a) Abrechnung der bauvorbereitenden Maßnahmen
Im September 2020 erfolgte die Einleitung der Auslobung für die Vergabe der Planungsleistungen. Nach Teilnehmerauswahl und einem anschließenden Wettbewerb wurde der Entwurf des Büros Studio Rauch aus München (Objektplanung) zur Weiterbearbeitung ausgewählt. Die Entscheidung hierzu fiel final mit der Beschlussvorlage durch den Stadtrat am 27.04.2021. Die weitere Einbindung der Fachplaner erfolgte gemäß Beschlussvorlage am 29.06.2021. Der Planungsprozess startete somit im Rahmen eines Auftaktgesprächs im Juli 2021.
Zurückstellung der Maßnahme
Unter Bezug auf den Stadtratsbeschluss vom 06.12.2021 wurde die Planung für den Neubau einer Wohnanlage in der Floßergasse 22 aufgrund der städtischen Finanzsituation bis auf weiteres zurückgestellt.
Beschlussauszug v. 6.12.2021:
Aufgrund der im Raum stehenden Kosten ist eine Realisierung von bezahlbarem Wohnraum dort nicht möglich. Das Projekt wird deshalb auch in Kenntnis der bereits angefallenen und nicht finanzierten Kosten eingestellt.
Da gemäß der Vertragsgrundlage die Beauftragung mit der Leistungsphase 3 endet und die weitere Beauftragung erst nach einem positiven Gremiumsbeschluss zur Weiterführung der Maßnahme erfolgen kann, erfolgte die Abrechnung auf Grundlage der Ergebnisse der Entwurfsplanung (LPH 3).
Status Planungskosten (Kostenfeststellung LPH3)
Für den Neubau der Wohnanlage sind aktuell folgende Planungs- und Beratungsleistungen bis Leistungsphase 3 beauftragt:
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Planungs- und Beratungsleistungen
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Schlusszahlung (LPH3)
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Bemerkung/ Vergabe
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- Objektplanung
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76.665,20 €
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Stadtratsbeschluss v. 27.04.2021
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- Freianlagenplanung
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33.139,26 €
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Stadtratsbeschluss v. 27.04.2021
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- HLS-Fachplanung
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30.751,22 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- ELT-Fachplanung
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13.980,24 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Tragwerksplanung
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14.500,00 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Bauphysik (Schall/Wärme)
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16.929,17 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Bodengutachten
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9.682,14 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Brandschutz
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2.399,04 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Vermessung
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666,65 €
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- Vergabeverfahren
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1.852,50 €
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Abbruchplanung
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- Objektplanung-Abbruch
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0,00 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Tragwerkplanung-Abbruch
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0,00 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Schadstoffanalyse
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2.994,64 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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- Beweissicherung
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1.796,90 €
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Zuständigkeitsbereich 1. Bgm.
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Gesamtkosten Abschluss LPH 3
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205.356,96 €
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inkl. 19% MwSt.
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Anmerkung Objekt- u. Freianlagenplanung:
In den Planungsleistungen für die Freianlagenplanungen sind auch die Kosten für Freianlagenplanung – Franziskanerplatz (14.152,76 €/brutto) einschließlich der Stufenanlage (1.656,94 €/brutto) enthalten. Dies Aufteilung wurde aufgrund der beabsichtigten Projektförderung aus verschiedenen Fördertöpfen angestrebt.
Sowie sind bei den Schlusszahlungen für die Objekt- u. Freianlagenplanung die schon ausbezahlten Preisgelder in Höhe von brutto 10.710,00 € für den Siegerentwurf berücksichtigt.
Aktueller Projektstand
Abschluss der Leistungsphase 2 - 3, das Leistungsbild entspricht der Planungstiefe für die technische Umsetzbarkeit und beinhaltet eine üblicherweise Genauigkeit der Kosten gemäß Kostenberechnung von ± 20%. Die Projektplanung ist eingestellt!
Die aus einem Wissenszugewinn aus der nächsten Planungsstufen gewonnenen Erkenntnisse, im Sinne einer wirtschaftlichen Planung und Projektentwickelung konnten leider nicht mehr umgesetzt bzw. dem Stadtrat vorgestellt werden.
Mit Fördermitteln des Freistaats hätte hier ein Beitrag zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums und eine enorme städtebauliche Aufwertung des Areals entwickelt und umgesetzt werden können.
b) Grundsatzbeschluss zum weiteren Vorgehen mit dem Grundstück/Areal Floßergasse 22
Wie geht es weiter mit der Planung für das Areal Floßergasse 22?
Angesichts der weitgehenden Erledigung der Prioritätenliste zur Haushaltskonsolidierung ist es erforderlich festzulegen, wie künftig mit dem Grundstück weiter umzugehen ist und welche Grundsätze hierfür anzuwenden sind.
Für die Aufwertung und Neugestaltung des Grundstückes sind derzeit keine finanziellen Mittel eingeplant. Vor Entscheidung über die verschiedenen Planungs- und Umsetzungsvarianten sind weitere vertiefende Überlegungen notwendig, insbesondere über die notwendigen Investitionen. Die Verwaltung bittet zunächst um ein Stimmungsbild des Gremiums zu den genannten Entwicklungszielen.
