Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 22.02.2023, weitere Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Geplant ist nach der Baubeschreibung der „Neubau eines Wohngebäudes mit 6 Wohneinheiten, darunter
- eine Wohneinheit für die Bauherrnfamilie im südlichen Bauteil,
- vier Mietwohnungen im nördlichen Bauteil,
- eine Ferienwohnung im nördlichen Bauteil.
- Das Gebäude soll oberhalb der Kellergeschoße in nachhaltiger Massivholzbauweise erbaut werden, energieeffizient entsprechend ehemaligem KfW-40-Standard.
- Der Großteil der Wohnungen soll altersgerecht und barrierefrei mit Aufzug erschlossen werden. Zum barrierearmen Erreichen des Hauseinganges und damit des Aufzugs soll das Gebäude gemäß der Planung in das Gelände eingebunden werden.
Aufgrund der besonderen Geländesituation mit über 7 Metern Höhendifferenz von Nord nach Süd, der gewünschten Wohnungsanzahl (ähnlich der Nachbarbebauung) mit den erforderlichen Stellplätzen, und der Anforderung das Gebäude barrierearm ohne Stufen zum Eingangsbereich erschließen zu können sind einige Besonderheiten zur Bewältigung erforderlich.“
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Ortsabrundungssatzung Eschach West.
Soweit die Satzung keine Regelungen trifft gilt planungsrechtlich das Einfügungsgebot nach § 34 BauGB.
1. Baufenster:
„Die geplanten Gebäude und Garagen weichen zum Teil vom Baufenster (hellblaue Linie) ab um die erforderlichen Stellplätze unter Beibehaltung einer barrierearmen Erschließung unterbringen zu können.
Das gegebene Baufenster für eine Garage im Nord-Westen ist für die Unterbringung
aller notwendigen Stellplätze nicht ausreichend. Eine Unterbringung der Stellplätze in
einer eingeschossigen Tiefgarage über die gesamte Gebäudegrundfläche wäre aufgrund
der besonderen Hangsituation sehr unwirtschaftlich und würde erhebliche Eingriffe mit
einer bis zu 6,5m tiefen Baugrube erfordern, welche in der Bauphase auch die
Nachbargebäude gefährden könnte. Als Reaktion auf die besonderen
Geländebedingungen wurde das Gebäude mit versetzten Ebenen geplant). Neben den Stellplätzen im Untergeschoß des Haupthauses
sind zwei weitere kleine Tiefgaragen im Nordosten und im Südwesten – außerhalb der
Baufenster geplant. Offene Besucherstellplätze gem. Stellplatzsatzung sind entlang der
Straße, nahe dem Haupteingang geplant. Dazu muss der Hauptbaukörper teils nach
Osten verschoben werden, so dass das geplante Gebäude trotz reduzierter Grundfläche
die Baugrenzen im Norden, Osten, Süden teilweise überschreitet.
Die Grundfläche des Wohnhauses misst ca. 290m² und bleibt daher trotz
Abweichungen im Umriss unterhalb der möglichen Grundfläche des Baufensters mit
ca. 300m². Die Überschreitung der Bauflächen rührt nicht aus einer vergrößerten
Grundfläche her, sondern reagiert auf die besondere Geländesituation um die
erforderliche Erschließung & Stellplätze unterbringen zu können
Die Grundflächen der Garagen messen zusammen ca. 98,50m² und blieben trotz
abweichender Positionen unterhalb der möglichen Grundflächen des Baufensters mit
ca. 100m². Die Garagen werden als überdeckte, teils im Hanggelände vergrabene
Tiefgaragen ausgeführt, und fügen sich so in das Gelände ein. Die Garagendächer
sollen als Terrassen / Gartenersatz für die Wohnungen angelegt werden um
zumindest kleinere ebene Freibereiche auf der Hangwiese zu schaffen.“
Die hierdurch entstehende Länge des Gebäudes von 21,5 m ist als problematisch zu sehen.
Die Länge des Baufensters in Nord-Süd-Richtung beträgt ca. 19 m. Das Gebäude ist damit ca. 2,5 m länger als zulässig. Die zusätzliche Länge wirkt sich nachteilig auf das östliche Gebäude Haus Nr. 41 aus, zumal die Bauleitplanung die „auf Lücke“ versetzte Gebäudeanordnung als Planungsziel bestimmt. In nachbarlicher Hinsicht steht die zusätzliche Länge in nachteiliger Kombination mit der Überschreitung der Baugrenze an der Südostseite um mehr als 1,6 m. Auch wenn Baugrenzen nicht allgemein eine nachbarschützende Wirkung haben ist die vorgelegte Lösung in der Summe als nicht mehr verträglich einzustufen. Seitens der Nachbarn wurde eine ablehnende Haltung schriftlich vorgetragen.
2. Geschossigkeit: lt. B-Plan §3 sind 2 Vollgeschoße (VG) zulässig.
„Das natürliche Gelände hat einen Höhenunterschied von über 7m – davon über 5,50m
innerhalb des Gebäudes. Dadurch werden zwei Kellergeschoße (statt üblicherweise
einem) benötigt, um die Höhe von der Zufahrt im Norden bis zum Gartenausgang im
Süden zu überbrücken. Zur Reduzierung übermäßiger Tiefbauarbeiten wurden die
Geschoße entlang der Wohnungstrennwände zwischen Nord- und Südbauteil um eine
Etage gegeneinander versetzt. Die Staffelung ist im Längsschnitt und auf den Ansichten
erkennbar. Um eine stufenfreie Erschließung vom Aufzug in den nördlichen und
südlichen Bauteil zu gewährleisten, sind die Ebenen bündig, ohne Stufen um ein volles
Geschoß versetzt. Baurechtlich handelt es sich daher nun wieder um durchlaufende
Geschoße > Keller Süd liegt auf einer Ebene mit Erdgeschoß Nord, Dachgeschoß Nord
liegt auf einer Ebene mit Obergeschoß Süd, etc. Dadurch werden auch die Keller- und
Dachgeschoße in Verbindung mit einem halben Vollgeschoß rechnerisch jeweils zu
Vollgeschoßen und das geplante Gebäude weist baurechtlich drei Vollgeschoße statt
der zulässigen zwei VG auf.
