Einzelpersonen z.B. aus dem Pflege-, Service- und Sozialbereich, aber auch anderen Gruppen, Wohnraum bieten.
In der Ausarbeitung des Entwurfs wurde auf Flexibilität Wert gelegt, so kann anstelle von zwei Ein-Zimmer Wohnungen auch eine Zwei-Zimmer-Wohnung untergebracht werden. Ebenso wäre es denkbar an Stelle von drei Ein-Zimmer Wohnungen eine Drei-Zimmer Wohnung unterzubringen. Somit kann im weiteren Planungsverlauf auf den tatsächlichen Bedarf an Wohnungen noch reagiert werden.
Die Gestaltung der Miethöhen ist gestaffelt je nach Geschoss und evtl. Ausrichtung der Wohnung denkbar. Dies muss jedoch im weiteren Planungsprozess noch weiter erarbeitet werden.
Folgende Fragen sollen im Zuge des Vorbescheids geklärt und beantwortet werden:
- Fügt sich die vorgeschlagene Bebauung nach Art und Maß der baulichen in Nutzung in ihrer Eigenart in die umgebende Bebauung ein nach Art. 34 BauGB? Ist die geplante Geschossigkeit von vier (IV) oberirdischen Geschossen genehmigungsfähig?
Stellungnahme der Verwaltung:
Die geplante Art der baulichen Nutzung ist nach § 34 BauGB zulässig.
Maß der baulichen Nutzung: Die absoluten Werte der Grund- und der Geschoßfläche werden in der relevanten Umgebungsbebauung nicht erreicht, ebenso liegt in direkter Nähe keine viergeschossige Bebauung vor. Allerdings gibt es viergeschossige Gebäude im erweiterten Umfeld. Direkt westlich benachbart ist ein ebenfalls großer Wohnkomplex mit III+D Geschoßen, der mit seiner maximalen Firsthöhe von 12,48 m sogar noch deutlich höher liegt (Planung 11,80 m).
Die Größe und Geschossigkeit führt aber zu einer Bauleitplanbedürftigkeit. In Anbetracht der weiteren Umgebung und die Verpflichtung, Nachverdichtungspotentiale zu nutzen, wird die Möglichkeit, eine diesbzgl. Planung einzuleiten gesehen. Das Vorhaben dient dem städtebaulichen Ziel zur Schaffung von Mietwohnungen. Gesichert werden kann dies über einen städtebaulichen Vertrag. Die grundsätzliche Bereitschaft dazu wurde signalisiert.
Anpassungen der Planung im Hinblick auf die noch bessere Einfügung sind dabei im Verfahren möglich. In Betracht zu ziehen ist dabei z. B. die Ausbildung der obersten Geschoßebene als Staffelgeschoß („Penthausgeschoss“), um die Massivität etwas zu reduzieren.
- Kann eine Abweichung von der städtischen Stellplatzsatzung hinsichtlich der teilweisen Unterbringung der Besucherstellplätze in der Tiefgarage – siehe Stellplatznachweis – in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Es handelt sich nach der derzeitigen Planung um 10 Besucherstellplätze in der TG. Eine Zulassung kommt in Betracht, wenn diese Stellplätze trotzdem ausreichend leicht auffindbar und ohne Tor oder Schranke anfahrbar sind. Es wird dann zumindest eine ausreichende Beschilderung notwendig und eine Schranke bzw. ein Tor darf erst nach diesen Stellplätzen liegen.
Eine weitere Abweichung von der Stellplatzsatzung ergibt sich durch die getrennte Zu- und Abfahrt der Tiefgarage:
Sind mehr als drei Stellplätze bzw. Garagen pro Baugrundstück nachzuweisen, so sind diese über eine gemeinsame Zu- bzw. Abfahrt an die öffentliche Verkehrsfläche anzuschließen. Je Grundstück besteht nur ein Anspruch auf eine Zufahrt von max. 6 m Breite. (§ 5 Abs. 1 Stellplatzsatzung).
Es entstehen an der Kirchstraße 1 Zu- und Abfahrt zum Parkdeck und eine Abfahrt TG. An der Kemptener Straße entsteht eine Zufahrt zur TG.
- Kann für die teilweise Überlappung der Abstandsflächen auf eigenem Grund eine Abweichung von Art. 6 BayBO in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Dies prüft das LRA OAL. Bei Einhaltung der Mindestanforderungen an Belichtung, Belüftung und Brandschutz wird dies möglich sein.
- Wie der Projektbeschreibung zu entnehmen ist sollen Mietwohnraum und Eigentumswohnungen mit Eigennutzung beziehungsweise Erstwohnsitzen entstehen. Die Stadt Füssen hat zur Sicherung der Nutzung und Vermeidung von unerwünschten Ferienwohnungen eine Veränderungssperre erlassen welche das Baugrundstück umgreift. Kann eine Ausnahme von der geltenden Veränderungssperre in Aussicht gestellt werden?
Stellungnahme der Verwaltung:
Im Rahmen einer eigenen Bauleitplanung in Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag kann die Wohnraumnutzung so geregelt werden, dass sie nicht im Widerspruch zu den städtischen Entwicklungszielen steht. In dieser Hinsicht kann eine Ausnahme in Aussicht gestellt werden.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:
Das Vorhaben fügt sich nach § 34 BauGB zumindest aufgrund der überbauten Fläche und der Geschoßzahl nicht in die Umgebung ein und ist ohne Bebauungsplan nicht genehmigungsfähig. Hinsichtlich der obersten Geschoßebene wird ebenfalls eine Umplanung empfohlen, weil das Gebäude zu massiv in Erscheinung treten wird.
Ilona Deckwerth findet das Vorhaben grundsätzlich begrüßenswert und möchte wissen wie hoch der Anteil an sozialen Wohnungen wird.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter teilt mit, dass der Anteil an sozialen Wohnungen etc. dann im städtebaulichen Vertrag geregelt werden soll.
Dr. Martin Metzger findet die 4-Geschossigkeit direkt an der Kemptener Straße zu wuchtig, die genannten Umgebungsobjekte liegen alle nicht direkt an der Kemptener Straße.
Vorsitzender Maximilian Eichstetter erläutert, dass das oberste Geschoss modifiziert werden muss, da dies aktuell zu massiv ist.