Im Folgenden werden einige Eckpunkte der Entwicklungsperspektiven genannt und betrachtet:
Innen- und Nachverdichtungspotenziale (gemäß aktueller Beschlusslage zurückgestellt)
Brachflächen sind im Innenbereich in der Regel die einzigen Flächen, die für die Deckung baulicher Entwicklungsbedarfe für Wohnen genutzt werden können.
Damit hätte das Ziel der Innenentwicklung im Sinne der Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme umgesetzt und die Urbanisierung gefördert werden können.
Wird dahingehend die Planung im Rahmen der Innenentwicklung in absehbarer Zeit weiterverfolgt?
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Beschlussentwurf:
Die ursprüngliche geplante bauliche Nachverdichtung des Grundstücks an der Floßergasse 22 wird nicht mehr weiterverfolgt. Die Gebäude auf dem Grundstück Floßergasse 22 werden nicht abgebrochen.
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Städtebauliche Zielsetzung
Klärung und Klarstellungen zur bauplanungsrechtlichen Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich. Die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen werden geschaffen bzw. weiterverfolgt, um die Ziele einer möglichen Bebauung umsetzen zu können, die nächsten Schritte, um das Baurecht zu schaffen werden eingeleitet? Zu der Wohnanlage gemäß Wettbewerbsergebnis teilt das Landratsamt Ostallgäu aufgrund des Bauvorbescheidsantrages mit, dass dieses Vorhaben weder nach § 34 noch § 35 BauGB genehmigungsfähig sei. Voraussetzung für die Umsetzung sei der Erlass eines Bebauungsplanes. Mit einem Bebauungsplanverfahren fallen weitere Kosten an. Ohne Bebauungsplanung besteht nach derzeitigem Stand nur die Option, die Genehmigung für das beantragte Vorhaben ggf. über eine Klage vor dem Verwaltungsgericht zu verfolgen oder das Vorhaben in seiner Größe wesentlich zu reduzieren.
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Beschlussentwurf:
Die Verwaltung wird beauftragt, die notwendigen Schritte zum Erhalt einer Baugenehmigung voranzutreiben und somit die nächste Stufe des Planungsverfahrens in die Wege zu leiten. Die Erfolgsaussichten einer Klage gegen die zu erwartende Ablehnung des Bauvorbescheids sind zu prüfen. Über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens wird im Anschluss entschieden.
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Ökologische Potenziale
Abhängig von den Ausgangsbedingungen (Größe, Vornutzung, Versiegelung, vorhandene Gebäudereste, Bodenverhältnisse) und der aktuellen Situation (Lage in der Kernstadt) können auf Brachflächen Sukzessionsprozesse ablaufen, die zu unterschiedlichen Vegetationsstadien führen und grüne Brachen entstehen lassen.
Sollen daher die bestehenden Gebäude abgebrochen und das Grundstück einschließlich des Hangbereich renaturiert werden, sodass das Grundstücks nachhaltig und ökologisch gestaltet wird?
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Beschlussentwurf:
Die Verwaltung wird beauftragt die erforderlichen Verfahrensschritte zur Ertüchtigung und Sanierung des verwilderten Grün- und Hangbereich einzuleiten, um das Erscheinungsbild weitgehendst zu verbessern.
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Investorensuche
Die Projektfläche wird der Vermarktung zugeführt. Die Stadt schreibt das Grundstück öffentlich durch Anzeigen in der einschlägigen Presse, im Internet und durch direktes Ansprechen von potenziellen Interessenten aus, um Investoren/Projektentwickler/ Käufer für die Neubebauung o. dgl. zu gewinnen?
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Beschlussentwurf:
Die Verwaltung wird beauftragt den Verkauf des kommunalen Grundstücks Floßergasse 22, dass sich im Besitz der Stadt Füssen befindet, in die Wege zu leiten.
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Verwahrloster Zustand der Fläche bleibt erhalten
„Die Natur nimmt sich das Grundstück wieder“, die unschönen Flächen in der Floßergasse 22 rotten weiter vor sich hin. In absehbarer Zeit werden keine weiteren Planungs- und Umsetzungsschritte zur Weiterentwicklung des Areals eingeleitet, die Treppenanlage im Bereich des Franziskanerplatzes wird nicht saniert?
Die Verkehrssicherungspflicht wird durch den FB 14 (Gebäudemanagement) der Stadt Füssen sichergestellt!
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Beschlussentwurf:
Der Stadtrat nimmt die Inhalte der Sitzungsvorlage zur Kenntnis, aufgrund der erheblich defizitären Haushaltslage und der strengen Haushaltsauflagen der Kommunalaufsicht werden seitens der Stadt keine weiteren Schritte eingeleitet.
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Weiteres Vorgehen
Die groben Zielformulierungen für den Bereich des Floßergasse 22 sollen in der heutigen Sitzung beraten und entschieden werden. Die Verwaltung wird ggf. beauftragt, die nächsten Planungsschnitte zur Machbarkeit der jeweiligen Zielsetzung durchzuführen.
Der FB 31.1-Hochbau empfiehlt die Projektentwickelung nicht vollständig einzustellen, zumindest sollte die Schaffung des Baurechts weiterverfolgt werden, sodass sich durch die Umwidmung zumindest eine Wertschöpfung ergibt.
