Sachverhalt und rechtliche Ausgangslage siehe Feststellungen vom 24.01.2023.
Unterlagen einschließlich der Pläne zum Bauvorhaben und Beschreibung der rechtlichen Ausgangslage siehe für angemeldete Benutzer im Ratsinformationssystem (RIS).
Im Vorgang wird eine Abstandsflächenübernahme thematisiert. Wie im Plan aber dargestellt ist liegt die Überschreitung nur im Bereich eines bereits bestehenden Bauteils vor und auch nur deshalb, weil seit 2022 Abstandsflächen an einer Giebelseite genau mit dem nach oben spitzwinkligen Verlauf einzuhalten sind. Hier ist von einem genehmigten Bestand auszugehen, bei dem die Abstandsfläche nach damaligem Recht in einer rechtwinkligen Fläche einzuhalten war. Eine Planänderung wird aus diesem Grund nicht notwendig werden.
Bebauungsplan und Veränderungssperre
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereichs des einfachen Bebauungsplans W 81 E – Kemptener Straße.
Ziel ist die Bauflächen für die Ansiedlung oder Beibehaltung dauergenutzter Wohnungen zu sichern. Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe im Sinne von § 13a Baunutzungsverordnung - BauNVO (Ferienwohnungen) sowie Vergnügungsstätten werden deshalb künftig ausgeschlossen.
Ferienwohnungen oder Vergnügungsstätten sind nicht beschriebener Gegenstand des Antrags, aber es ist über eine Ausnahme von der Veränderungssperre zu entscheiden.
Bei einem Teil der eingezeichneten Wohnungen handelt es sich um Einzimmerappartements. Von der Größe mit ca. 38 bis 43 qm könnte ebenfalls eine Nutzung als Ferienwohnungen in Betracht gezogen werden, was nach der Bauleitplanung ausgeschlossen ist. Im Vorgang ist im Zusammenhang mit den nachzuweisenden Spielplatzflächen von einer Nutzung der vier kleinen Wohnungen durch Mitarbeiter der Gastronomie die Rede. Dies ist planerisch sinnvoll, es muss jedoch eine dahingehende klare Bindung geregelt werden. Mindestens notwendig ist eine schriftliche Nutzungsbeschreibung im Antrag, die nachzureichen ist.
Geschosse
Das Mittelgebäude erhält ein drittes Geschoss. Gebäude mit 3 Geschossen sind in der näheren Umgebung auf der Nordseite der Kemptener Straße nicht vorhanden. Nach bisherigem Stand war es nicht vorgesehen, dass der (nur) einfache Bebauungsplan auch Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung erhält. Insoweit muss sich ein Vorhaben weiterhin nach § 34 BauGB einfügen. Dort ist seit der Neufassung 2022 in Abs. 3a geregelt:
Vom Erfordernis des Einfügens [...] kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
1. einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a) der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b) der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c) der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2. städtebaulich vertretbar ist und
3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Soweit es sich also um die Erweiterung eines Gebäudes handelt, das teilweise eine gewerbliche Nutzung beinhaltet und (dauergenutzte) Wohnflächen eingerichtet werden ist dies hiervon gedeckt.
Eine Verdichtung auf drei Geschosse ist städtebaulich vertretbar, zumal dies auf der Südseite der Straße bereits der Fall ist und weiter nördlich ebenfalls Gebäude mit drei Geschossen vorhanden sind (Pflegeheim des BRK sogar fünf Geschosse). Nachbarliche Interessen sind nicht verletzt, da es sich um eine nach seiner Art nicht störende (nur mögliche Dauerwohn-) Nutzung handelt und diese Art der Nachverdichtung im öffentlichen Interesse liegt.
Spielplatzsatzung
Mit acht Wohnungen beträgt die Mindestgröße des Spielplatzes auf dem Grundstück 75 qm.
Laut mündl. Aussage der Planerin am 16.01.2023 werden in den vier kleinen Wohnungen Mitarbeiter der Gastronomie wohnen, also keine Studenten, Lehrlinge und kein Altenwohnen. Dennoch ist auf Sicht auch eine (Dauer-) Belegung mit anderen Personen nicht auszuschließen. Eine Ablöse für fehlende Spielplatzfläche kann vertraglich vereinbart werden.
Stellplatznachweis
Ein räumlicher Nachweis in Form eines Freiflächengestaltungsplanes fehlt bislang. Lösbar wird dies sein, jedoch kann eine teilweise Änderung der Zweckbestimmung der auf dem Grundstück vorhandenen Parkplatzflächen notwendig werden.
