Der Stadt Füssen lag ein Antrag auf Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer Eigentumswohnung in eine Ferienwohnung im Gebäude Feistlestraße 13, FlNr. 1335/3, Gemarkung Füssen vor. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans N 19, zweite Änderung Wohnen im Park.
Der Bebauungsplan N 19 - Wohnen im Park hat in der Fassung der zweiten Änderung in § 3 - Art der baulichen Nutzung folgenden Wortlaut:
§ 3 Art der baulichen Nutzung
- Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO).
- Unter Hinweis auf § 1 Abs. 6 BauNVO werden die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen:
nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.
Nicht ausgeschlossen sind bisher Betriebe des Beherbergungsgewerbes und die sonstigen nichtstörenden Gewerbebetriebe. Gemäß § 13 a BauNVO gehören Ferienwohnungen zu den nicht störenden Gewerbebetrieben. Diese sind im WA nur ausnahmsweise zulässig, das heißt über eine zu beantragende und ggf. zuzulassende Ausnahme.
Aus der Vorabklärung mit dem Landratsamt Ostallgäu ergab sich, dass mit einer Ersetzung des kommunalen Einvernehmens und einer Genehmigung durch das LRA zu rechnen ist, wenn nicht eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt.
Der Bau- und Umweltausschuss beschloss in öffentlicher Sitzung am 05.02.2020, dem Stadtrat zu empfehlen, den Bebauungsplan N 19 zu ändern und zur Sicherung eine Veränderungssperre zu erlassen. Dies beschloss der Stadtrat am 11.02.2020 in öffentlicher Sitzung als dritte Änderung des Bebauungsplans N 19 mit folgendem Inhalt:
Der § 3 Nr. 1 des Bebauungsplans N 19 – zweite Änderung erhält folgende Fassung:
Unter Hinweis auf § 1 Abs. 6 BauNVO werden die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen:
– Ziffer 1 Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
– Ziffer 2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
– Ziffer 4 Gartenbaubetriebe und
– Ziffer 5 Tankstellen
nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Sie sind ausgeschlossen.
Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, wie bestehende und gemeldete Ferienwohnungen im Bestand geschützt werden können.
Der Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre wurden am 14.02.2020 amtlich bekannt gemacht.
Am 27.07.2021 billigte der Stadtrat das zwischenzeitlich erarbeitete Beherbergungskonzept und beauftragte die Verwaltung, Vorschläge für die Überführung der Inhalte in die Bauleitplanung und vorzubereiten und zur Beratung und Entscheidung vorzulegen. Dies fand in der Sitzung am 25.01.2022 statt, wo das erarbeitete Konzept zur Umsetzung vorgestellt und beschlossen wurde. Seit dieser Zeit wurden entsprechend der vorgesehenen Priorisierung und anlassbezogen eine Mehrzahl von Bauleitplanverfahren zusätzlich eingeleitet.
Auch im Fall des N 19 ist eine nachhaltige Steuerung nur mit Änderung des Bebauungsplans möglich. Positives Planungsziel ist dabei, die Flächen für die Ansiedlung oder Beibehaltung dauergenutzter Wohnungen zu sichern. Die Notwendigkeit ist durch die Ergebnisse der Wohnraumbedarfsanalyse belegt. Ohne Steuerung droht die zunehmende Umwandlung dringend benötigten Wohnraumes zu einer touristischen Nutzung. Zu den unerwünschten Folgen gehört weiter, dass Ferienwohnungen nutzerbedingte nachteilige Auswirkungen auf die Wohnruhe der hier dichten Bebauungsstruktur haben (Verkehr, Gepäcktransport, mangelnde nachbarliche Rücksicht in den Wohnbereichen etc.) und dadurch die Wohnqualität negativ beeinflussen.
In der Sitzung vom 25.01.2022 wurde zur Sicherung der Fortführung des Verfahrens die Verlängerung der Veränderungssperre beschlossen (Bekanntmachung am 09.02.2022).
Grundsätzlich besteht ein Beurteilungsspielraum, welche Nutzungen im Einzelnen als allgemein, ausnahmsweise oder nicht zulässig festgesetzt werden. In dieser Hinsicht sind folgende Nutzungen wie bisher weiter allgemein zulässig, um dem Gebietscharakter als WA Rechnung zu tragen:
- Wohngebäude,
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und
- Anlagen für Verwaltungen.
Der o. g. letzte Satz des Beschlusses vom 11.02.2020 zielte auf § 1 Abs. 10 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ab, wo Folgendes geregelt ist:
(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. […]
Hinsichtlich des Bestandsschutzes für Ferienwohnungen wurden in der Vorlage zur Sitzung am 25.01.2022 folgende Rahmenbedingungen für alle neuen Planungen formuliert.
Festsetzungen zum Ausschluss haben zur Folge:
- Bereits genehmigte Nutzungen bleiben zulässig (Bestandsschutz).
- Eine Erweiterung genehmigter Nutzungen wird i. d. R. nicht mehr möglich sein. Schon vorhandene aber nicht genehmigte Nutzungen erhalten keine Genehmigung mehr (auch wenn eine Anmeldung bei Füssen Tourismus und Marketing vorliegen (FTM) sollte!)
- Neu beantragte Nutzungen erhalten keine Genehmigung mehr - auch wenn im Gebiet vorher genehmigte Nutzungen vorhanden sind. Deren Präzedenzfallwirkung endet mit der Umplanung.
- Eine Genehmigung im Weg der Befreiung (§ 31 Abs. 2 des Baugesetzbuches – BauGB) wird nicht mehr möglich sein, weil dies die Grundzüge der (Um-)Planung berühren würde. Persönliche Umstände des Antragstellers führen zu keinem anderen Ergebnis!
In der Beschlussfassung wurde dahingehend keine andere Entscheidung getroffen. Somit stellte dies die Grundlage für alle bisherigen Planungen. Es wird dringend empfohlen, im Interesse der Gleichbehandlung bei der Änderung des N 19 keine abweichende Handhabung vorzunehmen. Für solche Unterschiede müssten objektive, sachliche und städtebauliche Gründe dargelegt werden können. Die Anmeldung einer Ferienwohnung bei FTM stellt keinen städtebaulichen Grund dar und ist demzufolge als Zulässigkeitskriterium im Bebauungsplan nicht festsetzbar.