In den Ansichten sind je Gebäudeteil Nord und Süd nur zwei Vollgeschoße (+ Keller +
Dachgeschoß) geplant.
Würde der südliche Baukörper um ein halbes Geschoß nach unten und der nördliche
Baukörper um ein halbes Geschoß nach oben versetzt, würden die jeweiligen Keller-,
Erd-, Ober-, Dachgeschoße wieder durchgehen zueinander liegen und die geforderte
Zweigeschossigkeit wäre auch baurechtlich eingehalten. (Allerdings würde sich das
Gebäude und die Erschließung nicht mit dem besonderen Gelände vertragen). Der
geplante Versatz der Geschoße gegeneinander führt nicht zu einer Mehrung von
Grund- oder Wohnflächen, sondern schafft lediglich besser nutzbare Erschließung
und Bebauung auf dem extremen Grundstück.“
Bei der wirksam werdenden Gebäudekubatur sind die sichtbaren Wandhöhen des hangseitig noch oberhalb stehenden Gebäudes zu berücksichtigen. Der Neubau soll grundsätzlich keine über dies hinausgehende freiliegende Untergeschoße erreichen. Nach den genehmigten Plänen liegt dort die Freilegung bei etwa der Hälfte der Westseite und nordseitig nur am Eckbereich, somit in einem insgesamt deutlich geringeren Umfang.
Auf Anforderung wurden am 02.03.2023 zur besseren Beurteilungsfähigkeit Ansichten vorgelegt, die die Fassaden ohne vorgelagerte Geländeoberflächen darstellen.
Art der baulichen Nutzung: Ferienwohnung
Im WA nach der Ortsabrundungssatzung zulassungsfähig. Das Beherbergungskonzept sieht eine Entwicklung nur noch ausnahmsweise vor, wobei diese vorrangig im Bestand realisiert werden sollen. Wenn dies im vorliegenden Fall im Zusammenhang mit einer eigengenutzten (Dauer-) und vier Mietwohnungen erfolgt liegt dies innerhalb des maximal ein-Drittel-Anteils, der zuletzt z. B. in Weißensee entschieden wurde.
Eingrünung, Spielplatzflächen, Befestigungsarten
Ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan wurde nachgereicht; die Prüfung und Abstimmung der Inhalte im Hinblick auf eine Einhaltung der Vorgaben ist noch nicht abgeschlossen. Die Festsetzungen der Spielplatzsatzung sind zu beachten – dies wird möglich sein -, ebenso die Vorgaben der Stellplatzsatzung über notwendige Größen und Ausfahrtstiefen etc..
Stellplätze
Bei der geplanten Wohnungszahl sind Behindertenstellplätze in ausreichendem Umfang nachzuweisen. Innerhalb der Garagen wurden insgesamt zwei Stellplätze auf die größere Breite ausgelegt.
Beim Besucherstellplatz Nr. 07 liegt in der Nordwestecke mit dem Verlauf der Grundstücksgrenze eine unzulässige Verkürzung der Mindestlänge von 5,00 m auf ca. 4,9 m vor. Der Stellplatz ist um 10 cm weiter nach Osten zu verlegen. Andernfalls wäre auch die notwendige Ausfahrtstiefe von mind. 6 m (bei einer Breite des Stellplatzes von 2,5 m) nicht ausreichend erfüllt.
Zufahrt
Das Baugrundstück liegt nicht an einer öffentlich gewidmeten Verkehrsfläche. Geh- und Fahrtrechte, die auch für einen sogenannten Wohnweg nach Art. 4 BayBO notwendig sind wurden nicht vorgelegt. Die Erschließung ist damit derzeit nicht gesichert.
Die private Erschließungsstraße führt zu Grundstücken, die im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt sind und insoweit zum größten Teil im städtischen Eigentum stehen. Für eine längerfristige Entwicklung dieser Flächen ist zu prüfen, den Weg in städtisches Eigentum zu übernehmen. Sollte sich keine einvernehmliche Lösung ergeben, könnte in Betracht gezogen werden, den Weg im späteren Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festzusetzen. In der Ortsabrundungssatzung ist er bereits bisher als Verkehrsfläche festgesetzt, aber noch ohne Differenzierung ob privat oder öffentlich.
LRA OAL
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.03.2023:
Das Vorhaben wird mit den beantragten Abweichungen nicht ohne Änderung genehmigungsfähig sein. Einzuhalten sein wird die Baugrenze jedenfalls in Nord-Süd-Richtung und die Geschoßzahl. Bei der Geschoßzahl handelt es sich um einen Grundzug der Planung und das geplante Maß der Freilegung der Kellergeschoßebenen mit Garagen ist nicht vertretbar.
Die Firstverläufe als solche werden nicht als abweichend einzustufen sein.
Eine gesicherte Erschließung muss vorliegen.
Zur Einschätzung der Situation fand vor der öffentlichen Sitzung eine Ortsbesichtigung statt.
Dr. Martin Metzger begrüßt es, dass Wohnungen entstehen. Größere Gebäude sind in Eschach einige vorhanden, sodass er dem Vorhaben wie vorgestellt zustimmen könnte.
Auch weitere Ausschussmitglieder sprechen sich positiv für das Vorhaben aus.