LRA
Ergebnis aus der Sitzungsvorbesprechung mit dem Vertreter des Landratsamtes Ostallgäu am 02.02.2023: Nach vorläufiger Einschätzung werden sich die drei Geschoße nicht in die Umgebung einfügen. Die Zulassung nach § 34 Abs. 3a BauGB wird voraussichtlich nicht möglich sein, da die Höhe aufgrund ihrer Vorbildwirkung zu städtebaulichen Spannungen führen kann; die städtebauliche Vertretbarkeit nach Nr. 2 ist damit nicht mehr gegeben.
Aus Sicht der Verwaltung ist dagegen die Bebauungsstruktur bereits bereichsweise sehr inhomogen (Grundstücks- und Gebäudegrößen). Obwohl weiter nördlich bereits seit Jahrzehnten dreigeschoßige Gebäude vorhanden sind und eine dahingehende Prägung schon besteht hat dies bisher nicht zu Spannungen dieser Art geführt. Umgekehrt bringt der Gesetzgeber mit dem neuen Abs. 3a gerade zum Ausdruck, dass damit die notwendige Innenverdichtung gefördert werden soll.
Dr. Martin Metzger möchte wissen, ob diese Nutzung gesichert werden kann, oder ob ein extra Vertrag abgeschlossen werden muss um dies zu sichern.
Armin Angeringer erklärt, dass eine Art Betriebsbeschreibung schriftlich beigefügt werden muss, in der ausdrücklich drinsteht, dass diese Wohnungen nicht als Ferienwohnungen genutzt werden, sondern tatsächlich nur zu Dauerwohnzwecken. Dadurch wäre die Nutzung ein Bestandteil der Genehmigung. Wenn die Bebauungsplanung weiter durchgeführt wird und man im Bebauungsplan festsetzt, dass in Zukunft keine Beherbergungsbetriebsnutzungen zulässig sind, kann später ein Antrag zur Nutzung für Ferienwohnungen, auf dieser Grundlage abgelehnt werden.
Martin Dopfer bittet nach einer Erläuterung zu den Abstandsflächen.
Armin Angeringer informiert darüber, dass der Plan beim Mittelbau auf der Rückseite teilweise Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück darstellt. An dieser Stelle verändert sich der Baukörper jedoch nicht. Das heißt die Abstandsflächenlage auf dem Nachbargrundstück ist nur deswegen eingezeichnet, weil das heutige Abstandsflächenrecht besagt, dass eine Abstandsfläche flächenmäßig genauso aussieht wie die Fassade. Dies unterscheidet sich von der früheren Genehmigung. An der Stelle verändert sich aber das Gebäude und damit auch die Nachbarbetroffenheit nicht. Somit müssen keine Abstandsflächen vom Nachbarn übernommen werden und die übrigen Abstandsflächen liegen auf dem eigenen Grundstück.
Magnus Peresson merkt an, dass die Dachneigung nicht stimmt und die Neigung steiler gemacht werden muss. Zudem muss noch einmal über die Fassade gesprochen werden, da diese so nicht hingenommen werden kann.
Dr. Martin Metzger teilt mit, dass die Parkplatzregelung für Fahrradfahrer sehr unangenehm ist. Wenn die Parkflächen zum Teil schräg angeordnet werden im Hinblick darauf wo man rein- und rausfährt, würde an der Stelle nicht automatisch über den Radweg gefahren. Metzger bittet darum sich die Parksituation noch einmal genauer anzusehen, vielleicht lässt sich in dem Bereich eine Verbesserung erreichen.
Dr. Christoph Böhm spricht an, wie es sein kann, dass die Abstandsflächen verringert wurden und trotzdem auf das Grundstück des Nachbarn gehen können. Somit muss es in der ursprünglichen Fassung um ein wesentliches zu weit auf das Nachbargrundstück gegangen sein. Dies bedeutet das Gebäude hätte nicht gebaut werden können, so Böhm. Er erkundigt sich, ob man dem zustimmen darf auch wenn die Abstandsflächen nicht stimmen.
Armin Angeringer teilt mit, dass die Stadt für die Beurteilung der Abstandsflächen nicht zuständig. Es ist nicht mehr nachvollziehbar wie das damals zustande gekommen ist. Fakt ist jedoch, dass der Gebäudeteil tatsächlich Bestandteil einer früheren Genehmigung war.
