Bei der Überprüfung einer Vorkaufsrechtsanfrage stellte sich heraus, dass der tatsächliche Verlauf für den Weg Im Moos nicht auf der städtischen Flurnummer verläuft, vielmehr auf Teilflächen von privaten Eigentümern. Erkennbar im aufgeführten unmaßstäblichen Lageplan, der die im städtischen Eigentum stehenden Flurnummer gelb kennzeichnet.
Die Widmung Im Moos aus dem Jahr 1964 als nicht ausgebauter öffentlicher Feld- und Waldweg ist dabei nicht mehr aktuell.
Durch einen Antrag auf Baugenehmigung im Jahr 2022 wurde die Frage bereits thematisiert. Des Weiteren die Liegenschaften damit beauftragt, Kontakt mit den jeweiligen Eigentümern aufzunehmen, um Grundstücksverhandlungen zu führen. Das Thema wurde danach nicht weiter verfolgt. Aus welchen Gründen dies geschah, ist aus dem vorliegenden Schriftverkehr nicht ersichtlich. Ein neue rechtswirksame Widmung erfolgte nicht.
In Bezug auf die Widmung stellt sich häufig die Frage, ob eine Straße überhaupt gewidmet werden muss. Ohne Widmung als öffentliche Verkehrsfläche ist das Baurecht für ein anliegendes Grundstück u. a. nur eingeschränkt oder gar nicht vorhanden. Ob eine Widmung erforderlich ist, richtet sich aber abschließend nach der Verkehrsfunktion.
Der Weg Im Moos dient dabei bebauten Grundstücken, sowie überwiegend land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen. Eine Bedeutung für die Öffentlichkeit ist hier gegeben.
Auf Anfrage zur Wegbeschaffenheit teilte das technische Tiefbauamt mit, dass die städtische Fl.Nr. 1209 Gmk. Füssen im Jahr 2015 in seiner Beschaffenheit mit einer Note 3 bewertet wurde. Ab dem Wegverlauf über die privaten Grundstücksflächen ist die Beschaffenheit der Note 5 zuzuordnen. Ob der Zustand den technischen Merkmalen für ausgebaute Feld- und Waldwege entspricht ist zweifelhaft, in Frage kommt dies nur für den größeren südlichen Teil.
Nach Auskunft der Stadtwerke Füssen verläuft eine 2 Zoll PE Wasserleitung durch die privaten Grundstücke bis zum Anwesen Im Moos 13. Ein Abwasserkanal ist nicht vorhanden.
Nun stellt sich die grundlegende Frage, wie mit dem tatsächlichen Wegverlauf auf den Privatgrundstücken und der bevorstehenden Widmung umgegangen werden soll.
Dadurch, dass die Wegfläche überwiegend der Bewirtschaftung von Feld- und Waldgrundstücken dient, die Erschließungsfunktion nicht überwiegt, besteht zum einen die Möglichkeit, nach schriftlicher Zustimmung aller Beteiligten (diejenigen, deren land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke über den betroffenen Weg bewirtschaftet werden), dass die Teilflächen zu einem nicht ausgebauten öffentlichen Feld- und Waldweg gewidmet werden. Der Erwerb der Teilflächen ist nicht notwendig. Für nicht ausgebaute Feld- und Waldwege liegt die sogenannte Baulastträgerschaft bei den Anliegern der Grundstücke, bei ausgebauten Feld- und Waldwegen dagegen bei der Stadt Füssen.
Zum anderen, ob für den Wegflächenbereich Vorkaufsrechte ausgeübt werden sollen.
Sie dienen auch der Sicherung städtebaulicher Maßnahmen. Insbesondere das besondere Vorkaufsrecht des § 25 BauGB soll die allgemeinen Tatbestände bzw. Sicherungsinstrumente des § 24 BauGB (allgemeines Vorkaufsrecht) ergänzen. Beide Vorschriften ergänzen einander.
Die nicht von einem wirksamen Bebauungsplan abhängige Variante des Satzungsvorkaufsrechtes ist in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB geregelt. Es ergänzt die übrigen Vorkaufsrechte um ein eigenständiges Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken. Diese Flächen müssen in Gebieten liegen, für die die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht. Dieser Begriff ist nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts weit zu verstehen.
Es sind alle Maßnahmen, die der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen, vorausgesetzt, sie weisen einen städtebaulichen Bezug auf. Das Satzungsvorkaufsrecht nach Nr. 2 kann daher bereits zu einem sehr frühen Stadium kommunaler Planungsüberlegungen eingesetzt werden. Die Absicht, städtebauliche Maßnahmen durchzuführen, kann sich beispielsweise aus städtebaulichen Planungen, aber auch aus informellen Planungskonzepten ergeben. Es genügt also eine rudimentäre Konkretisierung der städtebaulichen Absichten für die Rechtfertigung des Satzungserlasses.
Anders als das allgemeine Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB setzt das Satzungsvorkaufsrecht wie bereits erwähnt den Erlass einer das Vorkaufsrecht begründenden Satzung voraus. Die Satzung muss objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung beizutragen. Unerheblich ist, ob die Stadt die in Betracht gezogene städtebauliche Maßnahme kurzfristig realisieren will. Eine Vorkaufsatzung wäre jedoch rechtswidrig, wenn es eines gemeindlichen Grunderwerbs von den in den Geltungsbereich der Satzung einbezogenen Flächen nicht bedarf, um die städtebauliche Entwicklung in der Weise zu sichern, dass die künftige Umsetzung der planerischen Ziele zumindest erleichtert wird. Die Voraussetzungen für den Erlass von Vorkaufsrechtssatzungen nach § 25 BauGB sind also überschaubar.
